CC BY
22
УДК 347.9 : 347.2 ББК 67.410
© 2020 г. Левицкая Елена Алексеевна,
доцент кафедры международного права Южного Федерального университета, доцент кафедры гражданского права Южного университета (ИУБиП) кандидат юридических наук, доцент. E-mail: ailea@rambler.ru
Пасикова Татьяна Алексеевна,
доцент кафедры гражданского процессуального права Ростовского филиала Российского государственного университета правосудия, доцент кафедры гражданского права Ростовского государственного экономического университета (РИНХ) кандидат юридических наук. E-mail: tatyana-plotko@yandex.ru
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА КАК ОСНОВА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В статье освещаются вопросы, возникающие в судебной практике при рассмотрении и разрешении споров, объектами которых выступают некоторые виды недвижимого имущества, в частности, объекты незавершенного строительства и недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем.
Ключевые слова: суд, объект незавершенного строительства, недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем, гражданский оборот, недвижимое имущество.
Levitskaya Elena Alekseevna - Associate Professor, the Department of International Law, Southern Federal University, Associate Professor, the Department of Civil Law, Southern University (IMBL), PhD in Law, Associate Professor.
Pasikova Tatiana Alekseevna - Associate Professor, the Department of Civil Procedure Law, Rostov Branch of the Rostov State University of Justice; Associate Professor, the Department of Civil Law, the Rostov State Economic University, PhD in Law.
JUDICIAL PRACTICE AS A BASIS FOR IMPROVING THE LEGAL REGULATION OF CERTAIN TYPES OFTHE REAL ESTATE
The article deals with issues that arise in judicial practice when considering and resolving disputes, the objects of which are certain types of the real estate: objects of the unfinished construction andfuture immovable things. Keywords: court, object of unfinished construction, future immovable thing, civil turnover, real estate.
В соответствии с новой редакцией ст. 128 ГК РФ [1], к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Базовым термином по отношению ко всем перечисленным объектам (за исключением нематериальных благ) является термин «имущество». В российском праве содержание данного понятия определяется через перечисление входящих в него объектов, то есть путем определения его состава.
В ст. 129 ГК РФ закреплено общее положение, согласно которому указанные объекты могут участвовать в обороте, в том числе
и путем заключения в их отношении сделок, но в некоторых случаях такие сделки могут совершаться либо по специальному разрешению, либо определенными субъектами гражданского оборота.
Также п. 4 содержит прямое указание на то, что результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому, но в обороте могут участвовать права на них и материальные носители.
Учитывая тот факт, что ст. 128 ГК РФ содержит простое перечисление объектов, а последующие нормы гл. 6 и гл. 7 ГК РФ достаточно лаконично описывают наиболее важные положения о некоторых объектах, на практике возникают спорные ситуации, касательно определения возможности совершения сделок по отчуждению права собственности в отношении тех или иных объектов.
Прежде всего следует сказать о таком особом объекте незавершенного строительства, который занимает промежуточное положение между совокупностью самостоятельных вещей, предназначенных для строительства недвижимости на земельном участке, и объектом недвижимого имущества, который полностью завершен, может использоваться в соответствии со своим назначением, зарегистрирован в качестве недвижимости в реестре.
Объект незавершенного строительства является осязаемой вещью материального мира, но до завершения предусмотренных работ и процедур по принятию и введению его в эксплуатацию, он, в зависимости от степени своей готовности, существует в виде здания, строения, сооружения на различных этапах своего возведения, имеющего неразрывную связь с землей.
Специфика данного объекта, но при этом отнесение его к недвижимому имуществу и предопределяют особенности правового режима объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства представляет собой обязательно объект капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ) [2], возведение которого полностью не завершено.
При этом в законе не указаны какие-либо иные признаки, которые позволят с достаточной определенностью установить является ли находящееся на земельном участке имущество просто набором строительных материалов и оборудования либо его уже можно признавать недвижимостью, хоть и в неоконченном виде.
Право регламентирует момент перехода статуса объекта незавершенного строительства в статус полноценного объекта недвижимости (как правило, это получение разрешительной документации на ввод в эксплуатацию, внесение сведений об объекте недвижимости в единый государственный реестр недвижимости и т. д.), но не регулирует момент, с которого совокупность изменений земельного участка и находящихся на нем строительных материалов может быть признана единым объектом - объектом незавершенного строительства.
