6ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО и ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО
УДК 33.332.8
Развитие и привлечение малого и среднего бизнеса при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Руткаускас Т.К., Афонин Е.К., Уральский федеральный университет им. первого Президента России Б.Н. Ельцина
Ключевые слова: малый и средний бизнес, региональная программа, капитальный ремонт, многоквартирные дома, фонд, государственно-частное партнерство, тендер, жилищно-коммунальное хозяйство.
В статье рассматриваются вопросы развития малого и среднего бизнеса в области проведения капитальных ремонтов общего имущества многоквартирных домов, привлечения частных инвестиций на основе государственно-частного партнерства. Проведен анализ эффективности действующей системы отбора организаций для проведения капитальных ремонтов, на основе которого предложены способы привлечения малого и среднего бизнеса в данную сферу деятельности.
Development and attraction of small and average business at carrying out of major repairs of the general property in apartment houses
Rutkauskas T.K., Afonin E.K., State autonomos educationnal institution of higher professional education «Ural Federal University named after the first President of Russia B.N. Yeltsin»
Keywords: ismall and average businesses, regional programme, capital repair, apartment buildings, fund, public-private partnership, tender, housing and communal services.
In article questions of development of small and average business in the field of carrying out of major repairs of the general property of apartment houses, attraction of private investments on the basis of state-private partnership are considered. The analysis of efficiency of operating system of selection of the organizations for carrying out of major repairs on which basis ways of attraction of small and average business in the given field of activity are offered is carried out.
На сегодняшний день как никогда актуальна проблема развития малого и среднего бизнеса при проведении капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах (далее МКД). Низкая конкуренция
при выборе организации для проведения капитальных ремонтов и нехватка финансирования приводят к большому количеству брака при проведении работ. Следовательно, недостигнутой остается главная цель, преследуемая при проведении капитального ремонта - повышение качества жизни граждан.
В то же время развитие малого и среднего бизнеса, а также привлечение частных инвестиций на базе государственно-частного партнерства (далее ГЧП) имеет ряд проблем:
- во-первых, существующий метод выбора подрядной организации для проведения данного вида работ. В условиях превышения предложения над спросом, что характерно для сегодняшнего состояния на рынке строительства, заказчик имеет возможность путем проведения конкурса (тендера) выбрать ту подрядную организацию, которая, по его мнению, сможет наиболее эффективно удовлетворить выдвинутые требования к проведению капитального ремонта рассматриваемого объекта.
Как показывает зарубежный опыт в проведении тендеров, такая система отбора работает при наличии 6-8 компаний в конкурсе. На деле же заказчик (в данном случае Региональный Фонд содействия проведению капитального ремонта) ввиду отсутствия должного финансирования зачастую пренебрегает общепринятыми правилами проведения тендера, и доминирующим критерием становится снижение стоимости проведения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. Такой подход к выбору подрядных организаций приводит к появлению фирм-однодневок, затягиванию сроков строительства, снижению качества выполненных работ и срыву проведения капитального ремонта МКД;
- во-вторых, отсутствие условий для развития. В настоящее время большинство работ, связанных с проведением капитального ремонта, выполняется на однотипных домах: «хрущевках», «сталинках» и т.д. Как отмечалось ранее, основным критерием выбора подрядной организации в большинстве случаев является критерий снижения стоимости проведения ремонтных работ.
На практике снижение стоимости проведения работ чаще всего происходит за счет снижения накладных расходов, проведения определенных организационно-технических мероприятий и использования сметной прибыли для покрытия затрат и выигрыша тендера. Если снижение накладных расходов - положительный процесс, позволяющий оптимизировать работу организации, то использование сметной прибыли - шаг, способный за короткий срок сделать подрядную организацию неконкурентоспособной. Как известно, сметная прибыль предусматривается главным образом для технического развития организации [1, с. 33- 34].
