CC BY
47УДК 340
М.С. Парфёнова
ПОЯВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
В статье раскрывается понятие ипотеки, ее возникновение и развитие как института гражданского права. Ипотечные отношения рассмотрены с правовой точки зрения, в свете норм существовавших ранее и действующих сегодня законодательных актов. Анализируются основные положения законодательства об ипотеке, претерпевшие значительные изменения во времени, существенно повлиявшие на совершенствование современного ипотечного права в России.
Ключевые слова: ипотека, залог, залогодержатель, залогодатель, вещное право, недвижимое имущество.
Слово «ипотека» хотя бы раз звучало из уст каждого человека. Её значение усилилось в последнее время, поскольку ипотека является важнейшим и для многих единственным способом решения жилищной проблемы. Что скрывает под собой это заманчивое слово и откуда оно появилось в нашей жизни сегодня?
Залог представляет собой особое вещное право, содержанием которого является право его обладателя (залогодержателя) присвоить себе в счет погашения обеспеченного долга стоимость предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [1, с. 26].
Как гражданско-правовой институт залог имеет длительную историю развития: это законы Ману -важнейший источник права Древней Индии, которые написаны со II века до нашей эры по II век нашей эры индийскими священнослужителями - брахманами; это «Статуты коммуны Падуи» XIII века [2, с. 7]. В Древнем Риме первой формой залога была сделка, основанная на доверии, - фидуция, наряду с которой существовал такой вид залога как пигнус. Различие между этими двумя видами заключалось в следующем: при фидуции должник взамен полученных средств передавал вещь, согласованную сторонами, кредитору в собственность до полного исполнения обязательств по займу, а при пигнусе такая вещь передавалась кредитору во владение, что являлось преимуществом такого вида залога. Но при обеих этих формах, получение дохода от использования такой вещи было невозможным, а с развитием торгового оборота интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений, так, чтобы в течение времени с установления залога до наступления срока платежа должник не был бы лишен возможности пользоваться заложенной вещью [3, с. 15]. Здесь появляется третья более совершенная форма залога, имя которой - ипотека.
Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней [4, с. 42].
Сегодня ипотечные отношения полно и четко урегулированы законодательством. Как говорит Гражданский кодекс Российской Федерации, например, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Ипотекой признается разновидность залога, а именно залог недвижимого имущества, к которому применяются непосредственно правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Нормы об ипотеке как отдельном виде залога помещены в самостоятельный федеральный закон, каким является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это первый в истории России нормативный акт об ипотеке уровня закона [5, с. 9].
Но следует отметить, что предшественником ему был Закон РФ 1992 года «О залоге». Значение
© Парфёнова М.С., 2016.
Вестник магистратуры. 2016. № 11-3(62).
ISSN 2223-4047
этого Закона весьма велико, он вводил в российское гражданское право понятие ипотеки, ранее её возможность допускали лишь отдельные президентские указы по вопросам собственности на землю и землепользования. Однако, положений непосредственно об ипотеке содержалось в нем совсем немного, это такие как определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса и невнятно сформулированная норма о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» [6]. Само определение ипотеки давалось им весьма скудное, ей признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Одновременно с ним в действие вступил и Закон «Об основах федеральной жилищной политики», значимость которого так же следует отметить. Он давал возможность гражданам получения кредита на приобретение жилья под залог или на его строительство.
В совокупности эти два закона более полно позволили понимать суть, назначение и принцип действия такого инструмента как ипотека: порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.
Возвращаясь к действующему сегодня Федеральному закону «Об ипотеке», хотелось бы отметить, что он является результатом долгой и трудоемкой деятельности законодателя. Еще в конце 1993 года «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке» были одобрены Советом министров - Правительством РФ, но проект был отвергнут Президентом, в связи с тем что не было достигнуто единого мнения по вопросу, касающемуся ипотеки при отсутствии собственности на землю. Закон был принят только в 1998 году и претерпел множество поправок.
Одной из существенных поправок стала отмена нотариального удостоверения договоров ипотеки, а также кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Другое нововведение - предоставление возможности изменения содержания закладной [6]. Такие изменения внес Федеральный закон 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так же правила об ипотеке недвижимого имущества стали применимы к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что устанавливалось Федеральным законом 2007 года № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
И, наконец, важнейшие корректировки коснулись положений закона, связанных с ипотекой земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Отныне, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здания или сооружения залогодателя [6] -Федеральный закон 2008 года № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а так же Федеральный закон 2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
Итак, можно сделать вывод, что ипотечные правоотношения имеют прогрессивный ход развития, законодательство в этой области не стоит на месте. Ожидаются изменения в предстоящем 2017 году некоторых положений Закона об ипотеке, а так же и вовсе принятия нового закона о регистрации недвижимого имущества, который, безусловно, касается некоторых особенностей порядка регистрации ипотеки. Здесь стоит сказать о том, что отношений, обремененных ипотекой или ипотеки в чистом виде нет повода опасаться. Основное призвание ипотеки - обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту [7, с. 101], а не загонять людей в долги или, наоборот, предоставить некоторую возможность избежать исполнения или ненадлежащего исполнения обеспечительного ипотекой обязательства должником. Так отношения кредитора и заемщика должны быть нацелены на обращение своих прав в некий рыночный актив, а причинение ущерба друг другу не входит ни в чей интерес.
Библиографический список
1.Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. - 2016. - № 3. - С. 26-37.
2.Гришаев С.П. Практика применения залога в России и за рубежом. - М.: ЮКИС, 1992. - С. 7.
3.Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис.... канд. юрид. Наук. - М., 2001. - С. 13-24.
4.Гришаев С. П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России. - 2006. - № 12. - С. 42-47.
5.Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. - 2015. - № 4. - С. 8-13.
6.Воронин И. Эволюция ипотеки от Солона до Путина [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http: // www.ruipoteka.ru/article/pub123.html (дата обращения: 01.10.16).
7.Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора // Жилищное право. - 2015. - № 12. - С. 101-111.
8.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - С. 3301.
9.Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - С. 3400.
10. Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011) О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - С. 42.
11.Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ (ред. от 01.05.2016) О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 50. - С. 6237.
12. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ (ред. от 01.07.2011) О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 52 (ч. 1). - С. 6219.
13. Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ (ред. от 29.12.2015) О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 50. - С. 7347.
Нормативно-правовые акты, утратившие свою силу
14. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) О залоге // Российская газета. - 1992. - № 129.
15. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) Об основах федеральной жилищной политики // Российская газета. - 1993. - № 15.
ПАРФЁНОВА МАРИЯ СЕРГЕЕВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.
