CC BY
262
УДК 347.214.2
Семенова Екатерина Геннадьевна
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин,
Крымский филиал Краснодарского университета МВД России e-g-semenova@mail. ru Ekaterina G. Semenova
Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines of the Crimean branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia Master of Law, Assistant Professor e-g-semenova@mail. ru
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
FEATURES OF LEGAL REGULATION FOR OBJECTS OF INCOMPLETE CONSTRUCTION
Аннотация. Статья посвящена выявлению особенностей правового регулирования объектов незавершенного строительства. Автором проанализированы основные концепции относительно правового режима данных объектов. Установлена правовая природа объектов незавершенного строительства как составных частей застраиваемого земельного участка как единого объекта недвижимости. Обосновывается невозможность объектов незавершенного строительства выступать в качестве предмета договора аренды зданий и сооружений.
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, земельный участок, недвижимое имущество, государственная регистрация прав, аренда зданий и сооружений
Annotation. The article is devoted to identifying the features of legal regulation of unfinished construction objects. The main concepts concerning the legal regime of these objects are analyzed. The legal nature of unfinished construction objects as components of a built-up land plot as a single real estate object is established. The author substantiates the impossibility of unfinished construction objects to act as the subject of a lease agreement for buildings and structures.
Keywords: incomplete construction object, land plot, real estate, state registration of rights, lease of buildings and structures
Одним из сложных с точки зрения определения правовой природы являются объекты, строительство которых не завершено. Специфические физические свойства таких объектов порождают многочисленные дискуссии
среди ученых-цивилистов и правоприменителей по поводу установления момента их возникновения как объектов права, оснований отнесения к недвижимому имуществу, возможности быть предметом обязательств и др.
Впервые на кодифицированном уровне оборот объектов незавершенного строительства как объектов недвижимости получил закрепление Федеральным законом от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Правовые основы приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства определила ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), в которой установлено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Несмотря на это, в науке и судебной практике относительно правовой природы объектов незавершенного строительства сложилось несколько подходов. Так, ряд исследователей (Р.А. Валеев, Д.С. Некрестьянов, К.К. Шалагинов) придерживаются позиции относительно возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимости, который определяется моментом установления прочной связи с землей.
По мнению других авторов (Н.И Огнева, М.М. Гасанов), главным признаком объекта незавершенного строительства является то, что данный объект как объект гражданских прав возникает с момента государственной регистрации прав на него. Подобный подход получил отражение в судебной практике. Президиум ВАС РФ, оценивая договор купли-продажи недвижимого имущества, отметил, что «... спорный объект отвечает всем признакам недвижимого имущества, установленным ст. 130 ГК РФ: объект прочно связан с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно ... до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе отчуждать его другому лицу» [16].
По мнению авторов Концепции развития законодательства о вещном праве основанием государственной регистрации, права на объект незавершенного строительства является прекращение строительства либо возникновение необходимости совершения сделки с таким объектом [10]. Позиция, согласно которой незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу, только, если они не являются предметом действующего договора строительного подряда, разделяется многими исследователями (В.А. Алексеев, Н.В. Черная, Е.Б. Козлова, Е.С. Болтанова) и получила отображение в практике Высшего Арбитражного Суда РФ [13; 14].
Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство является способом создания здания, строения, сооружения. Объект незавершенного строительства - это текущее состояние между началом строительства указанных объектов и его завершением, стадия создания определенных объектов недвижимости. Необходимость решения некоторых практических вопросов в данной сфере, в том числе, при определении права
собственности, наследовании, обращении взыскания на имущество и т.д. , обусловила законодательное закрепление объектов незавершенного строительства как самостоятельных объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Однако это не дает основания утверждать, что любой объект, который создается в результате строительных работ, является объектом незавершенного строительства после прекращения таких работ. Созданное при проведении строительных работ имущество с технической точки зрения является объектом строительства, а с юридической - может принадлежать к различному по юридическому характеру имуществу.
Объект незавершенного строительства может удовлетворять потребности человека посредством выступления в виде некой ценности, способной принести доход в процессе обмена и совершения с ним различного рода гражданско-правовых сделок [8]. Однако прав Р.А. Валеев, который отмечает, что объект незавершенного строительства представляет собой недвижимость независимо от обязательственных отношений, связанных с ним. Специфика его правовой природы состоит не в наличии договорных связей, а в силу присущих ему признаков [3, с. 17, 22-24].