В подобных условиях развитие малого и среднего бизнеса затруднено, что приводит к отсутствию конкуренции, и, следовательно, к росту цен и снижению качества предоставляемых услуг;
- в-третьих, как одна из наиболее непрозрачных сфер экономики, сфера жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ), включая капитальный ремонт МКД, открывает широкие возможности для коррупционных манипуляций на всех уровнях и всех направлениях расходования муниципальных средств, что приводит к оттоку средств из этих областей деятельности и еще большему дефициту финансирования;
- в-четвертых, незначительное число проектов ГЧП при проведении капитального ремонта общего имущества МКД. В последние годы был сформирован ряд за-
конопроектов, регламентирующий деятельность организаций в этой области. Опыт сотрудничества в рамках ГЧП при реализации крупных проектов показал, что подобное взаимодействие выгодно и для государства, и для бизнеса. Развитие ГЧП при проведении капитального ремонта и в сфере ЖКХ в целом имеет огромный потенциал и нуждается в дальнейшем развитии.
В ходе исследования проблемы развития малого и среднего бизнеса в сфере ЖКХ и привлечения частных инвестиций на основе ГЧП для проведения капитальных ремонтов общего имущества МКД была собрана статистика, дающая представление о том, насколько эффективна действующая система отбора подрядных организаций с привлечением малого и среднего бизнеса и частных инвестиций на основе ГЧП, будет ли выполнена Региональная программа капитального ремонта общего имущества МКД по Свердловской области на 2015 - 2044 гг.
Предметом исследования в данной статье стала Региональная программа капитального ремонта общего имущества МКД по Свердловской области на 2015 - 2044 гг., в частности, ее первый этап с января 2015 по декабрь 2017 г. Зная общие затраты на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (табл. 1) [2] и общую площадь капитально отремонтированных МКД (табл. 2) [3, с. 6] за аналогичный период времени, была вычислена стоимость капитального ремонта 1 кв. м общего имущества МКД (табл. 3).
Для расчета стоимости капитального ремонта 1 кв. м в МКД в 2015 - 2017 гг. необходимо знать показатели инфляции в 2014 - 2016 гг. По данным Центрального Банка Российской Федерации (далее ЦБ РФ) инфляция за 2014 год составила 11,36% [4]. Согласно прогнозу Э. Набиуллиной на конец 2015 г. инфляция составит примерно 13%, ровно через год - 9% [5].
Таблица 1
Общие затраты на капитальный ремонт общего имущества в МКД
Регион Затраты на проведение капитального ремонта в МКД, тыс. руб.
2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
РФ 119 145 871,7 76 108 122,3 128 951 906,2 80 232 040,2 67 905 279,1
УрФО 8 406 111,2 7 826 280 9 277 267,3 7 708 392,3 5 116 163,7
Свердловская область 2 754 400,1 2 235 320,5 2 875 748,9 3 045 350,1 2 116 438,1
Таблица 2
Капитальный ремонт жилищного фонда по формам собственности в
Свердловской области
Показатели 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Общая площадь капитально отремонтированных МКД, тыс. руб. 734,4 1419,6 1610,7 1724,8 1580,2
Количество домов, капитально отремонтированных за год, ед. 3501 4070 4654 4865 4121
Таблица 3
Стоимость капитального ремонта 1 кв. м в МКД
Год 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Стоимость, руб. 3750, 5 1574,6 1785,4 1765,6 1339,3
Ниже приведен расчет стоимости капитального ремонта 1 кв. м в 2015 - 2017 гг. с учетом инфляционных ожиданий ЦБ РФ по формуле:
С = С ,*(1 + I ,),
п п-1 4 п-17'
где С - стоимость 1 кв. м капитального ремонта за год, руб.;
I - инфляция за год, %;
п - год.
С*,» = С2014*(1 + 12014) = 1339,3*1,1136 = 1491,5 руб.
С20Л= С201Д1+ 12015) = 1491,5*1,13 =1685,4 руб.
С2017 = С2016^ (1~+ 1201б) = 1685,4*1,09 =1837,1 руб.
