CC BY
30
МОДЕЛИРОВАНИЕ, ИМИТАЦИЯ НЕСТАБИЛЬНОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ MODELING, SIMULATION THE INSTABILITY OF THE HOUSING MARKET
Пшунетлев Адам Аскарбиевич к.э.н., доцент кафедры менеджмент
Академия маркетинга и социально - информационных технологий (ИМСИТ), 350010 Краснодар, Зиповская 8, Корпус 2.
Электронная почта: kasio74@mail.ru
Pshunetlev Adam Askarbievich, Can. Ec. Sci., associate professor of the Chair of Management Academy of Marketing and Social - Information Technology (IMSIT),
350010, Zipovskaya 8\2, Krasnodar E mail: kasio74@mail.ru
Аннотация
Статья обращена к проблеме устойчивости жилищного сектора с позиции системной динамики. Результаты исследования расширяют знания о внутренних причинах несбалансированности рынка, могут способствовать совершенствованию региональной жилищной политики.
Abstract
This paper addresses the instability of the housing market from the perspective of system dynamics. Results of analysis extent knowledge about internal causes of imbalance in the market, can serve as a base for improving regional housing policy.
Ключевые слова: рынок жилья, жилищное строительство, нестабильность, задержки, инвестиции
Keywords: housing market, housing construction, instability, delays, investments
Введение
Системообразующая роль строительного сектора региональной экономики, возрастающее значение жилищного фактора во множестве детерминант привлекательности региона, на фоне роста неопределенности внешней среды, определяют интерес к условиям устойчивого развития рынка жилья.
Проблема устойчивости рынка жилья приобретает возрастающую актуальность на фоне снижения темпов жилищного строительства. Кубань занимает ведущие позиции в строительстве жилья. Кубанские строители, в 2013 году, сдали в эксплуатацию 3,9 млн.кв.м. жилья, что составляет 5,7% от объема жилищного строительства в России. Вместе с тем, это на 9,8% меньше объема строительства 2012 года. Изменилась и структура строительной отрасли. Возросла доля индивидуальной застройки с 43,8% до 55,9%, соответственно в 2012 и 2013 году [1].
Существуют различные точки зрения относительно причин замедления строительства: недостаточный спрос, неразвитость рынка ипотечного кредитования, инфраструктуры, недостаток производственных мощностей, другие причины. Такое многообразие взглядов отражает сложный, противоречивый характер проблемы, определяет необходимость ее исследования на позициях системного подхода. Актуальность проблемы, ее значение для теории, практики регионального развития, определили цель и задачи исследования.
Цель настоящего исследования - определение условий устойчивого развития рынка жилья. Следующие задачи формируют комплекс предусловий достижения цели:
1. Обосновать место, роль рынка жилья в региональной экономике;
2. Установить связи рынка жилья с компонентами социально-экономической системы региона;
3. Синтезировать модель проблемы устойчивости воспроизводства жилья;
4. Исследовать поведение модели, сформулировать рекомендации по совершенствованию региональной жилищной политики;
5. Сделать выводы.
Объект исследования рынок жилья города Краснодар. Предмет исследования - устойчивость рынка жилья города Краснодар.
Обзор литературы
Переход к инновационной модели регионального развития детерминирует поиск резервов роста региональной экономики. Чувствительность динамики социально-экономических показателей региона к состоянию жилищного сектора, определяет интерес к условиям устойчивого развития регионального рынка жилья. Эмпирические данные свидетельствуют о тесной корреляции темпов строительства жилья и уровня социально-экономического развития регионов. Опыт наиболее динамично развивающихся мегаполисов мира, таких как Гонконг, Дубай, Москва, Лондон, Сан-Франциско, Шанхай формирует основу для переоценки роли строительной индустрии, как доминирующей, способной трансформировать представление о территории от пустыни до восьмого чуда света.
Проблемы рынка жилья с позиции устойчивости, составляют предмет исследования отечественных и зарубежных ученных. Организационные, финансовые механизмы устойчивости жилищного сектора рассматриваются в работах О.С. Пчелинцева [2]. Представление о рынке недвижимости, как о самоорганизующейся системе, эндогенно развивающей механизмы устойчивости, представлено в работах А.Н. Асаула [3]. Вопросам моделирования спроса, условиям его устойчивости, посвящена работа Е.Ю. Фаермана [4].
