CC BY
27УДК 347.1
Юридические науки
Михайлов Филипп Николаевич, кандидат юридических наук, доцент, Государственный университет «Дубна», руководитель учебных программ кафедры юриспруденции факультета социальных и гуманитарных наук
Черненко Михаил Данилович, кандидат юридических наук, доцент, Государственный университет «Дубна», доцент кафедры юриспруденции факультета социальных и гуманитарных наук
К ВОПРОСУ О ПЕРИОДИЗАЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ В РОССИИ ИНСТИТУТОВ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Аннотация: В настоящей статье раскрывается содержание понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование», проводится историко-правовой анализ процесса формирования в России институтов ипотеки и ипотечного кредитования, приводятся их особенности, делается вывод о целесообразности выстраивания залоговых правоотношений настоящего времени с использованием главным образом российского опыта развития ипотеки и ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, генезис, залоговое право, акционерный ипотечный банк, закуп, сохранная казна.
Annotation: This article reveals the content of the concepts of "mortgage" and "mortgage lending", conducts a historical and legal analysis of the process of formation of mortgage and mortgage lending institutions in Russia, their features are given, and concludes that it is advisable to build collateral legal relations of the present time using mainly Russian experience in the development of mortgages and mortgage lending.
Keywords: mortgage, mortgage lending, genesis, mortgage law, joint-stock mortgage bank, purchase, safe treasury.
Практика функционирования российского рынка жилья показала, что уравновесить спрос и предложения на нем возможно только с использованием механизма ипотечного кредитования. Его значимость в условиях настоящего времени обусловливает целесообразность исследования генезиса развития ипотеки с точки зрения взгляда на нее как на категорию экономико-правового характера [10, с. 81 - 85].
Существительное «ипотека», применяемое в современном русском языке, восходит к древнегреческому слову <ЛуроШёке» (в буквальном переводе с древнегреческого языка - подпорка, подставка, с современного греческого языка - предупреждение, залог) [5], которым обозначалась система обеспечения долга залогом земельного участка семьи должника. Ипотека пришла на смену системе обеспечения возврата долга личной свободой самого должника или его супруги и детей. Данная система получила такое свое название от названия ставившегося на границе земельного участка должника межевого камня, на котором было выбита надпись, сообщавшая следующее:
- в какой срок и в каком размере должник должен вернуть кредитору свой
долг;
- о запрете вывоза любого имущества, находившегося на этом участке до момента решения его дальнейшей судьбы [1, с. 101 - 116].
Таким образом, широкая огласка установления ипотеки на земельные участки способствовала их введению в коммерческий оборот в качестве его предмета. С происшествием времени существительное «ипотека» стало применяться для обозначения залога любого имущества, а впоследствии для обозначения залога исключительно только объектов недвижимости.
Свое развитие как институт права ипотека получила в праве Древнего Риме в первом веке начале нашей эры. В римском праве ипотека распространялась не только на само требование, но и на проценты пользования заемными финансовыми средствами, траты кредитора на принудительное взыскание всей суммы задолженности. По мере развития ипотеки произошло ее деление на виды, а именно на ипотеку в силу договора и легальную ипотеку,
правовым основанием установления которой был правовой акт римского императора. Например, указ об ипотеке супруги на имущество супруга. Со временем древнеримскими юристами был разработан эффективно работавший механизм последовательного залога объекта недвижимости разными лицами. Дальнейшее совершенствование института ипотеки в римском праве было прервано крахом Древнего Рима, а постепенный упадок античной цивилизации привел к тому, что ипотека как экономико-правовая категория была забыта на несколько веков.
Возрождение ипотеки, но уже в ее современном понимании произошло только через девять столетий после краха Римской империи в 5 веке нашей эры, а именно в XIV веке в Германии. Рецепция (заимствование) римского права привела к вхождению ипотеки в законодательство государств романо-германской правовой системы с сохранением его теоретической основы. В Германии позднего средневековья получило широкое распространение внесение записей в магистратские книги о залоге недвижимости [7, с. 5 - 12]. Такие записи имели неоспоримое юридическое значение, поскольку в них приводилась полная всесторонняя характеристика заложенного объекта недвижимости, указывались наложенные на него обременения, отражались персональные данные собственника. Производство данной записи в специальной магистратской книге учета залога недвижимости влекло за собой признание ипотеки вещным правом. Следствием производства данной записи в специальной магистратской книге учета залога недвижимости являлось то, что теперь реализатором заложенного имущества становился суд, вынесший решение об этом, а не кредитор, являвшийся им до этого. Данный порядок служил надежной защитой интересов как кредитора, так и должника - сторон кредитной сделки.