Необходимо сказать о том, что предполагаемая стоимость капитального ремонта в 2015 - 2017 гг. окажется выше данных, приведенных ранее, так как ЦБ РФ традиционно дает максимально оптимистичный прогноз для инфляции, тем более в строительном секторе инфляция обычно превышает ее среднестатистическую величину. Несмотря на наиболее оптимистичный прогноз виден значительный рост цен на капитальный ремонт 1 кв. м в МКД в период 2014 - 2017 гг., что в условиях финансового кризиса в стране может привести к закредитованности населения и снижению собираемости платежей на проведение капитального ремонта общего имущества МКД, что, в свою очередь, ставит под угрозу выполнение Региональной программы Свердловской области в 2015 - 2017 гг. (рис. 1).
Не менее важным показателем при проведении капитального ремонта жилищного фонда является общая площадь капитально отремонтированных жилых домов
4000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Период
Рис.1. Стоимость капитального ремонта 1 кв. м в МКД, руб.
за год, так как этот показатель говорит о темпах выполнения Программы. Данные, приведенные в табл. 2 и на рис. 2 [3, с. 6] показывают, что в период 2010 - 2014 гг. происходило стабильное увеличение площади общего имущества капитально отремонтированных МКД за год, за исключением 2014 г. Незначительное снижение объемов производства капитального ремонта связано с реформой ЖКХ в 2014 г. и переходом на новую форму оплаты за проведение капитального ремонта. Однако, начиная с 2015 г. данный показатель резко снижается с постепенным ростом к 2017 г.. Необходимо отметить, что показатели 2015-2017 гг. плановые [6], и их еще предстоит выполнить, поэтому можно уже сейчас говорить о том, что без поддержки государства собственникам сложно справляться с финансовой нагрузкой, возложенной на них после реформы ЖКХ 2014 г.
Проанализировав графики, представленные на рис. 1 и 2, можно сделать вывод о том, что после реформы в сфере ЖКХ, проведенной в 2014 г., произошло резкое сокращение объемов производства в области капитального ремонта общего имущества МКД при постоянном росте стоимости такого ремонта. Очевидно, что Региональному Фонду содействия капитальному ремонту общего имущества в МКД Свердловской области не хватает финансирования на проведение большего количества ремонтов. Привлечение средств от собственников жилья путем увеличения тарифов не даст желаемых результатов, так как собираемость платежей за капитальный ремонт в Свердловской области в I квартале 2015 г. составила 50,4%, что говорит о неспособности и нежелании собственников осуществлять платежи [7]. В сложившейся ситуации выходом может стать привлечение частных инвестиций на основе ГЧП, а также развитие малого и среднего бизнеса в области проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, что позволит снизить стоимость его проведения, создать конкуренцию на строительном рынке, улучшить качество выполняемых работ.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Период
Рис.2. Площадь капитально отремонтированных МКД, тыс. кв. м
В настоящее время выбор подрядной организации осуществляется путем проведения тендера. Основным условием выбора подрядной организации является превышение предложения над спросом на рынке строительства. В период с 2010 по 2014 гг. в Российской Федерации, Уральском федеральном округе и Свердловской области происходило постоянное уменьшение количества предприятий в сфере «строительство зданий и сооружений», что было вызвано нестабильной экономической ситуацией в стране (табл. 4) [8]. За данный период свою деятельность прекращали в основном предприятия малого и среднего бизнеса, которые не смогли выдержать жесткой конкуренции с крупными предприятиями и справиться с финансовой нестабильностью в регионе, что привело к нецелесообразности проведения тендеров (в настоящее время в конкурсном отборе участвуют 2 - 3 организации, в то время как для того, чтобы проведение тендера было эффективно необходимо участие в нем 6 и более организаций).
В 2015 г. российская экономика испытывает на себе серьезное давление. Цифры в источниках информации рознятся, но понятно, что по итогам года экономического роста не будет. Следовательно, можно смело говорить о том, что 2015 г. войдет в историю как год полноценного экономического кризиса. Экономический рост является основой повышения благосостояния и качества жизни. В последние годы российская экономика демонстрировала стабильную динамику роста, однако изменение тенденции произошло в 2014 г. Западные санкции, дополненные существенным снижением цен на нефть, продемонстрировали уязвимость национальной экономической системы. Эксперты сделали свои прогнозы будущей динамики величины российского валового внутреннего продукта (далее ВВП).
