CC BY
63
ких организаций по состоянию на ту же дату составило 1 643 259. Как видно, на каждые три коммерческие организации приходилась одна некоммерческая. В 2006 г. в нашей стране было зарегистрировано 359 020 некоммерческих организаций 1. Видимо, произошло очевидное сокрашение их количества.
Анализируя причины сокрашения обшего количества некоммерческих организаций в последние годы, в качестве одной из них, справедливости ради, следует отметить ужесточение государственного контроля в данной сфере, что снизило возможности правонарушений в «третьем секторе». Однако уменьшение числа некоммерческих организаций, а также относительно небольшое количество занятых в нем людей объясняются еше рядом обстоятельств. Это прежде всего отсутствие крепких корней и традиций НКО, несовершенство законодательства о некоммерческих организациях и о налогах; коррумпированность чиновничества; недостаточная информированность обшественности о современных социальных технологиях; недоверие к НКО со стороны населения; наконец, дефицит у значительной части граждан как средств, так и свободного времени на обшественную работу из-за невысокого уровня жизни, бытовой неустроенности, проблем с транспортом, необходимости совмешать основную работу с иными видами деятельности, приносяшей доход.
Как видно, задача активизации «третьего сектора» должна осушеств-ляться в направлениях совершенствования как законодательства, так и обшего социально-психологического климата их функционирования.
И.Е. Кабанова*
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА
Ключевые слова: недвижимое имущество, виды недвижимости, договор лизинга, объект незавершенного строительства.
In the article the concept of real estate is analyzed and the criteria of real estate are named. Also the legal demands to the immovable property are given. Then are listed the consequences of inobservance of such demands.
The concept of so-called immovable property by the law and the possibility of so-called immovable property to be an object of a financial leasing contract of real estate also are examined. Besides that, the concept of an enterprise is analyzed.
* Аспирант Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина. [irina_kabanova@mail.ru]
The author comes to the conclusion that as far as the immovable property by the law and the enterprise are mentioned, these objects cannot be the objects of financial leasing contract of real estate. Only the objects, named at the abs.l p.l art. 130 of the Civil Code of Russian Federation, can be the objects of the financial leasing contract of real estate.
Andpre-contractual obligations of potential lessor and lessee are examined too.
Гражданский кодекс РФ относит к сушественным условиям договора условия, которые названы в законе или иных правовых актах как сушест-венные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
По мнению В.В. Витрянского, предметом всякого договора являются действия обязанных сторон 1. Поэтому, если рассматривать договор лизинга недвижимости как правоотношение, то в его предмет должны быть включены два рода действий: во-первых, действия лизингополучателя по принятию имушества в лизинг, обеспечению его сохранности и использованию в соответствии с назначением, выплате платежей и возврашению по окончании срока лизинга (либо приобретению его в собственность); во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имушества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя и уведомлению продавца о приобретении имушества для передачи его в лизинг.
Однако такая трактовка предмета договора лизинга приводит к расширению круга сушественных условий договора за счет включения в него условий о продавце, правах и обязанностях лизингодателя и лизингополучателя, которые относятся не к категории сушественных условий, а составляют содержание лизингового правоотношения.
Единственным легальным сушественным условием договора лизинга в п. 3 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»2 (далее — Закон о лизинге) названо условие о предмете. Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые веши, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ). По российскому законодательству договор лизинга отнесен к видам договора аренды, следовательно предметом договора лизинга могут быть только индивидуально-определенные веши. Применительно к лизингу не-
1 См.: Витрянский B.B. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятия, лизинг. 3-е изд. М., 2001. С. 277—278.
2 Росс. газ. 2006. 27 июля.
движимости предмет такого договора всегда будет составлять индивидуально-определенная вещь, так как «несмотря на фактическую возможность родового обобщения недвижимости, в юридическом смысле возможность такого обобщения исключается»1, поскольку наличие у недвижимого имущества индивидуализирующих характеристик обеспечивается процедурами кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При отсутствии в договоре лизинга данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга признается незаключенным 2.
