CC BY
358
СТРАТЕГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ВНЕШНЕЙ И ВНУТРЕННЕЙ СРЕДЫ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНОЙ
ОТРАСЛИ
1 2 Кудакаева С.А. , Ильин М.Ю.
1Кудакаева Светлана Александровна - магистрант;
2Ильин Максим Юрьевич - магистрант, кафедра менеджмента, Национальный исследовательский Мордовский государственный университет
им. Н.П. Огарева, г. Саранск
Аннотация: практическая значимость исследования состоит в оценке самых последних событий, происходящих в России и Мордовии на рынке жилой недвижимости. Прогресс строительной науки, технологий и техники ощутимо влияет на современный мир, на различные институты и социальные сферы: экономика, менеджмент, экология, наука, политика и другие, что, безусловно, преобразует место строительства в обществе в фактор стратегического развития организации строительной отрасли. Современные технологии становятся всё более сложными и высокотехнологическими. Поэтому практика стратегического анализа организаций строительной отрасли весьма актуальна. Разработка направлений развития организации на основе инструментов стратегического анализа является перспективным направлением стратегического менеджмента.
Ключевые слова: строительство, инвестиции, управление проектами, стратегический анализ, SWOT-анализ, PEST-анализ, регион, АО «Мордовская ипотечная корпорация».
Система ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия стала частью общероссийской двухуровневой системы ипотеки и предоставляет возможность привлечь в республику долгосрочные внебюджетные средства, а АО «Мордовская ипотечная корпорация» (АО «МИК») является единственным в Республике Мордовия региональным оператором по внедрению и обслуживанию ипотечных продуктов АО «ДОМ.РФ».
В рамках реализации этого соглашения Общество отработало технологию предоставления, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), по которой сотрудники Общества помогают гражданам на всех этапах приобретения жилья, начшая с подбора варианта квартиры и получения кредита (займа) на ее приобретение до оформления права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.
Рассмотрим характеристики и особенности рынка строительства жилой недвижимости на рынке Республики Мордовия. На рисунке 1 представлена динамика объема рынка строительства жилой недвижимости за 2015-2019 гг.
88
78 76 74 72 70
110
105
100
95
90
85
2015 г
2016 г
2017 г
2018 г
2019 г
I I Объем рынка, тыс.кв.м.--Темп прироста объема рынка к прошлому году, %
Рис. 1. Динамика рынка строительства жилой недвижимости на рынке Республики
Мордовия [3]
Рост объемов строительства в 2019 году обусловлен тем, что летом 2019 г. застройщики перешли на проектное финансирование - новая модель финансирования проектов жилого строительства. Цель нововведений - минимизация рисков покупателей строящихся квартир, предоставление определенных гарантий сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.
В свою очередь в АО «МИК» целом прослеживается такая же тенденция, как и в региональном разрезе (рисунок 2).
Рис. 2. Динамика ввода АО «МИК» жилья в эксплуатацию в 2003 - 2019 г.г. в качестве Заказчика-Застройщика [2]
Одним из ключевых критериев доступности ипотечного жилищного кредитования является процентная ставка. В разные периоды развития ипотечного рынка ставка по кредиту (займу) изменялась в зависимости от экономической ситуации в стране и ожиданий инвесторов. В 2018 году резких колебаний уровня процентной ставки не наблюдалось. В итоге средняя процентная ставка по всем выданным АО «МИК» в 2018 году займам составила 9,54% годовых (снижение на 0,44 процентных пункта по сравнению с уровнем 2017 года).
Рынок жилой недвижимости и рынок девелопмента первичной жилой недвижимости в частности продолжает оставаться наиболее высокомаржинальным сегментом недвижимости.
За период 2003 - 2019 г.г. Обществом и банками-партнерами выдано 10 382 ипотечных жилищных кредита (займа) на общую сумму 8 279,780 млн рублей. По
43
итогам 2019 года Обществом совместно с банками-партнерами выдано 424 ипотечных кредита (займа) на общую сумму 640,934 млн рублей. Средний размер выданного в 2019 году Обществом ипотечного займа составил 1 342,064 тыс. рублей, средний срок займа - 207 месяцев (по итогам 2018 года - средний размер займа - 1 246,469 тыс. рублей при сроке 197 месяцев).