В Правительстве уверены, что пик спада экономики уже позади. По мнению главы Минэкономразвития РФ А. Улюкаева, несмотря на падение ВВП на 3% в 2015 г., уже в следующем году российская экономика продемонстрирует рост на 2,3%. Улю-каев А. ожидает постепенное повышение цен на нефть, что станет доминирующей тенденцией до 2018 г. Кроме того, глава Минэкономразвития прогнозирует снижение темпов оттока капитала, что положительно скажется на росте ВВП [9]. Улучшение экономической ситуации в стране и высокий спрос на ремонтно-строительные работы со стороны государства могут дать серьезный толчок в развитии малого и среднего бизнеса и создании конкуренции на рынке строительства.
Еще одним фактором, дающим возможность предприятиям малого и среднего бизнеса закрепиться на рынке строительства, является постоянный рост общей площади жилищного фонда в Свердловской области (табл. 5).
Таблица 4
Количество предприятий и организаций в сфере деятельности "строительство зданий и сооружений" на начало года, ед.
Регион 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Российская Федерация 4508 4163 3846 3678 3556
УрФО 534 479 461 411 394
Свердловская область 130 113 95 93 93
Таблица 5
Основные показатели жилищных условий населения на конец года
Показатель 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м 99433,4 100884,7 102498,9 103542,8 105382,0
В 2015 г. жилищный фонд Свердловской области увеличится на 2160 тыс. кв. м. [10], что несколько ниже показателей 2014 г. (2400 тыс. кв. м) и связано с экономическим кризисом в Российской Федерации, а в 2016 г. планируется ввести в эксплуатацию еще 2000 тыс. кв. м. [11], что на 17% ниже показателей 2014 г., но все же является существенным приростом (около 2%) к общей площади жилищного фонда Свердловской области [12, с. 10; 13; 14].
Необходимо отметить, что увеличивается не только общая площадь жилищного фонда, но и доля частной собственности в нем. Так, по состоянию на конец 2014 г. доля частной собственности составила 89,2% [12, с. 5]. Следовательно, государство, в лице Регионального Фонда содействия проведению капитального ремонта общего имущества МКД, заинтересовано как в создании конкуренции за счет предприятий малого и среднего бизнеса для максимального снижения цен и повышения качества проведения работ, так и в привлечении дополнительных средств и частных инвестиций на основе проектов ГЧП.
Проанализировав статистические данные, можно сделать следующие выводы:
- во-первых, средств на проведение капитального ремонта общего имущества МКД по различным причинам всегда недостаточно, следовательно, чтобы не создавать «пирамиду», когда собственники домов, которые не нуждаются в капитальном ремонте в данный момент времени, оплачивают ремонт домов, нуждающихся в нем, необходимо привлекать дополнительные средства и частные инвестиции на базе ГЧП;
- во-вторых, благодаря постоянно растущему спросу на ремонтно-строительные работы и снижению конкуренции на рынке строительства в последние годы, возможно развитие малого и среднего бизнеса, а также создание конкуренции, необходимой для проведения эффективного тендера (участие более 6 организаций в конкурсе), несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в стране.
Итак, для решения проблем, связанных с развитием малого и среднего бизнеса в области проведения капитальных ремонтов общего имущества МКД, а также финансирования проведения капитального ремонта с привлечением частных инвестиций на основе ГЧП необходимо сделать следующие шаги:
1. Организация качественного выбора подрядной организации.
На данный момент времени Региональные Фонды содействия проведению капитального ремонта МКД осуществляют выбор подрядной организации по результатам конкурсного отбора (тендера). Как было сказано выше, подобный способ выбора подрядной организации эффективен, когда в тендере участвуют более 6 организаций. На практике же в конкурсном отборе участвуют 2 - 3 организации, что не позволяет провести качественный анализ и выбрать наиболее подходящего подрядчика. Создается замкнутый круг: представители малого и среднего бизнеса
не участвуют в тендерах на проведение капитальных ремонтов общего имущества МКД потому, что из-за несовершенства конкурсной системы выбора подрядной организации у таких предпринимателей мало шансов выиграть тендер; в то же время, грамотная организация тендера невозможна без участия в нем достаточного количества конкурирующих организаций. Выходом из сложившейся ситуации может стать предоставление государством предприятиям малого и среднего бизнеса льготных условий в области налогообложения, кредитования в банках с участием государственного капитала, создание и развитие программ поддержки малого и среднего бизнеса.