В ст. 665 ГК РФ подчеркивается, что передаваемое в лизинг имущество должно использоваться для предпринимательских целей. Закон о лизинге конкретизирует нормы ГК РФ, устанавливая, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона о лизинге). Судебная практика содержит однозначный запрет на передачу в лизинг жилых помещений, даже если они будут впоследствии использованы для предпринимательской деятельности 3. В некоторых исследованиях, посвященных договору лизинга, на запрет передачи в лизинг земельных участков указывается как на ошибку законодателя, поскольку с учетом закрепленного в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов непоследовательно устанавливать различные правовые режимы для зданий и сооружений, способных быть предметом договора лизинга, и для земельных участков, с которыми они прочно связаны 4. Однако представляется верной позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, который в постановлении Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 подтвердил, что взаимо-
1 Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 46.
2 См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от
3 июня 2004 г. № Ф17-254/15/3 // СПС «КонсультантПлюс».
3 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2006 г. № Ф09-245/06-С2 // СПС «КонсультантПлюс».
4 См., напр.: Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 326 и сл.
связанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга 1 (курсив мой. — И.К.). Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.
В связи с этим ошибочным представляется и высказанное в литературе мнение о том, что ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге содержат прямой запрет на передачу в лизинг земельных участков 2. Как было отмечено выше, такой запрет существует лишь в отношении земельных участков, представляющих собой отдельный, самостоятельный предмет договора лизинга. Во всех иных случаях лизингополучателю по договору лизинга передается право пользования земельным участком, занятым зданием (строением).
Соответственно, лизингодатель может быть как собственником земельного участка, на котором расположено здание (строение), передаваемое в лизинг, так и обладать иным правом на этот участок, что никоим образом не будет влиять на его способность распоряжаться принадлежащим ему зданием (строением) и теми правами на указанный земельный участок, которыми он обладает. Поэтому лизингодатель свободно может передать лизингополучателю право пользования земельным участком в рамках исполнения обязательства по договору лизинга недвижимого имущества. Лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга, приобретает право пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (строение).
В абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечислены недвижимые вещи, относящиеся к недвижимости в силу своих природных свойств, а в абз. 2 п. 1 той же статьи — т.н. недвижимость в силу закона (движимые по своим физическим свойствам вещи, на которые законодатель распространил режим недвижимости). Все вещи, не отнесенные к недвижимым, считаются движимыми.
Тем не менее до настоящего момента не сложилось единого подхода к определению недвижимости, критериев, позволяющих отграничить недвижимые вещи от движимых вещей. В рамках настоящей работы постараемся ответить на вопрос о том, какое же имущество может, а какое, исходя из критериев, которые будут приведены ниже, не может быть предметом договора лизинга недвижимого имущества.
1 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 // СПС «КонсультантПлюс».
2 См.: Ковынев С.Л. Лизинговые сделки. Рекомендации по избежанию ошибок. М., 2008. С. 132.
Здесь уместно процитировать Ю.С. Гамбарова, который полагал, что «деление вещей на движимости и недвижимости может быть просто и запутанно. Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором — недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость — земля и все, что с нею физически связано»1.
Отечественный ГК РФ, классифицируя вещи на движимые и недвижимые, применил, если воспользоваться выражением Ю.С. Гамбарова, «запутанное» разделение. Во-первых, определяя недвижимость, ГК РФ не назвал единого критерия, который бы позволял четко отличать недвижимость от движимости. Особое физическое свойство — неразрывная связь с землей, присуще объектам недвижимости, перечисленным в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, участки недр). Однако этим свойством не обладают вещи, отнесенные к недвижимости абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ: суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты. Более того, этот перечень открытый, и законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество. Но из каких предпосылок будет исходить законодатель при распространении режима недвижимости на движимые по своей природе вещи, до конца не ясно.
Не бесспорно и решение законодателя о распространении режима недвижимости на вещи, движимые по природе. В литературе выделяются такие обоснования существования недвижимости в силу закона, как высокая стоимость этих объектов, необходимость укрепления их оборота, большая социальная значимость, сложность и повышенная опасность при эксплуатации 2. Все эти характеристики относятся к социальной оценке и не связаны напрямую с физическими свойствами вещей. Признак же, который присущ всем объектам недвижимости первой группы, — неразрывная связь с землей — у судов и космических объектов отсутствует. Напротив, это, если возможно так выразиться, едва ли не самые «движимые» из движимых вещей.
Вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, на которые в силу закона распространен правовой режим недвижимости, объединены волей законодателя, а не единством своей сущности. Кроме того, нельзя говорить о подчинении двух видов недвижимости одному правовому режиму. Права на
1 Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911 // СПС «Гарант».
2 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305.
объекты недвижимости, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, не регистрируются в Едином государственном реестре прав, к правоотношениям по поводу этих объектов не применяется Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация судов внутреннего мореплавания, морских, воздушных судов и космических объектов отличается от государственной регистрации других видов недвижимых вещей по субъектам, уполномоченным ее осуществлять, и порядку проведения 1.
Не совпадают и цели проведения государственной регистрации. Для оборота недвижимых вещей, перечисленных в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, главное — обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав служит достижению в первую очередь этой цели, выполняя функцию обеспечения стабильности имущественного оборота 2. Основной целью государственной регистрации судов и космических объектов, как указывает В.П. Мозолин, является удостоверение их технико-эксплуатационных характеристик и безопасности использования. Поэтому если такой объект не используется по прямому назначению, то отпадает и необходимость его государственной регистрации, поскольку будет отсутствовать потребность в осуществлении технико-эксплуатационного контроля за безопасным использованием объекта 3.
В связи с этим следует признать правильными предложения, содержавшиеся в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и перенесенные в Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009 г., об исключении из перечня объектов недвижимого имущества воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Соответственно, эти объекты не смогут быть предметом договора лизинга недвижимого имущества.
К недвижимости отнесен и такой объект, как предприятие, однако, поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс признано недвижимостью в специальной норме ст. 132 ГК РФ, а не в общей норме о недвижимом имуществе ст. 130 ГК РФ, представляется, что предприятие только лишь приравнивается (курсив мой. — И.К.) к недвижимости по правовому режиму.
Признание предприятия имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности и в качестве такового — недвижимым имуществом (п. 1 ст. 132 ГК РФ), не привело к вклю-
1 См. подр.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 41—42.
2 См.: ВасилевскаяЛ.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 261.
3 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: научно-практический комментарий / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. М., 1996. С. 227; Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 43.
чению предприятия в целом как имущественного комплекса в имущественный оборот из-за сложностей в регистрации такого комплекса (регистрировать приходилось каждый элемент, входящий в состав предприятия, в том числе и имущество, относящееся к движимому по своим физическим свойствам).
Конструкция, не воспринятая практикой, и в теории не получила одобрения. В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009 г. предприятие как имущественный комплекс предлагается исключить из перечня объектов недвижимого имущества и признать предприятие особым видом имущества, используемым в предпринимательской деятельности и являющимся самостоятельным объектом оборота.
Как неоднократно отмечалось в литературе, формальный (юридический) критерий наличия или отсутствия регистрации права на вещь не дает исчерпывающего ответа на вопрос о том, является ли такая вещь недвижимой или нет 1. Представляется, что недвижимая вещь — это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками. Она физически существует и может быть выделена из ряда других вещей. Недвижимая вещь должна отличаться от движимой вещи объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи. Поэтому недвижимая вещь физически существует до акта государственной регистрации, а вот недвижимая вещь как объект вещных прав возникает с момента государственной регистрации. И абсолютно справедливо, на наш взгляд, замечание С.А. Степанова о том, что «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее»2.
Однако применительно к лизингу недвижимости формальный критерий достаточен и не нуждается в дополнении. Ведь лизингодатель и лизингополучатель получают недвижимое имущество: первый в собственность посредством заключения договора купли-продажи и его исполнения, а второй — во владение, пользование и, возможно, распоряжение на основании договора лизинга — права на которое уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав продавцом.
Еще одна ситуация правовой неопределенности относительно недвижимого имущества в качестве предмета договора лизинга связана с объектами незавершенного строительства.
1 См., напр.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276; Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 28; Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 16; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 145.
2 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 29.
Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Однако в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1 отдельно подчеркнуто, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом только при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как в описываемой ситуации поступить лицам, которые считают нужным еще на стадии строительства оформить свои дальнейшие отношения как лизинговые, учитывая легальное требование о том, что предмет лизинга должен находиться в собственности лизингодателя, а собственником объекта незавершенного строительства лизингодатель еще не является?
Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге, продавцом может быть физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи, заключенным с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Следовательно, лизингодатель должен заключить с продавцом именно договор купли-продажи. Однако это невозможно, поскольку недвижимого имущества как вещи на этапе строительства не существует.
Представляется, что единственный способ осуществления лизинга недвижимого имущества на стадии строительства — это оформление отношений сторон путем заключения на данной стадии предварительных договоров.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не влияет на правовой режим имущества, которое будет предме-
1 См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // СПС «КонсультантПлюс».
2 Росс. газ. 2004. 24 июля.
том основного договора, поэтому заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора. Напротив, «конструкция предварительного договора рассчитана именно на такие случаи и способствует быстрому вводу имущества в оборот»1.
В примере с договором аренды, который приводит Е.А. Суханов, интерес будущих собственников-арендодателей состоит в том, чтобы как можно скорее найти потенциальных арендаторов и обеспечить окупаемость строящегося объекта недвижимости, а также облегчить привлечение для строительства кредитных ресурсов. Потенциальные арендаторы стремятся подобрать объекты, удовлетворяющие их потребностям, и гарантировать права на получение недвижимости в аренду сразу после завершения строительства и регистрации права собственности арендодателя 2.
У возможных контрагентов по договору лизинга сходные стремления. Разница только в более активной роли лизингополучателя, который нуждается в максимальных гарантиях того, что ему будет передан предмет лизинга. Ведь именно лизингополучатель ставит своей целью получение имущества, тогда как лизингодатель в лизинговой сделке оказывает, по существу, финансовую услугу. Но и лизингодатель не менее арендодателя может быть заинтересован в привлечении конструкции предварительного договора для обеспечения своих интересов.
Итак, лизингополучатель заключает с лизингодателем предварительный договор лизинга, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор лизинга недвижимого имущества.
Кроме того, лизингодатель обязуется заключить с будущим обладателем прав на возведенную недвижимость (далее — продавец) предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, условия которого должны предусматривать обязанность продавца заключить с лизингодателем договор купли-продажи недвижимого имущества после окончания строительства.
Соответственно, после окончания строительства и оформления продавцом права собственности на объект недвижимого имущества лизингодатель заключает с лизингополучателем договор лизинга, а с продавцом — договор купли-продажи недвижимого имущества. Плюс представленной схемы в том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам государственной регистрации не подлежит, так как предмет предвари-
1 Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 1. С. 14.
2 См.: Суханов ЕА Указ. соч. С. 14—15.
тельного договора составляет обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не недвижимое имущество, права на которое регистрируются. Передача недвижимой вещи и соответствующее прекращение права на нее у одной стороны с одновременным возникновением такого же права у другой стороны (переход права) возможны только на основании договора лизинга (основного договора), а не на основании организационного по своей юридической природе предварительного договора 1.
В результате завершения работ на объекте имущество из категории объектов незавершенного строительства переходит в категорию зданий (сооружений). Можно ли в этом случае говорить о тождественности имущества, выбранного лизингополучателем, и в итоге полученном им во исполнение договора лизинга? Проведение аналогии с ипотекой позволяет говорить о том, что можно 2, но правильность применения данной аналогии должна подтвердить судебная практика.
Е.С. Выборнова*
К ПОНЯТИЮ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА
Ключевые слова: гражданско-правовой договор, соглашение, обещание, концепция, правовой акт, условие, обязанности, действие.
The chosen subject of the article is topical in civil law nowadays. Up to now the uniform concept of civil-law contract understanding hasn't been worked out in the civil-law science. Scientists argue whether the contract can be considered as a multiple-valued notion. The article includes the analysis of the existing concepts of civil-law contract understanding and their estimation. The theory of agreement of the contract dominating in the Russian doctrine is closely examined. A great many books concerning the subject of research are studied by the author. The analysis of the foreign legislation in relation to the determination of the contract and its place in the law system is undertaken in the article. The definitions of the contract in the Russian, Mexican, American, English, Ukrainian and Chinese legislation are cited. There is given the research of the concept of the contract as a promise dominating in the Anglo-Saxon law
1 См.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 16.
2 См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 («Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства»).
* Аспирантка Ульяновского государственного университета. [vybomova1986@mail.ru]
