CC BY
48
7.3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ИПОТЕЧНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ XIX - НАЧАЛА XX ВВ.
Блинова Маргарита Александровна, кандидат исторических наук, доцент кафедры публичного права
Место работы: Одинцовский филиал Московского государственного института международных отношений (Университет) МИД России
Аннотация: целью статьи является анализ содержания прав и обязанностей сторон ипотечных правоотношений по законодательству Российской империи XIX - начала XX вв. Методология. Методологическую основу работы составляют принципы исследования - историзма, объективности, взаимосвязи и взаимообусловленности государственно-правовых явлений, также в работе используется формально-юридический метод, сравнительно-правовой метод, анализ, абстрагирование. Выводы. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что в российском дореволюционном законодательстве в целом оформились правовые основы регулирования ипотечных правоотношений. Вместе с тем, они в недостаточной степени учитывали права залогодержателей, тем самым обрекая их на определенные риски относительно предмета залога, который находился в пользовании залогодателя. Кроме того, ипотека в рассматриваемый период выступала еще и инструментом проведения националистической политики государства. Практическая значимость. Выводы относительно исторического опыта регулирования ипотечных правоотношений, могут быть учтены в направлении совершенствования современного российского законодательства в области ипотеки, а также использованы в ходе преподавания юридических дисциплин.
Ключевые слова: ипотека, залог недвижимости, залогодатель, залогодержатель.
THE RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE MORTGAGOR AND MORTGAGEE ON LEGISLATION OF THE RUSSIAN EMPIRE IN THE XIX - EARLY XX CENTURIES
Blinova Margarita A., PhD, associate professor
Place of employment: MGIMO University, Odintsovo branch
Abstract: the purpose of the article is to analyze the content of rights and obligations of parties of mortgage legal relations under the legislation of the Russian Empire of the XIX - early XX centuries. Methodology. The methodological basis of the work are the principles of research - historicism, objectivity, interconnection and interdependence of state and legal phenomena; the formal legal method, comparative legal method, analysis and abstraction are also used in the work. Conclusions. The conducted research allows drawing a conclusion that in the Russian pre-revolutionary legislation the legal basis of regulating mortgage legal relations were formed. At the same time, they did not sufficiently take into account the rights of the pledgees, dooming them to certain risks associated with the subject of pledge that was in use by the pledger. In addition, the mortgage in this period was also an instrument for carrying out the nationalist policy of the state. Practical significance. The conclusions on the historical experience in regulating mortgage legal relations can be taken into account in the direction of improving modern Russian legislation in the field of mortgages, and also used in teaching legal disciplines.
Keywords: mortgage, mortgage, mortgagor, mortgagee.
Институт ипотеки в России имеет давнюю историю. Зачатки будущих ипотечных отношений встречаются уже в эпоху Древней Руси, когда зародился залог недвижимости. Вместе с тем, несмотря на то, что древнерусское залоговое право уже знало практику составления закладных, по которым заложенная недвижимость оставалась в руках залогодателя, институт ипотеки до конца XVII века еще не сложился.
Новый этап в развитии залогового права в России наступает в XVIII - начале XIX века. Залог недвижимости все больше приобретал черты современной нам ипотеки. Оформляются такие признаки залогового права, как предоставление ссуды под залог недвижимости под проценты, окончательно складывается практика оставления заложенной недвижимости в пользовании залогодателя, публичная продажа заложенного имущества в случае просрочки платежа по долговому обязательству. В XVIII веке появляются государственные кредитные учреждения - Государственный Заемный Банк, Вспомогательный банк для дворянства - которые были призваны оказать поддержку дворянскому землевладению, посредством
предоставления дворянам ссуд под залог имений под низкие проценты.
Вместе с тем, следует отметить следующие немаловажные обстоятельства. Ипотека, которая сложилась в России в XVIII - начале XIX веков, по сути, имела крепостнический характер, т.к. предметом залога являлись населенные имения, с прикрепленными к ним крепостными душами. Таким образом, ипотека, до середины XIX века, увы, не стала инструментом развития рыночных отношений, а напротив, служила средством поддержания материального благополучия дворянского сословия.
Решающий этап развития ипотеки в Российской империи наступил в пореформенный период. «Великие реформы» 60-70-х годов XIX века способствовали развитию капиталистических отношений, что послужило толчком к развитию также института ипотеки. Законодательство пореформенной России регулировало такие аспекты правоотношений, связанных с залогом недвижимости, как предмет ипотеки, права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок обращения имущества к взысканию.