Стоит отметить, что и критерии отбора подрядной организации далеки от совершенства. В условиях острой нехватки финансирования и большого количества домов, остро нуждающихся в проведении капитального ремонта, основным критерием становится стоимость проведения работ и сроки их выполнения. Осуществлять выбор подрядной организации, опираясь на эти критерии в нынешних условиях не совсем оправдано, так как в 2015 - 2017 гг. капитальный ремонт в Свердловской области будет проводиться в однотипных домах: «хрущевках», «сталинках», домах довоенной постройки. Следовательно, стоимость и сроки проведения работ не могут сильно отличаться. В случае если одна из организаций сильно занижает стоимость ремонта или обещает выполнить работы значительно быстрее других организаций, стоит выяснить за счет чего будут достигнуты подобные результаты. Зачастую организации не применяют новых технологий или оборудования, которые могли бы обеспечить такие результаты, а снижение стоимости проведения работ и сжатие сроков их проведения вызваны желанием выиграть тендер, что приводит к ухудшению качества проведения работ [1, с 30 - 34].
Критерии, по которым следует осуществлять выбор подрядной организации, должны быть объективны и подтверждены документально. Это позволит исключить возможность победы в тендере недобросовестным подрядчиком. Представляется целесообразным, чтобы подрядная организация декларировала следующие свои показатели:
- количество постоянных рабочих по основной специальности;
- количество линейных инженерно-технических работников и их образование по специальности;
- количество аппарата управления, образование руководителей;
- количество вспомогательных рабочих;
- общее количество работающих;
- выработка на одного рабочего и одного работающего в тыс. руб./мес. При разнице в декларируемой выработке у организаций одного профиля более 10% требуется внимательное изучение оснований для определения этих показателей, так как в принципе организации функционируют в равных условиях. Значительные отклонения по выработке в меньшую сторону могут быть основанием для исключения организации из числа претендентов. Сравнивая сметную стоимость объекта с выработкой подрядных организаций на одного рабочего и количеством имеющихся у них рабочих, можно определить срок, в течение которого будет выполнена вся работа. В случае, когда этот срок превышает установленный заказчиком срок выполнения работ, подрядная организация не допускается к дальнейшему участию в конкурсе;
- величина оборотных средств. Важным показателем для выбора подрядной организации является количество оборотных средств, которые необходимы для выполнения работ по проведению капитального ремонта общего имущества МКД, так как после проведения реформы в сфере ЖКХ в 2014 г. государство, в лице Региональных Фондов содействия проведению капитального ремонта, перешло на безавансовую форму оплаты данных работ. В этих условиях подрядная организация, не имеющая необходимого количества оборотных средств и взявшаяся за выполнение определенной работы, будет вынуждена постоянно снимать рабочих на другие объекты, где намечается окончание и оплата работ; потом возвращать их снова и снова снимать. Это ни в коей мере не способствует качеству и срокам строительства. К тому же эта своеобразная пирамида может по многим причинам окончиться ликвидацией организации.
- наличие собственной или арендованной производственно-складской базы, оснащенной необходимым оборудованием для заготовительных работ. Отсутствие такой базы будет одной из причин низкой выработки рабочих и невысокого качества работ [1, с. 35 - 37].
Получив такие данные, заказчик сможет оценить реальный производственный потенциал монтажной организации, ее возможности для выполнения заявленной работы. Правильный выбор подрядной организации поможет избежать увеличения сроков проведения капитального ремонта, повысить качество выполнения работ и поспособствует рациональному использованию денежных средств.
2. Стимулирование развития компаний.
