CC BY
185
Совершенствование механизма оценки развития рынка жилищного
строительства Improving market evaluation mechanism housing
Филимонова Лариса Акрамовна
доцент кафедры Экономики Тюменского государственного архитектурностроительного университета, кандидат экономических наук
LoraFil@ya.ru; Есионова Кристина Андреевна ОАО «Авиакомпания «ЮТейр», департамент чартерных перевозок
apelsinka5 @bk.ru; Девяткин Валентин Алексеевич аспирант Тюменского государственного архитектурно-строительного
университета vallmind@bk.ru; Зенкин Игорь Николаевич аспирант Тюменского государственного архитектурно-строительного
университета silentium72 @gmail. com
Аннотация
Статья посвящена совершенствованию методики оценки рынка жилищного строительства, систематизации оценочных критериев-показателей, подходов и методик, а также сформировано единое представление об уровне социально-экономической эффективности развития рынка жилищного
строительства, региона и его экономической надежности для партнеров-инвесторов, бюджета, населения в качестве инвестора.
The summary
The article is devoted to the improvement of the estimation of the market of housing construction, the systematization of the evaluation criteria-indicators, approaches and methodologies, as well as formed a single view of the level of socioeconomic efficiency of the development of the market of housing construction, the
region and its economic security for partners-investors of the budget, of the population as an investor.
Ключевые слова: жилищное строительство, инвестиционно-
строительный комплекс, доступность жилья, обеспеченность жильем.
Key words: housing construction, investment-building complex, housing affordability, housing.
Отрасль жилищного строительства является сложной системой по
многим параметрам и одной из значимых областей экономики и жизнедеятельности региона. В стратегических планах сбалансированного развития региона строительство жилья занимает особое место из-за своей социальной функции, определяющей направленность развития экономики. Экономические реформы должны быть в первую очередь направлены на стимулирование спроса на рынке готового жилья, на совершенствование количественной и качественной составляющих предложений застройщиков. Современное развитие строительного комплекса тесно связано с проблемой привлечения инвестиций, при этом строительство жилья в значительной степени финансируется населением. Жилищный рынок, как объект инвестиционной привлекательности, отличается особой значимостью, так как им определяются объемы строительства жилья, условия его реализации,
динамика воспроизводства и обновления жилищного фонда страны (региона),
удовлетворение потребностей населения. Рынок жилья выступает фактором экономического роста страны, поскольку аккумулирует финансовые ресурсы, стимулирует развитие смежных отраслей экономики, влияет на экономическую стабильность страны и снижение уровня безработицы, что способствует повышению качества жизни населения. Государственная политика в области жилищного строительства направлена на обеспечение темпов роста нового строительства из расчета по 1 м жилья на человека в год, на дифференциацию
его по содержанию и качеству прироста жилищного фонда в соответствии с потребностями населения, сохранение имеющегося жилищного фонда путем его реконструкции, модернизации и капитального ремонта зданий. Однако, жилищная проблема остаётся для государства одной из сложнейших. Кроме того, законодательная база не способна в полной мере решить вопросы, связанные с привлечением инвестиций, критерии распределения бюджетных средств плохо определены, поскольку не учитывают особенности региона и инвестиционных процессов, протекающих в нем.
Оценка рынка жилищного строительства (далее РЖС) представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке недвижимости. Анализ рынка может иметь разные цели и представлять собой элемент (этап) других видов деятельности (маркетингового исследования с целью продвижения конкретных технологий и видов строительных материалов или услуг; оценочной деятельности с целью определения текущей и перспективной стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с целью разработки руководителями строительных организаций, риэлторских фирм и потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса и совершенствованию механизмов функционирования рынка).
Обзор классических и современных методов оценки купных массивов позволил выделить наиболее приемлемые методы для проведения оценки текущего состояния и перспектив развития рынка жилищного строительства:
1. Комплексное исследование (одновременный анализ всех показателей оценки РЖС региона). Методика расчета интегрального показателя состояния РЖС, основанная на модели жилищно-строительного индекса, разработанная Институтом макроэкономических исследований (ИМЭИ) позволяет дополнить набор показателей с учетом специфики региона. В общем виде интегральный
индикатор (ИИ) - это сумма пяти взвешенных индексов, каждый из которых отражает динамику групп важнейших составляющих жилищного сектора: жилищного строительства (как правило ввод жилья), источников финансирования, рынка жилой недвижимости, процессов воспроизводства жилья и уровня обеспеченности населения жильем [2].
2. Поэлементное исследование представляет собой исследование каждого индикатора, в совокупности характеризующих РЖС региона. Данная методика разработана правительством РФ, положена в основу жилищной политики [1].