Дискуссия о том, является понятие «объект незавершенного строительства» юридическим либо оно имеет функциональное значение связано с вопросом определения понятия недвижимости, в целом. «Юридическая теория недвижимости», в основе которой находится постулат, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, подлежащие государственной регистрации, получила достаточно большое распространение (Г. Шершеневич, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, О. М. Козырь, М. В. Кротов и др.). Значимым является то, что в качестве обоснования такой теории приводятся положения законодательства, в частности, предусматривающие государственную регистрацию прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь [20, с. 78].
В то же время, в противовес юридической теории существует «физическая теория недвижимости» (В. А. Алексеев, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, А. П. Сергеев, С. А. Степанов и др.) которая основывается на том, что для признания вещи недвижимой необходимым является только ее прочная связь с землей, невозможность перемещения, несоразмерный ущерб назначению.
Анализ вышеуказанных правовых теорий недвижимости позволил сделать вывод о том, что существующий в них спор касается не сути недвижимости как правового явления, а непосредственно отдельных аспектов режима его существования [18]. Действительно, правовой режим недвижимости возникает у объекта незавершенного строительства в результате государственной регистрации прав на него. Такой режим предоставляет собственнику реализовывать в отношении данного объекта распорядительные возможности в полной мере по правилам, которые установлены для недвижимого имущества. Однако следует отметить, что указанные возможности возникают у правообладателя не исключительно
ввиду юридического факта государственной регистрации права собственности на такой объект.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но является явно недостаточным и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Общественные отношения группируются в соответствии с социально-экономическим базисом, назначением, определяемым в конечном итоге потребностями участников этих отношений. Соответственно, правовой режим недвижимости устанавливается исходя из материальной, экономической и социальной сущности объектов [18].
Ценность объекта незавершенного строительства определяется не только неразрывной связью с земельным участком, а, прежде всего, способностью удовлетворять конкретные потребности субъектов общества. По этому поводу В.А. Алексеев отмечал, что «незавершенный строительством объект существует с того момента, как на земельном участке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта» [1].
Возведение здания, сооружения имеет определенную цель - создание объекта для удовлетворения конкретных потребностей (общественно-полезных, бытовых, жилищных, производственных и т.д.). Согласно требованиям действующего законодательства отсутствие строительной готовности объекта свидетельствует о его невозможности быть введенным в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), следовательно, невозможности использоваться в соответствии с той целью, с которой он строится. По мнению В.В. Витрянского, именно окончание строительства здания (сооружения) и его готовность к использованию по прямому назначению является критерием для разграничения двух различных видов недвижимости: здания (сооружения) и не завершенных строительством объектов [4, с. 184]. Следствием такого разграничения является то, что к правоотношениям по поводу объектов незавершенного строительства не должны применяться специальные правила, касающиеся зданий (сооружений) [4, с. 184].
Ввиду того, что объекты незавершенного строительства не могут использоваться по их целевому назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, считается, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не могут быть применимы положения п. 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок, занятый недвижимостью, который необходим именно для ее использования. Также, возникает вопрос о невозможности применения норм, регулирующих аренду зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ), к отношениям пользования объектами незавершенного строительства [19; 3]. Авторы, которые придерживаются данной позиции, отмечают, что это противоречит смыслу арендных отношений, поскольку объекты
незавершенного строительства не имеют специального назначения и в процессе завершения создания изменяют свои качественные и количественные характеристики [12]. Существует и иная позиция, согласно которой незавершенные строительством объекты обладают всеми признаками недвижимого имущества, в целом, и зданий (сооружений), в частности, поэтому к отношениям аренды таких объектов следует применять нормы относительно договора аренды зданий (сооружений) [17].
В судебной практике относительно указанного вопроса единой позиции также не выработано. В практике Пленума ВАС РФ получил отображение подход, согласно которому «отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом» [14]. Относительно передачи объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ установлено, что это не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации [14].
