Приоритеты развития системы ипотечного кредитования в РФ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИЗВЕСТИЯ

ПЕНЗЕНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПЕДАГОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА имени В. Г. БЕЛИНСКОГО ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ № 28 2012

IZVESTIA

PENZENSKOGO GOSUDARSTVENNOGO PEDAGOGICHESKOGO UNIVERSITETA imeni V. G. BELINSKOGO PUBLIC SCIENCES № 28 2012

УДК 336.77

ПРИОРИТЕТЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

© В. Д. БОРИСОВА, А. М. СУЛЕЙМАНОВА Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского,

кафедра финансов и кредита e-mail: godfree_2702@mail.ru

Борисова В. Д., Сулейманова А. М. - Приоритеты развития системы ипотечного кредитования в РФ // Известия ПГПУ им. В. Г. Белинского. 2012. № 28. С. 249-252. - В краткосрочной перспективе перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой - крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья. Ключевые слова: ипотечный рынок, частно - государственное партнерство, социальные проекты.

Borisova V. D., Suleymanova А. M. - Priorities of development of system of mortgage lending in the Russian Federation // Izv. Penz. gos. pedagog. univ. im.i V. G. Belinskogo. 2012. № 28. P. 249-252. - In short-term prospect before the state more complex task should be put. On the one hand, it is necessary to continue policy on formation in the Russian market of effective system of a long-term fondirovaniye of mortgage loans, with another - it is extremely important to start large-scale programs on stimulation of construction of inexpensive housing.

Keywords: the mortgage market, it is private - the state partnership, social projects.

В настоящее время ипотечный рынок находится в фокусе государственной макроэкономической политики. За последние полтора года в отношении ипотечного кредитования государственными органами были приняты многочисленные решения, направленные как на поддержку банков, так и на стимулирование конечного спроса. В то же время с точки зрения достижения ключевой задачи - обеспечения граждан жильем за счет повышения доступа к ипотеке - текущие меры по поддержке рынка являются несбалансированными.

В процессе осуществления банковской деятельности и ипотечного кредитования банки сталкиванию с рядом проблем, которые требуют незамедлительного реагирования и решения:

- слабая материальная и методологическая база органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, низкая эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимость. Отсутствие обеспечения унификации правил и подходов к регистрации прав и сделок на рынке жилой недвижимости;

- политика, декларируемая отдельными представителями государственных органов и направленная на не всегда экономически обоснованное изменение ставок по ипотечным кредитам, вызывает серьезную системную неустойчивость в секторе ипотечного кредитования. Рыночные ставки ипотечного кредита

определяются стоимостью ресурсов, которые привлекаются банками на внутреннем и внешнем рынке;

- отрицание комиссионных и иных вознаграждений при выдаче и обслуживании ипотечных кредитов существенно тормозит развитие российского рынка ипотеки;

- замечания и предписания антимонопольных органов, вторгающихся в договорные отношения кредитных организаций, ограничивающие право на выбор контрагентов по договорам страхования;

- отсутствие единого центра выработки и формирования стандартов - общих норм и правил осуществления деятельности и обмена информацией на рынке ипотеки и унифицированные требования и условия отдельных ипотечных продуктов;

- проблема взимания НДС при уступке прав требования по кредитам, выдаваемым физическим лицам для реализации проектов долевого (незавершенного) строительства. Права кредитора не могут быть оформлены посредством выдачи закладной ввиду отсутствия предмета ипотеки (объекта недвижимости) - позиция отдельных представителей налоговых органов фактически вводят налоговый запрет на развитие этого направления;

- необходимость дальнейшего развития судебной системы, сокращение сроков рассмотрения дел об обращении взыскания на заложенную недвижимость.

Можно предложить следующие основные направления решения указанных проблем:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2)создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

3) налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов с другой стороны;

4)создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков -кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

8) развитие ипотечного и титульного страхования как элементов полноценной страховой защиты.

Разработка оптимального покрытия по договорам ипотечного страхования, включение в программы страхования продуктов в соответствии с условиями кредитования будут способствовать полноценной страховой защите участников ипотеки. Важно разработать научно обоснованную классификацию страховых рисков в ипотечной деятельности, определить варианты страхового покрытия по договорам страхования, обеспечивающую защиту всех участников ипотечной деятельности [6].

Сегодня в государственной политике наблюдается смещение мер в сторону обеспечения роста объемов кредитования за счет снижения процентных ставок и расширения предложения кредитов со стороны банков. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства. но именно последнему аспекту уделяется явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса планируется выделение порядка 25-30 млрд. руб., притом, что для решения жилищной проблемы необ-

ходимо ежегодно вводить не менее 100 млн. кв. м. жилья, что требует гораздо больших ресурсов.

Поэтому в текущем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой - крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья.

на наш взгляд, государству необходимо отойти от понимания ипотеки как исключительного источника решения жилищных проблем. Во всем мире ипотека рассматривается как продукт, ориентированный, прежде всего на средний класс, отвечающий определенным требованиям к финансовому положению заемщиков. Задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок.

Строительство государством социального жилья - это именно тот инструмент, который в текущей ситуации реально способен стимулировать жилищное строительство по всей стране. Реализация подобной задачи возможна как в рамках частно-государственного партнерства (на уровне муниципалитетов), так и за счет создания специальной государственной корпорации.

При этом вместо субсидирования первоначального взноса либо ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан предлагается передавать значительную часть жилых помещений в построенных социальных объектах в аренду на льготных условиях, с одной стороны, это оградит ипотечный рынок от потенциально рискованных заемщиков. С другой -бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей [4].

