CC BY
99
Стратегия развития жилищного строительства в Краснодаре Developing strategy of the housing construction in Krasnodar
Пшунетлев Адам Аскарбиевич к.э.н., доцент кафедры менеджмент
Академия маркетинга и социально - информационных технологий (ИМСИТ), 350010 Краснодар, Зиповская 8, Корпус 2.
Электронная почта: [email protected]
Pshunetlev Adam Askarbievich, Can. Ec. Sci., associate professor of the Chair of Management Academy of Marketing and Social - Information Technology (IMSIT),
350010, Zipovskaya 8\2, Krasnodar E mail: [email protected]
Аннотация
Статья обращена к перспективам первичного рынка жилья в городе Краснодар. Замедление роста продаж, на фоне противоречивых экономических, политических трендов, определяют необходимость анализа рынка, выбора стратегии развития жилищного строительства.
Abstract
Article addresses the prospects of the primary housing market in the city of Krasnodar. Reducing the rate of growth of the market, amid contradictory economic and political trends, determine the need for market analysis, strategy selection for housing construction.
Ключевые слова: рынок жилья, жилищное строительство, нестабильность, стратегия
Keywords: housing market, housing construction, instability, strategy
Введение
Снижение объемов строительства жилья актуализирует вопрос о перспективах строительного сектора. Накопленный за годы строительного бума значительный производственный потенциал, сокращение потенциала рынка, на фоне противоречивых экономических, политических трендов, обусловили рост неопределенности, и как следствие, необходимость анализа, прогноза развития рынка жилья.
Цель исследования - анализ состояния, прогноз динамики первичного рынка жилья города Краснодар.
Строительный сектор остается одной из наиболее привлекательных сфер обращения капитала. Конкурентоспособность экономики Кубани, исключительно благоприятные природно-климатические условия, устойчивость политико-институциональной среды, сформировали комплекс предусловий перехода жилищного строительства на траекторию динамичного роста. Приоритеты развития жилищного строительства сформулированы в стратегии развития строительного комплекса Краснодарского края [1].
В 2005 году строители кубанской столицы преодолели исторический уровень 1 млн.кв.м. жилья. Объем предложения нового жилья, в период с 2005 по 2012 годы увеличился в 1,9 раза, с 1 млн. кв.м. до 1,9 млн. кв.м. в год, уровень коммерческой активности достиг уровня 19 400 сделок в год. Достигнутые результаты способствовали росту занятости, благосостояния населения, укреплению позитивного инвестиционного имиджа Краснодара и Кубани в целом.
Высокие темпы строительства жилья в Краснодаре определили позитивную динамику рынка жилья Краснодарского края. На рисунке 1
представлена динамика ключевых характеристик первичного рынка жилья в Краснодарском крае в период 2000-2011гг.
и а
в
1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-г
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Годы
—♦— индекс цен —■— объем строительства, тыс.кв.м на 1000 чел.
Рисунок 1. Динамика первичного рынка жилья в Краснодарском крае
Краснодарский край остается лидером среди регионов России по темпам ввода жилья. На рисунке 2 представлена динамика выпуска жилья в разрезе ведущих регионов России.
Рисунок 2. Темпы прироста объемов жилищного строительства в ведущих регионах России в 2002, 2012 гг. [2]
5
4
2
1
0
Отметим наибольший прирост объема строительства в Краснодарском крае, в 2012 году по сравнению с 2002 годом. Необходимые условия такой динамики - рост емкости рынка, развитие производственного потенциала, расширение минерально-сырьевой базы строительства.
По состоянию на 01.01.2013, в Краснодаре, в стадии строительства находилось 197 многоэтажных домов. Количество квартир, жилая площадь составили соответственно 30,4 тысяч квартир и 1.9 млн. кв.м., что в пересчете на 1 жителя Краснодара составляет 2,2 м. При таком темпе строительства, кубанская семья может улучшить жилищные условия 3 раза за жизнь. На рисунке 3 представлена диаграмма распределения ввода жилой площади по городам России.
2,2
1 2 0 8
1 0 6 0 6 0 5
■
Краснодар Казань Ростов-на-Дону Пермь Волгоград Нижний
Новгород
Рисунок 3. Ввод жилья на человека, кв.м.[3]
Наряду с возрастающей тенденцией, обусловленной фундаментальными факторами, первичный рынок жилья демонстрирует волатильность, как следствие реакции на мировой финансовый кризис. На рисунке 4 представлен график ввода жилой площади в г. Краснодар за период 2006-2012 гг.
