CC BY
11
УДК 347.27.01
Григорян А.В. магистрант 2 курс, факультет «Юридический» Ростовский филиал «Российский государственный университет правосудия»
Россия, г. Ростов-на-Дону ОСОБЕННОСТИ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
Аннотация: В статье рассматриваются основные этапы становления института ипотеки с древних времен и до наших дней. Анализируется развитие правового регулирования ипотеки в зарубежных странах и России.
Ключевые слова: ипотека, эволюция ипотеки, становление ипотеки, регулирование ипотеки, ипотечное законодательство.
Annotation: The article considers the main stages of the establishment of the institution of mortgages from ancient times to our days. The development of legal regulation of mortgages in foreign countries and Russia is analyzed.
Keywords: mortgage, mortgage evolution, mortgage formation, mortgage regulation, mortgage legislation.
Одним из самых старых гражданско-правовых институтов является институт залогового права. Люди с давних времен вступали в сделки, заключали договоры, стремясь при этом обеспечить их исполнение. В качестве важнейшей формы обеспечения исполнения обязательств выступала ипотека.
Эволюция понятия «ипотеки» прошла несколько этапов прежде чем оно сформировалось в актуальном для нас значении. Принято считать, что определение ипотеки было введено еще в Греции в 4 веке до нашей эры Салоном. Благодаря проведенным им реформам, система, при которой в качестве обеспечения исполнения долга выступала личная свобода должника либо его семьи, которые в случае невозврата кредита становились его рабами, сменилась на залог земельных участков. В те времена ипотекой назывался столб либо камень, устанавливаемые по краю заложенного участка либо дома, в котором была запись о том, что владельцем данной недвижимости были взяты деньги в долг и что ему необходимо обеспечить возврат данных денег в строго оговоренный срок. Таким образом, в данном символе содержалась информаций о кредиторе, должнике а также о запрете вывоза имущества с этого участка до того, как будет погашен долг.
Свое институциональное развитие институт ипотеки получил в 1-2 веке нашей эры в Римской империи. В этот период императором Антонием Пием было введено законодательство, которым регламентировалась деятельность ипотечных заемных учреждений, которых в то время было приблизительно пятьдесят и которым государство оказывало поддержку. Позже императором
Траяном были учреждены специальные фонды поддержки вдов и сирот, которые выдавали ипотечные кредиты под 5% годовых[1].
В римском праве ипотека распространялась на требование и его все составляющие, в том числе и на проценты за пользование займами и издержками кредитора, которые были связаны с взысканием ссудной задолженности. В те времена существовали три формы залоговых договоров: fiducia, pignus, hypotheca.
Изначально ипотечными сделками предполагался переход залога в собственность кредитора непосредственно при предоставлении займа (договор фидуции), а в случае, если кредит возвращался заемщику, происходил и возврат права собственности на объект залога. При этом у кредитора имелось право продажи объекта залога и отказа от требований долга. Вполне очевидно, что подобная форма залога в наибольшей мере ущемляла права заемщика, по факту не предоставляя никакой правовой защиты от возможного произвола со стороны кредитора.
Позже получили распространение договоры пингуса, на основании которых передача объекта залога кредитору во владение происходила при заключении кредитного договора, однако при этом не переходило право собственности на объект залога[4]. При этом права кредитора на заложенное имущество были очень похожи на современные, то есть взыскание на объект залога можно было наложить только в том случае, если не были выполнены долговые обязательства, при этом если цена реализации заложенного имущества была бы выше размера ссудной задолженности, то сумму превышения необходимо бы было передать заемщику.
В римском праве в качестве наиболее поздней по времени формы договора залога выступила ипотека, которая сложилась под воздействием восточного греческо-египетского права. При заключении договора ипотеки имущество, которое было заложено, оставалось во владении должника, а у кредитора возникало право в случае, если кредит не будет возвращен, истребовать объект залога и продавать его, компенсировав при этом из вырученной суммы остаток долга.
