CC BY
74
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2
ИНСТРУМЕНТЫ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ АГЕНТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕЧНЫХ УСЛУГ
БОГДАНОВА Т.В.,
аспирант,
Ростовский государственный строительный университет, e-mail: tv_bogdanova@inbox.ru
В статье выявляются институциональные ограничения и риски развития ипотечного кредитования на российском рынке, среди которых выделяются непрозрачность строительного рынка, сделок с недвижимостью, незащищенность покупателей (дольщиков, соинвесторов строительства жилья), нежелание государства оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию в сфере нормативно-правового обеспечения функционирования рынка недвижимости, а также низкое качество строительства.
Ключевые слова: рынок недвижимости; ипотечное кредитование; рынок ипотечных услуг; институциональные ограничения; риски.
The article reveals some institutional constrains and risks of development of mortgage lending in the Russian market. Among these restrictions one can outline: non-transparency of construction market and transactions with real estate, vulnerability of buyers (shareholders and coinvestors of housing construction), unwillingness of a state to react to a changing situation in the sphere of standard legal support of functioning of the market of real estate on a timely basis, and also poor quality of construction.
Keywords: real estate market; mortgage lending; mortgage lending market; institutional.
Коды классификатора JEL: L85.
Особенности взаимодействия агентов отечественных рынков недвижимости и ипотечных услуг связаны с тем, что ипотека в России в несколько раз дороже, чем, например, в Европе. Приобретение жилья за наличные деньги является гибким и наименее затратным способом для агентов, который, однако, содержит ряд рисков, связанных с недостаточным уровнем их финансовой грамотности и асимметричной информацией риелторских агентств и застройщиков, предлагающих рассрочку платежа по договору.
На рынке недвижимости инструменты, связанные с рассрочкой платежа, безусловно, дешевле ипотечных инструментов, так как девелопер предоставляет приобретателям жилья особый механизм — рассрочку. Эта рассрочка может быть двух видов: во-первых, без процентов, но на короткий срок (3-6 месяцев), например до окончания строительства либо до ввода дома в эксплуатацию, во-вторых, под проценты, которые ниже банковских.
Опыт антикризисного регулирования рынка недвижимости и ипотечных услуг показал, что инструменты, связанные с рассрочкой, позволяют обеспечить финансовую устойчивость российских строительных организаций в тот период времени, когда коммерческие банки практически остановили выдачу ипотечных кредитов, а у российских граждан, приобретающих жилье, средств на заключение прямых сделок не было.
Однако интенсивность использования рассрочки платежа в период оживления строительства и роста спроса на жилье сокращается, поскольку растут риски строительных компаний, связанные с возможным невозвратом финансовых средств, что способствует возникновению дополнительных рисков финансовой неустойчивости или несоблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию. В связи с этим на современном посткризисном рынке использование данного инструмента заметно сократилось.
В современных условиях клиенты банка, привлекающие ипотечные кредиты на приобретение жилья, находятся в более защищенном положении, так как им проще договориться о реструктуризации долга с коммерческим банком, чем с девелопером или строительной организацией.
Институт рассрочки удобен для использования целевой и очень узкой аудитории, поэтому этот инструмент, по мнению экспертов, выгодно использовать тем участникам рынка, которые в ближайшие месяцы после покупки ожидают гарантированного поступления средств, способного покрыть возникшую задолженность за квартиру перед застройщиком [1].
© Т.В. Богданова, 2012
Отметим, что инструмент рассрочки платежа, предлагаемый строительной организацией, получил широкое распространение только на первичном рынке строительства жилья. На этапе становления рынка ипотечных услуг этот инструмент имел преимущества перед ипотечным кредитованием, связанные с организационными условиями, когда у потенциальных покупателей жилья не требовали справку о доходах, копию трудовой книжки, положительной кредитной истории, полиса страхования жизни и других документов, снижающих риски.
Известно, что состояние жилищного сектора всегда оказывало значительное влияние на монетарную политику. По мнению Ф.С. Мишкина, рынок недвижимости играет определяющую роль в формировании монетарной политики [5, р. 12].
В своей работе Ф.С. Мишкин особое внимание уделяет процентным ставкам, ожидаемой будущей стоимости недвижимости, а также предложению нового жилья. Рынок недвижимости оказывает также косвенное влияние на национальную экономику: во-первых, через маржинальность операций собственников жилья, зависящую от рыночной стоимости недвижимости, во-вторых, через состояние кредитного рынка, динамика развития которого определяет спрос на недвижимость и покупательную способность населения.
Если монетарная политика направлена на повышение краткосрочных процентных ставок, то в долгосрочном периоде ставки увеличиваются, поскольку они связаны с ожидаемыми будущими краткосрочными ставками. Это проявляется особенно ярко в условиях, когда ипотечный договор основан на гибких ставках по ипотеке.
