2РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА
УДК 332.87
Своевременная оплата платежей по капитальному ремонту - залог успеха его проведения
Руткаускас Т.К., Афонин Е.К., Уральский федеральный университет им. первого Президента России Б.Н. Ельцина
Ключевые слова: фонд, жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирные дома, взносы, собственники, капитальный ремонт, региональная программа, население, жилье, региональный оператор.
В статье рассматриваются вопросы изменения оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, проведен анализ собираемости платежей по Свердловской области в сравнении с Российской Федерацией, на основе которого предложены способы увеличения поступления взносов на проведение капитального ремонта.
Timely payment of payments on major repairs - the keystone to success of its carrying out
Rutkauskas T.K., Afonin E.K., Ural Federal University named after the first President of Russia B.N. Yeltsin»
Keywords: fund, housing and communal services, apartment buildings, contributions, owners, capital repair, regional program, inhabitants, dwelling, regional operator.
In the article change issues payment overhaul of general property in apartment houses are considered. The analysis of a collecting of payments on Sverdlovsk area in comparison with the Russian Federation is carried out on which basis ways of increase in receipt of payments on major repairs carrying out are offered.
В современных экономических условиях, когда основная часть жилищного фонда сосредоточена в частной собственности, финансирование работ по капитальному ремонту является обязанностью собственников жилья. К числу этих собственников, наряду с владельцами приватизированных помещений в многоквартирных домах (далее МКД), являются органы государственной и муниципальной власти, владеющие частью помещений в МКД [1, с. 24-26].
Согласно п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги
и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Таким образом, из состава платы за содержание и ремонт законом от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ изъята плата за услуги и работы по капитальному ремонту, которая преобразована в самостоятельную составляющую - взнос на капитальный ремонт. Данное изменение продиктовано необходимостью накопления средств для осуществления работ капитального характера в специальном фонде. На этот счет в п. 2 ст. 158 ЖК РФ дано специальное указание: расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются именно за счет средств капитального ремонта, а также иных не запрещенных законом источников.
Итак, в первую очередь фонд капитального ремонта образуется из взносов, имеющих минимально допустимый размер. Пунктом 8.1 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (далее РФ) в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Установленный размер платы на капитальный ремонт МКД по Свердловской области во втором полугодии 2014 г. составил 6,1 руб./кв. м, 2015 г. - 8,2 руб./кв. м.
Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ). Исключение установлено только для собственников помещений в тех домах, которые признаны аварийными, а также для собственников, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169 ЖК РФ). Остальные, при наступлении определенных обстоятельств, могут лишь приостановить отчисление взносов на капитальный ремонт на некоторое время (см. п. 8 ст. 170 и п. 4 ст. 181 ЖК РФ) [2].
Наличие собственности с неизбежностью влечет расходы на ее содержание и ремонт. Это в полной мере относится и к помещениям общего пользования в МКД. Но собственники квартир по своей инициативе до сих пор никогда не принимали решений об установлении платы на капитальный ремонт, накапливании средств, чтобы к планируемому сроку его проведения у них были деньги на оплату работ. Не так давно все большие ремонты планировались жилищными организациями, а приватизированных или приобретенных за деньги квартир было мало. Все «заработанные» и полученные квартиры принадлежали государству или организациям, поэтому население надеялось на государство.
Как показала практика, собственниками квартир граждане стали добровольно, но одновременно с приватизацией жилья они стали собственниками и доли в общем имуществе МКД, пропорциональной общей площади занимаемого жилого помещения. А те, кто стал собственниками квартиры в новостройке или купил готовую квартиру тоже хорошо понимают, что покупают одновременно с квартирой долю в общем имуществе МКД.
Поскольку расходы на капитальный ремонт бывают достаточно велики, чтобы не было ситуаций, когда единовременно нужна большая сумма, а у собственников ее нет, и сразу собрать столько денег они не могут, принято решение, чтобы соб-
ственники постепенно накапливали средства на капитальный ремонт дома. ЖК РФ установил обязательные взносы на капитальный ремонт для того, чтобы для каждого МКД создать фонд капитального ремонта - запас денежных средств, за счет которого будут оплачиваться расходы на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Какие же последствия может повлечь за собой несвоевременная оплата взносов на капитальный ремонт? Так как фонд капитального ремонта формируется за счет средств собственников жилья, то не своевременная оплата взносов может привести к негативным последствиям как для каждого неплательщика, в частности, так и для всего МКД в целом.