Основным правовым источником, регулирующим институт ипотеки, становится «Свод законов гражданских Российской Империи».
В статье 1587 говорилось следующее: «Залогом недвижимого имущества обеспечиваются договоры:
1. С казной, и
2. Между частными лицами» [8, с. 134].
В соответствии со ст.384 под недвижимым имуществом понимались «земли и всякие угодья, домы, заводы, фабрики и лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [8, с. 33].
Применительно к договорам о залоге недвижимого имущества, заключаемым между частными лицами, залогодателем в соответствии с законодательством Российской империи мог быть только собственник закладываемого имущества.
В ст.1627 устанавливалось, что отдавать в залог недвижимое имущество могут только те лица, которые имеют право отчуждать данное имущество посредством продажи [8, с. 134].
По гражданскому законодательству Российской империи правом распоряжаться имуществом, в т.ч. недвижимым, могли обладать лица, достигшие совершеннолетия, т.е. с 21 года (ст. 221 Свода законов российской империи, т.Х) [8, с. 21 ]. В этой связи, несовершеннолетние и лица, состоящие под опекой не могли быть залогодателями. Закладные, выданные малолетним (лицо от рождения до семнадцати лет -М.Б.), не только подлежали уничтожению, но и с другой договаривающейся стороны взыскивался штраф в двойном размере уплачиваемой пошлины [8, с. 21].
В этой связи возникает вопрос: имели ли право опекуны закладывать недвижимое имущество своих подопечных. Российское дореволюционное законодательство в принципе допускало это, но с определенными оговорками. Так в ст. 280 говорилось следующее: «Займы под залог имений малолетних в кредитных установлениях или у частных лиц, если б потребовали польза и благосостояние малолетнего, совершаются не иначе, как по разрешению Правительствующего Сената» [8, с. 26].
Ограничения права отчуждения, в частности, касались потомственных казачьих земель малороссийских казаков. Данные земли могли отчуждаться исключительно лицам, принадлежащим казачьему сословию, что не устраняло возможности залога и публичной продажи таких имуществ [1, с. 1195]. Условием было непременное приобретение такого владения с публичных торгов лицом казачьего сословия.
В соответствии со ст. 1632, недвижимое имущество, которое состояло в общем владении, могло быть отдано в залог только с согласия всех участвующих в нем владельцев [8, с. 135].
Ограничения в распоряжении землей касались крестьян, если речь шла о крестьянских наделах, поскольку они относились к общественной собственности. 14 декабря 1893 года императором было утверждено мнение Государственного Совета о мерах по предупреждению отчуждаемости крестьянских наделов в развитие и дополнение положения от 19 февраля 1861 г. Осуществлять залог общественной земли могли сельские общества. Для этого требовалось составление приговора двумя третями лиц, имеющих право голоса на сходе [1, с. 1195].
Другой стороной залогового правоотношения являлся залогодержатель. В Своде законов гражданских об этом говорилось следующее: принимать в залог имущество, в свою очередь, могут только те, «коим дозволено по
праву их состояния владеть оным» [8, с. 134]. Данное правило играло существенную роль в залоговых правоотношениях, поскольку по смыслу ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства имение в случае взыскания долга по закладной и описи по требованию залогодержателя переходило во временное пользование последнего [11, с. 230].
Залог, как писал К.П. Победоносцев, уже «предполагает отчуждение» [5, с. 648], в этой связи сторона, принимающая залог, должна была обладать правом приобретения недвижимости, которое имело некоторые изъятия применительно к некоторым категориям подданных Российской империи.
Согласно статье 698 Свода Законов гражданских права на имущества могли приобретать: члены императорского дома, дворцовые управления, казна, дворянские общества, города и городские общества, сельские общества, земские учреждения, епархиальные начальства, монастыри и церкви, кредитные установления, богоугодные заведения, ученые и учебные заведения, частные лица, товарищества, компании, конкурсы [8, с. 76].
Относительно права частных лиц приобретать в собственность недвижимое имущество существовали некоторые изъятия из правила.
Так, например, в российском дореволюционном законодательстве встречаются ограничения права приобретения в собственность недвижимости в отношении лиц польского происхождения в западных губерниях, еврейской национальности, горцев в некоторых районах Кавказа. Автоматически это лишало их права выступать в качестве залогодержателей.