Март 2020 г. вошел в тройку самых удачных месяцев за всю историю ипотеки. Начало года стало благоприятным для ипотечного рынка. Так, с января по март в России было выдано 308 тыс. кредитов на 760 млрд. руб. В количественном выражении это почти на 10% выше, чем в первом квартале прошлого года, и почти на 25% больше в суммарном выражении. Увеличение спроса на ипотеку объясняется низкими ипотечными ставками и ожиданием заемщиками роста цен из-за неблагоприятной ситуации в экономике и распространения коронавирусной инфекции. В марте 2020 г. риелторы и девелоперы зафиксировали резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья на фоне резких валютных колебаний. По их оценке, за первые две недели месяца спрос вырос на 10-30%. Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотеку [1].
По оценкам экспертов пандемия высыпает фактором потенциальных проблем для сектора жилищного строительства лишь во втором полугодии 2020 г. В настоящее время правительство России рассматривает достаточно широкий перечень мер, направленных на поддержку сектора жилищного строительства и недопущения роста банкротств среди застройщиков.
Для анализа факторов внешней среды, прямо или опосредованно влияющих на систему АО «МИК», был проведен PEST-анализ (таблица 1). К политико-правовым факторам, определяющим деятельность данной организации, относятся государственные органы власти, включая совокупность законов, которые они принимают, федеральные и региональные программы и проекты. Они определяют политику ценообразования в строительной отрасли; формирование норм и требований; контроль за охраной окружающей среды при проведении строительных работ; контроль оплаты налогов, оформления разрешений на строительные работы и др.
Таблица 1. PEST-анализ АО «МИК»
Политико-правовые факторы Экономические факторы
1. Правительственная стабильность 2. Изменение законодательства в сфере производства окон 3. Государственное регулирование отрасли Уровень инфляции в стране (в настоящее время составляет 4,3%) Появление большого количества конкурентов Рентабельность небольших предприятий падает, выживают активно развивающиеся большие компании
Социокультурные факторы Технологические факторы
1. Наличие спроса населения на жилую недвижимость 2. Желание потребителей получать качественные услуги и проекцию 3. Стремление населения к улучшению жилищных условий • Развитие новых технологий в отрасли • Появление новых видов строительных атериалов
К экономическим факторам относятся уровень инфляции в стране, который может привести к повышению цен на жилищное строительство, рост процентных ставок по ипотечным кредитам. К социо-культурным факторам можно отнести: наличие спроса населения на жилую недвижимость; желание потребителей получать качественные услуги и продукцию; стремление населения к улучшению жилищных условий, к более комфортной среде проживания. Технологические факторы включают в себя развитие новых технологий в отрасли; появление новых видов строительных материалов.
Таким образом, согласно PEST-анализу, непосредственное воздействие на деятельность предприятия АО «МИК» оказывают наиболее сильное влияние факторы внешнего воздействия, такие как государственные программы и государственная политика в области развития ипотечного кредитования и жилищного строительства; увеличение спроса на жилье; новые технологии строительства. Эти факторы предприятие может рассматривать как возможности для своего развития.
В то же время в качестве угроз внешней среды выступают следующие факторы: нестабильная экономическая ситуация; рост конкуренции на рынке строительства; рост цен; увеличение требований к качеству финансирования программ ипотечного кредитования и жилищного строительства.
Для выяснения влияния факторов внешней среды на внутреннюю среду предприятия был проведен SWOT-анализ (таблица 2).
По результатам SWOT-анализа были выявлены внутренние сильные стороны: хорошая репутация предприятия и опыт работы на рынке; наличие долгосрочных договоров с основными поставщиками и застройщиками; квалифицированный персонал; система обучения новых работников.
К слабым сторонам относятся: проблемы с дефектами договорных отношений; низкая трудовая дисциплина; текучесть кадров; нехватка опытных управленцев. Видно, что слабые стороны обусловлены человеческим фактором.
