CC BY
51
УДК 338.45:69:336 ББК 65.31:65.26 П 30
А.С. Петренко,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 150-06-85, e-mail: [email protected]
Н.В. Седых,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел: +7 (918) 379-18-60, e-mail: [email protected]
СПЕЦИФИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
(Рецензирована)
Аннотация. В статье рассмотрены условия развития проектного финансирования строительной отрасли России. Проанализированы отличия новой формы финансирования от долевого строительства, активно применяющегося ранее. Проанализирован рынок ипотечного кредитования, дана оценка его перспективного развития. Оценено их влияние на социально-экономические процессы в обществе и в целом на экономику государства.
Ключевые слова: строительная отрасль, проектное финансирование, банк, ипотека, эскроу-счет, ключевая ставка.
A.S. Petrenko,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Economics and Finance, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 150-06-85, e-mail: [email protected]
N.V. Sedykh,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Economics and Finance, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 379-18-60, e-mail: [email protected]
SPECIFIC FEATURES OF FINANCING BANKS BUILDING BUSINESS IN MODERN CONDITIONS OF DEVELOPMENT
OF ECONOMY OF RUSSIA
Abstract. The article deals with the conditions of development of project financing of the construction industry in Russia. Analyzed the differences of the new forms of financing from equity-building, actively used previously. The mortgage lending market is analyzed and its prospective development is assessed. Their influence on social and economic processes in society and on the state economy as a whole is estimated.
Keywords: construction industry, project finance, bank, mortgage, escrow account, key rate.
В настоящее время более 30 000 человек входят в реестр обманутых дольщиков. По итогам 1-го полугодия 2018 года насчитывалось 880 объектов, строительство по которым приостановлено
по различным причинам. Стоит отметить, что после кризиса 2008-2009 годов количество таких «проблемных» проектов превышало 150 000. В целях предотвращения появления новых
государство предпринимает различные меры: от контроля и ужесточения законодательства до выделения средств для окончания строительства. Например, на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд уже выделены в 2018 году. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство. Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб. [1].
Проблема с обманутыми дольщиками стоит остро по всей стране, и Юг России - не исключение. Для многих покупка жилья по договору долевого участия является единственной возможностью приобрести собственное жилье, и люди идут на этот осознанный риск. В Краснодарском крае зарегистрировано больше всего обманутых дольщиков, на Кубани официально признаны проблемными 60 объектов долевого строительства, в реестр пострадавших граждан внесены 816 дольщиков [2, с. 81].
Девелоперский бизнес имеет социальную направленность с надеждой на дальнейшее строительство «проблемных» объектов государством. За последние несколько лет число банкротств среди застройщиков имеет положительную динамику, так в 2016 году - 149 компаний, в 2017 - 157 застройщиков, а по данным первого полугодия 2018 года - более 300. В конце 2017 года Правительство РФ и Центральный банк РФ начали работу по разработке плана перехода от долевого финансирования к проектному. Основным отличием является целевое кредитование каждого застройщика по каждому объекту строительства. C 1 июля 2019 года долевое финансирование строительства будет упразднено и введено в действие проектное. Схема приобретения объекта недвижимости в соответствии с новым законодательством будет представлена в следующем виде:
- покупатель направляет свои средства в строительство жилья;
- банк направляет полученные средства на счете эскроу;
- банк выдает целевой кредит строительной организации;
- аккумулированные на специальном счете средства переводятся строительной организации после ввода
в эксплуатацию объекта строительства, покупатель получает жилье в собственность.
Отличительной особенностью проектного финансирования от долевого строительства является создание счетов эскроу, которые открываются до сдачи объектов строительства в эксплуатацию, использовать средства данного счета не может ни банк, ни застройщик.
В этой ситуации покупатели недвижимости и застройщики будут замораживать свои средства на счетах эскроу. Одни не будут получать проценты по депозитам, а другие не смогут пользоваться средствами и вынуждены будут прибегать к кредитным ресурсам, неся расходы по их обслуживанию.