3. Методика когнитивного исследования жилищной сферы. Методика представляет собой качественное моделирование жилищной сферы, предложена учеными Института проблем управления РАН [3].
Тем ни менее и выделенные методики оценки рынка жилищного строительства не лишены недостатков, чаще всего они ориентированы либо на оценку положения отрасли во внешней среде, либо на оценку жилищных проблем субъекта - региона РФ, что можно отнести к их «однобокости» исследования. Методики не в состоянии в полной мере объективно оценить состояние, динамику и перспективу всего регионального рынка, что вносит определенный элемент субъективизма в исследование РЖС и не позволяет их использовать широкому кругу пользователей, в том числе органами управления в виду региональных особенностей субъекта. Изначально в методики заложены определенные цели исследования, ориентированные на разработанную стратегию. В соответствие с чем, считаем наиболее актуальным при исследовании РЖС проведение оценки взаимосвязей и взаимозависимостей факторов, определяющих спрос на жилье, так как нельзя рассматривать отрасль строительства в разрыве от потребностей и его предпочтений. Для оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства региона рекомендуем синтез описанных методик: Института макроэкономических исследований при Минэкономразвития РФ (ИМЭИ) и методика оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы.
Подводя итог проделанной исследовательской работе изобразим на рисунке 1 усовершенствованный механизм оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства региона, который способен повысить оперативность управления системами на рынке жилой недвижимости и создать условия для дополнительного привлечения инвестиций из-за повышения качества информации в виду минимизации информационных и инвестиционных рисков потенциальных инвесторов на данном рынке.
Согласно механизму, приведенному на рисунке 1, на пятом этапе происходит формирование показателей по следующим направления:
- «Социальная эффективность»;
- «Развитие жилищного строительства»;
- «Состояние жилищно-коммунального комплекса»;
- «Инвестиционная привлекательность рынка жилищного строительства региона».
Механизм оценки динамичен, что позволяет осуществлять мониторинг изменений в жилищной сфере, корректировать цели, задачи и программы развития отрасли и региона в целом. Остановимся на некоторых этапах реализации предложенного механизма. Следует выделить с 4 по 6 этапы, так как последовательная оценка тесноты связи между показателями с помощью корреляционного анализа ставит своей целью проверку наличия, тесноты и направленности возможных связей, что позволяет проводить обоснование
возможных перспектив развития процессов и явлений. Формула (1):
1 п _ _
- Ё(х - х)( у - у)
п
г = —
ху
а а
ху
где гху - линейный коэффициент корреляции; п - количество наблюдений; хг, у1 - данные наблюдений; х1, уг - средние значения переменных х и у; ах, ау
- среднее квадратическое отклонение переменных х и у.
При формировании оценочной системы осуществляем фильтрацию исходных показателей, которые обеспечивают связь в диапазоне 0,33<| ^ <0,75.
На данном этапе по четырем заданным направлениям была сформирована система из 32 показателей, характеризующих развитие рынка жилищного строительства в Тюменской области.
Далее на 6 и 7 этапах, также используя статистический аппарат оценки факторов, рекомендуем определить значимость выбранных показателей с использованием следующих критериев:
1) Для оценки статистической значимости полученного значения линейного коэффициента корреляции гуиспользуем икритерий Стьюдента,
согласно которому показатель считается статистически значимым, если выполняется следующее условие:
где п - количество наблюдений; tкр = tl-a п-2 - представляет собой табличное значение ^критерия Стьюдента при уровне значимости а и числе степеней свободы k = п - 2. Под уровнем значимости а понимается вероятность отвергнуть верную гипотезу. Обычно уровень значимости принимается равным а = 0,05 или а = 0,01.
2) Для характеристики динамики изменения экономических показателей используем понятие автокорреляции, которая характеризует не только взаимозависимость уровней одного и того же ряда, относящихся к разным моментам наблюдений, но и степень устойчивости развития процесса во времени, величину оптимального периода прогнозирования и т.п. Для определения значимости коэффициентов автокорреляции используют Q-критерий Бокса - Пирса, рассчитываемый по формуле (3):
О = пЁ гг (3)
2=1
где п - объем выборочной совокупности (длина временного ряда); т -максимальный рассматриваемый лаг;
г- коэффициент автокорреляции со смещением (лагом) на k периодов, рассчитываемый по формуле (4):
Рисунок 1 - Механизм оценки развития рынка жилищного строительства
n-k n-k n-k
(n - k )Z ytyt+k-Z yt • Z yt+k
r(k) = , ^ ^ ^ (4)
n-k f n-k Л 2 n-k f n-k ^\2 (4)
j(n - k)Zy2 - I zу» ^(n - k)Zу'+ k -| Zy^+k
4
t=1 V t-i У
t=1 V t=i у
где k - период смещения показателя (лаг); yt - значение показателя в t-ый период времени; yt+k - значение показателя в период t со смещением на k периодов.