По мнению других ученых, исследующих причины формирования финансового пузыря на рынке недвижимости, низкий спрос на недвижимость влечет за собой замедление темпов строительства и в конечном итоге выливается в спад общего экономического спроса. Ожидаемые изменения стоимости недвижимости, по мнению К. Кайза и Дж. Шиллера, оказывают непосредственное влияние на стоимость капитала и спрос на недвижимость [4].
Если регуляторы финансового рынка проводят жесткую монетарную политику, то цены на жилье падают из-за снижения спроса на недвижимость. Ожидаемое увеличение ставки рефинансирования Центробанка, благодаря эффекту рефлективности, повышает цены на жилье, что ведет к увеличению стоимости капитала девелоперских и строительных компаний.
Дисбалансы на рынке недвижимости вызывают общую нестабильность экономики. Это обусловлено тем фактом, что рынок недвижимости напрямую связан с кредитным рынком. Ф.С. Мишкин выделяет несколько каналов прямого и косвенного воздействия монетарной политики на рынок недвижимости и общую экономическую ситуацию [5, р. 19].
Изменение краткосрочных процентных ставок оказывает прямое воздействие на стоимость капитала, на ожидаемые перемены цен на недвижимость и на объем предложения на рынке жилья. Процентные ставки оказывают косвенное влияние на благосостояние владельцев недвижимости через изменение цен, а также на расходы потребителей и на спрос на недвижимость через платежный баланс и кредитный канал.
В настоящее время на российском рынке финансовых услуг коммерческие банки предлагают кредитные продукты и ипотечные программы, для участия в которых требуется лишь два идентифицирующих личность документа. Наименее популярным инструментом этой линейки финансово-кредитных продуктов является нецелевой кредит, который выдается без залога приобретаемого объекта недвижимости и стоит от 18% годовых. Коммерческий банк достаточно лояльно подходит к взаимодействию с клиентом по этому кредиту, так как риски невозврата включены в процентную ставку, а заемщик отвечает по рискам кредитования всем своим имуществом.
Если оценивать линейку ипотечных продуктов российских банков, то можно выделить следующие их особенности:
■ несмотря на разнообразие представленных на рынке ипотечных продуктов, основой ипотечного договора выступает допустимый уровень платежеспособности заемщика;
■ одобренный банком договор ипотечного кредитования на первичном рынке жилья является институциональным соглашением агентов рынка, а значит, своего рода знаком качества объекта в юридическом смысле. Наличие большого пула банков, аккредитовавших жилой комплекс, говорит о том, что специалисты банка проверили документы и заемщика, и застройщика на предмет финансовой устойчивости и соблюдения контрактных отношений, связанных с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию;
■ с момента заключения договора ипотеки право залогодателя по распоряжению правом собственности на указанное имущество является ограниченным. Залогодатель обязан получать согласие на его обременение у залогодержателя, даже в тех случаях, когда имелись предварительные договоры с третьими лицами об установлении подобных обременений, заключенные ранее договоры ипотеки.
Следует подчеркнуть, что всякого рода обременения имущества, находящегося в залоге, в пользу третьих лиц неминуемо влекут возникновение вопроса о соотношении прав собственника, залогодержателя и прав третьего лица. П. 2 ст. 346 ГК РФ устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Приведенные нормы не делают исключений и для ситуаций заключения предварительного договора аренды до заключения договора ипотеки того же имущества, т. е. согласие залогодержателя требуется и в этом случае. Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение этих правил при осуществлении процедуры банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке. Отчасти решение этой проблемы можно найти в п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, в силу которого, если аренда возникла позже ипотеки или без согласия залогодержателя, то при продаже такого имущества (в том числе в процессе конкурсного производства) аренда подлежит прекращению, и имущество отчуждается свободным от прав третьих лиц.
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2
TERRA ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2
86
ТВ. БОГДАНОВА
В то же время, если аренда возникла раньше ипотеки или с согласия залогодержателя, то аренда сохраняется и в случае продажи имущества. Очередность обязательств (аренды или ипотеки) в данном деле определяется моментом их регистрации в реестре, в связи с чем сам факт заключения предварительного договора аренды, не требующего регистрации, не влияет на определение очередности возникновения обязательств. В этом случае защите подлежат права банка-залогодержателя, однако такая защита может быть нивелирована вступившим в силу судебным актом об обязательствах должника заключить договор аренды на срок 25 лет.
Согласно исследованиям ученых, в 2006 г. доля ипотечных сделок по новостройкам составляла от З% в начале года до 20% в конце года, а число заемщиков, получивших кредит на покупку жилья в строящихся объектах, за последние пять лет увеличилось в 7 раз [2].