Государство планирует таким образом приблизить российский строительный рынок к европейскому. Однако существенным отличием является процентная ставка. Так, банки Европы выдают кредиты строительным компаниям под 1,5-2%, в РФ - 10-11%. В РФ планируют открывать эскроу-сче-та после введения объекта недвижимости в эксплуатацию, в Европе - после окончания строительства. Опираясь на различные прогнозы, можно предположить повышение стоимости жилья на 15-40%. Повышение стоимости основано на кредитных расходах застройщиков, которых ранее не возникало.
Безопасность покупателей также не обеспечивается в полной мере, так как сохраняется риск банкротства банков. Страхование вкладов предполагается только в сумме до 10 млн руб.
Если у покупателя объект недвижимости дороже, то уже возникает риск невозврата вложенных в эскроу-счета средств.
Все изменения законодательства непременно приведут к укрупнению застройщиков по причине банкротства компаний. Вторая причина укрупнения: проектное финансирование смогут получить только финансово устойчивые компании, аффилированные с крупными банками. В настоящее время на рынке функционирует около 4000 девелоперов, после действия реформ сокращение может достигнуть 50% компаний. Оставшиеся на рынке застройщики снизят свои объемы по следующим причинам:
- сокращение оборачиваемости капитала по причине введения эскроу-счетов;
- снижение рентабельности вследствие повышения стоимости финансовых ресурсов для застройщика более чем на 50%;
- повышение НДС до 20%;
- потеря контроля над процессом строительства.
Введение реформ в данном секторе экономики в перспективе может привести к ее подконтрольности банковской сфере. Банки будут обеспечивать финансовыми ресурсами застройщиков и покупателей жилья, а также обеспечивать хранение эскроу-счетов.
В связи с изменением законодательства в строительной отрасли экономики, которое в перспективе может привести к повышению стоимости объектов недвижимости, банковский сектор использует различные рычаги и механизмы в целях повышения объема выданных ипотечных кредитов. Обеспечение населения жильем в Российской Федерации является одной из важнейших социально-экономических проблем. Основным инструментом для решения этой проблемы, успешно применяемым во всем «цивилизованном» мире, является ипотечное кредитование. В поддержку развития ипотечного жилищного кредитования в 2010 году была принята «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации до 2030 года». Реализация стратегии предусматривает поэтапный план в целях обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем.
В настоящее время реализуется второй этап программы - 2012-2020 гг., в котором предусмотрено, что к концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых, но увеличится средний срок кредитования.
Кроме того, принята программа «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ», целью которой является повышение к 2030 году доступности приобретения, строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования не менее чем для 60% семей. Также в настоящее время запущена государственная программа льготного ипотечного кредитования на поддержку граждан, у которых родился второй или третий ребенок, которая рассчитана на срок с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года. На эти цели в бюджет заложено 600 млрд рублей.
В настоящее время в Российской Федерации наблюдается рост рынка ипотечного кредитования, о чем свидетельствуют данные рис. 1.
Результаты 2014 года свидетельствовали о росте рынка ипотеки в РФ.
- олпчество выданных кр едитов, тыс. Объемвыданных кредитов, млн. руб. Рис. 1. Динамика показателей ипотечного кредитования в России [3]
Таблица 1
Динамика доходов населения и объемов выданных кредитов
Годы Темпы роста объемов выданных кредитов Темпы роста номинальных доходов населения Абсолютные отклонения
2013 100,00 100,00
2014 131,20 107,09 24,11
2015 130,30 109,72 20,57
2016 65,85 100,92 -35,07
2017 126,84 102,38 24,47
За анализируемый период наблюдается высокий спрос на жилье и, следовательно, на ипотечное финансирование.
Статистические данные Банка России свидетельствуют о высоких темпах роста ипотечного кредитования в 2018 году. По состоянию на 01.11.2018 г., величина ипотечных кредитов по количеству и объему превысила аналогичные показатели за весь 2017 год, что свидетельствует о повышении спроса на данный вид кредитования, по сравнению с потребительским, автокредитованием и другими видами.
В то же время наблюдается динамика роста просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам (рис. 2).