Статистика Q имеет распределение х2 с m - степенями свободы и поэтому в случае, когда расчетное значение Q превосходит критическое значение х2с соответствующими степенями свободы, то, в целом, вся группа коэффициентов для лагов, не превосходящих m, считается значимой.
При исследовании процесса формирования многокритериальных моделей, предлагаемых авторами данной статьи, сформирован и обоснован перечень показателей-индикаторов различной направленности, включенный в оценочную систему механизма оценки РЖС. В процессе фильтрации оценочных показателей-индикаторов из 32 показателей прошедших фильтрацию по t-критерию Стьюдента значимыми оказались только 13 показателей: уровень обеспеченности населения жильем; количество семей, состоявших на учете на получение жилья и улучшившие жилищные условия; рост количества зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве; доля себестоимости строительства в общей средней стоимости 1 кв.м. жилья; общее количество застройщиков, осуществляющих жилищное строительство; индекс цен производителей в строительстве (СМР); удельный вес индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья; годовой рост общего количества организаций ЖКХ, поставленных на учет; количество отказов на инженерных сетях водоснабжения в год; количество отказов на инженерных сетях теплоснабжения в год; доля жилищного фонда, обеспеченного основными системами инженерного обеспечения, в общем объеме жилищного фонда; индекс стоимости; годовой рост ВРП на душу населения.
Рассчитав коэффициенты автокорреляции со смещением на четыре периода была проверена значимость всех показателей с помощью Q-критерия Бокса-Пирса. По результатам проверки показателей на автокоррелированность, обнаружено, что оценку значимости прошли только 10: уровень
обеспеченности населения жильем; количество семей, состоявших на учете на получение жилья и улучшившие жилищные условия; рост количества зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве; общее количество застройщиков, осуществляющих жилищное строительство; удельный вес индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья; годовой рост общего количества организаций ЖКХ, поставленных на учет; количество отказов на инженерных сетях водоснабжения в год; количество отказов на инженерных сетях теплоснабжения в год; доля жилищного фонда, обеспеченного основными системами инженерного обеспечения, в общем объеме жилищного фонда; удельный вес жилищного фонда - аварийное жилье.
Завершающим этапом фильтрации явилось формирование оценочных критериев, которые сведены в таблицу 1. Таким образом, в модель оценки рынка жилищного строительства, при сопоставлении полученных результатов о значимости каждого показателя с помощью ^критерия Стьюдента и Q-критерия Бокса-Пирса, вошли только 9 показателей. С помощью многомерного анализа спрогнозирован годовой объем ввода жилья в Тюменской области на 2012-2015 годы.
Исходные данные для расчета параметров уравнения множественной регрессии и полученные результаты представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Критерии оценки РЖС
Обознач ение Критерий ^критерий Стьюдента Q-критерий Бокса-Пирса
х1 Уровень обеспеченности населения жильем 127,948 47,282
х6 Количество семей, состоявших на учете на получение жилья и улучшившие жилищные условия -4,365 21,394
х14 Рост количества зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве 9,529 36,324
х17 Общее количество застройщиков, осуществляющих жилищное строительство 8,372 38,697
х20 Удельный вес индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья 8,120 36,822
х22 Г одовой рост общего количества организаций ЖКХ, поставленных на учет -4,330 13,997
х23 Количество отказов на инженерных сетях водоснабжения в год -5,142 27,668
х24 Количество отказов на инженерных сетях теплоснабжения в год -3,776 14,962
х26 Доля жилищного фонда, обеспеченного основными системами инженерного обеспечения, в общем объеме жилищного фонда 10,251 45,967
Предлагаемый механизм оценки РЖС определяет правила расчета целевых показателей-индикаторов оценки социально-экономической эффективности развития жилищного рынка в регионе.