Завершением этапа возрождения ипотеки стал переход властей западноевропейских государств к формированию законодательства о деятельности ипотечных учреждений. Результатом осмысления правительствами государств Западной Европы целесообразности создания
законов об ипотеке стало принятие и введение в действие в Пруссии в 1783 году Устава об ипотеке, в Баварии в 1822 году - Закона об ипотеке, в Саксонии в 1863 году - Саксонского гражданского уложения [3], учитывавшего все особенности общественных отношений имущественного характера соответственно Пруссии, Баварии, Саксонии середины 19 века.
В России ипотека развивалась со своими особенностями. На этапе зарождения ипотеки в российском праве она называлась закупничеством. На старославянском языке слово «купа» означало долг, средством обеспечения которого являлась личная свобода должника (закупника), ставившаяся им в заклад лично. Таким образом, принципиально важным отличием закупа от ипотеки было совмещение в нем займа и самозаклада [6, с. 653 - 681].
В Новгородской ссудной грамоте 12 века сообщается о такой специфической форме залога как залог подворья, которое согласно договору об этом предоставлялось кредитору во время его пребывания в Новгороде для отдыха и складирования товаров. При этом должник-залогодатель должен был содержать свои жилые и хозяйственные постройки, подъезды и подходы к ним в состоянии, пригодном для их использования. Также одним из значимых средневековых российских исторических источников залогового права считается Указ царя Ивана IV от 11 января 1558 года о выкупе вотчинных земель. Таким образом, данный Указ был издан в интересах заемщиков, поскольку устанавливал возможность возвращения объекта залога в их пользование при выплате ими небольшой части долга. Обусловлена такая его оценка тем, что им предусматривалась возможность возвращения объекта залога в пользование заемщика даже тогда, когда им выплачена всего лишь небольшая часть долга.
Заметное место в истории развития правового регулирования ипотечных отношений в России занимает также Именной указ Анны Иоанновны от 1 августа 1737 года «О справе заложенного нескольким лицам недвижимого имения за тем, чья закладная старее; о правилах удовлетворения заимодавцев по закладным; об установлении трехгодичного срока для выкупа проданных
недвижимых имений; и о запрещении крестьянам, без воли помещиков, покупать на имена их деревни» [4]. Данным Указом устанавливалась обязанность кредитора при невыплате должником кредитных платежей в оговоренной ими срок продавать объект заклада только через аукцион. Данное и другие ранее не известные российскому праву положения не были приняты предпринимательским сообществом и поэтому через непродолжительное время были отменены. Их скорая отмена еще раз подтвердила пагубность не учёта мнения предпринимателей при внедрении в практику предпринимательской деятельности ипотечных механизмов.
Считается, что зарождение ипотеки в России началось с создания в 1754 году Государственного банка для дворянства, который выдавал помещикам ссуды под населенные деревни [8]. Поскольку продажа заложенных имений так и не стала им осуществляться (государство взяло имения «неисправных залогодателей» под свою опеку), то он довольно быстро обанкротился и прекратил свое существование с огромным массивом просроченной кредитной задолженности. Таким образом, опыт функционирования государственных ипотечных банков в Российской империи говорит о том, что такой способ организации ипотечного кредитования является неприемлемым для российской экономики [9, с. 76 - 80].
Заметный след в российской истории кредитования оставили Сохранные казны, поскольку ежегодно выдавали ссуд более чем на 80% от общего их числа ссуд, выдававшихся в целом в Российской империи в течение 12 месяцев. Выдавали как крупные ссуды под залог имений, фабрик, крепостных крестьян, так и небольшие ипотечные кредиты на сумму до 5 тысяч рублей. Срок займа в Сохранных палатах с 1785 по 1825 годы составлял 5 лет, с 1825 года он был увеличен до 37 лет. Деятельность Сохранных палат велась предельно осторожно, поэтому их обороты к 1845 году увеличились в 12 раз. Общепринятым правилом было чтобы заемщик как бы по своей воле перечислял на благотворительность 1 процент от суммы кредита [2, с. 23 - 32]. Пока в России существовало крепостное право в сферу ипотечного
кредитования не были вовлечены ни купцы, ни промышленники. Поскольку велась ипотечная деятельность главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, то уровень развития ипотеки в целом по России был низким.
В России началом создания акционерных ипотечных банков считаются 1863 - 1864 годы, т.е. возникают они практически сразу же после отмены крепостничества. Выдаваемые ими закладные листы сразу же стали пользоваться спросом на рынке ценных бумаг.