Многие организации для снижения стоимости проведения работ и победы в конкурсе используют сметную прибыль, чтобы снизить стоимость работ и выиграть тендер. В силу того, что сметная прибыль главным образом предназначена для технического развития организации и наращивания оборотных средств, ее использование в короткий срок усложнит текущую деятельность организации: резко снизится качество выполняемых работ ввиду износа оборудования. Более того, большинство строительных организаций предпочитают использовать старые технологии, приобретают новую технику и инструменты в случае крайней необходимости. Такая политика строительных организаций ведет к снижению качества выполняемых ими работ, поэтому при выборе подрядной организации необходимо обращать внимание на использование подрядчиком современной техники и инструментов, освоения прогрессивной технологии производства работ. Также необходимо обеспечить финансовой поддержкой организации, использующие инновационные технологии - предоставить субсидии и льготные кредиты на развитие бизнеса.
Подобные меры дадут возможность организациям малого и среднего бизнеса закрепиться на рынке, дадут толчок к развитию всем, без исключения, организациям, что приведет к повышению качества капитального ремонта, сократит сроки и стоимость проведения капитального ремонта.
3. Борьба с коррупцией.
Главную роль в борьбе с коррупцией играют органы государственной власти в лице полиции и прокуратуры, но и общество способно участвовать в контроле за использованием денежных средств граждан. Так в Свердловской области общественниками из регионального подразделения ОНФ был организован проект под названием «Капнадзор», призванный усилить контроль за деятельностью Регионального
Фонда содействия капитальному ремонту. Также целесообразно создать горячие линии, используя которые, граждане смогут анонимно сообщить об использовании коррупционных схем не только в области капитального ремонта общего имущества МКД, но и сфере ЖКХ в целом, что может существенно затруднить реализацию подобных преступлений. Учитывая регулярность коррупционных скандалов по всей территории РФ, подобные меры необходимо применять во всех регионах страны, что позволит сделать процесс выбора подрядных организаций для проведения капитальных ремонтов МКД более прозрачным, что, в свою очередь, поспособствует привлечению организаций малого и среднего бизнеса и поможет избежать нерационального и незаконного расходования бюджетных средств. 4. Развитие ГЧП в области капитальных ремонтов.
Ввиду острой нехватки средств на проведение капитальных ремонтов МКД целесообразно привлекать частные инвестиции на основе ГЧП, что даст толчок к развитию как крупного, так и малого, и среднего бизнеса. Опыт такого сотрудничества имеют специалисты из Германии, где граждане столкнулись с проблемами, которые сейчас актуальны для России: изношенный жилищный фонд, построенный в 50-е, 60-е годы ХХ века, требующий немедленного капитального ремонта. Проблема была решена следующим образом: государство давало право застройщику в течение нескольких лет использовать земельный участок на безвозмездной основе, взамен застройщик на средства вырученные от продажи квартир в новом доме санирует рядом стоящие дома, нуждающиеся в капитальном ремонте (в работы по санации зданий входили не только работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, но и работы по благоустройству дворов, организации парковочных мест и систем видеонаблюдения во дворах). Санация МКД, как и капитальный ремонт МКД, в Германии проводилась без расселения жильцов, что облегчало организацию ее проведения. Еще один вариант привлечения инвестиций на базе ГЧП - налоговые льготы для предприятий, осуществляющих работы по капитальному ремонту общего имущества МКД. В данном случае часть работ будет выполнена в счет погашения налоговых обязательств, а не профинансирована Региональным Фондом содействия капитальному ремонту [13].
Очевидно, что развитие малого и среднего бизнеса в области проведения капитального ремонта МКД способствует улучшению качества проводимых работ, улучшению качества жизни граждан. Перечисленные выше меры при условии комплексного подхода помогут в кратчайшие сроки решить назревшие проблемы развития малого и среднего бизнеса при проведении капитальных ремонтов общего имущества МКД.
Библиография
1. Гассуль В. А. Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе ЖКХ: пособие для практической деятельности работников ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний и жилищных агентств. -Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. - 154 с.
2. Общие затраты на капитальный ремонт общего имущества в МКД [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.fedstat.ru/indicators/start.do.
3. Капитальный ремонт жилых зданий Свердловской области за 2014 год: статистический бюллетень / Тер-
риториальный орган Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области. - Екатеринбург, 2015. 23 с.
4. Инфляция на потребительском рынке на конец 2014 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: Шр^М^^.
cbr.ru.