Во-первых, в общем случае за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги должники уплачивают кредитору пени исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент внесения платы, за каждый день просрочки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ) [2].
Во-вторых, возможно принудительное изменение способа формирования фонда капитального ремонта. Формально принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по-прежнему отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). На деле же собственники могут лишь одобрить сроки и объем работ, зафиксированные в региональной программе, это следует из содержания ст. 189 ЖК РФ. Так согласно п. 3 ст. 189 ЖК РФ управляющая компания (ТСЖ) или региональный оператор представляет собственникам помещений предложения, в частности:
- о сроке проведения капитального ремонта;
- о необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости;
- о порядке и стоимости финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД.
Такие предложения должны поступить собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой. В течение 3-х месяцев собственники обязаны рассмотреть указанные предложения и принять соответствующее решение, утверждающее перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не могут сократить перечень работ и услуг для своего дома, предусмотренный региональной программой, ровно как не могут перенести их проведение на более поздний срок по сравнению с тем, который закреплен в региональной программе. Вместе с тем закон не запрещает собственникам увеличивать перечень работ и услуг и назначать более ранний срок их проведения, главное, чтобы хватило источников финансирования.
Если собственники помещений в МКД проигнорируют перечисленные выше положения ЖК РФ, решение о проведении капитального ремонта согласно региональной программе примет орган местного самоуправления. Если аналогичная ситуация сложится в домах, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направит его владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства фонда на счет регионального оператора в тече-
ние одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Далее решение о капитальном ремонте общего имущества в этом МКД принимается в соответствии с пп. 3-6 ст. 189 ЖК РФ, т. е. региональный оператор представит собственникам свои предложения о проведении капитального ремонта, собственники рассмотрят их и примут соответствующее решение, если нет - такое решение примет орган местного самоуправления [2].
В-третьих, возрастает вероятность использования заемных средств для проведения капитального ремонта. Чаще всего собственники принимают решение проводить ремонт за счет заемных средств в случае, когда денежная масса фонда не достигла необходимого размера, а проведение капитального ремонта общего имущества в доме необходимо. Согласно ст. 174 ЖК РФ кроме оплаты работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД из средств фонда также оплачиваются:
- разработка проектной документации (если таковая необходима в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации);
- услуги по строительному контролю;
- погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты работ и услуг, связанных с проведением капитального ремонта;
- уплачиваются проценты за пользование такими кредитами, займами;
- оплачиваются расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам [3].
Из вышесказанного следует, что собственникам жилья придется отдать не только сумму кредита (займа), но и проценты за пользование заемными средствами. Согласно пп. 12 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений не только о получении ТСЖ (ЖСК, ЖК, УО) кредита или займа на капитальный ремонт, но и о погашении за счет средств капитального ремонта кредита (займа) и уплате процентов за пользование данным кредитом (займом). Следует дать пояснения, что если собственники не примут решение о погашении полученного кредита (займа), а также процентов по нему и оплате расходов на оформление гарантий (поручительств) за счет средств фонда, то им придется определить иной источник их покрытия.
В-четвертых, возможен срыв региональной программы по проведению капитального ремонта ввиду отсутствия финансирования. Так, в Волгоградской области в октябре, ноябре 2014 г. собираемость взносов в фонд капитального ремонта общего имущества МКД составила, соответственно, 17% и 22,7%, в Нижегородской области за аналогичный период времени - 40%. Невысокие показатели собираемости в данных областях связаны с неосведомленностью людей об изменениях в законодательстве (собственники жилья не понимают, откуда появилась новая строчка в квитанциях). Если не увеличить собираемость взносов в фонд капитального ремонта в ближайшее время, его проведение в данных областях становится под угрозу, так как финансирование как регионального фонда, так и специальных счетов происходит за счет взносов граждан.