Что касается поляков, проживавших в западных губерниях, то ограничения распространялись, главным образом, на помещиков. Данное положение содержалось в статьях 1-2 «Правил относительно приобретения в собственность, залога и арендования в девяти западных губерниях: Киевской, Подольской, Волынской, Виленской, Ковенской, Гродненской, Витебской, Могилевской и Минской, земельных имуществ, вне городов и местечек расположенных» [7, с. 177]. Объясняется это тем, что царское правительство здесь сознательно проводило политику русификации, в первую очередь земств. В этой связи царизм здесь стремился к тому, чтобы увеличить удельный вес помещиков русского происхождения, чтобы добиться их преобладания в земствах. На местные земства возлагались определенные надежды в плане смягчения здесь антироссийских настроений.
Для совершения сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим лицу русского происхождения, требовалось получение удостоверение непринадлежности приобретателя к лицам польского происхождения, которое выдавалось генерал-губернаторами и губернаторами. При этом данное правило не распространялось на лиц русского происхождения православного вероисповедания, лиц лютеранского вероисповедания, проживающих в Западном крае татар, от лиц сельского состояния. Эти же требования предъявлялись в отношении лиц, выступавших в качестве залогодержателей (Примечание 2 к ст. 1) [7, с. 177].
Некоторые послабления для подданных польского происхождения были сделаны в 1905 году, уже в период первой русской революции, когда в западных губерниях происходили мощные революционные выступления, вызванные, в том числе, и националистической политикой царизма. В данные Правила были внесены некоторые изменения. Лица польского проис-
хождения могли принимать в залог имущества от лиц польского происхождения, принятие в залог в пределах селитебной зоны недвижимого имущества разрешался русским подданным без различия польского и русского происхождения [7, с. 178].
В отношении лиц еврейской национальности, следует отметить, что первоначально ограничения касались населенных имений, где крестьяне числились временнообязанными (Примечание к ст.386 Свода законов Гражданских) [8, с. 34].
В дальнейшем ограничения касались земель, расположенных в сельской местности за переделами черты оседлости. В п. 2 Высочайше утвержденного 3 мая 1882 года Положения Комитета Министров «О порядке приведения в действие правил о евреях» на имя евреев было запрещено совершение купчих крепостей и закладных на недвижимые имения вне городов и местечек в губерниях постоянной оседлости евреев [9, с. 90]. В этой связи в 1884 году Лубенский Окружной Суд отказал в утверждении за евреем Голосохвером заложенного ему Моисеенком имения, оставшегося за Голосохвером с торгов [5, с. 661].
Ограничения горцев в праве приобретать недвижимость в собственность, касались, главным образом, районов Кавказа, где создавались русские поселения - слободы Шато, Ведено, Терская область [8, с. 76].
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос относительно права иностранцев принимать в залог недвижимое имущество. До начала 90-х гг. XIX века в Примечании к статье 1129 Устава гражданского судопроизводства говорилось, что в Бессарабской, Виленской, Витебской, Волынской, Гродненской, Киевской, Ковенской, Кур-ляндской, Лифляндской, Минской, Подольской губерниях вне портовых и других городских поселений обеспечение долговых требований посредством залога недвижимости, а также обращение взыскания по долгам залогодателем «не могут иметь последствием для иностранцев, ни приобретение в собственность такого имущества, ни вступление в действительное владение, ни пользование оным» [11, с. 223]. Следуя логике данного примечания, залог недвижимости иностранцам как таковой не запрещался, но имел в этом случае существенное ограничение прав залогодержателя.
В 1895-1899 гг. были составлены «Временные правила о водворении в Волынской губернии лиц нерусского происхождения», которые вошли в качестве Приложения к ст. 698 (прим.3) в Свод законов Гражданских. Согласно данным правилам иностранцам, состоящим в российском подданстве, и лицам, переселяющимся из Привис-линских губерний, было запрещено приобретать в собственность недвижимость вне городских поселений Волынской губернии [8, с. 179].Учитывая, что статья 1628 дала четкие указания: принимать в залог недвижимое имущество могли только те лица, которым «дозволено по праву их состояния владеть оным», можно сделать вывод - иностранцы за пределами городских поселений означенных выше губерний не могли принимать в залог недвижимое имущество.
В законодательстве был определен предмет залога -только то, имущество, которое принадлежит залогодателю по праву собственности (ст. 1629) [8, с. 134].
Кроме того, что недвижимое имущество должно было находиться в собственности залогодателя, последний должен был обладать правом свободного распоряжения. Согласно ст. 1630, отдавать и принимать в залог, можно было имущество только свободное, т.е. не находящееся
под запрещением [8, с. 135]. Под запрещением, наложенным на имение, имелось в виду, что данная недвижимость уже заложена. В принципе действовало правило: на имение, состоящее под запрещением, не может быть совершена закладная. Залог в этом случае считался недействительным.