Также не затрагивается вопрос о составе имущества, которое входит в объект незавершенного строительства. В отличие от объекта завершенного строительства, выступающего как конструктивное единство всех
частей, необходимых для нормальной эксплуатации объекта недвижимости по назначению, в объекте незавершенного строительства могут присутствовать не связанные между собой в единое целое, но при этом необходимые для последующего завершения строительства элементы.
Если какое-либо имущество, специально предназначенное для включения в конкретный объект незавершенного строительства (например, узлы подключения к коммуникациям, уникальное оборудование, которое специально модифицировалось именно для конкретного объекта, котлы, насосы и т. д.), уже наличествует у его собственника и расположено в месте проведения, но еще не составляет с объектом единое целое, можно ли считать его неотъемлемой частью такого объекта или же это самостоятельное имущество? То есть, если стороны не включили данное имущество в передаточный акт и договор купли-продажи, то сохраняет ли продавец объекта незавершенного строительства право собственности на такое имущество либо оно считается составной частью реализуемого объекта незавершенного строительства?
Отвечая на данные вопросы, стоит отметить, что признание совокупности различного имущества: строительных материалов, оборудования, инвентаря и т. д., объектом незавершенного строительства не происходит автоматически, по факту предназначенности их для возведения конкретного объекта недвижимости, так как они могут выступать самостоятельными объектами гражданского оборота.
Поэтому необходимо выявить и закрепить определенные, унифицированные признаки, наличие которых позволит определять возможность рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства совокупность имущества, предназначенного для строительства определенного объекта.
В настоящее время именно судебная практика вносит некоторую определенность по данному вопросу.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» [3] указывает, что при решении вопроса о признании возводимого при соблюдении норм закона здания, строения, сооружения недвижимой вещью в виде объекта незавершенного
строительства, требуется установить как минимум завершение фундаментных либо аналогичным им работ, и специально подчеркивается, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Президиум Верховного Суда РФ в утвержденном «Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» [4] еще раз обратил внимание на необходимость наличия индивидуальных признаков, характеризующих самостоятельность объекта незавершенного строительства как вещи и признал правомерным отказ в постановке на учет трех железобетонных свай, вбитых в землю.
Несмотря на то, что стоимость произведенных работ (проектных, согласовательных, непосредственно строительных) может быть достаточно велика, а их отражение в натуре существенным (например, вырыта половина котлована под многоквартирный дом), позиция судов о невозможности признания таких объектов недвижимостью в виде объекта незавершенного строительства до завершения возведения фундамента представляется верной.
Объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, то есть должен соответствовать основным признакам недвижимости - неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Именно завершение фундамента здания, строения или сооружения и позволяет достичь соответствия данным критериям - прочно связать с землей будущий объект недвижимости, а также определить его назначение.
Для устранения споров на практике и необходимости обращаться в суд для разрешения вопроса о признании объекта незавершенного строительства таковым представляется возможным изложить п. 10 ст. 1 ГрК РФ в следующем виде: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, при условии выполнения полного цикла работ по возведению фундамента (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).
Таким образом, закрепление в законе обязательного завершения работ по возведению фундамента (или приравненных к ним строительных работ) в качестве момента, с которого возможно возникновение объекта незавершенного строительства, придаст определенность гражданскому обороту и будет способствовать снижению нагрузки на судебные органы.
Как недвижимое имущество объект незавершенного строительства появляется юридически с момента его государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом, регистрация такого объекта происходит один раз, даже если впоследствии, не завершив строительство, но внеся изменения в первоначально приобретенный объект, его продают другому лицу.
Как уже отмечалось выше не решен вопрос о составе имущества, которое входит в объект незавершенного строительства. Решение такого вопроса при этом представляется важным, так как такое имущество зачастую еще не связано в единый и неразрывный объект, но при этом необходимо для завершения строительства. В идеале сторонам договоров, заключаемых по поводу объектов незавершенного строительства, следует четко прописывать все имущество, которое они считают входящим в его состав. Но, как показывает практика, данное положение соблюдается не всегда.
Представляется, что необходимо в данном случае применять правило о составных частях сложной вещи в отношении имущества, которое хоть и не встроено на момент заключения договора конструктивно и неразрывно в объект незавершенного строительства, но было приобретено для данных целей и обладает уникальными характеристиками, свидетельствующими о предназначенности для данного объекта (например, коммуникационные узлы, элементы, изготовленные по размерам и т. д.). Также данное правило следует распространить на строительные материалы, которые не являются специально изготовленными для данного объекта, но необходимы для завершения строительства, а ассортимент или комплект их трудно восполним (например, колонны, часть из которых уже установлена).