В ходе исследования данной проблемы была собрана статистика о стоимости взносов в фонд капитального ремонта и уровне оплаты населением данных отчислений по России, Уральском федеральном округу (далее УрФО) и Свердловской области за период с января 2013 по март 2015 гг. Статистические данные представлены в табл. 1 [4 - 8].
Таблица 1
Плата за капитальный ремонт по РФ, УрФО и Свердловской области
Год 2013 2014 2015
Квартал I III I III I
Регион РФ УрФО Сверд. обл. РФ УрФО Сверд. обл. РФ УрФО Сверд. обл. РФ УрФО Сверд. обл. РФ УрФО Сверд. обл.
Стоимость капитального ремонта в руб. в расчёте на 1 чел. в месяц 62,01 49,92 60,41 67,13 52,91 62,96 69,16 53,87 67,75 66,96 48,32 57,13 123,63 160,96 172,17
1 кв.м. площади жилья 3,35 2,77 3,36 3,63 2,94 3,5 3,74 2,99 3,67 3,62 2,68 3,17 6,61 8,17 9,56
Уровень возмещения населением затрат за капитальный ремонт, "•• уста-новл. 99,9 100 100 100 100 100 99,9 100 100 98, 100 100 100 100 100
фактич. 94,84 90,9 89,9 92,9 91,9 90,9 95,1 91,6 89,9 80,4 95,4 95,2 66,2 52,8 50,4
Проанализировав данные представленные в табл. 1, нами были выявлены следующий закономерности:
- стоимость отчислений в фонд проведения капитального ремонта общедомового имущества после проведения реформы в конце 2014 г. значительно выросла, так как теперь бремя финансирования капитального ремонта в МКД полностью лежит на плечах собственников (рис. 1, табл. 1);
- если до проведения реформы в конце 2014 г. размер платежей в фонд капитального ремонта в Свердловской области и УрФО не превышал среднего уровня по РФ, то после ее проведения стал значительно выше среднестатистического показателя РФ. Более того, размер таких платежей в Свердловской области вообще является одним из наиболее высоких в России. Специалисты Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в МКД Свердловской области обосновывают такой размер взносов большим количество аварийного жилого фонда, а также ветхого жилого фонда, требующего проведения капитального ремонта в ближайшие годы (рис. 1, табл. 1);
- уровень оплаты населением отчислений в фонд капитального ремонта обратно пропорционален стоимости таких отчислений, что вполне логично: часть собственников не понимает за что платит, часть не имеет финансовой возможности оплачивать такие суммы, часть не согласна с размером платежей (табл. 1, рис. 1, 2);
- уровень оплаты отчислений в фонд капитального ремонта по Свердловской области за исследуемый период стабильно ниже среднестатистического как по РФ так и по УрФО. Исключение составляет 3-й квартал 2014 г., в котором собираемость таких отчислений по УрФО и Свердловской области была значительно выше среднестатистической по РФ. Данный факт объясняется тем, что УрФО не попал в число первых регионов, где была проведена реформа, соответственно новые тарифы и порядок оплаты взносов были введены позже, чем во многих других регионах (ноябрь 2014 г.) (рис. 2, табл. 1). Свердловская область и УрФО в целом являются одними из регионов с наиболее высокими социально-экономическими показателями, уровнем жизни, благоприятными условиями для развития бизнеса и предпринимательства.
12 10
г 8
а
V®
2 о
1кв. 2013 3кв.2013 1кв. 2014 Зкв. 2014 1кв.2015 Период
Рис.1. Стоимость капитального ремонта в руб. в расчете на 1 кв. м. площади жилья
120 100
ей
60
Рн 40
20 О
1кв. 2013 3кв.2013 1кв. 2014 Зкв. 2014 1кв.2015 Период
Рис.2. Уровень оплаты населением отчислений в фонд капитального ремонта общего
имущества МКД
Невысокая собираемость платежей связана с низкой информированностью населения, недисциплинированностью граждан.