Тем не менее, случалось, что имение могло быть заложено нескольким залогодержателям. Закон четко давал указание на этот счет в ст. 1630: «имущество, таким образом заложенное, остается в прежней его обязанности по предыдущему запрещению», «тот токмо залог остается действительным, на который закладная крепость совершена прежде других». Последующий залог признавался недействительным, но действительным оставалось обязательство, обеспечиваемое залогом, поскольку заимодавец, принявший в залог запрещенное имущество, имел по закону право требовать удовлетворение от залогодателя. Причем в случае, если залогодатель окажется несостоятельным, то взыскание обращалось на должностное лицо, утвердившее закладную крепость на имущество, находившееся под запрещением [8, с. 135].
Запрет закладывать недвижимость, находящуюся под запрещением, действовал в Российской империи до 1862 года. Однако 12 февраля 1862 года императором было утверждено мнение Государственного совета о некоторых льготах и обеспечениях помещикам и землевладельцам. Имения, заложенные в кредитных организациях, было дозволено сверх того отдавать в залог частным учреждениям и лицам по закладным. Данные положения были изложены в ст. 16301 Свода законов гражданских [8, с. 135].
По статье 1646 Законов гражданских в новой закладной должны были быть указаны все долги, обеспеченные имением [8, с. 136].
Действие положений ст. 16301 Свода законов гражданских, причем не только в случаях, касавшихся выдачи ссуд под залог недвижимости кредитными учреждениями, подтверждалось дальнейшей судебной практикой в Российской империи.
Так по делу Щперлинга Гражданский Кассационный Департамент разъяснил, что имение, которое состояло в залоге у частного лица, даже, несмотря на то, что под залог его не было выдано ссуды кредитным учреждением, может быть заложено в другие руки по второй, третьей и т.д. закладным под условием предоставления страшим по времени залогодержателям права преимущественного удовлетворения из заложенного имения [5, с. 648].
Невозможен был залог по частям некоторых видов недвижимого имущества, которое законом было определено как неделимое по ст.394 Свода законов гражданских. К данному виду имущества относились фабрики, заводы и лавки, а также дворы в соответствии с примечанием к ст.394 [8, с. 34] .
По мнению дореволюционных российских правоведов не могли являться предметом залога такие принадлежности земель как населенных, так и ненаселенных - мост, перевоз, озера, реки, дороги, источники как неразрывные части главной вещи - недвижимого имения, по отношению к которому они имеют значение сервитута [1, с. 1196].
Согласно ст. 1634 леса и земли, которые относились к посессионным заводам1, не могли быть отданы в залог
1 Посессионные предприятия - предприятия в России, получившие от казны пособия в виде денежных средств, земель, лесов и пр.
отдельно от последних [8, с. 135].
Земли, полученные государственными крестьянами в собственность по правилам от 20 февраля 1803 года, если отдавались в залог по частям, не могли дробиться на участки менее 8 десятин каждый (ст.1635) [8, с. 135].
Не могли быть заложены в соответствии со ст.1641 так называемые имения заповедные наследственные, которые представляли собой собственность рода, а также состоящие на праве майоратов в Западных губерниях. Владельцы заповедных имений могли занимать денежные суммы под залог доходов с таких имений [8, с. 135-136].
Примечательно, что закон не запрещал закладывать спорное недвижимое имущество (ст. 1631) [8, с. 135].
В статье 1630 имелось в виду споры о праве собственности на заложенное имущество. Споры могли быть предъявлены как в порядке искового судопроизводства, так и при межевании. Если право собственности на имение присуждалось другому лицу, то залог подлежал уничтожению, но сохранялись обязательственные отношения. Заимодавец в данном случае имел право требовать от должника предоставить другой залог, или возвратить займ с понесенными убытками [8, с. 135].
Действительным признавался залог недвижимости, полученной по наследству наследником по закону, до открытия спора по наследству. В этом случае, лицо, которому по суду имение будет присуждено, имел право взыскать денежные средства без процентов, полученных по закладной (ст. 1301 Свода законов Гражданских) [8, с. 116].
В соответствии со статьей 1644 Законов гражданских залог недвижимости осуществлялся т.н. крепостным порядком, который предполагал составление закладной крепости на недвижимое имущество.