Эксперты отмечают рост спроса на ипотечные инструменты, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. На посткризисном рынке строительные организации уже не могут позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было до кризиса1.
По данным застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки; некоторые девелоперы называют цифру 90% [З].
Вместе с тем, несмотря на растущий спрос на ипотечные кредиты, реальных ипотечных сделок заключается не так много, потому что от заемщиков сегодня требуется значительный первоначальный взнос, а также средства на приобретение страховых продуктов, сопровождающих сделку. Не у всех российских заемщиков и не всегда есть возможность взять ипотечный кредит по объективным причинам, связанным с низким уровнем заработной платы и отсутствием поручителей по кредиту. Несмотря на то, что около З0 банков в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует пока только на бумаге.
В связи с этим коммерческие банки видят увеличение риска кредитования в отсутствии залога на период строительства, выделяя также риски «недостроя» объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке жилья, банки не имеют инструментов оценки и идентификации рисков, и поэтому они, как и страховые компании, до конца не понимают, как избежать рисков.
При этом многие банки, признавая высокую привлекательность кредитования первичного жилья в качестве услуги, заявляют о своем желании развивать это направление деятельности. Ими принимаются соответствующие программы, но, стремясь максимально обезопасить себя, они при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации.
В 201З г. планируется вступление в силу новой редакции ГК РФ. В связи с этим банкам придется обновить всю договорную базу, так как в части банковских счетов, расчетов, вкладов, договоров займа и кредита обеспечения три четверти статей переписаны. Например, в гл. 42, посвященной займу и кредиту, из 17 статей в 1З вносятся существенные изменения. Гражданский кодекс, таким образом, будет способствовать изменению существующих институциональных форм кредитных договоров.
Необходимо учитывать и будущие изменения законодательства о залоге, ведь ипотека в новом законе будет представлена как вещное право. При новой форме типовых кредитных договоров потребуется разработка принципиально новых соглашений об обеспечении, не считая таких возможностей, как залог банковского счета или управление залогами, то есть тех договоров, которые в российской банковской практике пока не существуют.
Если оценивать новые продукты, направленные на кредитование загородной недвижимости на этапе строительства, то их на российском рынке явно недостаточно. Ограничением развития этого сегмента рынка, на наш взгляд, выступает тот факт, что коммерческие банки не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам. Во-первых, нет однозначного мнения о том, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ № 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года.
Часть банков, имеющих программы кредитования строительства загородной недвижимости, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами. Это объясняется тем, что при кредитовании незнакомого застройщика у банков возникает эффект информационной асимметрии, так как на рынке до сих пор нет общепринятых критериев оценки застройщиков. В связи с этим некоторые коммерческие банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. В настоящее время на российском рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя. Участие страховых компаний в этих проектах будет способствовать снижению банковских рисков, и, безусловно, упростит процедуру аккредитации объектов.
Сегодня действующий механизм аккредитации отличается дисфункциональностью, поэтому низка эффективность организационно-экономического взаимодействия агентов рынка. Аккредитацию приходится дублировать, проводя эту процедуру дважды: в банке и в страховой компании. Действующие требования к документам в данных структурах различаются, а заемщик, привлекающий ресурсы, помимо повышенных на период строительства банковских ставок, платит еще 1-1,5% страховой компании.
Для снижения трансакционных издержек следует, на наш взгляд, проводить оценку рисков и одобрение объекта только в страховой компании, а затем просто обращаться за кредитом в тот коммерческий банк, с которым взаимодействует эта страховая компания, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. Некоторые банки уже работают по такой схеме, например, ICICI Банк Евразия. Этот банк выдает кредиты на покупку любых объектов,
1 В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все финансовые документы не представляется возможным. Практически все банки сегодня готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но если в 2006 г. по договорам инвестирования продавалось около 60-70% всех новостроек, то в настоящее время большинство реализуемых объектов подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Застройщики, использующие вексельные схемы продажи, испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.
проверенных и одобренных страховой компанией. Если и другие банки будут использовать такую систему работы, это позволит сделать рынок кредитования новостроек более гибким и эффективным.
Еще одной особенностью посткризисного рынка является то, что компании-застройщики не стремятся самостоятельно заниматься организацией ипотеки. Некоторые фирмы пытались аккредитоваться у коммерческих банков, но выбирали банки малоэффективные. В результате значительная часть заемщиков, нуждающихся в привлечении средств на приобретение жилья, не смогла получить в этих банках кредит.
Для снижения ограничений по развитию механизма привлечения ресурсов некоторые российские застройщики пытались создавать ипотечные отделы, но в большинстве случаев делалось это непрофессионально, так как не привлекались компетентные специалисты. Слабость профессионального сообщества, отсутствие инициативы замедляет улучшение нормативно-институциональных условий в сфере строительства в России.