Опираясь на статистические данные приведенные выше, для успешного осуществления Региональной программы проведения капитального ремонта необходимо принять меры для повышения собираемости отчислений в фонд капитального ремонта. Новая система оплаты капитального ремонта, Региональный Фонд содействия капитального ремонта в частности, вызывает недоверие у граждан, с чем связана низкая собираемость взносов на капитальный ремонт МКД. Также на этот показатель влияет низкая осведомленность граждан о системе накопления средств и проведении капитального ремонта. Нельзя не отметить, что часто квалификация самих работников Регионального Фонда и сферы жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) в целом оставляет желать лучшего.
Итак, для увеличения сборов на капитальный ремонт необходимо сделать следующее:
1. Вести с населением разъяснительную работу для того, чтобы граждане осознанно делали выбор, где формировать фонд капитального ремонта.
Большая часть жилищного фонда нуждается в проведении капитального ремонта в ближайшее время. Собственники жилья в таких МКД просто не успеют накопить необходимую денежную массу для проведения капитального ремонта. Следовательно, в такой ситуации собственникам жилья выгоднее принять решение о том, чтобы отчислять взносы на капитальный ремонт в Региональный фонд, а не формировать фонд капитального ремонта на специальном счете (в случае, если денег на проведение капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой, недостаточно, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора и принудительном изменении способа формирования фонда капитального ремонта в соответствии со ст. 189 ЖК РФ).
Однако, многие собственники квартир в новом жилом фонде относятся с недоверием к аккумуляции денежных средств в «общем котле», так как справедливо полагают, что их накопления будут израсходованы на проведение капитального ремонта в других домах, в то время как к моменту проведения капитального ремонта в их доме могут возникнуть проблемы с финансированием.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что при осознанном выборе формирования фонда проведения капитального ремонта собственники будут знать на какие цели расходуются их денежные средства и будут уверены в проведении капитального ремонта в своем доме в установленные сроки.
2. Создание консультационных пунктов по работе с населением, горячих линий и интернет-форумов для проведения консультаций населения по вопросам проведения и финансирования капитального ремонта.
Данная мера снизит уровень недоверия к Региональным Фондам содействия капитального ремонта, поможет донести до населения необходимость и правильность проведенных государством реформ в области ЖКХ и капитального ремонта в частности, а также позволит увеличить собираемость платежей по взносам на капитальный ремонт общего имущества МКД.
В июне 2015 г. Национальным агентством финансовых исследований (далее НАФИ) было опрошено 1,6 тыс. человек в 130 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России. По итогам опроса выяснилось, что порядка 30% жителей России не оплачивают взносы за капитальный ремонт МКД. При этом большинство собственников, около 70%, добросовестно гасят этот платеж. Неплательщики называют разные причины для этого. Так, около 6% опрошенных не делают взносы, так как не являются собственниками жилья, около 5% - потому что не получают квитанции, 2% опрошенных имеют льготы и еще 8% не платят за капитальный ремонт принципиально. Многие в ходе исследования высказались за реализацию принципа «сначала услуги, потом деньги». Почти половина опрошенных неплательщиков (48%) до сих пор не информирована об этой программе. Они не имеют представления, как узнать о том, когда и в каких объемах в их домах планируется капитальный ремонт. При этом 34% опрошенных заявили о том, что их дома требуют срочного капитального ремонта [9].
Анализ данных, предоставленных НАФИ, наглядно показывает, что в регионах проводится недостаточная работа с населением. Часть населения (14-15%) вообще не проинформирована о проведении реформы, связанной с капитальным ремонтом. Поэтому всевозможная работа с населением необходима не только для повышения собираемости взносов в фонд проведения капитального ремонта, но и для его успешного проведения.
3. Постоянная корректировка Региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД.
Проведение капитального ремонта во многих домах экономически нецелесообразно, особенно это касается двух- и трехэтажных домов. Зачастую, ввиду небольшого количества квартир в таких домах, выгоднее расселить дом, чем проводить в нем капитальный ремонт. Более того, предполагаемый срок службы таких построек от 30 до 50 лет, соответственно, большинство домов давно выработало свой ресурс, с чем будет связано возникновение потребности в проведении нового капитального ремонта здания через небольшой промежуток времени.
4. Повышение квалификации сотрудников Регионального Фонда содействия проведения капитального ремонта; специалистов, работающих в сфере проведения капитального ремонта; создание кадрового потенциала в сфере ЖКХ и проведения капитального ремонта, в частности.