С течением истории происходило выделение различных форм ипотеки: ипотеки, основанной на договоренности сторон (в силу договора); легальной ипотеки, действовавшей по указу императора без согласия сторон. К последней относилась, например, ипотека агентов фиска на имущества лиц, уклоняющихся от уплаты налогов, ипотека жен на имущество мужей и т.д. Также получил распространение последовательный залог одного и того же объекта недвижимости разными лицами. Вместе с тем, в связи с тем, что после распада Римской Империи ослабло государство и правовая система, институт ипотеки исчез на несколько сотен лет.
Возрождение института ипотеки в современном представлении стало происходить в среднике века, приблизительно в 14 веке. Через рецепцию римского права ипотека перешла в законодательство западной Европы ,при
этом были сохранены уже имеющиеся правовые конструкции.
В качестве характерной специфики Германского права стало внесение в правовую процедуру ипотечного кредитования признака публичности. Так, еще в средневековой Германии появилась практика совершения актов об отчуждении либо залоге недвижимости в народных собраниях, церквях либо городских ратушах через занесение этих актов в городские либо судебные книги.
В ипотечных книгах все записи имели строгое юридического значение, для каждого объекта недвижимости были указаны как данные о собственнике и переходах права собственности, так и сервитут и уже лежащие на владельце имения долги. После того, как вносилась специальная запись в книгу, ипотека признавалась вещным правом. При этом реализовывал заложенное имущество уже не сам кредитор, а суд ,что увеличивало уровень защищенности интересов сторон кредитных сделок.
Возникновение первых ипотечных кредитных учреждений в Европе относится приблизительно к началу XIX века, когда в 1835 произошло образование Баварского ипотечного и вексельного банка. Во Франции в качестве первого учреждения подобного рода стал сформированный в 1852 году Земельный банк. Необходимо отметить, что в Великобритании до XX века не было ни одного специализированного ипотечного кредитного учреждения.
Что касается России, то развитие ипотечного института в нашей стране имеет определенную специфику. Так, на этапе своего зарождения (в эпоху Киевской Руси) институт ипотеки был связан непосредственно с личностью заемщика, имел место также институт закупничества, на основе которого в качестве обеспечения сделки выступала личная свобода должника.
В России зарождение ипотечного кредитования происходило вместе в возникновением права частной собственности на землю. Традиционно в качестве точки отсчета для развития этого направления считается сформированная в 1754 года по инициативе графа П.И.Шувалова Государственного банка для дворянства, который был впоследствии преобразован в Государственный заемный банк. Для того, чтобы страховать каменные дома, которые передавались в залог , в 1786 году происходит формирование специальной государственной организации - Страховой экспедиции[2].
Очень большую роль в кредитовании имели также и Сохранные казны, на которые приходился и основной объем ипотечных сделок (приблизительно 9 из 10 выдаваемых ссуд). Как правило, сохранным казнами выдавались сравнительно небольшие (до 5 тысяч рублей) ипотечные кредите по ставке 6% годовых. При этом, когда происходил рост капиталов данных учреждений, росли и их возможности по ипотечному кредитованию. Так, если в 1775 году срок займов под залог имений не превышал 5 лет, то начиная с 1830 года срок кредитования вырос более чем в 7 раз до 37 лет. Также всего лишь за 40 лет
обороты по ипотечным сделкам выросли более чем в 100 раз. Выдача ссуд осуществлялась под залог «ревизских душ» крепостных (то есть записанных по ревизии - общегосударственной переписи населения) ,под залог каменных домов, имений, а позже заводов и фабрик. В том случае, если в качестве залога выступали фабрики и дома, то объем ссуды составлял от 50% (строения без земли) до 67% (строения с землей) размера ее оценки. При этом было нормой, что 1-2% от суммы кредита заемщику необходимо было внести в виде «добровольного» пожертвования на благотворительность. [3].