Крепостной порядок означал непременное утверждение сделок у Старшего Нотариуса (ст. 79 Положения о Нотариальной Части) [6, с. 671], который утверждал акт о залоге недвижимости (т.е. закладную крепость), и вносил в реестр крепостных дел отметку об ограничении права собственности на недвижимое имущество, которое состояло в обременении имущества залогом и о запрещении отчуждать имущество [6, с.686].
Далее Старший Нотариус должен был опубликовать информацию о наложенном запрещении на заложенное недвижимое имущество в Сенатских Объявлениях (ст. 179) [8, с. 339].
Залоговые правоотношения порождали права и обязанности залогодателя и залогодержателя.
Недвижимость, переданная в залог, оставалась в пользовании залогодателя. Ограничивалось его право распоряжения заложенным имуществом. Прежде всего, это касалось его права отчуждать заложенное имение.
Залогодатель не мог согласно ст. 1388 Свода законов Гражданских продать недвижимое имущество другому лицу до предъявления на него взыскания залогодержателем или возбуждения иска о взыскании задолженности [8, с. 121]. Согласно статье 1458 Свода законов гражданских Старшие Нотариусы несли имущественную ответственность за утверждение купчих на имение, состоящих под запрещением [8, с. 125].
Заключение закладной крепости по российскому дореволюционному законодательству не требовало обязательного страхования закладываемого имущества. Страхование заложенной недвижимости могло осуществляться как залогодателем, так и залогодержателем. Залогодержатель незастрахованного недвижимо-
го имущества мог застраховать его на сумму, не превышающую размер денежного обязательства, обеспечиваемого залогом. Залогодатель мог застраховать заложенное имущество на большую сумму. В случае утраты имущества вследствие пожара, из суммы страхового вознаграждения удовлетворялся преимущественно залогодержатель [5, с. 651].
Как уже отмечалось, залогодатель согласно ст. 16301 мог представить в залог имущество, которое уже было заложено, другому залогодержателю.
В принципе, до предъявления закладной к взысканию, залогодатель был свободен в своем праве пользования заложенным имуществом. Собственник имения мог заключать различные договоры, связанные с извлечением прибыли из имения. Он был свободен в своем праве передать пользование недвижимым имуществом другому лицу даже на срок более продолжительный, чем срок закладной.
Закон не предоставлял права залогодержателю возражать против действий залогодателя, которые, по его мнению, вели к разорению имения, уменьшению его ценности пока не истек срок действия закладной. Речь могла идти, например, о рубке леса на продажу, или о договоре аренды.
Однако разъяснения Правительствующего Сената отчасти восполняли данный пробел в законодательстве. Правительствующий Сенат исходил из того, что собственник заложенного имения, принимает на себя обязанность перед залогодержателем сохранить данное имение в целостности. Поэтому залогодержатель мог взыскать убытки, понесенные им от уменьшения ценности заложенного имения, однако должен был доказать, на какую сумму уменьшена стоимость имения, а не определять ее недовыручкой [1, с. 1215].
В этой связи заслуживает внимание разъяснение Правительствующего Сената, данное относительно сноса строения, которое рассматривалось как принадлежность заложенного имения, под строительные материалы для последующей продажи третьему лицу. В соответствии с мнением, высказанным Правительствующим Сенатом, строение, превращенное в строительный материал, уже не могло рассматриваться как недвижимое имущество, залоговое обеспечение на него не распространялось. Залогодержатель не мог требовать от добросовестного приобретателя строительных материалов их возвращения в состав заложенного имения. Вместе с тем, Правительствующий Сенат постановил, что залогодержатель «может для ограждения своего права принимать законные меры для воспрепятствования залогодателю подвергать находящиеся в заложенном имении строения сломке, сносу с земли и продаже третьим лицам» [1, с. 1213].
Если залогодержатель не успел, или не захотел воспользоваться данным способом ограждения своих интересов, то требовать возвращения проданных строительных материалов он уже не мог. Хотя в дальнейшем он имел право «отыскивать с залогодателя убытки, причиненные ему сносом и уничтожением построек в имении» [1, с. 1213].