Одним из первых исследований рынка жилья с позиции системной динамики, является работа Джея Форрестера «Динамика развития города» [5]. В ней исследуются закономерности развития города в контексте деловой конъюнктуры, жилищного сектора. Анас исследует траектории развития городской агломерации в рамках динамики потребления, цен на жилье, землю [6]. Ди Паскале и Уитон для лучшего понимания проблемы устойчивости жилищного сектора, синтезировали модель системной динамики, которая охватывает агрегированные показатели рынка жилья, темп строительства регулируется обратной связью с ценой [7]. Несмотря на то, что в основании модели структура уровней и потоков, она использует в качестве движка статистические данные, и относится к классу экзогенных моделей.
Понимание центральной роли внутренней структуры региона в системном поведении рынка жилья, обусловило переход к эндогенным системно-динамическим моделям. Барас, на основе системы разностных уравнений, объясняет эндогенное развитие рынка жилья [8]. Задержки в строительстве жилья, реакции покупателей на изменение цены определяют неустойчивый характер динамики жилищного сектора. Проблема устойчивости рынка жилья, с позиции строительной компании, развивается в рамках взаимодействия спроса, предложения жилья под влиянием задержек восприятия цены, строительства жилья. Анализ сценариев и политики позволил авторам сформулировать решения проблемы устойчивости регионального рынка жилья [9].
Признавая значительный вклад указанных авторов в теорию устойчивого развития рынка жилья, следует признать, что не все аспекты этой многогранной проблемы решены в теории и реализованы на практике. Рассматривая проблему в узком, отраслевом контексте, упомянутые выше модели не позволяют увидеть множества обратных связей, формируемых жилищным сектором в социально-экономической системе региона, моделирующие алгоритмы абстрагируются от проблем обеспеченности
факторов производства в строительной сфере, не учитывают межотраслевой характер жилищной сферы, ее влияние на привлекательность, демографию региона. В настоящей работе представлена альтернативная точка зрения, с которой проблема устойчивости рынка жилья рассматривается в комплексе актуальной повестки дня регионального развития.
Методология
Выбор методологии исследования обусловлен содержанием проблемы. Содержание проблем регионального развития, их динамизм и сложность определяют рост интереса к возможностям системной динамики [10]. Системная динамика - это поддерживаемый средствами вычислительной техники подход к анализу, проектированию решений. Он применяется к динамическим проблемам, изменяющимся с течением времени, развивающимся в сложных социальных, управленческих, экономических, экологических системах, характеризуемых взаимозависимостью, взаимным влиянием, информационными обратными связями, цикличностью причинно следственных связей [11].
В основании системной динамики концепция обратной связи. Между переменными Х и У существует положительная обратная связь, равносильно тому что, изменение значения Х, вызывает изменение значения У, которое вызывает изменение Х в первоначальном направлении. Между переменными Х и У существует отрицательная обратная связь, равносильно тому что, изменение значения Х, вызывает изменение значения У, которое вызывает изменение Х в обратном первоначальному изменению направлении. Границы модели достаточно широки, чтобы обеспечить присутствие в модели механизма генерирующего проблему устойчивого развития жилищного сектора.
Программирование проблемы осуществлено в среде имитационного моделирования Any Logic [12]. Пользовательский интерфейс позволяет воспользоваться встроенными возможностями, начиная от этапа построения
модели, до вывода результатов имитации. Калибровка модели осуществлена в соответствии с статистическими данными [13].
Модель
Поведение проблемы рассматривается в комплексе задач регионального развития. Рынок жилья, рынки капитала, труда, земли, бюджетная сфера развиваются во взаимосвязи, взаимообусловленности, формируя системное поведение проблемы. Модель может способствовать пониманию связи между устойчивостью и структурой рынка жилья. Устойчивость, способность системы сохранить значение фазовых переменных в допустимом интервале, под влиянием внешней среды, зависит от ее структуры. Структура населения влияет на спрос, обеспеченность трудом, структура земельного фонда влияет на уровень издержек строительства. Распределение населения по доходам влияет на покупательную способность. Одна из угроз устойчивости рынка жилья высокий уровень задолженности по ипотечным кредитам.