Таблица 2. Результаты SWOT-анализа влияния факторов внешней и внутренней среды на
деятельность АО «МИК»
Возможности Угрозы
Государственные программы и государственная политика в области развития строительной отрасли и ипотечного жилищного строительства Увеличение спроса на недвижимость Новые технологии строительства Нестабильная экономическая ситуация Рост конкуренции на рынке Рост цен Увеличение требований к качеству
Сильные стороны Поле «Сильные стороны -возможности» Поле «Сильные стороны - угрозы»
Хорошая репутация предприятия и опыт работы на рынке Наличие долгосрочных договоров с основными поставщиками и застройщиками Квалифицированный персонал Система обучения новых работников Внедрение новых технологий Повышение качества и конкурентоспособности услуг Совершенствование системы мотивации персонала Гибкая ценовая политика Максимальное использование преимуществ в области издержек
Слабые стороны Поле «Слабые стороны -возможности» Поле «Слабые стороны -возможности»
Проблемы, связанные с дефектами договорных отношений Низкая трудовая дисциплина Текучесть кадров Нехватка опытных управленцев Разработка материальных стимулов для снижения дефектов Разработка мероприятий для снижения текучести кадров Приглашение на работу опытныхуправленцев
По результатам стратегического анализа АО «МИК» в Республике Мордовия особое внимание в среднесрочной перспективе должно уделяться следующим моментам:
- увеличению доли АО «МИК» на рынке первичного жилья экономического класса Республики Мордовия и повышению уровня качества строительно-монтажных и отделочных работ;
- повышению доступности жилья для населения различных социальных категорий путем внедрения и обслуживания специализированных продуктов при участии кредитных организаций;
- взаимодействию с органами гос дарственной власти с целью предоставления льгот и социальных выплат гражданам отдельных социальных категорий для приобретения жилья;
- увеличению роли кредитных организаций в целевом финансировании строительной деятельности АО «МИК» в условиях перехода работы Застройщиков на проектное финансирование;
- развитию на территории Республики Мордовия новых жилищных программ, реализуемых при участии и поддержке государственных органов.
В таблице 3 представлены анализируемые стратегические переменные и их качественные оценки для АО «МИК» на перспективу.
Таблица 3. Характеристика стратегических переменных и их качественные оценки для АО
«МИК» на перспективу
Стратегия развития Возможна Вероятна Невозможна
Текущим рынком является рынок Республики Мордовия. Ожидается повышение ставок на фоне нестабильного рубля Текущее направление: создание организационных основ внедрения механизмов ипотечного кредитования и расширения объемов жилищного строительства в Республике Мордовия Новое направление: масштабные проекты по комплексному освоению земельных участков с целью строительства многоквартирных жилых домов
Темпы роста текущего рынка Высокий Замедляющийс я, но растущий Стагнация или снижение объема рынка
Размер текущего рынка (для бизнеса компании) Большой Средний Небольшой
Текущая сфера деятельности устарела, имеет недостатки Да Намечаются т нденции к снижению спроса на текущий товар Нет
Внутриотраслевая конкуренция Высокий уровень Тенденции к ужесточению Низкий уровень
Угроза входа новых игроков Да Нет
Зависит ли успех в отрасли от инновационности и постоянного предложения новых продуктов Да Нет
После окончания настоящего кризиса рынок ожидает падение спроса. Поэтому самая правильная тактика на сегодняшний момент - не торопиться со сделкой, и если есть такая возможность, вообще отложить ее на время. Вторичный рынок всегда был более ^вствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок
новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков увеличивается число сделок. Однако продавать или покупать квартиру из страха перед неизвестностью точно не стоит. В предыдущие финансовые кризисы, спровоцированные снижением цен на нефть и валютными колебаниями, Банк России всегда повышал ключевую ставку, следом дорожала ипотека. В этот раз регулятор решил сохранить ключевую ставку на уровне 6%, несмотря на обвал рубля и пандемию коронавируса. Кредитные организация положительно оценили решение Центробанка о сохранении ключевой ставки в столь непростых условиях. Однако одни банки заявили о планах сохранить уровень ипотечных ставок, а другие - о подорожании жилищных кредитов. Таким образом, дальнейшего существенного снижения ожидать не приходится, а вот повышение ставок на фоне нестабильного рубля более чем вероятно.
Таким образом, приведенный подход позволил комплексно проанализировать существующий рынок, провести анализ реализуемых компанией стратегии и разработать перспективные для нее альтернативы развития, требующие дальнейшего обоснования.
Список литературы
1. Новые тенденции на рынке недвижимости 2020. Ежегодное исследование российского рынка недвижимости // PwC - аудиторская и консультационная компания. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.pwc.ru/ru/publications/etre/etre-2020.pdf/ (дата обращения: 13.05.2020).
2. Официальный сайт раскрытия корпоративной информации АО «МИК». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ipotekarm.ru/about/ (дата обращения: 13.05.2020).
3. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Банк России. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 13.05.2020).
4. Строительство: Жилищное строительство // Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.gks.ru/folder/14458/ (дата обращения: 13.05.2020).