Рост просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам не позволяет банкам снизить риски в этой сфере услуг и улучшить
качество кредитного портфеля. Это уменьшает возможности банков сделать данный вид кредитования более дешевым и доступным для населения [4, с. 504].
Сравнивая динамику номинальных доходов населения и объемов выданных кредитов, следует отметить, что темпы роста объемов кредитования в основном превышают темпы роста номинальных доходов населения.
Это может свидетельствовать об исчерпании потенциала для увеличения объемов кредитования в ближайшем будущем. В табл. 1 представлена динамика доходов населения и объемов выданных кредитов в 2013-2017 гг.
Из данных табл. 1 видно, что с каждым годом доход населения увеличивается. С 2013 по 2017 годы средний номинальный уровень доходов населения растет незначительными темпами.
"000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 о
73196
73329
73596
66083
I j-,'j H'hj-,' _
■
S0000 "0000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 о
2013 г 2014 г 2015 г 2016 г 2017 г На01 112018т
Объем за долженностипо выданным ипотечным жилищным кредитам. млн.руб
Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кр едита м, млн.руб Рис. 2. Динамика задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам [3]
Темпы роста объемов кредитования растут опережающими темпами. Рассмотрим динамику средневзвешенной процентной ставки, чтобы понять причину увеличения объема кредитов и роста задолженности (рис. 3).
В последнее время наблюдается отрицательный тренд средневзвешенной процентной ставки по ипотеке, это связанно с политикой Центрального Банка, который в последние годы постепенно снижал ключевую ставку, оказывая влияние на цену банковского кредитования.
Средняя ставка по ипотеке в 2015 году была 13,4%, что на 1,08 п.п. выше, чем в предыдущем году. Это объясняется значительным повышением ключевой ставки Центрального Банка в этот период. В 2016 году ставка по выданным ипотечным кредитам снизилась - ее уровень составил 12,59. По состоянию на 01.11.2018 г., средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в РФ опустилась ниже 10% и составила 9,42%, что является рекордно низким показателем за последние 5 лет.
14
9
2013 г 2014 г 2015 г 201бг 2017г 01.11.2018т
^^ Средневзвешенная процентная ставка Рис. 3. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях, %о
На основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что рост объемов ипотечного кредитования в последние годы поддерживался за счет снижения процентных ставок кредитования и реализации государственных программ льготного ипотечного кредитования. Доходы населения растут низкими темпами и отстают
от темпов роста объемов кредитования. Кроме того, 14 декабря 2018 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,75% годовых, что отрицательно скажется на фондировании коммерческих банков и повлияет на рост ставок по ипотечному кредитованию [5].
Примечания:
1. Ведомости - ежедневная деловая газета. URL: https://www.vedomosti.ru.
2. Петренко А.С., Опрышко А.Е. Проектное финансирование в строительстве // Проблемы современных интеграционных процессов пути их решения: тез. докл. материалов междунар. науч.-практ. конф., 05 апреля 2018 г. Волгоград: Аэтерна, 2018. С. 80-82.
3. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: www.gks.ru.
4. Коломыц О.Н., Резник Е.А., Фарамазян Л.Г. Клиентоориентированность - ключевая стратегия ведения банковского бизнеса и конкурентное преимущество современной кредитной организации // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2018. Вып. 2 (220). С. 143-148.
5. Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации. URL: www.cbr.ru.
References:
1. Vedomosti - daily business newspaper. URL: https://www.vedomosti.ru.
2. Petrenko A.S., Opryshko A.E. Project financing in construction // Problems of modern integration processes; ways to solve them: abstracts of materials of the Intern. scientific-practical conf., April 05, 2018. Volgograd: Aeterna, 2018. Pp. 80-82.
3. Official site of the Federal State Statistics Service. URL: www.gks.ru.
4. Kolomyts O.N., Reznik, E.A., Faramazyan L.G. Customer focus is the key strategy of the banking business and the competitive advantage of a modern credit organization Bulletin of Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2018. Vol. 2 (220). Pp. 143-148.
5. The official site of the Central Bank of the Russian Federation. URL: www.cbr.ru.