Чувствительность жилищного сектора к воздействию внешней среды, изменение структуры региона, определяют волатильный характер динамики строительства. Значительная доля строительной отрасли в региональном продукте, обуславливает чувствительность социально - экономических процессов к динамике строительного сектора. Наряду с внешними факторами, сокращение мировой экономики, снижение доходов населения, возрастание рисков, сокращение инвестиционной активности, на динамику строительства повлияли и внутренние факторы, стоимость факторов производства, структура населения, доступность земельных участков, другие факторы.
^»17,9
^^173,9 1221^
1078.0
862.6 819
Постк[ жзмсн
¡риод
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Период, пет
Рисунок 1. Динамика строительства жилья в Краснодаре [14]
Единица модельного времени - год. Период статистической отчетности по строительству, демографии один год. Продолжительность имитации 50 лет, 2013-2063гг. Выбор периода моделирования обусловлен желанием увидеть циклы развития. Модель объединяет следующие сектора: население, строительный комплекс, рынок капитала, рынок земли, бюджетная сфера. Особенность настоящего исследования - фокус на населении, его численных, структурных характеристиках.
Население формирует спрос на жилье, предложение на вторичном рынке. Источник финансирования - сбережения, кредиты. Население представлено цепочкой старения [15 с.477]. Структура населения: Дети, Взрослые, Пожилые. Выбор структуры населения обусловлен содержанием, спецификой проблемы. (х — покупатель жилья ^ х — взрослый), (х — будущий покупатель жилья—х-дети. Структура населения оказывает влияние на спрос. Чем моложе население региона, тем перспективнее рынок жилья. Трудоспособное население может получить ипотечный кредит, молодые люди создают семьи и отделяются от родителей. Стареющее население быстрее сокращается, освобождаются квартиры, которые создают конкуренцию новому жилью, ограничивая возможности строительного комплекса.
Динамика миграции определяется центробежными (push) и центростремительными силами (pull). Причины миграции из региона -отсутствие жилья или работы. Причины миграции в регион - относительно высокий уровень заработной платы, бюджетной сферы (образование, медицина, социальное обслуживание). Развитый рынок жилья - необходимое условие миграции в регион.
Строительный комплекс, множество строительных предприятий, формирует предложение на рынке жилья. Выпуск моделируется производственной функцией. Особенности строительной отрасли: отсутствие импорта, капиталоемкий характер производства, длительность производственного цикла, длительность потребления жилья. Рынок капитала: банки, физические лица, строительные организации. Население привлекает ипотечные кредиты, предприятия инвестируют кредиты. Рынок земли: покупатели, продавцы земли. Площадь свободной от застройки земли, определяет потенциал строительства. Бюджетная сфера: множество бюджетных организаций. Бюджетная сфера определяет, с одной стороны, продолжительность жизни, темпы смертности, рождаемости, с другой стороны, влияет на уровень привлекательности региона, темпы миграции.
На рисунке 2 представлена диаграмма причинно-следственных связей проблемы. Переменные модели, множество причинно-следственных связей, формируют механизм неустойчивости строительного сектора. Положительные обратные связи раскачивают систему, отрицательные обратные связи, напротив, стабилизируют систему, обеспечивают ее устойчивость.
Рисунок 2. Диаграмма причинно-следственных связей проблемы устойчивости строительного сектора (разработано автором)
Ниже представлена спецификация обратных связей модели.