5. Прогноз инфляции от Центрального Банка Российской Федерации на 2015-2016 гг. [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://www.rg.ru.
6. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области на 2015 - 2044 гг.: постановление Правительства Свердловской области от 22 апреля 2014 г. № 306-ПП [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.garant.ru
7. Плата за наем, капитальный ремонт и вывоз твердых бытовых отходов // Цены и тарифы в жилищно-коммунальном хозяйстве, 2015. - № 2 (64). - С. 4 - 6.
8. Количество предприятий и организаций в сфере деятельности "строительство зданий и сооружений" на начало года [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.fedstat.ru/indicators/start.do.
9. Прогноз экономики России на 2016 год [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://biznesklubonline.com.
10. О прогнозе социально-экономического развития Свердловской области на 2015 - 2017 годы: постановление Правительства Свердловской области от 28.10.2014 г. № 928-ПП [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.garant.ru
11. Ввод жилья в 2016 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.zakamned.ru.
12. Жилищный фонд Свердловской области по состоянию на конец 2014 года: статистический сборник / Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области. Екатеринбург, 2015. - 107 с.
13. Санация жилых зданий - первые объекты в Москве // Технология строительства, 2004. - № 5 (33). 2015. - С. 22 - 28.
Авторы
Руткаускас Татьяна Константиновна, доктор экономических наук, профессор кафедры строительного производства и экспертизы недвижимости ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» (620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19); e-mail: tatiana.k.rut@yandex.ru;
Афонин Евгений Константинович, аспирант кафедры строительного производства и экспертизы недвижимости ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» (620002, г Екатеринбург, ул. Мира, 19), раб. тел.: +7(343)375-47-92; e-mail: mr.aek88@mail.ru
Новости Newsrus.su
Что будет с рынком недвижимости после ухода турецких компаний
Чиновники заявляют, что из-за ухода турецких компаний с рынка недвижимости России отрасль не пострадает.
- Турецкие компании представлены на российском рынке и как девелоперы, и как генподрядчики. Любое сокращение числа компаний - это снижение конкуренции, а турецкие специалисты являются достаточно сильными конкурентами, к качеству выполняемых ими работ, как правило, претензий не предъявлялось. Наоборот, например, Renaissance Construction сдавала объекты раньше заявленного срока даже в прошлом кризисном году. Уход с рынка сильных конкурентов может повлечь за собой снижение качества выполняемых работ. Кроме того, если застройщикам придется «на ходу» менять генподрядчика, это грозит дополнительными издержками. Впрочем, разрывать контракты сейчас никто не будет, по заверениям властей, стороны могут работать по текущим договорам вплоть до срока истечения их действия, поэтому к новым реалиям еще есть время подготовиться, - считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
- Специалисты «Азбуки Жилья» не видят прямой зависимости влияния российско-турецких отношений на первичный рынок жилья Московского региона. Основными сферами деятельности турецких компаний выступают коммерческая недвижимость и жилье высокого ценового сегмента. Сотрудничество российских и турецких девелоперов регламентировано сложными договорными отношениями, скорее всего, условия их реализации не изменятся особенно кардинально, несмотря на заметные перемены в политическом климате стран. В рамках ближайшего времени, полугодия или года, ситуация должна стабилизоваться, а объемы турецких девелоперов перераспределятся среди компаний российского рынка, - в свою очередь отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Источник: Редакция новостей Newsrus.su
Новости Newsrus.su
Петербург избавляется от малометражек
Впервые за последние пять лет в Петербурге начала расти средняя площадь строящихся квартир. Только за три квартала 2015 года она выросла на 10%.
За последние 10 лет выявилась тенденция к росту числа малогабаритных квартир в новостройках. Если в 2000 году квартиры площадью до 34 кв. метров составляли всего 3% предложения, то в 2014-м - уже 32%. Но за 9 месяцев 2015 года средняя площадь строящегося жилья выросла почти на 10% - до 45 кв. метров.
Поскольку жилье меньшей площади имеет меньшую стоимость, однокомнатные квартиры и студии скупали жители коммуналок, молодые семьи и родители переезжавших в Петербург студентов.
