CC BY
161
АНАЛИЗ МИРОВОГО И ВНУТРЕННЕГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА А.С. Куркова, магистрант
Научный руководитель: О.В. Есипова, канд. эконом. наук, доцент
Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королёва (Россия, г. Самара)
Аннотация. В данной статье проводится анализ мирового и внутреннего строительного рынка и прогнозируются дальнейшие перспективы развития строительной отрасли.
Ключевые слова: рынок строительных услуг, строительные услуги, ипотечное кредитование, долевое строительство, российский рынок.
В современном обществе крайне динамично развивается рынок строительных услуг. Постоянно совершенствуется и обновляется рынок строительных материалов, появляется модернизированное оборудование, создаются все новые объекты строительства, инженерные компании. В связи с огромными темпами роста строительства, увеличения конкурентоспособности и изменении покупательского спроса, компании уже в большинстве своем стараются развиваться не узконаправленно, предоставляя только один вид услуг, а расширять свои возможности и предлагать потребителю комплексные услуги, от чего растет и общее число подрядных организаций - субъектов мирового рынка строительных услуг.
Строительная отрасль это опора экономики: создание объектов строительной индустрии дает в среднем 12-13 рабочих мест в смежных отраслях. Помимо этого, с помощью строительства решается жилищный вопрос - основной вопрос для всего человечества. По данным исследований, на данный момент строительство в России и в странах еврозоны продолжает переживать кризис, но с каждым годом старается выйти на стабильные объемы.
Лидерами строительной отрасли уже на протяжении многих лет являются США, Германия, КНР. В первую очередь, это, конечно, связано с внутренней экономической ситуацией данных стран, умением строительных организаций адаптироваться к негативным внешним факторам, способностью правильно распределить ресурсы и выработать эффективные методы управле-
ния для более масштабного и качественного строительства.
Из отчетов Евростата объемы строительства по ЕС за третий квартал 2017 года в еврозоне уменьшились на 0,4%, но увеличились на 3,1% в годовом сопоставлении.
Среди государств-членов ЕС, по которым имеются данные за август, наибольшее снижение в месячном исчислении было зафиксировано в Швеции (на 9,7%), а максимальный рост зарегистрирован в Венгрии (на 9,8%).
В годовом исчислении экономика евро-зоны прибавила 2,2%.
В начале июня Европейский Центробанк улучшил прогноз роста ВВП еврозо-ны на 2017 год до 1,9%, с ожидавшихся в марте 1,8% [1].
Однако, согласно данным Департамента торговли США, число домов, строительство которых было запущено в сентябре 2017 года, сократилось на 4,7% в ежемесячном исчислении и составило 1127 единиц в пересчете на годовые темпы. Это самый большой спад, зарегистрированный за шесть месяцев текущего года.
В августе количество новостроек снизилось по сравнению с предыдущим месяцем на 0,2% и составило 1183 единицы. Однако, прогнозировалось снижение показателя на 0,8% - до 1180 объектов.
Количество выданных в сентябре разрешений на строительство также снизилось - на 4,5% в ежемесячном исчислении - до 1 млн 215 тыс. в годовых темпах. Эксперты прогнозировали снижение показателей на 2,1% - до 1,245 млн.
Таким образом, анализ данных показывает, что ситуация в странах - передовиках строительства колеблется, но уже наблюдаются положительные сдвиги в сторону улучшения экономики на рынке.
Одним из положительных факторов развития строительного рынка является продажа долевого жилья, т.е. помещений еще на стадии строительства, что позволяет частично снизить финансовую нехватку капвложений для строительных компаний и для госбюджета в целом.
Однако в нашей стране показатели строительства «падают». Такая ситуация возникла в связи со снижением платежеспособности граждан в условиях экономического кризиса, также немаловажную роль в спаде строительства сыграли и новые поправки к закону о долевом строительстве 214 ФЗ, который определяет права и обязанности застройщика и дольщика и в 2017 году еще более усложнил жизнь фиктивным компаниям и уменьшил строительство «застойных» объектов.