Ипотечное кредитование в последние десятилетия 19 века было наиболее прибыльным направлением банковской деятельности, поскольку помещикам, разорявшимся вследствие потери бесплатной рабочей силы, просто ничего не оставалось как закладывать и перезакладывать свои имения. В связи с этим количество таких банков в те годы росло день от дня.
Первой крупным объединением акционерных ипотечных банков считается Банкирский дом Лазаря Полякова, созданной путем объединения в 1873 году ему же принадлежавших на праве собственности Московского земельного, Рязанского коммерческого и Орловского коммерческого банков. Дома, земельные участник и другие объекты залога, переходившие вследствие неплатежеспособности заемщиков в собственность его Банкирского дома, Лазарь Поляков передавал либо Московскому лесопромышленному товариществу, либо Московскому домовладельческому обществу, учредителем которых он являлся. На рубеже 19 - 20 веков они владели не одним десятком жилых домов в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, рядом имений в центральных и южных губерниях Российской империи [11, с. 122]. В первые годы 20 века в России функционировало 12 довольно крупных акционерно-земельных банков и других ипотечных кредитных организаций.
В связи с принятием 17 мая 1919 года Советом Народных Комиссаров РСФСР Декрета «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ» развитие в России ипотеки как целостного экономико-правового института прекратилось. Возобновилось же оно только после вступления в силу Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», т.е. практически через восемьдесят лет.
Таким образом, из сказанного выше вытекает следующее.
Генезис ипотеки в России можно подразделить на три этапа:
- исторический период (12-ый - начало 18 века), период феодального залогового права под обеспечение закупа (долга) вотчинными землями;
- период зарождения (середина 18-го - конец 18-го века), или этап предоставления ипотеки под обеспечение средствами государственной казны;
- период ограниченного развития (конец 18-го века - 1861 год), этап предоставления ипотеки под залог земель имений и крепостных крестьян;
- период полноценного развития (1862 год - осень 1917 года), этап появления и успешной деятельности коммерческих ипотечных банков, превращения ипотеки в прибыльное направление банковской деятельности;
- послереволюционный период (конец 1917 года - конец 1921 года), этап постепенной ликвидации ипотеки и ипотечного кредитования как правовых институтов;
- современный период (1998 год - настоящее время), этап возрождения и бурного развития ипотеки и ипотечного кредитования в России.
История ипотеки и ипотечного кредитования в России свидетельствует о целесообразности обращения главным образом к отечественному опыту их развития при построении современной кредитной системы Российской Федерации и выстраивании залоговых правоотношений.
Библиографический список:
1. Баркова Е.В. Ипотека: история и современность// Экономический журнал. - 2005. - № 10. - С. 101 - 116.
2. Бугров А.В. Банковские операции сохранных казен, воспитательных домов и приказов общественного призрения в 1771-1860 годы // Вестник Банка России. - 2012. - № 65. - С. 23 - 32.
3. Ерошенков С.Г. История и эволюция ипотеки. Москва. 2004. [Электронный ресурс] / путь доступа:
https://www.sinref.ru/000_uchebniki/00800economica/001_lekcii_economica_04_ra znoe_/176.htm?ysclid=lda16qp41498212066 (дата обращения: 12.01.2023).
4. Именной указ Анны Иоанновны от 1 августа 1737 года [Электронный ресурс] // путь доступа: https://base.garant.ru/55005186/?ysclid=lby1h5iex5948430641 (дата обращения: 12.12.2022).
5. Ипотека. Материал из Википедии - свободной энциклопедии. [Электронный ресурс] / путь доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека (дата обращения: 02.01.2023).
6. Ковалевская Н.Ю. Эволюция институтов ипотечного кредитования // Историко-экономические исследования. — 2020. — Т. 21, № 4. — С. 653 -681.
7. Новакова С.Ю. Краткая история развития ипотеки: зарубежный опыт // Ученые записки Орловского государственного университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. - 2009. - № 1. - С. 5 - 12.
8. Российские государственные банки для дворянства в XVIII веке [Электронный ресурс] // путь доступа: https://vep.ru/bbl/history/cbr12.html?ysclid=lby2p8g3mb550468582 (дата обращения: 12.12.2022).
9. Толкачева О.П. Поддержка рынка ипотеки со стороны государства в условиях кризиса, залог экономической безопасности страны // Современные аспекты экономики. - 2015. - № 10 (218). С. 76 - 80.
10. Щеголев А.В. Стабилизационная государственная политика страны: экономический аспект // Теоретические и прикладные вопросы экономики и сферы услуг. - 2012. - Т. 2. - № 1. - С. 81 - 85.
11. Чумаков В. Русский капитал. От Демидовых до Нобелей. - М.: НЦ ЭНАС, 2008. - 336 с. С. 122.