+ + + +
Я1+= Население ^ Спрос на жилье ^ Цена ^ План строительства ^ + + +
Занятость ^ Заработная плата ^ Миграционный приток ^ Население + +
Я2+= Жилье ^ Расходы бюджета ^ Привлекательность региона + + + + +
^ Спрос на жилье ^ Цена ^ План строительства ^Предложение ^ Жилье В1-= Население ^ Обеспеченность жильем ^
Миграционный отток ^ Население
- - +
В2-= Жилье ^ Земля под строительство ^Рента ^
- +
Предельные издержки ^ Предложение ^ Жилье
- +
В3-= Предложение ^ Цена ^ Предложение
+ -
В4-= Спрос на жилье ^ Цена ^ Спрос на жилье
- +
В5—= Занятость — Предельный доход труда — Занятость - +
В6—= Капитал — Предельный доход капитала — Капитал
Положительные обратные связи усиливают сигнал. Информация в уровнях население, дома влияет на потоки. Накопленный уровень населения выступает предусловием роста потребления жилья, а следовательно, роста доходов в строительной сфере, миграции. Уровень «Дома» определяет состояние бюджета (налог на прибыль строительных организаций, налог на имущество физических лиц), развитость инфраструктуры региона, а следовательно влияет на миграцию, численность населения, спрос на продукцию строительной отрасли. С другой стороны, рост населения, без адекватного роста жилой площади, влечет снижение уровня обеспеченности жильем, оттоку населения. Уровень «Дома», при неизменной технологии строительства, определяет площадь свободной земли.
Сокращение предложения земли влечет рост ренты, а следовательно, рост предельных издержек строительства, рост цены. Цена отражает оценку конъюнктуры рынка жилья. Сокращение запасов готовой продукции равносильно превышению спроса над предложением, что является предусловием повышения цены. В свою очередь, рост цены отвечает обратно спросу, спрос понижается. Рост запасов жилья равносилен превышению предложения над спросом. Строительные компании в зависимости от эластичности спроса на жилье могут сократить предложение или снизить цену. Потребление факторов производства регулируется балансирующими обратными связями. Чем больше потребление фактора производства, тем меньше его предельная производительность, следовательно, тем меньше спрос.
Уравнения модели
Y-план строительства, К-уровень капитала, L-уровень труда, A -уровень технического прогресса, i-ставка процента, w-заработная плата. Спрос, предложение на новое жилье определяются как:
D = (население X норматив — дома) X ФК(кредитоспособность) X (темпприростацена X эластичностьспроса + 1)(1)
S = AxKaX L1_a(2).
Табличная функция ФК корректирует спрос (см.приложение 2). План выпуска определяется от достигнутого уровня, с коррекцией на изменение цены:
S(t)pian = S(t — 1)
X (темпприростацена X эластичностьпредложения + 1)(3).
Расчет объема потребления капитала, труда реализован в рамках оптимизационной задачи:
(К, L): i X К + w X L ^ min.
LF = iXK + wXL + 6X(Y — AXKaX L1_a)(4) f dLF
= i—aX в X А X Ка~г X L1_a = 0
дК dLF
—— = w — (1—a) X в X А X Ka X L"a = 0 (5) OL
dLF
= Y — AXKa X La = 0 У aX w
-)i-a = к
(1—a)X£' (6) * У (1—a) X( ( )
— X (--)-)a = L
Л aX w
Цена моделируется как переменная уровня.
P(t) = Р0+ f d^(7)
■'О
dP = ZW — P (8)
Pgoai = PX demand_to_supplyratio (9)
Объем используемой в городе жилой площади моделируется как переменная уровня. Нормативный срок использования здания 40 лет.
dH = Sales — Depriciation (11) Sales = Min(Output, Demand.) (12)
H
Износ = — (13). 40 v ^
Чем больше жилплощадь, тем больше износ (В~), Чем больше жилплощадь, тем больше миграция, тем больше покупки (R+). Переменная запасы моделируется как уровень.
dS = Output — Sales (15) Переменная Задолженность (Debt) моделируется как переменная уровня.
Debt(t) = Debt0 + f dDebt (16)
о
о
Jo
dDebt = Credits — Payments (17)
Рисунок 3. Диаграмма уровней, потоков модели (разработано автором)
Поведение проблемы
Значения параметров в базовом режиме (Base run) представлены в приложении. Имитация проведена при неизменных условиях внешней среды, уровень доходов населения, ставка ипотечного кредита постоянны. В центре внимания работы, эндогенные источники угроз устойчивости.