В дополнение к социальным проектам могут быть предложены следующие меры:

1) Расширение статуса и масштабов программ «Стимул» и «Новостройка», уже реализуемых Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. на сегодняшний день данные программы представлены пилотными проектами с единичными банками, а объем их финансирования незначителен по сравнению с потребностями рынка. Расширять масштабы данных проектов необходимо за счет активного привлечения к участию в них крупнейших госбанков (Сбербанка и ВТБ-24), что позволит предлагать рынку более низкие ставки, а также путем включения в данные программы мегапроектов по жилищной застройке (предполагающих строительство более 1 млн. кв. м жилья). Последняя мера способна кардинальным образом повлиять на стоимость квадратного метра, при этом позитивно отражаясь на уровне инфраструктуры жилищного рынка (поскольку мегапроекты, в отличие от точечной застройки, предполагают вложения инвестора в разви-

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ►►►»

тие инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры). Однако для успешного решения указанных задач необходимо устранить существующие пробелы в исполнении 214-ФЗ, по которому должен работать застройщик в рамках программ АИЖК. Прежде всего, необходимо существенно сократить сроки выдачи разрешительной документации на строительство.

2) Развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе кредитования на строительство индивидуальных домов, на цели улучшения жилищных условий посредством вовлечения данных продуктов в систему рефинансирования со стороны АИЖК. Более широкое распространение кредитов на улучшение жилищных условий способно на время снизить остроту жилищной проблемы за счет частичного нивелирования спроса на новые квартиры.

Задача формирования в России собственной базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры и ориентированной на внутренних инвесторов, также требует принятия государством целого комплекса мер. Первый шаг в данном направлении - унификация существующих процедур ипотечного кредитования.

Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение в России системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования. Сегодня на рынке фактически существует единственный стандарт ипотечного кредита - стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры, прочие же участники рынка работают по собственным программам, различающимся от банка к банку. При этом благодаря государственному финансированию АИЖК имеет возможность нормативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках своего стандарта, что ограничивает конкуренцию на первичном рынке, ставя в неравное положение банки, не имеющие доступа к более дешевому фондированию.[3]

В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложения банков могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать порядка 10-20 параметров, суммирующих ипотечные программы банков, однако в качестве основных параметров любого стандарта должны выступить 2-3 базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на шесть - девять стандартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высокорискованных продуктов.

По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом. В дальнейшем роль гаранта по выпускам ценных бумаг в соответствии с каждым стандартом может быть передана прочим участникам рынка. При этом необходимо ввести законодательный запрет на смешение в одной бумаге стандартов разно-

го уровня риска, либо существенное ограничение их соотношения.

Например, доля первоклассных кредитов в бумагах «смешанного качества» не должна составлять менее 80 %.

У государства есть реальные возможности для эффективной реализации данных мер. Как уже отмечалось, сегодня государство способно контролировать до 80 % первичного ипотечного рынка, а с запуском программы по поддержке вторичного рынка - почти 100 % рынка ипотечных бумаг. Если ведущие участники рынка будут скоординированы на внедрение в рамках своих бизнесов и дальнейшее распространение единых стандартов ипотечного кредитования, это позволит направить в нужное русло развитие всего остального рынка.

Введение системы ипотечных стандартов в среднесрочной перспективе (два три года) способно дополнительно увеличить ежегодные темпы прироста объемов кредитования в 1,5-2 раза - хороший стимул, учитывая амбициозность государственных задач [5].

Несмотря на оптимистичные прогнозы большинства аналитиков и экспертов относительно перспектив развития российской экономики и в целом позитивные тенденции, наблюдаемые на российском ипотечном рынке, не ожидается взрывного роста объемов ипотечного кредитования в текущем году. Развитие рынка в краткосрочной перспективе будет сдерживаться тремя факторами. Во-первых, относительно низким спросом на ипотеку со стороны населения вследствие сохраняющейся неопределенности относительно финансовых возможностей по обслуживанию кредита в будущем. Во-вторых, высокими кредитными рисками и отсутствием среди потенциальных клиентов достаточного числа качественных заемщиков, способных удовлетворить существенно ужесточившимся во всех банках условиям предоставления ипотечного кредита. В-третьих, рисками снижения стоимости залога вследствие неустойчивой динамики цен на жилье.

дальнейшее развитие ипотечного рынка будет во многом определяться эффективностью государственных мер по поддержке данного сегмента. Если государство выберет комплексный подход к развитию рынка посредством наращивания объемов жилищного строительства и параллельного создания стабильной базы рефинансирования ипотечных кредитов, то ежегодные темпы роста объемов ипотечного кредитования в период 2011-2015 годов будут превышать 60 %. [7] Сохранение же приоритета государственной политики на искусственном расширении предложения ипотеки способно затормозить рынок. За счет неминуемого повышения цен на жилье темпы прироста объемов кредитования уже в 2013 году могут снизиться с 60-70 до 30-40 %.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. 1998. № 834. С. 17-19.

2. Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2010. № 8. С. 45-50.

3. Грудцына Л. Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2011. № 10. С. 14-18.

4. Журкина Н. А. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2009. № 6. С. 17-24.

5. Зельднер А. Г., Южелевский В. К. Ипотека в России возможности и проблемы // Экономические науки.

2010. № 6. С. 35-42.

6. Крупнов Ю. С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит.

2011. № 8. С. 15-24.

7. Муратова Д. Д. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2011. № 6. С. 11-14.