1078,0
862,6 819
ПОСТК! 114ЧИСИ
1 1 П| ЫЙ П€ :РИОД
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Период, лет
Рисунок 4. Динамика строительства жилья в Краснодаре [3] В структуре спроса на жилье внутренняя и внешняя составляющие. С одной стороны, третье по численности в России, население экономически развитой Кубани, формирует спрос на жилье, на фоне растущих доходов конкурентной экономики, профицита торгового баланса. С другой стороны, население, преимущественно богатых углеводородными ресурсами регионов, которое стремиться к комфортным условиям проживания.
Кризисный период проявил значение инвестиционной составляющей в структуре спроса. Сокращение мировой экономики, выручки по традиционным статьям российского экспорта, рост неопределенности, рисков, обусловили сокращение инвестиционной деятельности на рынке жилья в период 2008-2009. Строительство - протяженный процесс, сопряженный с множеством рисков, роль инвестора заключается в принятии рисков, обеспечении устойчивости рынка. В кризисный период инвесторы предпочли менее доходные, более надежные активы.
Открытость региональной экономики, чувствительность рынка жилья к направлению макроэкономических трендов, определяют поиск условий устойчивого развития жилищной сферы. Для понимания источников угроз устойчивости регионального рынка жилья, составлена диаграмма причинно-следственных связей. На рисунке 5 представлена диаграмма причинно-следственных связей проблемы устойчивости первичного рынка жилья.
Факторы проблемы, множество причинно-следственных связей, формируют механизм неустойчивости строительного сектора. Положительные обратные связи раскачивают систему, отрицательные обратные связи, напротив, стабилизируют систему, обеспечивают ее устойчивость.
Рисунок 5. Диаграмма причинно-следственных связей проблемы устойчивости строительного сектора (разработано автором)
Ниже представлена спецификация обратных связей модели.
+ + + +
Я1+= Население ^ Спрос на жилье ^ Цена ^ План строительства ^ + + +
Занятость ^ Заработная плата ^ Миграционный приток ^ Население + +
Я2+= Жилье ^ Расходы бюджета ^ Привлекательность региона + + + + +
^ Спрос на жилье ^ Цена ^ План строительства ^Предложение ^ Жилье В1-= Население ^ Обеспеченность жильем ^ Миграционный отток ^ Население
- - +
В2-= Жилье ^ Земля под строительство ^Рента ^
- +
Предельные издержки ^ Предложение ^ Жилье
- +
В3-= Предложение ^ Цена ^Предложение
+ -
В4-= Спрос на жилье ^ Цена ^ Спрос на жилье
- +
В5-= Занятость ^ Предельный доход труда ^ Занятость - +
В6-= Капитал ^ Предельный доход капитала ^ Капитал
В основе стабилизационного механизма - баланс спроса и предложения. Если вывести рынок из состояния равновесия, отрицательные обратные связи возвращают его в равновесное состояние. Волатильность рынка жилья - распространенное явление. Среди основных причин нестабильности рынка реактивный характер, задержки предложения в принятии решений, завершения строительства, оценке состояния кредиторской задолженности, доступности земельных участков.
Значение рынка жилья трудно переоценить. С одной стороны, рынок жилья - сфера обращения капитала, приложения труда, с другой стороны, важная детерминанта привлекательности региона. Особенность строительного сектора - межотраслевой, кластерный характер его развития.
Реализация инновационной концепции регионального развития, ориентация на комплексную организацию народного хозяйства, определяют рост интереса к позитивным результатам жилищно-строительного кластера. На рисунке 6 представлена схема взаимодействия участников жилищностроительного кластера.
Жилищно-строительный кластер-это система предприятий, организаций различных сфер деятельности: строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, государственное, муниципальное управление, транспортная, социальная инфраструктура, финансово-кредитные, научно-исследовательские, образовательные учреждения.
Рисунок 6. Схема жилищно-строительного кластера региона [4] Многообразие связей в рамках жилищно-строительного кластера позволяет обосновать центральную роль строительного сектора в экономике города, приоритетность задач его устойчивого функционирования.