Итак, первые ипотечные кредитные учреждения в России были исключительно казенными и ориентированными на кредитование дворянства, выдача ссуд производилась под залог каменных домов в городах и поместьях с учетом всех крепостных. До того, как было отменено крепостное право, в сферу ипотеки фактически не были включены хозяйственные структуры (фабриканты и купцы, заводчики и т.д.). Помимо этого, сфера деятельности ипотечных учреждений по факту была сосредоточена преимущественно в Санкт-Петербурге и Москве, что не могло не отразится на общей обеспеченности этими услугами.
Необходимо отметить, что государственная система ипотечного кредитования была неэффективной, так как в ней не было правового и организационного механизма возврата ссудной задолженности. Также несмотря на то, что имелось обеспечение, реально наложить взыскание на заложенные объекты недвижимости было крайне затруднительно, в связи с тем, что Жалованной грамотой дворянству Екатерина 2 подтверждала все права дворянства владеть наследственными и благоприобретенным имениями, при этом имущество нельзя было конфисковать даже у самых закоренелых преступников, так как оно передавалось наследникам.
В 1859 году, за год до отмены Крепостного права, в Государственном банке и сохранных казнах находились в залоге больше 7 миллионов крестьян, а совокупная задолженность помещиков, которую последние не сильно стремились погашать, равнялась примерно 428 миллионам рублей серебром. Вполне логично, что банки, которые осуществляли ипотечное кредитование, на регулярной основе становились банкротами.
Радикальное решение данной проблемы нашел император Александр II. В 1859 году он издал указ, в соответствии с которым государственные кредитные учреждения перестали выдавать ссуды под залог недвижимого имущества. Вместе с тем, экономике, которая бурно развивалась после отмены крепостного права, нужны были источники «длинных» денег. Ресурсы также нужны были и освобожденным крестьянам для того, чтобы приобретать земельные участки себе в собственность. Эту нишу начали постепенно заполнять сначала городские кредитные общества, а позже акционерные и иные частные кредитные учреждения.
В этой связи в 1862 году в Санкт-Петербурге было образовано Городское кредитной общество. Данное ипотечное учреждение создавалось
«при городском общественном управлении для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, состоящих в черте города С.-Петербурга». Общество предоставляло ссуды под деревянные дома на 14 лет 6 месяцев, под каменные здания, огороды, сады и пустопорожние земли - на 26 лет и 6 месяцев. По выпущенным закладным листам выплачивалось 4,55% годовых. За 49 лет (1862-1911 гг.) принято в залог 9462 имущества на сумму кредита 332 млн. рублей, большая часть взятых денег была направлена заемщиком на финансирование нового строительства. Из 9462 имуществ, принятых обществом в залог, в течение 49 лет было выкуплено и освобождено от залога 4158 имуществ [4].
На основе опыта Санкт-петербургского городского кредитного общества, подобные кредитные общества были сформированы в Москве, Тифлисе, Ростове-на-Дону и других крупных городах того времени.
Факт залога и перечень заложенных в данные общества объектов подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, где в крепостные книги вносилась детальная опись каждого владения, а также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссудами. Государственная регистрация исключала возможность мошенничества с недвижимостью.
Первые акционерные ипотечные банки начинают появляться в Российской Империи в 1864-1872 гг. Они практикуют выпуск закладных листов, обеспеченных ипотечными кредитами, которые впоследствии становятся одними из самых востребованных на рынке ценных бумаг.
В отечественном дореволюционном праве кредиты под залог земель именовались поземельными, а не ипотечными. Земельные банки были как государственными, так и частными. Они занимали лидирующее место на банковском рынке. Одним из самых крупных банков в данной сфере был Крестьянский поземельный банк, посредством которого совершалось более чем 4/5 всех сделок с приобретением в стране земли, что не в последнюю очередь было связано с реформами Столыпина. Более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80% от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6% годовых. При этом площадь крестьянских земель, купленных на ипотечные кредиты Крестьянского поземельного банка, превышала дворянские, находившиеся в залоге у Дворянского земельного банка[5].
Кроме крупных банковских структур, на рынке того времени функционировали также и сельские банки, а также ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, общества взаимного поземельного кредита, местные ипотечные учреждения на окраинах России и т.п.
