CC BY
69
Общая характеристика института ипотеки General characteristics of the mortgage institute
Фокин Владислав Алексеевич
магистрант 2 курса юридического института, Белгородский государственный национальный исследовательский университет
Россия, Белгород Fokin1703@yandex.ru
Vladislav Alekseevich Fokin
2nd year Master's student of the Law Institute Belgorod State National Research University
Russia, Belgorod Fokin1703@yandex.ru
Научный Руководитель Цуканов Олег Владимирович.
кандидат юридических наук, доцент, кафедры гражданского права и процесса юридического института, Белгородский государственный национальный исследовательский университет,
Россия, г. Белгород tsukanov@bsu.edu.ru
Scientific Supervisor Tsukanov Oleg Vladimirovich.
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Department of Civil Law and Process of the Law Institute, Belgorod State National Research University,
Russia, Belgorod tsukanov@bsu.edu.ru
Аннотация.
В данной статье раскрыто понятие ипотеки, раскрыт предмет, и принципы ипотечного кредитования. Рассмотрены причины возникновения ипотеки как института и его вклад в экономику государства. Проанализированы права и обязанности сторон договор ипотеки, сделаны резюмирующие выводы по анализу элементов института ипотеки. Были предложены изменения в законодательстве, которые могут поспособствовать улучшению института ипотеки.
Annotation.
This article reveals the concept of mortgage, reveals the subject, and the principles of mortgage lending. The reasons for the emergence of mortgages as an institution and its contribution to the economy of the state are considered. The rights and obligations of the parties to the mortgage agreement are analyzed, summarizing conclusions are made on the analysis of the elements of the mortgage institution. Changes in legislation were proposed that could contribute to the improvement of the mortgage institution.
Ключевые слова: залог, кредит, банк, заёмщик, объект недвижимости, кредитор, ипотека.
Key words: collateral, loan, bank, borrower, real estate object, lender, mortgage.
Ипотека важнейший институт поддержания семьи, и в целом экономики. Экономику данный институт поддерживает как косвенно через поддержку все той же семьи как ячейки общества (плательщиков налоговых отчислений и поддерживающих демографию), так и прямо путем создания рабочих мест например для постройки данных помещений, на которые берется ипотечный кредит, компании осуществляющие данное строительство платят налоги в бюджет , банковские организации получают прибыли за счет процентов и заставляют денежную массу «работать» посредством выдачи новых займов и кредитов.
В целом данный институт является столь важным ещё со времен древней Греции и Рима. Хоть в римском государстве и была поддержана идея развития ипотеки какой мы сейчас её знаем, зародилась она не в Риме, а в
другом центре цивилизации древности - Древней Греции, само понятие ипотеки пошло оттуда. «Ипотека» - это столб, который был расположен на линии разграничения на участке земли заемщика, который передал данную землю в залог. Тем самым это обеспечивало претензии займодавца и ставило условие, что этот заёмщик не имел право на вывоз всего приведенного и привезенного.
Но, конечно, больше всего развитию подверглась ипотека в римском государстве. Ипотека в римском праве имела некоторые особенности у неё не было основополагающих принципов присущих современной ипотеке:
• специальности;
• гласности;
Принцип специальности означает, что предмет ипотеки — это определенная недвижимость, или право на него. Под принципом гласности подразумевается, что каждое заинтересованное лицо имеет право знать, не обременено ли имущество иным обязательством.
В Римском государстве кредитор был не полностью защищен, так как вместо того, чтобы обозначить определенную вещь римская ипотека распространялась на все имущество должника, что не отвечало принципу специальности, в тоже время такая ипотека была скрытой (отсутствовал принцип гласности), что подразумевало под собой, что кредитор не был уверен, что имущество, которым обеспечивается ипотека не было обременено иным правом ,и что даже это право не было выше его права .
В Римском праве существовало три вида залога:
• fiducia;
• pignus;
• hypotheca;
И Миаа и pignus имели общие проблему, из-за которой они вскоре и пропали из использования -передача залогового имущества кредитору. Как было подмечено Л.В. Гантовером «как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною», и «с передачей залога кредитору, в особенности, когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества» [1].
Поэтому появился третья форма залога, в которой были сделаны выводы из прошлых ошибок -hypotheca. Юристы Рима взяли некоторые особенности входе формирования данной формы залога из Греко -Египетского права.
Природа современной ипотеки — это залог имущества в целях получения денежной суммы, которая будет потрачена на приобретение недвижимости. Чаще всего в залог идет все та же купленная недвижимость, на которую и брали кредит. В то время как предмет соглашения остается у банка в залоге, сам заемщик имеет право постоянно пользоваться им, с ограничением на распоряжение данным объектом недвижимости без разрешения банка.
Институт ипотеки в российской правовой системе регулируется Гражданским кодексом в части, неурегулированной специализированными законами об ипотеке.