Ввод объекта строительства в эксплуатацию является юридическим фактом, который определяет возможность, прежде всего, безопасного использования объекта по назначению, указанному в разрешении на строительство и технической документации. Гражданское законодательство не содержит прямого запрета на сдачу объектов незавершенного строительства в аренду (ст. 607 ГК РФ). В то же время, следует учитывать, что передача имущества в аренду предполагает его использование в соответствии назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
В литературе отмечается, что «для имущества часто характерны процессы правовой иммобилизации, когда отдельные движимые объекты соединяются с господствующими объектами недвижимости, и при этом меняется правовая характеристика этих объектов («отдельные строительные материалы» - «незавершенное строительство» - «жилой дом») [11, с. 345]. Однако следует согласиться с Л.Т. Кокоевой в том, что «важно учитывать цели фактической и правовой иммобилизации, недостижение которых приводит к необходимости переквалификации объекта для конкретной ситуации и конкретных правоотношений» [7, с. 173]. Ценности, изначально определяемые как объекты незавершенного строительства, не могут самостоятельно выполнять функции по удовлетворению определенных потребностей как объекты недвижимости. Соответственно считается, что аренда незавершенного строительства возможна, однако, не как объекта
недвижимого имущества, а как соответствующего физического комплекса вещей [7, с. 173].
Приведенные положения поднимают в литературе вопрос о целесообразности существования такой категории, как «объект незавершенного строительства» [6, с. 25]. Предполагается, что в процессе создания недвижимой вещи она таковой (вещью) еще не является, объектом правоотношений в данном случае может выступать только имущественное право. Так, говоря о купле-продаже домов, с не завершенным строительством, А.В. Борисенко отмечает, что они «... не являются жилой недвижимостью, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающейся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. ... В данной ситуации речь идет не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки» [2].
Статья 130 ГК РФ закрепляет объекты незавершенного строительства как отдельную категорию объектов недвижимости. Юридическим фактом, который дает возможность признать объект незавершенного строительства недвижимостью, является совокупность физических, экономических, социальных характеристик, которые сформировались в результате застройки земельного участка. Государственная регистрация в рамках механизма возникновения вещных прав на объекты незавершенного строительства играет роль конечного юридического факта, предоставляет возможность осуществлять соответствующие правомочия с таким объектом. Д.С. Некрестьянов отмечает, что невозможность эксплуатации объектов незавершенного строительства не означает отсутствие у лица правомочия пользования, а свидетельствует о том, что относительно указанных объектов правомочие пользования ограничено действиями, направленными на завершение строительства [12].
Нами уже было установлено, что выделение в качестве оборотоспособных объектов права собственности объектов незавершенного строительства является определенным исключением из правил вещного права относительно обособленности объектов, получившим свое обоснование социально-экономической значимостью вопроса их оборота. Объект незавершенного строительства как часть застроенного земельного участка не может быть самостоятельным объектом права собственности, однако, он имеет определенную ценность в случае использования земельного участка, на котором такой объект находится.
Гражданское законодательство не запрещает такой вид использования объектов незавершенного строительства, как завершение начатого строительства. В таком случае следует говорить об использовании земельного участка, которое предполагает изменение свойств и качеств возведенного на нем объекта недвижимости, а не самого объекта незавершенного строительства.
Правовое регулирование использования земельного участка посредством договорных конструкций, в том числе, для осуществления
строительных работ, в настоящее время осуществляется нормами Земельного кодекса РФ (ст. 22). В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается к закреплению вещное право, предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего, возведение на нем различных сооружений (право застройки) [9]. Анализ Законопроекта о внесении изменений в ГК РФ свидетельствует о том, что такое право застройки может предоставляться и в отношении уже застроенного земельного участка, в том числе, для реконструкции, сноса имеющегося на участке объекта недвижимости (п. 1 ст. 300.1, п. 2 ст. 300.2) [5].
Таким образом, подтверждается вывод о том, что объект незавершенного строительства следует рассматривать как составную часть застраиваемого земельного участка как единого объекта недвижимости. Объекты незавершенного строительства как самостоятельные объекты права собственности не могут быть предметом договора аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ). В случае, когда во временное владение и (или) пользование передается объект, строительство которого не завершено, целесообразнее говорить о передаче единого объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. В отношении земельного участка с находящимся на нем объектом, строительство которого не завершено, может быть установлено вещное право застройки.