Интересно, что устав одного из ипотечных банков в пореформенной России - Государственного Дворянского Земельного Банка - в большей степени защищал права залогодержателя, в данном случае, банка, чем гражданское законодательство империи. Так, например, статья 63 Устава предусматривала обязательное ежегодное страхование от пожара имения, залог которого преду-
сматривал выдачу ссуды по специальной оценке. Обязанность эта возлагалась на заемщика, в противном случае Банк оставлял за собой право страховать имущество за счет заемщика. При выдаче ссуды Банк брал с заемщика подписку, где указывалось на каких условиях имение предоставляется в залог. В подписке заемщик обязывался не вступать по имению в такие договоры и не делать в имении такие изменения, которые уменьшают ценность и доходность имения. Заемщику не разрешалось баз разрешения Банка заключать договоры на срок свыше трех лет, получать от лиц, с которыми заключены договоры по имению платежей впредь более чем за один год; продавать на сруб лес из имения, а в случае утверждения Банком лесохозяйственного плана, заемщик обязывался не отступать от него; продавать и сносить строения, которые подлежали обязательному страхованию по условиям залога (ст. 68 Устава Государственного Дворянского Земельного Банка) [10, с. 803].
В соответствии с российским законодательством залогодержатель мог передать свое право другому лицу, однако законом было запрещено осуществлять это посредством простой передаточной надписи (ст. 1653 Свод законов гражданских) [8, с. 137]. В случае передачи закладной другому лицу требовалось составление новой закладной крепости с уничтожением первой. По смыслу этой статьи данное право залогодержателя означало, что передача закладной другому лицу, требует согласия залогодателя.
Интересно, что по решению Гражданского Кассационного Департамента от 30 сентября 1909 года по делу Хлюстина, если данное право было предоставлено залогодателем залогодержателю, то и все последующие залогодержатели могли передавать от себя закладную другим лицам, не спрашивая при этом согласия залогодателя [2]. Право оспаривать действительность передачи закладной принадлежало только залогодателю или его законному представителю.
Говоря о вещных правах залогодателя и залогодержателя, следует остановиться на порядке управления описанным имением, которое подлежало публичной продаже с целью покрытия долга.
В соответствии со ст. 1128 Устава Гражданского Судопроизводства описанное имение оставалось во владении и управлении прежнего владельца [11, с. 230].
С момента вручения ему повестки об исполнении обязательства существенно ограничивались его права распоряжения и пользования данным имением. Он не мог его отчуждать, за исключением случаев, указанных в законодательстве, также рубить лес, за исключением количества, необходимого для поддержания хозяйства (ст. 1097 Устава Гражданского Судопроизводства) [11, с. 224]. Доходы имения, получаемые за период управления должником описанным имением, присоединялись к сумме, вырученной от продажи имения (ст. 1131 Устава Гражданского Судопроизводства) [11, с. 230-231].
В принципе, владелец имения имел право продать или заложить имение, на которое было предъявлено взыскание, целиком или по частям в течение определенного законом срока - с момента вручения повестки об исполнении, согласно которой должнику давались два месяца уплатить долг, до дня публичной продажи. При этом до совершения купчей или закладной должник должен был внести в Окружной Суд, по месту нахождения имения, сумму, достаточную для удовлетворения предъявленного взыскания (ст. 1095, 1098) [11, с. 223-224].
Не запрещалось согласно статье 1388 Свода законов гражданских вместо выплаты суммы иска произвести
замену предмета залога, если будет представлено в «обеспечение другое, во всем равное прежнему, имущество», не состоящее под каким-либо запрещением [8, с. 121-123].
По требованию залогодержателя, описанное вследствие взыскания по закладной имение переходило под его управление с правом пользоваться доходами имения вместо процентов (ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства) [11, с. 230]. В случае с договором аренде залогодержатель мог требовать перевода на свое имя прав залогодателя по отношению к съемщику, арендатору.
Вместе с тем, согласно ст. 1099 Устава гражданского судопроизводства остановить действие договоров, заключенных залогодателем до получения повестки об обращении взыскания на недвижимое имение, он не мог [11, с. 224]. Однако, договоры по имению, заключенные залогодателем уже после получения повестки об исполнения, по просьбе взыскателя могли быть уничтожены судом, если данные договоры наносили ущерб недвижимому имуществу (ст. 1100 Устава гражданского Судопроизводства) [11, с. 224].
Данное право по сложившейся судебной практике было распространено также и на кредитные учреждения, выступавшие залогодержателями [5, с.654].
Исполнение по закладной крепости производилось посредством платежа заимодавцу всех положенных по закладной денег в установленный срок, допускалось досрочное погашение долга (ст. 1649 Свода законов гражданских) [8, с. 136].
Залогодатель имел право в случае досрочной уплаты всей суммы долга требовать от залогодержателя возвращения внесенных вперед процентов за все то время, в течение которого он, как должник, занятым капиталом не пользовался, т.к. согласно статье 2022 Законов гражданских, «рост исчисляется только на самый капитал» [8, с. 146].