Теперь с 2017 года требования к застройщику ужесточились, с его стороны должны выполняться следующие условия:
1. Необходимо иметь уставной капитал не менее 2,5 миллиона рублей, если суммарная площадь строящихся объектов не превышает 1,5 тысяч кв.м. И действует система, что чем больше площадь объектов, тем выше уставной капитал;
2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
3. Он не должен присутствовать в «черном списке» недобросовестных поставщиков или застройщиков.
4. Не должно быть более 25% от всех его активов задолженности по налогам [2].
После данных поправок застройка жилья в России значительно сократилась, и не могло не сказаться на развитии рынка в целом.
Если говорить, о ценах на вторичную недвижимость, показатели в нашей стране тоже снижаются, но прогнозируется стабилизация ситуации в ближайшие годы.
Самой крупной страной по индексу цен на недвижимость по данным numbeo.com является Китай. Россия же входит в 20-ку данного рейтинга [3].
Таблица 1. Рейтинг индекса цен на недвижимость в 2017 г. по данным numbeo.com.
Рейтинг Город/страна Индекс цен
1 Shenzhen, China 39.76
2 Hong Kong, Hong Kong 38.61
3 Beijing, China 37.80
4 Shanghai, China 36.91
5 Mumbai, India 31.58
По данным SRG, за 2016 год стоимость квартир на вторичном рынке упала во всех российских городах-миллионерах - сильнее всего в Москве (-8,5%) и Воронеже (7,2%). В начале 2017 го падение продолжилось, и в феврале стоимость квадратного метра по России составила 65997 руб. против 71042 руб. годом ранее (-7,1%). Эту же тенденцию, хотя и с другими цифрами, фиксируют аналитики портала Domofond: в декабре 2015-го средний российский «квадрат» они оценили в 63233
руб., через год - 60396 руб. (-4,5%). В текущем году цены продолжили снижаться -до 59876 руб. (-0,9%).
Согласно же данным Росстата в январе-сентябре 2017 года введено в эксплуатацию 677,9 тыс. квартир общей площадью 46,4 млн.кв.метров, что составило 93,6% к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2016 года было введено 49,5 млн.кв.метров жилья, 94,5% к январю-сентябрю 2015 года) [4].
Рисунок 1. Помесячная динамика ввода в действие жилых домов по данным Росстата (млн. кв. метров общей площади жилых помещений)
ifflwtoi
2016 г.
2017 г.
J? ^ Л ef ^ ^ J J&
8
7
6
5
4
3
2
Другой немаловажной тенденцией для развития строительной отрасли и увеличения покупательского спроса является система и стоимость ипотечного кредитования. Малая процентная ставка ипотечного кредитования увеличивает спрос на недвижимость для большего числа населения, и тем самым дает стабильную и устойчивую базу для строительства нового жилья.
По данным исследований, уже давно известный факт, что в России одна из самых высоких процентных ставок по ипотеке. Ставки по ипотечным кредитам, предложенные нашими банками, крайне невыгодны. Несмотря на обещания, что очень скоро ипотеку можно будет взять под 5-6%, реальная ситуация не меняется. Минимальные ставки по ипотечному кредиту все еще составляют 8-11% годовых. К расходам следует прибавить комиссии банка, расходы на оценку, регистрацию и нотариальное оформление. От высоких процентных ставок никуда не денешься, пока инфляция у нас будет выше, чем за рубежом. Для сравнения, в среднем по Европе этот показатель колеблется между 4 и 5% годовых.
В разгар экономического кризиса цены на недвижимость за рубежом резко поползли вниз. Правда, опасаясь невозврата займов, некоторые банки ужесточили условия выдачи кредитов. К примеру, в Ис-
пании ставки по ипотечным кредитам увеличились вдвое - с 3 до 6% годовых.
Экономика Германии всегда отличалась стабильностью, но и здесь в период кризиса это сказалось на ценах, которые заметно упали. Сейчас квартиру в пригороде немецкой столицы можно купить за 8-10 тыс. евро.
Тем не менее ставки - это лишь один из аспектов. Есть и другие отличия нашей ипотеки от иностранной. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования, но пока она не работает у нас в полной мере.