Еще одним объектом гражданского оборота, правовой режим которого привлекает внимание, является недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем.
Естественно, что основной особенностью будущей недвижимой вещи выступает тот фактор, что она может являться предметом сделок, несмотря на ее отсутствие в натуре у продавца на момент их заключения.
Данное качество и предопределяет те трудности, которые возникают на практике.
Законодатель не предусматривает особого правового регулирования для сделок с участием будущей недвижимости. Возможность заключения таких сделок определяется на основании п. 2 ст. 455 ГК РФ, где содержится положение, в соответствии с которым договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем при условии отсутствия прямого запрета закона. Такой законодательный запрет в отношении недвижимости отсутствует.
Отсутствие специальных правил в законе породило необходимость их формулирования судами, что нашло свое отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [5].
Так, по общему правилу, индивидуализация недвижимости в договоре купли-продажи преимущественно происходит путем указания кадастрового номера. Естественно, что в договоре купли-продажи будущей недвижимости это невозможно, поэтому суду приходится разъяснять какие иные сведения могут быть приняты как индивидуализирующие. К их числу, в частности, относятся: местонахождение строящейся недвижимости, ориентировочная площадь, иные характеристики, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе содержащиеся в проектной документации. И даже если сведений, зафиксированных в договоре, окажется недостаточно, то они вполне могут быть восполнены сведениями, содержащимися в акте приемки-передачи, подписанным сторонами во исполнение договора купли-продажи будущей вещи.
Таким образом, при продаже будущей вещи в договоре не всегда возможно соблюдение правил о ее четкой индивидуализации и наличии у продавца, как самой вещи, так и права собственности на нее. Но указанные об-
стоятельства не являются основанием для признания договора недействительным в момент заключения.
Особый интерес представляет вопрос, связанный с разрешением споров, возникающих по поводу неисполнения договора купли-продажи будущей вещи.
Учитывая тот факт, что недвижимость может отсутствовать как реальная вещь, в данных случаях не всегда применимо требование о передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.
Сохраняя приоритет передачи покупателю предмета договора в натуре, суд должен исходить, прежде всего, из фактора наличия недвижимого имущества (и прав на него) у продавца. Передача недвижимого имущества как предмета договора таким образом возможна только если такая недвижимость и права на нее имеется не только в реале, но и зарегистрирована в едином реестре прав на недвижимость, причем собственником является продавец по договору.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, оно не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Стоит отметить специальное указание на тот факт, что рассмотрение споров данной категории обязательно должно содержать решение вопроса о закреплении прав надлежащего собственника в реестре.
Рассмотрев правовое регулирование таких объектов гражданского оборота как объект незавершенного строительства и недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем, можно сделать вывод о важнейшей роли суда в детализации положений закона. Стоит отметить, что выработанные судебной практикой положения, прежде всего, отражают как наиболее проблемные участки правового регулирования, так и наиболее эффективные пути их совершенствования.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 30.06.2015. № 140.
4. «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7.
5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2011. № 9.
Bibliography
1. Civil code of the Russian Federation (p. 1) from 30.11.1994 № 51-FL // Assembly of legislation of the Russian Federation. 1994. № 32. St. 3301.
2. Town-Planning code of the RF from 29.12.2004 № 190-FL // Assembly of legislation of the RF. 2005. № 1 (p. 1). St. 16.
3. The resolution of Plenum of the Supreme Court of 23.06.2015 № 25, «About application by courts of certain provisions of section I of the Civil code of the Russian Federation» // Rossiyskaya Gazeta. 30.06.2015. № 140.
4. «Review of judicial practice in cases related to challenging the refusal to carry out cadastral registration» approved by the Ministry of justice of the Russian Federation. Presidium of the Supreme Court of the RF 30.11.2016 // Bulletin of the Supreme Court of the RF № 7.
5. Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration court of the Russian Federation of11.07.2011 № 54 «On certain issues of dispute resolution arising from contracts on real estate that will be created or purchased in the future» // Bulletin of the Supreme Arbitration court of the Russian Federation. 2011. № 9.