На рисунке 4 представлена динамика спроса, предложения. Кривые на рисунке - интегральные кривые, решение системы уравнений проблемы.
Рисунок 4. Динамика переменных уровня население, цена, издержки в базовом режиме
На рисунке 5 отображено поведение выпуска, обеспеченности жильем
Рисунок 5. Динамика выпуска, обеспеченности жильем в базовом режиме
Анализ графиков позволил сделать следующие выводы: выпуск жилья тесно коррелирован с динамикой населения. Рост населения обусловлен его структурой. Цена возрастает, демонстрируя незначительные колебания. Природа колебаний цен на рынке жилья изучена, их причина задержка предложения. Издержки сократились, что объясняется действием технического прогресса. Несмотря на позитивную динамику строительства, не удается достигнуть нормативный уровень 15 кв.м. на человека.
Численность населения возрастает более быстрыми темпами, чем скорость ввода жилья.
Предварительный анализ проблемы позволяет предположить источники угроз устойчивости строительства жилья. Представим, что мы решим одним махом решить проблему жилья в отдельном городе. Иными словами достигнем нормативного уровня обеспеченности жильем. Что проще, собрать технику, материальные ресурсы, людей и построить необходимый объем жилплощади. Просто только на словах, а на деле, возникает сложная динамика: рост спроса на факторы производства, вызовет рост процента и заработной платы, цены земельных участков и в целом сметной стоимости строительства. Без адекватного роста цены строительство становится экономически нецелесообразным. Однако и при текущем уровне цены, спрос недостаточен для роста объемов строительства. Представим, что изменился фон привлекательности города, который интегрирует климатические, географические, институциональные условия. Приток населения уменьшится, население начинает стареть, быстрее сокращаться, освобождающаяся жилплощадь оказывает давление на рынок нового жилья. Мы может свернуть строительство, однако скоро на рынке возникнет нехватка жилья и цена вновь пойдет вверх. Но мощности в строительной сфере не возникнут моментально, они требуют значительных затрат капитала, труда, времени.
Приведенные примеры свидетельствуют о необходимости системного подхода при разработке регулирующих мер. В рамках следующих экспериментов мы ответим на вопрос: насколько чувствителен рынок жилья к изменению структура населения, привлекательности города, рождаемости населения, состоянию рынков земли, капитала.
Эксперимент 1. Изменим структуру населения. Переведем 200 000 человек из категории Взрослые в категорию Пенсионеры. Население города стало более пожилым. Сократилось количество женщин детородного возраста, предложение труда, увеличилась смертность, а следовательно
конкуренция новому жилью со стороны вторичного сектора. Результаты имитации представлены в виде графиков. На рисунке 6 отражены графики населения, уровня обеспеченности жильем.
Рисунок 6. Динамика переменных уровня население, цена, издержки в эксперименте 1
На рисунке 7 представлена динамика выпуска, обеспеченности жильем при изменении структуры населения.
Рисунок 7. Динамика выпуска, обеспеченности жильем в эксперименте 1
Вывод: Структура населения оказывает влияние на выпуск жилья. Возрастная структура населения обеспечивает плавный и медленный рост объема производства. Обеспеченность жильем находится на нормативном уровне. Высокая смертность на фоне высокой привлекательности города (инфраструктура, образование, бюджетная сеть) компенсируется поддерживающим спрос миграционным притоком.
Эксперимент 2. Оценка чувствительности первичного рынка жилья к вариации привлекательности города. Привлекательность города -интегральная характеристика качества жизни, и формируется во взаимодействии уровней образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, относительной заработной платы. Показатель
привлекательности - коэффициент иммиграции. В базовом режиме его значение 0,07. На рисунке 8 представлен результат вариации параметра от минимального значения 0 (Run0) до максимального 0,1(Run4) с шагом 0,02. 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000
О Н-1--I I I —
О 10 20 30 40 50 - Run О Run 1 - Run 2 - Run 3 -Run 4
Рисунок 8. Анализ чувствительности выпуска жилья к вариации параметра коэффициент иммиграции
Вывод: Анализ графиков на рисунке 8 позволяет предположить высокую степень чувствительности первичного рынка к уровню привлекательности города. Принимая решение о развертывании строительных мощностей, следует оценить степень привлекательности территории. Обратим внимание на изменение амплитуды колебаний выпуска. Приток населения характеризует силу, с которой цена выводится из равновесия. Чем больше внешняя сила, тем больше амплитуда колебаний.
