CC BY
34Частно-правовые (цивилистические) науки
DOI 10.47643/1815-1337_2023_11 _355
СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ THE FORMATION AND DEVELOPMENT OF MORTGAGES САФРОНОВ Вячеслав Владимирович,
кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой Правоведения
Сибирского государственного университета науки и технологий имени академика М.Ф. Решетнёва. 660000, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, просп. имени газеты Красноярский Рабочий, 31. E-mail: tyleenaaaaa@gmail.com;
ТРУШЛЯКОВА Мария Олеговна,
студент Сибирского государственного университета науки и технологий имени академика М.Ф. Решетнёва. 660000, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, просп. имени газеты Красноярский Рабочий, 31. E-mail: tyleenaaaaa@gmail.com;
SAFRONOV Vyacheslav Vladimirovich,
Candidate of Law, Associate Professor, Head of the Department of Jurisprudence Siberian State University of Science and Technology named after Academician M.F. Reshetnev. 660000, Russia, Krasnoyarsk Territory, Krasnoyarsk, Krasnoyarsk Worker newspaper Ave., 31. E-mail: tyleenaaaaa@gmail.com;
TRUSHLYAKOVA Maria Olegovna,
student of the Siberian State University of Science and Technology named after Academician M.F. Reshetnev. 660000, Russia, Krasnoyarsk Territory, Krasnoyarsk, Krasnoyarsk Worker newspaper Ave., 31. E-mail: tyleenaaaaa@gmail.com
Краткая аннотация: В данной статье акцентируется особое внимание на стадиях исторического становления и создание ведущих правоотношений, в которых предметом является недвижимое имущество. Приведена нормативно-правовая база, которая являлась основоположником для организации правовых признаков ипотеки в разные временные отрезки. Рассмотрены исторические предпосылки, общественно-правовые и социально-экономические условия, способствующие возникновению и законодательному регулированию ипотечных правоотношений.
Abstract: This article focuses on the stages of historical formation and the creation of leading legal relations in which the subject is real estáte. The regulatory framework, which was the founder for the organization of legal signs of mortgages in different time periods, is given. The historical background, socio-legal and socio-economic conditions contributing to the emergence and legislative regulation of mortgage legal relations are considered.
Ключевые слова: ипотека, ипотечные правоотношения, ипотечное кредитование, залог, недвижимое имущество.
Keywords: mortgage, mortgage legal relations, mortgage lending, collateral, real estate.
Для цитирования: Сафронов В.В., Трушлякова М.О. Становление и развитие ипотеки//Право и государство: теория и практика. 2023. № 11(227). С. 355-356. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_11_355.
For citation: Safronov V.V., Trushlyakova M.O. The formation and development of mortgages // Law and state: theory and practice. 2023. No. 11(227). pp. 355-356. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_11_355.
Статья поступила в редакцию: 30.10.2023
Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII-начале VI в. До н.э. и было это связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями. Вступая в следки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение ипотеки связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами.[2]
С течением времени термин «ипотека» стал употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате суммы в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации задолженного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.
Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил Т.В.Чинаев. Он пишет: «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор к конечном счете "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит вещи"».[3]
Если проследить историческое развитие (генезис) института ипотеки, то можно увидеть следующую закономерность: законодательные акты государства всегда строги к должнику неплатящему, тогда как о праве залога едва в них упоминается. Позднее в нормативных требованиях государств законодатели ослабляют меры взыскания, а в результате развития института залогового права, стараются их употребление сделать лишним или по крайней мере более редким. В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды, а вот особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.[4]
Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. Драконт - предшественник Солона- в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Впоследствии за ним и его порядками закрепилось определение «драконовых законов». Солон осуществляет свои реформы в 594 году до н.э.: отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Вследствие этого каждый получил право расставаться с «собственностью» и завещать ее по своему усмотрению. Изначально залогом подобного рода обязательств в Афинах была личность должника, которому в случае невозможности оплатить долг грозило рабство.
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2023. № 11(227)
Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
В римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяги), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло собой преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательство. По мере развития гражданского оборота в Риме все чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надежному способу укрепления обязательства.
В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.
Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. «Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению».[5]
Должник лишался права собственности на предмет залога, а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом, а также на получение имущественной массы (выраженной в качестве залога) со стороны третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.
Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог вернуть заложенное имущество у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.[6]
Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога-hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко-египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.
Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке. То, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется свойствами движимых вещей, а именно тем, что они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения.
В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты.
Во-первых, она применяется только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypoteka est tota in toto, et tota in qualibet parte»- право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения их них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прегрешение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что исторические исследования на предмет развития ипотеки способствуют выявлению основных проблем модернизации системы ипотечного кредитования, анализ которых помогает сформировать основные пути решения сложившихся проблем и направлений развития института ипотеки в целом, основываясь на мировой истории ее происхождения.
Библиография:
1. Сафронов, В. В. Государственно-правовое администрирование института ипотеки жилых помещений на территории Российской Федерации : монография / В.
В. Сафронов ; СибГУ им. М. Ф. Решетнева. - Красноярск, 2022. - С. 16 - 24.
2. Логинов М. П., Татьянников В. А. Теория и методология ипотечного кредитования. Екатеринбург : Изд-во УрГУ, 2015. 226 с.
3. Чинаев Т. В. Формирование российской системы ипотечного жилищного кредитования и ее инфраструктуры : дис. ... канд. эконом. наук. Уфа, 2007. 165 с.
4. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование : зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. № 11. С. 135-145.
5. Гантровер Л. В. Залоговое право. СПб. : Гос. тип., 1980. 773 с.
6. Забродина И. А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. 2013. № 5. С. 38-39.
References:
1. Safronov, V. V. State legal administration of the Residential Mortgage Institute in the territory of the Russian Federation: monograph / V. V. Safronov ; SibGU named after M. F. Reshetnev. - Krasnoyarsk, 2022. - pp. 16-24.
2. Loginov M. P., Tatiannikov V. A. Theory and methodology of mortgage lending. Yekaterinburg : Publishing house of UrSU, 2015. 226 p.
3. Chinaev T. V. Formation of the Russian housing mortgage lending system and its infrastructure : dis. ... candidate of Economics. sciences'. Ufa, 2007. 165 p.
4. Vorobyov Yu., Karavaeva I., Skrobov A. Collateral lending : foreign experience and Russian reality // Questions of economics. 1995. No. 11. pp. 135-145.
5. Gantover L. V. Collateral law. St. Petersburg : State Printing House, 1980. 773 p.
6. Zabrodina I. A. The history of mortgage development in foreign countries and pre-revolutionary Russia // Notary. 2013. No. 5. pp. 38-39.