Выявленные сильные, слабые стороны, тенденции развития жилищностроительного комплекса, позволяют провести стратегический анализ развития жилищной сферы Краснодара.
Таблица 1 содержит сильные, слабые стороны первичного рынка жилья Краснодара, возможности, угрозы внешней среды. SWOT-анализ — метод стратегического планирования, заключающийся в выявлении факторов внутренней и внешней среды организации и разделении их на четыре категории: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы) [5].
Таблица 1- SWOT анализ жилищного строительства в г. Краснодар
Сильные стороны Слабые стороны
1. Прогрессивная структура 1. Изношенность основных фондов
населения строительных организаций
2. Высокий уровень доходов 2. Отсутствие резервов
населения энергетических мощностей для
3. Выгодное географическое реализации программ развития
положение города, климатические отрасли
условия, в которых строительство 3. Незаконные постройки,
возможно в течение большей части неэффективность системы
года регулирования жилищного
4. Развитая социальная, транспортная строительства
инфраструктура, высокий уровень 4. Напряженность в приграничных
образования, здравоохранения регионах
5. Привлекательность региона, 5. Конкуренция со стороны Крыма в
близость моря, рекреационных сфере туризма, жилищного
центров строительства
6. Развитая сырьевая база 6. Низкий уровень обеспеченности
7. Устойчивость политико- местами в школьных и
институциональной среды, дошкольных учреждения
положительный инвестиционный 7. Неразвитость инновационной
имидж деятельности, низкий уровень
корпоративного управления в
строительной сфере
Возможности Угрозы
1. Рост объемов жилищного 1. Риск сокращение спроса на
строительства за счет жилье на фоне роста
федеральных, региональных напряженности в
целевых программ приграничных регионах
2. Использование Украины
положительного 2. Риск сокращения федеральных
инвестиционного имиджа для программ жилищного
привлечения инвестиций в строительства на фоне
жилищное строительство нестабильности на
3. Укрепление собственной энергетических рынках,
минерально-сырьевой базы для снижении доходов
растущих потребностей федерального бюджета,
строительного комплекса переориентации средств на
4. Совершенствование решение других задач
технологии строительства, 3. Риск сокращения инвестиций
применение передовых на фоне нестабильности на
материалов, рост качества финансовых рынках
жилья, обеспечивающих 4. Риск роста издержек на
снижение издержек, рост энергоносители на фоне
производительности труда, нестабильности на
прибыли предприятий энергетических рынках
строительного комплекса 5. Риск дефицита земельных
5. Совершенствование участков под застройку и
технологии управления на связанные с ним рост издержек
основе передовых концепций, и сокращение предложения
механизмов развития
жилищной сферы
Таблица 2 - Выбор стратегии развития жилищного строительства в г.
Краснодар
Использование сильных сторон для Ограничение возможностей слабыми
реализации возможностей сторонами
1. Положительный 1. Недостаточность резервов
инвестиционный имидж, энергоресурсов нехватка мест в
политическая, социальная школьных, дошкольных
стабильность в Краснодарском учреждениях жилищного
крае, выступают предусловием строительства за счет
перехода к более активному федеральных, региональных
привлечению инвестиций в целевых программ
жилищное строительство 2. Нестабильность в
2. Прогрессивная структура приграничных регионах может
населения делает возможным уменьшить инвестиционную
рост объемов финансирования привлекательность жилищной
по федеральным целевым сферы Краснодара
программам 3. Изношенность основных
3. Привлекательность города, фондов может препятствовать
емкость рынка делают расширению сырьевой базы
возможным расширение строительного комплекса
ресурсной базы жилищного 4. Неразвитость
строительства организационных, финансовых
4. Потенциал строительного механизмов поддержки
сектора, научных центров, инновационной деятельности
высших учебных заведений, ограничивает возможность
делает возможным внедрения передовых
совершенствование технологии технологий строительства
производства рост 5. Низкий уровень
производительности труда, корпоративного управления
снижение издержек ограничивает возможность
5. Высокий уровень доходов внедрения передовых
населения, развитый информационных, финансовых
банковский сектор делают технологий, способных
возможным переход к повысить качество решений,