Так в соответствии с положениями статьи 334 ГК РФ «К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Гражданского кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге» [2].
Понятие договора ипотеки закреплено в ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» [3].
Предметом ипотеки является недвижимое имущество [4] (недвижимым имуществом считается то, которое невозможно отделить от земли без несоразмерного ущерба, и ухудшения или уничтожения функций данных объектов), к которому в соответствии с законодательством относится:
• жилые и нежилые помещения;
• земельные участки;
• предприятия (имущественные комплексы);
• машино-места;
• и иные объекты, установленные в законодательстве.
Ипотека устанавливается как соглашением сторон (договором), так и законом. Ипотека устанавливается как гарантия, обеспечения исполнения обязательств по различным договорам, например таких как договор купли-продажи, или договор займа (кредитный договор).
Особенностями ипотеки являются следующие характерные черты:
• Ипотека основывается на обязательстве, для которого она и оформляется;
• Предмет ипотеки, прямо предусмотрен в законе (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ);
• Предмет ипотеки, остаётся во владении должника, а также в его собственности, и фактическом пользовании. Ограничивая лишь распоряжение данным имуществом (без разрешения кредитора им нельзя распоряжаться);
• Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в Росреестре;
• В случае неисполнения обязательства, которое обеспечено ипотекой, кредитор имеет право на продажу заложенной вещи, которой обеспечивалась сделка, с публичных торгов и имеет преимущественное право на вырученные средства с этой продажи.
Принципами ипотеки являются:
1)Принцип старшинства - означает преимущество прав, перед другими правами на данное имущество, если оно было наложено на его раньше;
2)Принцип специальности - означает что ипотека ограничивается только отдельным имуществом, не распространяясь на иное;
3)Принцип гласности - означает доступ к информации любому заинтересованному лицу к данным об
ипотеке;
4)Принцип бесповоротности - означает что ипотечные отношения прекращаются только при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных в законе или в договоре;
5)Принцип достоверности - означает что права на данное имущество имеют достоверность, и не имеют иных ограничений, кроме известных.
Сторонами по ипотечному правоотношению являются:
1.Физическое лицо - залогодатель;
2.Банк или банковская организация - залогодержатель;
«Кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество»
Залогодатель(должник) имеет право [5]:
Основными правами залогодателя(должника) являются:
• Пользоваться заложенным имуществом;
• Сдавать в аренду, а также распоряжаться иным способом, только с разрешения залогодержателя (в общем случае сдавать в аренду можно и без разрешения, если иное не предусмотрено договоре);
• Завещать заложенное имущество;
Залогодатель(должник) имеет обязанности:
• Застраховать заложенное имущество;
• Уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Основными правами залогодержателя(кредитора) являются:
• Требование передачи права другому лицу как по основному обязательству (в обеспечение, которого и была заключена ипотека) так и по самой ипотеке;
• Обращение взыскания на предмет залога в случаях, предусмотренных в законе и договоре;
• Требование досрочной выплаты долга у должника, по основаниям, закрепленным в законе и в соглашении сторон;
• Требование к должнику сохранять предмет ипотеки.
Основными обязанностями залогодержателя(кредитора) являются:
• Предоставление в суд доказательства в случае, если возник спор о праве на заложенное имущество;
• Залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество.
Исходя из вышесказанного можно резюмировать, стороны по договору ипотечного кредитования имеют корреспондирующие друг другу права и обязанности. Именно выполнение обязанностей гарантирует права для другой стороны. Ответственность за невыполнение своих обязанностей несется в соответствии с законодательством и нормами договора.
Из анализа правовых норм, регулирующих институт ипотеки, можно прийти к выводу, что существуют пробелы законодательства. Поэтому предлагаю:
1. Так как в нормативных актах не выделено понятие «социальная ипотека», предлагается в ст. 1 закона «Об ипотеке» добавить абзац и сформулировать его следующим образом: «Социальная ипотека - это программа, направленная на улучшение условий жизни социально незащищенных граждан, с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки».
2. Предлагается обезопасить залогодателей при обращении взыскания на недвижимое имущество. То есть, необходимо урегулировать вопрос о механизме социальной защиты заёмщиков при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита. В связи с этим предлагается в ст. 78 закона «Об ипотеке» внести дополнение: «В случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, залогодателю и иным лицам, проживающим в таком помещении, предоставляется жильё по договору социального найма на срок от 1 до 3 лет, при отсутствии у залогодателя иного жилого помещения».
Список используемой литературы:
1. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб. - 1890.- С. 14.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ//Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - № 32 - ст. 3301
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. - № 29 - ст. 3400
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // СПС «Консультант Плюс».
5. Гражданское право. общая часть 5-е изд., пер. и доп. учебник и практикум для СПО (Иванова Е. В.) -М: Издательство Юрайт, 2020. - 257 с.