Вместе с тем, октябрьской революцией 1917 года развитие ипотеки в России было прервано почти до конца прошлого века. В 1919 году был принят Декрет СНК «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». Данным документом была упразднена имеющаяся банковская система,
произведена национализация банков и кредитных учреждений, упразднен институт частной собственности, осуществлена централизация денежно-кредитной системы.
В СССР существовало потребительское кредитование на улучшение жилищных условий. Кредиты предоставлялись на следующие цели: кооперативное жилищное строительство; строительство и приобретение индивидуальных жилых домов; приобретение или строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков; капитальный ремонт жилых домов, находящихсяв личной собственности и т.п. При этом кредит на строительство индивидуальных жилых домов нередко выдавался также в натуральной форме, когда предприятия передавали построенную с использованием банковского кредита недвижимость «своим работникам с оплатой! на условиях рассрочки платежа» [5]. Однако объектом залога данное недвижимое имущество не становилось, поэтому ипотечным данное кредитование не являлось.
Таким образом, ипотечное кредитование прошло множество этапов, соответствовавших развитию правовой и экономической системы общества в каждом отдельном периоде времени. Современная ипотечная система миновала череду кризисов, однако продолжает оставаться одной из самых востребованных форм кредитования, правовое регулирование которой продолжает совершенствоваться и адаптироваться к актуальным условиям хозяйствования, что позволяет нам сделать вывод о том, что данная система гражданско-правовых отношений продолжит эволюционировать.
Использованные источники:
1.Симакова Е.К. Ипотечное кредитование: история развития в России и за рубежом//Вестник государственного и муниципального управления. 2016. Т. 5. № 3. С. 139-143.
2. Симакова Е.К. История развития и правового регулирования ипотечного кредитования//Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2015. Т. 27. № 2. С. 63-66.
3.Скокова В.А. История и эволюция ипотеки в России//В сборнике: Фундаментальные и прикладные исследования в области экономики и финансов Материалы и доклады. Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Орловский филиал; Под общей редакцией О.А. Строевой. 2016. С. 94-98.
4.Шевченко Е.Е. История становления и развития института ипотеки//В книге: Экономика, право и социум: современные модели развития общества Материалы международной научно-практической конференции. Под общей редакцией В. В. Пономарева, Т. А. Куткович. 2014. С. 190-197.
5.Эзрох Ю.С. Институт ипотеки: эволюция и конкурентное развитие в России//В сборнике: Институциональная трансформация экономики: условия инновационного развития сборник статей по материалам III Международной научной конференции. редколлегия: Г.П. Литвинцева (ответственный
редактор), М.В. Хайруллина, Н.В. Бозо, В.В. Мельников, А.В. Шмаков. 2013. С. 398-401.
УДК 330.101.8
Гуськова Е.Ю. студент
4 курс, факультет «Инженерно-экономический» Ульяновский государственный технический университет
Россия, г. Ульяновск ХАРАКТЕРИСТИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НАУКИ
Слово «экономика» является производным от слова «экономия», что в переводе с греческого означает искусство ведения домашнего хозяйства» («ойкос» - дом, хозяйство, «номос» - правило, закон). В настоящем термин «экономика» имеет два смысловых значения. Во-первых, экономика - это хозяйство, хозяйствование. Во-вторых, экономика - это наука о хозяйств овании.
Разделы экономической теории. С точки зрения масштабности объекта исследования в экономической теории выделяют следующие разделы:
Рисунок 1 - Разделы экономической теории.
1. Микроэкономика - это анализ экономической деятельности на уровне отдельных субъектов (фирм и домашних хозяйств).
Рассматривает: -понятие рынка и рыночных структур; -формы развития рынка;
-действие закона спроса и предложения в рыночных условиях; -понятие цены, стоимости; -понятие конкуренции и ее виды; -положительные и отрицательные стороны рынка; -ценовые и неценовые факторы спроса и предложения;