Проблема в том, что кредиты в наших банках выдают за счет вкладов физических и юридических лиц. А это довольно дорогой (ставки достигают 9-10% годовых) и не слишком стабильный источник денег (средний срок вклада - 1 год, да и ограничений на досрочное изъятие почти нет). В то же время ипотечные кредиты, как правило, выдаются на 15-20 лет. Естественно, в таких условиях банки очень рискуют -вот и закладывают свои опасения в высокую кредитную ставку.
Однако, если говорить о внутренней ситуации нашей страны, в планах государства ожидается уменьшение ставки ипотечного кредитования. На данный момент ставки по ипотечным кредитам на покупку новостроек и готового жилья впервые в истории рынка по данным на октябрь 2017
года сравнялись. Как отмечается в исследовании «Метриум Групп», в октябре 2017 года размер базовой ставки по ипотечным кредитам у 10 крупнейших банков, на долю которых приходится 92% всех выданных займов, составил 10,24%. Еще в августе уже выданные ипотечные займы на вторичном рынке были на 0,4 п.п. выше, чем на первичном.
По комментариям АИЖК в октябре 2017 года средневзвешенные ставки предложения по ипотеке на готовое и строящееся жилье, рассчитанные по топ-15 ипотечных кредиторов, сравнялись и достигли уровня 9,6%. В октябре 2016 года соответствующая разница в ставках достигала 1,4 п.п. За январь-октябрь ставки снизились на 1,8 п.п. и 2,8 п.п. на первичном и вторичном рынках жилья соответственно. Ключевая ставка Банка России за тот же период снизилась на 1,5 п.п. Падение средневзвешенной ставки предложения по ипотечным кредитам ниже уровня 10% как на первичном, так и на вторичном рынке является новым рекордом.
По данным АИЖК, в сентябре было выдано около 100 тыс. кредитов на 180190 млрд рублей. Таким образом, российский ипотечный рынок вырос на 40-50% к сентябрю 2016 года.
По данным invest-rating.ru в 2018 году прогнозируется продолжение снижения ставок по ипотеке. Этому способствуют сразу несколько факторов: конкурентная борьба банков и застройщиков за потребителей и ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанком. Средняя ипотечная ставка в 2018 году может составить менее 10%. А в начале года можно ожидать рост спроса на ипотеку, объемы
продаж вполне могут выити на докризисный уровень [5].
Вывод. Таким образом, можно сделать вывод, что постепенно с учетом всех поправок и изменений ситуация на рынке строительства в ближайшее время планирует улучшаться. Но это развитие возможно только с введением новых технологий, усовершенствования и обновления «застарелых» законодательств и норм, а также умелым распределением ресурсной базы для строительства и выработки эффективных методов управления. Необходимо продолжение уменьшения ипотечной ставки, это будет еще одним шагом к выходу из сложившейся кризисной ситуации на рынке строительства и недвижимости в России.
Но прогнозируя развитие на ближайшие два года: платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички.
Скорее всего, количество возводимого в 2017 году жилья существенно упадет, а это значит, что рынок со временем снова превратится в рынок продавца, а не покупателя.
Немаловажную роль на строительном рынке должен сыграть предстоящий чемпионат мира по футболу «EURO 2018», с его помощью помимо жилищного строительства активно развивается промышлен-
ное и строительство культурных объектов.
Библиографический список
1. [Электронныйресурс]. Режим доступа: http://ec.europa.eu/eurostat - Загл. с экрана
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс]: Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 07.11.2017).
3. NUMBEO [Электронный ресурс]: Quality of Life. Режим доступа: https://www.numbeo.com - Загл. с экрана
4. Федеральная служба электронной статистики [Электронный ресурс]: Государственная статистика. Режим доступа: http://www.gks.ru -Загл. с экрана
5. Invest-Rating [Электронный ресурс]: Финансовые прогнозы и аналитика. Режим доступа: http://www.invest-rating.ru - Загл. с экрана
ANALYSIS OF THE WORLD AND DOMESTIC CONSTRUCTION MARKET A.S. Kurkova, graduate student
Supervisor: O.V. Esipova, candidate of economic sciences, associate professor Samara state aerospace university named after academician S.P. Korolev (Russia, Samara)
Abstract. This article analyzes the world and domestic construction market and forecasts further development prospects for the construction industry.
Keywords: construction services market, construction services, mortgage lending, equity construction, the Russian market.