Специалист в сфере ЖКХ должен разбираться в проведении строительных и архитектурных работ, в энергетике, электрике, теплотехнике и газоснабжении, в содержании и эксплуатации зданий и сооружений, в экономике и менеджменте, а также должен ориентироваться в нормативно-правовой базе, которая в последние годы претерпела большие изменения. Дефицит профессионалов различных специальностей является одной из самых острых и болезненных проблем отрасли. И речь идет не только о сантехниках или электриках, но и о специалистах с высшим образованием, тех, кто должен ежедневно принимать грамотные инженерные и управленческие решения.
По оценкам экспертов, на сегодняшний день недостаток квалифицированных кадров в сфере ЖКХ Свердловской области составляет около 50% от общей численности занятых в ней специалистов. С учетом ежегодной потребности - это около 4000 человек. Из них потребность в специалистах с высшим образованием - 1500 человек, со средне-профессиональным образованием - около 1300 человек, с начальным профессиональным образованием - 1200 человек. Не менее остро стоит проблема послевузовского образования. При общем количестве занятых специалистов в сфере ЖКХ региона, которое составляет около 70000 человек, ежегодная переподготовка и повышение квалификации требуется примерно 12 тысячам [10].
В настоящее время, несмотря на приведенную выше статистику, ни один российский ВУЗ не готовит кадры для сферы ЖКХ в полном объеме. Как правило, выбор ограничивается всего лишь двумя-тремя узкими направлениями деятельности. При системном и комплексном подходе к подготовке специалистов данной сферы деятельности, качество обслуживания населения существенно улучшится, в том числе и в области капитального ремонта, а вместе с тем и качество жизни граждан.
Библиография
1. Гассуль В. А. Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе ЖКХ: пособие для практической деятельности работников ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний и жилищных агентств. -Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 154 с.
2. Денисова М. О. Капитальный ремонт МКД: основы формирования и использования фонда // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2013. - № 6, 7, 8 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 176-ФЗ (в ред. от 29.06.2015 г.) [Электронный
ресурс]. Режим доступа: http://www.garant.ru/hotlaw/federal/634003/.
4. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-коммунальном хозяйстве, 2013. - № 2 (56). - С. 5-7.
5. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-коммунальном хозяйстве, 2013. - № 4 (58). - С. 17-19.
6. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-коммунальном хозяйстве, 2014. - № 2 (60). - С. 9-11.
7. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-коммунальном хозяйстве, 2014. - № 4 (62). - С.18-20.
8. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-
коммунальном хозяйстве, 2015. - № 2 (64). - С. 4-6.
9. Статистика Национального агентства финансовых исследований по собираемости платежей за капитальный ремонт [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://domchel.ru/text/newsline_dom/53201126805504. html.
10. Формирование кадрового потенциала в сфере ЖКХ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www. regnum.ru/news/economy/1822609.html.
Авторы
Руткаускас Татьяна Константиновна, доктор экономических наук, профессор кафедры строительного производства и экспертизы недвижимости ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина». Адрес: 620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19; e-mail: tatiana.k.rut@yandex.ru;
Афонин Евгений Константинович, аспирант кафедры строительного производства и экспертизы недвижимости ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина». Адрес: 620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19; тел. (служебный): +7(343)375-47-92; e-mail: mr.aek88@mail.ru
Новости Newsrus.su
Москва планирует на средства инвесторов построить 18 путепроводов
Как заявил заместитель Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, власти Москвы намерены привлечь инвесторов к реконструкции железнодорожных переездов и строительству путепроводов.
По его словам, рассматривается 18 объектов, в которых могут принять участие инвесторы на основе механизмов государственно-частного партнерства, в частности концессионных соглашений.
- Также по концессионным соглашениям могут быть построены дороги и в «новой Москве», тем более что интерес у инвесторов к этим территориям очень высок, - сказал Марат Хуснуллин.
На средства инвесторов может быть построена магистраль от Бутырской улицы до Большой Новодмитровской улицы, а также проведена реконструкция съездов на МКАД.
Источник: Редакция новостей Newsrus.su