После отбора независимых критериев по выделенным группам и оценки их значимости, была проведена процедура их нормализации (Этап 8) в целях перехода от многоразмерных величин к безразмерным 8^ по каждому /-ому показателю в ^ый период времени в соответствии с предложенной методикой (формулы (5), (6))
Процедура нормализации критериев сводится к поиску «общей» размерности всех (т) критериев оптимальности, если это не удается осуществить, к представлению всех (т) критериев Fi (х) в виде безразмерных
величин 8} (х), то есть к переходу Fj (х) ^ 8* (х), і = 1, т. Процедура
рассчитывается по следующей схеме [5]:
8* (х) Ч
іХ- ,і є Мі,
р» (5
* І є Мг,
/е(х)
где е = 1, т - номера оцениваемых показателей; t = 1, Т - номера периодов
времени; Fj (х) - значение е-го критерия оптимальности для периода времени ^ FJ0 - оптимальное значение е-го критерия оптимальности из Т-периодов времени, определяемое как:
F° = єхїг Fj (х) =
тах Fі (х), ] є М,;
\<І<Т ] 1
тіп F,(хХ і є М 2,
(6)
где М1 - подмножество критериев оптимальности, которые максимизируются; М2 - подмножество критериев оптимальности, которые минимизируются. Свертка показателей осуществляется согласно схеме (7):
= Ё х]5а ^ тах
(7)
]=1
где Ftk - компромиссный критерий оптимальности для периода времени ?;
X,.
значимость
Л
]-го показателя, задаваемая экспертно,
= 1,0 < < 1, ] = 1,т
V}-1 У
В результате проведенной оценки социально-экономической эффективности развития РЖС Тюменской области в докризисный период (2000-2007гг.) и в период 2000-2011гг. следует, что самыми неустойчивыми сферами в условиях меняющейся экономической ситуации в стране являются жилищное строительство и социальная сфера (их интегральные коэффициенты имеют наихудшие значения). В результате общая интегральная оценка в большей степени определена их влиянием.
0,8500 0,8000 0,7500 0,7000 0,6500
ОООООООООО’——1
ооооооооооооооо
<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N
4# Общая интегральная оценка социально-экономической эффективности РЖС за 2000-2011 гг.
Общая интегральная оценка социально-экономической эффективности РЖС за 2000-2007гг.
Рисунок 2 - Сравнение результатов оценки социально-экономической эффективности развития РЖС Тюменской области
На основе статистического и эконометрического аппаратов авторами осуществлен прогноз частных и комплексного интегральных коэффициентов
социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства в Тюменской области на 2012-2015 гг., результаты которого представлены в таблице 2 и на рисунке 3.
На основании уравнения множественной регрессии и ранее полученных прогнозных интегральных показателей оценки социально-экономической эффективности развития рынка жилищного строительства дана прогнозная оценка объемов ввода жилой площади по Тюменской области на 2012-2015
года.
Таблица 2 - Расчет прогнозных значений годового объема ввода жилья в Тюменской области на 2012-2015гг.
Показатель Обозна- чение П югнозный период
2012г. 2013г. 2014г. 2015г.
1. Интегральные показатели социальной эффективности !-соц 0,7547 0,7530 0,7519 0,7515
2. Интегральные показатели развития жилищного строительства 1ржс 0,7987 0,8022 0,8053 0,8082
3. Интегральные показатели состояния жилищнокоммунального комплекса ^жкх 0,6615 0,6656 0,6700 0,6746
4. Интегральные показатели инвестиционной привлекательности рынка жилищного строительства !тв 0,7486 0,7468 0,7451 0,7434
5. Годовой объем ввода жилья, тыс.кв.м. S 2041,51 2074,54 2102,85 2126,64
0,7800
0,7600
0,7400
0,7200
0,7000
годы
ОООООООООООООООО р | г ! (М (М (М (М (М ся ^ м м м м м N
"«"Прогнозные данные Фактические данные
Рисунок 3 - Динамика фактических и прогнозных значений интегрального
показателя оценки социально-экономической эффективности развития РЖС в
Тюменской области
По результатам расчетов, представленным в таблице 2, следует, что годовой объем ввода жилья в Тюменской области с 2012 по 2015 годы будет ежегодно увеличиваться и к 2015 году составит 2126,64 тыс.кв.м.
Поскольку динамика интегральных коэффициентов инвестиционной привлекательности РЖС и состояния ЖКХ устойчива и стабильна, то имеется тенденция к повышению общего уровня социально-экономической эффективности развития РЖС (под влиянием четырех групп показателей-индикаторов).
Список используемой литературы
1. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 27.12.2011) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы».
2. Зенченко С.В., Бережной В.И. Система интегральной оценки финансового потенциала региона и методика ее формирования. Интерфакс Россия, http://www.interfax-russia.ru/Ural/report.asp?id=203926
3. Хачатрян С.Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ. - 2001. - № 4.
4. Официальный портал Органов Государственной власти Тюменской области, www.admtyumen.ru
5. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию www.ahm1.ru
6. Федеральная служба Г осударственной статистики, www.gks.ru
7. Территориальный орган Государственной статистики по Тюменской области, www.ob1stat.tmn.ru