После произведения платежа по закладной должно было быть снято запрещение с недвижимого имущества. Предварительно на закладной должна была быть произведена надпись о получении всех полагающихся по ней денежных средств.
В случае просрочки закладной имущество подлежало продаже с публичных торгов (ст. 16491 Свода законов гражданских) [8, с. 136].
При обращении взыскания на заложенное имущество залогодателю вручалась повестка, означавшая, что в случае неуплаты долга в течение двух месяцев, со дня ее вручения, далее будет произведена опись и последующая публичная продажа заложенного имущества.
Взыскатель по данному обязательству имел право участвовать в торгах на общих основаниях. Не имели право участвовать в торгах должник, его опекун, лицо, участвовавшее в составлении описи имущества, или производящее его продажу, член полицейского или волостного управления, который присутствовал на торгах (ст. 1051 Устава Гражданского Судопроизводства) [11, с. 215].
Если имущество не продавалось во время первых торгов и переторжки, в случае неявки на торги покупателей, оно поступало окончательно к истцу в ту именно сумму, в какой оно было заложено, если последний имел право приобретать данное имущество (ст. 16491-Свода законов гражданских) [8, с. 136].
Денежная сумма, полученная в результате торгов, даже если она не равнялась сумме долга, считалась пол-
ным удовлетворением иска в соответствии со статьей 16491 Законов гражданских [8, с. 136]. Таким образом, неуплаченный по закладной долг нельзя было обратить на иное имущество должника, кроме как на то, которое служило обеспечением долга.
Рубеж Х1Х-ХХ вв. в России ознаменовался активным развитием системы ипотечного кредитования, ядром которой являлись два государственных ипотечных банка - Дворянский и Крестьянский. Особенно бурную деятельность Крестьянский банк развил в период столыпинской аграрной реформы, превратившись в крупнейшего покупателя помещичьих земель, которые активно распродавались в период революции 1905-1907 гг.
Развитие ипотечного кредитования во второй половине Х1Х - начале ХХ века, а также ряд неурегулированных аспектов ипотечного законодательства - таких, как недостаточная защита интересов залогодержателей, отсутствие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и др. - поставили на повестку дня вопрос о необходимости реформы гражданского законодательства.
Были подготовлены проекты Вотчинного устава, Гражданского уложения, которые были призваны восполнить некоторые пробелы российского законодательств, в том числе и в области ипотечных правоотношений, которые, однако, так и остались на бумаге.
Вместе с тем, следует признать, сложившаяся в дореволюционной России система ипотечного кредитования, основывалась на достаточно подробно разработанную правовую базу. В этой связи, исторический опыт регулирования ипотечных правоотношений в настоящее время может быть учтен в направлении совершенствования законодательства в сфере ипотеки.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 83,01%.
Список литературы:
1. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://civil.consultant.ru/elib/books /36Zpage_21.html. - (дата обращения: 22.04.2018).
2. Законы гражданские: (Свод зак. т. X, ч. 1, изд. 1900 г. по Прод. 1906, 1908, 1909 и 1910 гг.): С разъяснениями... по 1 ноября 1912 г. и коммент. ... (по 1 сент. 1912 г.) / Сост. И.М. Тютрюмов, т. обер-прокурора 2 деп. Правительствующего сената, прив.-доц. С.-Петерб. ун-та. - 4-е изд., испр. и значит. доп. - СПб.: Юрид. кн. маг. И.И. Зубкова п/ф «Законоведение», 1913. - XXIV, 1906 с.
3. Кукарская К.В. Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем// Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2016 №5. С. 211-215.
4. Николаева Т.П., Николаева Т.Е. Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России //Проблемы экономики и юридической практики. 2017. № 6. С. 65-70.
5. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. - М.: Статут, 2002. - 800 с.
6. Положение о Нотариальной Части// Судебные уставы 20 ноября 1864 года, дополненные всеми позднейшими узаконениями и разъясненные по решениям кассационных департаментов Правительствующего сената, со включением текста всех статей Свода законов, на которые сделаны в уставах ссылки; с приложением полного Положения о нотариальной части и указателя сроков для тяжущихся, подсудимых и свидетелей. - Карман. (неофиц.) изд. -М.: тип. Бахметева, 1869. - 764 с.