Литература:
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.
2. Борисенко А.В. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2. С. 41-45.
3. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис. ... канд. юр. наук. Казань, 2007.
4. Витрянский В.В Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
5. Законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://sozd.parlament.gov.ru/bill/47538-6
6. Козлова Е.Г. Пробелы законодательства в объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 5.
7. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
8. Кондратенко З.К. Гражданско-правовой механизм приобретения частной собственности на объекты незавершенного строительства: автореф. дис. ... канд. юр. наук. Казань, 2014.
9. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
10. Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. URL: http://privlaw. ru/concepRZVP.rtf
11. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002.
12. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005.
13. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВАС РФ от 25 фев. 1998 г. № 198 (утратил силу) // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
14. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17 нояб. 2011 г. № 73 // Вестник ВАС РФ. 2012., № 1.
15. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 фев. 2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 дек. 2001 г. № 1125/00 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 4.
17. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001.
18. Семенова Е.Г. Недвижимость как правовая категория: опыт интервального анализа // Общество и право. 2016. №4 (58). С. 215-221.
19. Сухова Г. Споры по договору аренды // ЭЖ-Юрист. 2003. № 17.
20. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
Literature:
1. Alekseev V. A. Real estate: state registration and problems of legal regulation. Moscow: Volters Kluver, 2007.
2. Borisenko AV. Residential real estate as an object of sale // Legality. 2004. No. 2. Pp. 41-45.
3. Valeev R.A. Legal regime of objects of incomplete construction: abstract of the dissertation of a master of law. Kazan, 2007.
4. Vitryansky V. lease agreement and its types: rental, chartering for a time, rent of buildings, structures and enterprises, leasing. Moscow: Statute, 1999.
5. Draft Federal law No. 47538-6 "On Making Changes in the First, Second, Third, and Fourth Parts of the Civil Code of the Russian Federationand
also in Individual legislative Acts of the Russian Federation" // URL: http://sozd.parlament.gov.ru/bill/47538-6
6. Kozlova E.G. Gaps in legislation in the object of the contract of equity participation in construction // Bulletin of notarial practice. 2009. No. 5.
7. Kokoeva L.T. The main problems of civil regulation of lease relations: dissertation of a doctor of law. Moscow, 2005.
8. Kondratenko Z.K. Civil-legal mechanism of the obtaining property right for objects of incomplete construction: abstract of the dissertation of a master of law. Kazan, 2014.
9. The concept of development of civil legislation of the Russian Federation (approved by the Council under the President of the Russian Federation for codification and improvement of civil legislation on October 7, 2009) / / Bulletin of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation. 2009. No. 11.
10. The concept of development of legislation on proprietary rights. Draft of Presidential Council for Codification and Improvement of the Civil Legislation. URL: http://privlaw.ru/concep_RZVP.rtf
11. Lapach V.A. System of civil rights objects: theory and jurisprudence. SPb, 2002.
12. Nekrestyanov D.S. Civil-law regulation turnover of objects of of incomplete construction: abstract of the dissertation of a master of law. SPb., 2005.
13. On some issues of dispute resolution practice related to the protection of property rights and other proprietary rights: Judgment of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of February 25. 1998 No. 198 // Bulletin of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation. 1998. No. 10.
14. On certain issues of the practice of applying the rules of the Civil code of the Russian Federation on the lease agreement: Judgment of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of November 17. 2011, No. 73 // Bulletin of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation. 2012., No. 1.
15. The overview of the practice of resolving disputes related to the application of the Federal law "On state registration of rights to real estate and transactions with it": information letter of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of 16 Feb. 2001 No. 59 // Bulletin of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation. 2001. No. 4.
16. Judgment of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of 18 Dec. 2001 No. 1125/00 // Bulletin of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation. 2002. No. 4.
17. Romanets Yu.V. The system of contracts in Russian civil law. Moscow,
2001.
18. Semenova E.G. Real Estate as a Legal Category: The Experience of Interval. Analysis // Society and Law. 2016. No. 4 (58). P. 215-221.
19. Sukhova G. Disputes lease // Economy. Life. lawyer. 2003. No. 17
20. Chubarov V. V. Problems of legal regulation of real estate. Moscow,
2006.