Понятно, что участки под жилищное строительство должны быть обеспечены инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой и организационно-правовые инструменты должны этому способствовать. Благоприятными факторами для делового климата в строительстве можно назвать рост спроса и прибыли, а ограничивающими — налоги и инфляцию.
В 2012 г. позитивными оказались фундаментальные для строительства показатели, к которым относится количество заключенных договоров и физический объем выполненных работ. С увеличением спроса на строительные работы произошли положительные изменения на рынке труда. Вместе с тем рост стоимости строительных материалов, энергоносителей и тарифов на перевозки ограничивали темпы строительства жилья.
На современном рынке условия кредитования для заемщиков не отличаются от стандартных, в то время как крупный ипотечный брокер может сейчас предложить своим клиентам кредитование по сниженным процентным ставкам в ряде банков и другие льготы. Со временем такие отделы исчезнут, не выдержав конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика работать с профессиональными посредниками, которые правильно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями.
Ипотечными заемщиками в настоящее время в России являются около 700 тыс. чел., но потенциальный спрос гораздо выше. Спрос на ипотечные продукты в большей степени будет зависеть от темпов роста реальных доходов населения, от динамики цен на рынке жилья, а также от сложившейся системы взаимодействия контрагентов рынка. Для создания отлаженного механизма институционального взаимодействия необходимы адаптивные инструменты, которые бы позволили снизить общую стоимость обслуживания ипотечного кредита за счет страхования финансовых рисков банков-кредиторов и заемщиков.
Статистика показывает, что средств от реализации ипотечной недвижимости при дефолте заемщика бывает недостаточно для покрытия его долга, если кредит превышал 60% от стоимости недвижимости.
После взыскания квартиры заемщик все равно остается с большим долгом перед банком. Вместе с тем практика развития рынка финансовых услуг показывает, что ограниченный первоначальный взнос ипотечного заемщика увеличивает вероятность дефолта. Объясняется это механизмом реализации финансовых интересов. Заемщики, которые пользуются только кредитными ресурсами, столкнувшись с финансовыми трудностями, не пытаются реструктуризировать кредитный договор. Например, среди кредитов, выданных с первоначальным взносом до 10%, в дефолт уходит каждый четвертый, а если взнос составлял от 30%, вероятность дефолта снижается в 2 раза (в дефолт уходит не более 12% кредитов). В связи с этим для снижения уровня дефолтности российских ипотечных кредитов банки стали вводить обязательное страхование низкого первоначального взноса. Заемщик страхует разницу между его реальным размером взноса и безопасным для банка уровнем в 30%.
Например, при взносе в 10% тариф для заемщика составляет в среднем 1,5% от размера кредита единовременно. Если в системе отношений не используются инструменты ипотечного страхования, то кредитная ставка для таких клиентов коммерческого банка возрастает на 0,5-1,5% годовых, что увеличивает цену привлечения ресурсов.
Итак, целью формирования инструментального портфеля ипотечного кредитования на российском рынке является снижение институциональных ограничений и рисков, связанных как с непрозрачностью сделок с недвижимостью, так и с институциональной непроработанностью и необустроенностью системы взаимодействия контрагентов рынков недвижимости и финансовых услуг со стороны самих участников и государства. Проектирование механизма организационноэкономического взаимодействия контрагентов в контексте множественности субъектов, участвующих в организации, продвижении и финансовом обеспечении сделок с недвижимостью, требует оценки рискогенности этих взаимодействий, предполагающей формирование множественности организационных, управленческих, финансовых инструментов, соподчиненных и согласующихся для обеспечения доступности ипотечного кредита и эффективности функционирования субъектов рынка недвижимости и ипотечных услуг.
ЛИТЕРАТУРА
1. БияноваН. Объем ипотечных кредитов достиг в России неведомых высот // Ведомости. 2012. № 211 (3225) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/340001/ipotechnyj_rekord#ixzz2DSh54onK.
2. Инструменты кредитования новостроек: проблемы и перспективы // Управление риском, 2011. № 2. С. 18.
3. Петрова Ю. Более 70% россиян не замечают строительства доступного жилья в своих городах // Ведомости. 2012.
№ 211 (3225) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/realty/news/6944921/bolee_70_
rossiyan_ne_zamechayut_stroitelstva_dostupnogo#ixzz2F2ZsReh5.
4. Case, K.E., Shiller, J. Is There a Bubble in the Housing Market? // Brookings Papers on Economic Activity. 2003. 2. Р. 299-342.
5. Mishkin, F.S. Housing and the Monetary Transmission Mechanism // NBER Working Paper 13518. 2007a.
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 2