Строители шли навстречу возрастающему спросу, и год за годом средняя площадь строящихся квартир в Петербурге падала. К началу 2015 года она составила 41 кв. метр, причем количество однушек и студий в некоторых жилых комплексах достигло 90%.
По мнению экспертов, такое количество малогабаритного жилья опасно для города, поскольку в домах, где большая часть квартир - студии, со временем будут проживать только малообеспеченные семьи, которым не по карману жилье большее по площади, а также арендаторы. Это может привестит к формированию неблагополучных районов.
В 2015 году, несмотря на то, что в связи с кризисом спрос у многих застройщиков упал вполовину, площадь квартир вдруг стала расти.
- Застройщики стали выводить в продажу больше проектов комфорткласса, - объясняют в КЦ «Петербургская Недвижимость» (КЦ «ПН»). - Многие проекты строятся на месте заводов и уже застроенных территорий, что более затратно. За счет этого стоимость земли на территории обжитых районов города становится существенно выше. Поэтому перспективы развития города связаны именно со строительством жилья класса комфорт.
Бюджетные комплексы экономкласса стали вытесняться в Ленобласть. Жилье там в среднем на 30% дешевле, чем в городе. И средняя площадь квартир, выходящих в продажу, продолжает сокращаться. За 9 месяцев прошлого года она упала на 7%, до 36 кв. метров. И менее обеспеченные горожане постепенно вынуждены выезжать все дальше от центра, создавая потоки маятниковой миграции. Бывшие ленинградские спальные районы уже малодоступны для семей без стартового капитала.
Аналогичная ситуация сложилась и в Москве. В самой столице уже не сыскать новостроек экономкласса. Бюджетные проекты строятся либо в Новой Москве -территории, присоединенной к столице в 2012-м, либо в Московской области.
Тем не менее, как считает директор центра экспертиз «Эком» Александр Карпов, ситуацию пока нельзя назвать трендом. Рост площади квартир может обернуться статистической погрешностью.
- Даже если подсчеты риелторов корректны, для выводов необходимо, чтобы
площадь квартир росла хотя бы 3 года подряд, - утверждает Александр Карпов.
Избежать повторения столичного опыта можно двумя путями - либо повысить благосостояние горожан, либо - снизить стоимость жилья. И то, и другое - перспектива нереальная. Весь год цены держатся на месте. По разным оценкам, за 10 месяцев 2015 года они выросли на 2-6%.
Застройщики декларируют снижение маржинальности проектов - себестоимость строительства растет, но продолжают выводить на рынок миллионы квадратных метров. За три квартала 2015 г.в Петербурге и пригородах прошли продажи 3,4 млн кв. метров жилья. Это чуть ниже уровня 2013 года.
- Мы не сократили вывод жилья в продажу, - говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. Компания начала строительство комплекса бизнес-класса OSTROV на Петровском острове и новых корпусов в проекте NewПитер.
«ЮИТ Петербург» даже нарастил вывод жилья. Компания начала строить комплекс Fjord на Васильевском острове и открыла продажи квартир в объектах второй очереди ЖК Inkeri в Пушкине.
Впрочем, некоторые застройщики все же уменьшили объемы. Normann сообщил, что сократил вывод нового жилья в существующих проектах на 40%. «Сейчас спрос сосредоточен преимущественно на объектах высокой степени готовности -такое предложение есть не у каждого застройщика», - поясняет Николай Копытин, генеральный директор компании.
Некоторые компании заявляют о падении продаж на 20-30% по итогам прошлого года. Но уверяют, что это не критично.
- Мы сравниваем с показателями 2014 года, который оказался очень результативным для отрасли. Если сравнивать с другими годами, то спрос на рынке недвижимости в 2015 году остался на стабильном уровне, - пояснили в ГК «Эталон».
Впрочем, некоторые аналитики сообщают о более значительном провале. В Knight Frank оценивают снижение продаж массового жилья по итогам трех кварталов 2015 года в 40%. В пользу этих цифр говорит и отчетность публичных компаний. Продажи «Группы ЛСР» за три квартала прошлого года сократились на 40%, «Эталона» - на 32%.
Источник: Редакция новостей Newsrus.su