7. Правила относительно приобретения в собственность, залога и арендования в девяти западных губерниях: Киевской, Подольской, Волынской, Виленской, Ковенской, Гродненской, Витебской, Могилев-ской и Минской, земельных имуществ, вне городов и местечек расположенных/Свод Законов Российской Империи: издание неофициальное/ Под ред. И.Д. Мордухай-Болтовского/ Составители: Н.П. Балка-нов, С.С. Войт, В.Э. Герценберг. - СПб: Русское Книжное Товарищество «Деятель», 1912. ТХ - 385 с.
8. Свод законов гражданских Российской Империи //Свод Законов Российской Империи: издание неофициальное/ Под ред. И.Д. Мордухай-Болтовского/ Составители: Н.П. Балканов, С.С. Войт,
B.Э. Герценберг. - СПб.: Русское Книжное Товарищество «Деятель», 1912. ТХ - 385 с.
9. Свод законов о состояниях //Свод Законов Российской Империи: издание неофициальное/ Под ред. И.Д. Мордухай-Болтовского/ Составители: Н.П. Балканов, С.С. Войт, В.Э. Герценберг. - СПб.: Русское Книжное Товарищество «Деятель», 1912. Т.Х - 208 с.
10. Устав Государственного Дворянского Земельного Банка// Свод Законов Российской Империи: издание неофициальное/ Под ред. И.Д. Мордухай-Болтовского/ Составители: Н.П. Балканов,
C.С. Войт, В.Э. Герценберг. - СПб.: Русское Книжное Товарищество «Деятель», 1912. ТХ, Ч. II. - 1321 с.
11. Устав гражданскаго судопроизводства: по официальному изданию 1914 года: с приложением алфавитнаго предметнаго указателя, в виде конспекта, составленнаго прис. пов. Г. В. Бертгольдтом. - М.: издание Юридическаго книжнаго магазина «Право» Ф. В. Бусыгина, 1915. - 725 с.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью доцента кафедры публичного права международно-правового факультета Московского государственного института международных отношений (У) МИД России, кандидата исторических наук Блиновой Маргариты Александровны на тему: «Права и обязанности
сторон ипотечных правоотношений в законодательстве Российской империи Х1Х - начала ХХ вв.»
В статье рассматривается содержание прав и обязанностей сторон ипотечных правоотношений по законодательству Российской империи XIX -начала XX вв.
В настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно динамично развивается в России и в мире, в этой связи обращение к историческому опыту регулирования ипотечных правоотношений, вне всякого сомнения, представляет большой научный интерес.
В работе детально рассматривается субъектный состав лиц, которые могли выступать в качестве залогодателей и залогодержателей, каким образом российское дореволюционное законодательство определяло предмет залога, порядок оформления сделок по ипотеке, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и др.
Автор отмечает, что, несмотря на то, что в дореволюционной России было достаточно детально разработанное законодательство, регулирующее ипотечные правоотношения, все же судебная практика выявила ряд пробелов в законодательстве. В частности это касалось недостаточного учета прав залогодержателей, у которых практически не было правовых рычагов, позволяющих проконтролировать каким образом используется предмет ипотеки залогодателем.
Научный интерес представляют также те положения статьи, которые на примере дореволюционного законодательства и судебной практики наглядно показывают каким образом ипотека выступала в качестве составного элемента националистической политики царизма.
Статья, в целом, носит историко-описательный характер и может быть интересна ученым-исследователям, практикующим юристам, работникам регистрирующих органов, преподавателям и студентам вузов. Автором сделаны весьма логичные выводы на основе данных законодательных актов Российской империи. Так, к примеру, автор справедливо полагает, что развитие ипотечного кредитования во второй половине XIX - начале XX века, и вместе с тем, недостаточное регулирование ипотечным законодательством интересов залогодержателей, отсутствие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и др., - обозначили необходимость реформы гражданского законодательства.
Исходя из содержания работы, можно сделать вывод о том, что данная статья является актуальной, содержательной и практически значимой, а именно: выводы автора о заимствовании исторического опыта регулирования ипотечных правоотношений, могут быть учтены в направлении совершенствования современного российского законодательства в области ипотеки, а также использованы в ходе преподавания юридических дисциплин.
Статья М.А. Блиновой «Права и обязанности сторон ипотечных правоотношений в законодательстве Российской империи XIX - начала XX вв.» в полной мере соответствует ряду требований, предъявляемых к работам подобного рода и ее можно рекомендовать для публикации.
Заведующий кафедрой гражданского и арбитражного процесса МГИМО (У) МИД России, Арбитр при АНО «Межрегиональная юридическая коллегия» кандидат юридических наук, доцент.
Кальгина А.А.