Эксперимент 3. Оценка чувствительности первичного рынка жилья к вариации коэффициента рождаемости (fertility).
Коэффициент рождаемости - количество детей, которое в среднем родит за жизнь женщина. В развитых странах, значение коэффициента рождаемости варьируется в диапазоне 1,5-2. В базовом режиме значение коэффициента рождаемости равно 2. На рисунке 9 представлен результат вариации параметра от минимального значения 0 (Run0) до максимального 2 (Run4) с шагом 0,5
2,500
2,000 -
1,500 -
1,000 -----
500 -
— Р.ип 3 — Яип 4
Рисунок 9. Анализ чувствительности выпуска жилья к вариации
параметра коэффициент рождаемости Вывод: Анализ графиков на рисунке 9 позволяет предположить высокую степень чувствительности первичного рынка жилья к вариации рождаемости. Изменение значения коэффициента с 1,5 до 2 приводит к росту выпуска на концах рассматриваемого интервала на 1млн. кв. м.
Эксперимент 4. Оценка чувствительности первичного рынка жилья к вариации кредитного лимита. Кредитный лимит - это допустимый объем задолженности по ипотечным кредитам. Значение параметра в базовом режиме равняется 3. Это значит, что расходы по обслуживанию долга (основной долг и проценты) не превышают трехкратного размера выпуска. На рисунке 10 представлен результат вариации параметра кредитный лимит от минимального значения 1 (Run0) до максимального 5 (Run4) с шагом 1
Рисунок 10. Анализ чувствительности выпуска жилья к вариации параметра кредитный лимит
Вывод: Анализ графиков на рисунке 10 позволяет обосновать чувствительность первичного рынка жилья к кредитной политике банков. В период кризиса банки сокращают лимит кредитования, ограничивая тем самым емкость рынка. Строительным компаниям необходимо учитывать текущий уровень задолженности населения. Вход на рынок, в условиях, когда задолженность достигает критического уровня, может привести к значительным убыткам.
Эксперимент 5. Оценка влияния рынка земли на динамику строительства. Ограниченность площади земли под застройку выступает естественным пределом роста строительства жилья. На рисунке 11 представлена динамика выпуска при вариации параметра доматах. Значение параметра - максимальное количество жилой площади, которое можно разместить на территории города. В базовом режиме значение параметра равняется 100 млн. кв.м.
Рисунок 11. Динамика строительства жилья при вариации площади
земли под застройку Вывод: Анализ графиков на рисунке 11 позволяет обосновать зависимость динамики строительства от площади доступной под застройку земли. Сокращение площади земельных участков приводит к росту издержек строительства, сокращению предложения, росту цены. Строительный сектор переходит в стационарный режим, строительства покрывает потери жилой площади в связи с износом жилья.
Выводы
1. Цель исследования - построение и анализ модели неустойчивости первичного рынка жилья. Сложность, динамизм проблемы определили выбор методологии исследования. Для понимания проблемы, определения источников угроз устойчивости первичного рынка жилья, построена модель системной динамики. Исследование проведено в рамках диалектического подхода, с позиции системного анализа, которые обеспечили комплексное изучение взаимодействия противоречивых свойств рынка, динамики и устойчивости.
2. Эмпирические данные свидетельствуют о волновом характере развития рынка жилья. Причины осцилляции можно сгруппировать на внешние и внутренние факторы. Внешние силы, изменение правил регулирования рынка, режима налогообложения, стоимости ресурсов, миграция населения, раскачивают рынок, выводят его из равновесия. Внутренние, отрицательные обратные связи рынка жилья, противодействуют внешнему влиянию, обеспечивают устойчивое развитие рынка. В основе стабилизационного механизма - динамический баланс между спросом и предложением, который поддерживается отрицательными обратными связями спрос-цена, предложение-цена.