активному использованию эффективность обращения
ипотеки капитала в жилищной сфере
Сильные стороны для ограничения Ограничение кризисных проявлений
угроз слабых сторон на фоне угроз
1. Активизировать 1. Мероприятия по укреплению
информационную поддержку имиджа города, как места
инвестиционного имиджа комфортного проживания,
города, как места надежного привлекательной сферы
обращения капитала обращения капитала
2. Обоснование на федеральном 2. Позиционирование Краснодара
уровне необходимости как города, в котором
поддержания на достигнутом достигнуты высокие стандарты
уровне расходов по жизни, которые могут быть
федеральным программам приняты в качестве ориентира
поддержки жилищного развития других южных
строительства регионов, в том числе и Крыма
3. Государственная поддержка 3. Развитие механизмов частно -
частных инвестиций позволит государственного партнерства
сохранить объем инвестиций на для обеспечения гарантий
достигнутом уровне участникам рынка на фоне
4. Укрепление энергетической 4. Ввод дополнительных
безопасности позволит снизить мощностей энергетики для
степень зависимости от удовлетворения растущих
внешних источников энергии потребностей строительного
5. Мониторинг, перспективное комплекса
планирование 5. Совершенствование
землепользования позволит регулирования
обеспечит необходимую землепользования для
площадь земли ограничения спекулятивного
роста цены земельных участков
Результаты SWOT анализа позволяют сформулировать стратегию развития жилищного строительства в г. Краснодаре.
Цель стратегии - доступность жилья, конкурентоспособность жилищного строительства. Общее направление стратегии - умеренный рост, на фоне снижение цены жилья, издержек строительства, развития конкуренции, внедрения современных технологий строительства.
Заключение
Цель исследования - стратегия развития жилищного строительства в г. Краснодаре.
Жилищное строительство остается привлекательным, динамично развивающимся сектором экономики Краснодара. Жилищная проблема на Кубани сохраняет актуальность, равно как и стремление населения других регионов России приобрести жилье в кубанской столице. Вместе с тем, сокращение продаж в 2013 году, позволяет предположить, что потенциал рынка в значительной мере исчерпан. Можно утверждать, что этап экстенсивного освоения рынка завершен. Центральный вопрос жилищной сферы - переход к новому качеству роста объемов строительства. Наиболее привлекательным направлением развития строительного сектора Краснодара является интенсивное, основанное на передовых технологиях строительства, использование строительного потенциала, которое обеспечит возможность снижения издержек, рост качества жилья.
Литература
1. Регионы России. Социально-экономические показатели: [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b13_14p (Дата обращение 20.06.2014).
2. Прогноз рынка жилищного и коммерческого строительства до 2018 года: [Электронный ресурс] // Агентство РБК.research. URL: http: // marketing.rbc.ru/research (Дата обращения: 20.06.2014).
3. Святоха Н.Ю. Пространственно-временная организация жилищной сферы
региона: кластерный подход / Н.Ю. Святоха // Вестник Оренбургского государственного университета. -2013. -№8. -с.140-147.
4. Стратегия развития строительного комплекса Краснодарского края до 2020 года: [Электронный ресурс] // Департамент строительства Краснодарского края. URL: http://www.depstroi.ru/page1066 (Дата обращение 20.06.2014).
5. SWOT-анализ: [Электронный ресурс] // Википедия. URL: http://wikipedia.org/wiki/SWOT-анализ (Дата обращение 20.06.2014).
References
1. Regions of Russia. Socio-economic indicators [electronic resource] / / Federal State Statistics Service. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b13_14p (Date treatment 20.6.2014).
2. Forecast market residential and commercial construction to 2018 [electronic resource] / / Agency RBC.research. URL: http://marketing.rbc.ru/research (Access Date: 20/06/2014).
3. Svyatokho NY Spatio-temporal organization of the housing sector in the region: the cluster approach / N. Svyatokho / / Bulletin of the Orenburg State University. 2013. - № 8.-p.140-147.
4. Development Strategy of the building complex of Krasnodar Region 2020 [electronic resource] / / Construction Department of Krasnodar Region. URL: http://www.depstroi.ru/page1066 (Date treatment 20.6.2014).
5. SWOT-analysis [electronic resource] / / Wikipedia. URL: http://wikipedia.org/wiki/SWOT-анализ (Date treatment 20.6.2014).