3. Наряду с внешними силами, источники угроз устойчивости могут возникать внутри системы. Они не только создают фон для усиления негативного воздействия внешней среды, но и самостоятельно способны выводить рынок из равновесия. Неполнота, несвоевременность информации о численности, структуре населения, состоянии кредиторской задолженности, доступности земельных участков, задержки в восприятии состояния рынка жилья, принятии решения, завершении строительства оказывают дестабилизирующее влияние на рынок жилья.
4. Имитация проблемы помогла понять тенденции ее развития, степень ее чувствительности к вариации параметров модели. Результаты имитации свидетельствуют о чувствительности поведения рынка жилья к динамике численности населения, его структуры. Доказано, что наиболее благоприятным для развития рынка жилья является умеренный рост численности населения. Быстрый рост численности населения, рост спроса, задержка предложения создают условия для неустойчивой динамики рынка. Угрозы устойчивости могут стать опаснее на фоне отрицательной динамики внешней среды, вызвать резонанс, увеличение амплитуды колебаний, росту неопределенности, убытков. Кризис первичного рынка жилья Краснодара, в 2008 году, характеризуется превышением предложения жилья над спросом, на фоне снижения доходов населения, роста инвестиционных рисков. С другой стороны, убывающая динамика миграции на фоне снижения привлекательности города, старение населения естественно ограничивает перспективы строительной отрасли.
5. Результаты анализа позволяют сформулировать меры регулирования рынка жилья:
а) информирование участников рынка жилья о динамике запасов жилой площади;
б) информирование участников рынка жилья о прогнозах демографической динамики;
в) информирование участников рынка жилья о состоянии кредиторской задолженности населения города;
г) перспективное планирование землепользования, формирование ясных процедур распределения земельных участков.
100000
15
0,07 0.01 0
-0.5
10
Приложение
Значения параметров в базовом режиме
П
доматах процент еуи еуэ
запуск
элзстичностьспроса сроккредита
эластичностьпредложения норматив смертность^
кредитный.предел з
Табличные функции модели
Табличная функция ФК (функция кредитоспособности) возвращает значение корректирующего множителя спроса. Аргумент функции, отношение объема кредитования за год к лимиту кредитования. Логистический вид отражает незначительное изменение значений функции на концах интервала [0;1].
15.6
0.06
Рисунок 12. Табличная функция ФК
Табличная функция ФЭЖ (Функция эффект жилья) возвращает значение корректирующего множителя темпа эмиграции. Причины эмиграции отсутствие работы или жилья.
Рисунок 13. Функция ФЭЖ
Табличная функция ФЭБ (Функция эффект бюджета) возвращает стоимость имущества бюджетной сети, характеризует привлекательность города, корректирует темп иммиграции.
1,оз-| 1,021,01- __ - - -~
>
О 99
0,93-
-~~~
40 ОО 5500 7 ООО 8500 доооо 11500 13000 14500
Рисунок 14. Функция ФЭБ
Одна из причин иммиграции - относительно высокий уровень заработной платы. темп иммиграции корректируется на значение функции ФЗП.
-0.4 -0.2 О 0.2 0.4 0.6 0.8
Рисунок 15. Функция ФЗП
Литература
1. Проценко Н., Володько И. Жилье на паузе: [Электронный ресурс] // Эксперт-Юг.2014. №9. URL: http://expert.ru/south/2014/09/zhilyo-na-pauze. (Дата обращения: 10.06.2014).
2. Пчелинцев О.С. Региональная экономика в системе устойчивого развития. - М.: Наука, 2004. -258с.
3. Асаул А.Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы. - СПб.: ГАСУ, 2008.-334с.
4. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Моделирование жилищного рынка. - М.: ЦЭМИ РАН, 2003. -153с.
5. Forrester, J. W. (1970). Systems analysis as a tool for urban planning. IEEE Transactions on Systems Science and Cybernetics, 6(4), 258-265.
6. Anas, A. (1978). Dynamics of urban residential growth. Journal of Urban Economics, 5(1), 66-87.
7. Dipasquale, D., & Wheaton, W. C. (1994). Housing market dynamics and the future of housing prices. Journal of Urban Economics, 35(1), 1-27.
8. Barras, R. (2005). A building cycle model for an imperfect world. Journal of Property Research, 22(2-3), 63-96.
9. Ozba§, B., Ozgun, O., Barlas, Y. Modeling and Simulation of the Endogenous Dynamics of Housing Market Cycles. Journal of Artificial Societies and Social Simulation, 17 (1), 19-27.
10. Пшунетлев А.А. Обоснование системной динамики в исследовании проблем регионального развития / А.А. Пшунетлев // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ) [Электронный ресурс]. - Краснодар: КубГАУ, 2014. - №04(098). С. 1292 - 1307.
11. Richardson G.P. 1991A. System dynamics: Simulation for policy analysis from a feedback perspective. In: Fishwick P.A., Luker P.(eds.).Qualitative simulation modeling and analysis. Springer-Verlag, New York: 144-169 pp.
12. AnyLogic: [Электронный ресурс]. URL: http://www.anylogic.ru/ (Дата обращения:10.06.2014).
13. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю: [Электронный ресурс] // http://krsdstat.gks.ru/. (Дата обращение 12.06.2014).
14. Прогноз рынка жилищного и коммерческого строительства до 2018 года: [Электронный ресурс] // Агентство РБК.research. URL: http://marketing.rbc.ru/research. (Дата обращения: 12.06.2014).
15. Sterman J. D. 2000. Business Dynamics. Systems thinking and modeling for a complex world. McGraw-Hill, Boston, 982 pp.
References
1. Procenko N. Volod'ko I. Housing paused: [electronic resource] / / Expert Yug.2014. Number 9. URL: http://expert.ru/south/2014/09/zhilyo-na-pauze. (Date of access: 10.06.2014).
2. Pchelintcev OS Regional economy in the system of sustainable development. -Moscow: Nauka, 2004.-258s.
3. Asaul AN Development of residential real estate market as a self-organizing system. - St. Petersburg.: Gus 2008.-334s.
4. Faerman EJ, SR Khachatryan, Fedorova NL Simulation of the housing market. -Moscow: CEMI, 2003.-153c.
5. Forrester, J. W. (1970). Systems analysis as a tool for urban planning. IEEE Transactions on Systems Science and Cybernetics, 6 (4), 258-265.
6. Anas, A. (1978). Dynamics of urban residential growth. Journal of Urban Economics, 5 (1), 66-87.
7. Dipasquale, D., & Wheaton, W. C. (1994). Housing market dynamics and the future of housing prices. Journal of Urban Economics, 35 (1), 1-27.
8. Barras, R. (2005). A building cycle model for an imperfect world. Journal of Property Research, 22 (2-3), 63-96.
9. Ozba§, B., Ozgun, O., Barlas, Y. Modeling and Simulation of the Endogenous Dynamics of Housing Market Cycles. Journal of Artificial Societies and Social Simulation, 17 (1), 19-27.
10. Pshunetlev AA Justification of the system dynamics in the study of problems of regional development / AA Pshunetlev / / polythematic Network electronic scientific journal of the Kuban State Agrarian University (The Journal KubGAU) [electronic resource]. - Krasnodar KubGAU 2014. - № 04 (098). S. 1292 - 1307.
11. Richardson G.P. 1991A. System dynamics: Simulation for policy analysis from a feedback perspective. In: Fishwick PA, Luker P. (eds.). Qualitative simulation modeling and analysis. Springer-Verlag, New York: 144-169 pp.
12. AnyLogic: [electronic resource]. URL: http://www.anylogic.ru/ (Access Date: 10.06.2014).
13. The territorial body of the Federal State Statistics Service of the Krasnodar Territory [electronic resource] / / http://krsdstat.gks.ru/. (12.06.2014 Date of treatment).
14. Forecast market residential and commercial construction to 2018 [electronic resource] / / Agency RBC.research. URL: http://marketing.rbc.ru/research. (Date of access: 12.06.2014).
15. Sterman J. D. 2000. Business Dynamics. Systems thinking and modeling for a complex world. McGraw-Hill, Boston, 982 pp.
