CC BY
85
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (В АСПЕКТЕ ПРАВ ЗАЕМЩИКА) И ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ДОГОВОРОВ
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Хазипова Халима Минихаметовна, соискатель кафедры гражданского права, института права, социального управления и безопасности.
Место работы: Удмуртский государственный университет.
Контакты автора: [email protected]
Аннотация. Для развития жилищного кредита и защиты заемщика-потребителя необходимо разработать и утвердить на уровне Правительства РФ типовой кредитный договор, что послужит основой для дальнейшего формирования нормативных требований к его существенным и иным условиям. Необходимо отметить и применить в типовой форме договора право заемщика управо-мачивающее его на перезаключение договоров жилищного кредитования с более выгодными условиями кредитования, или на возможность заключения дополнительных соглашений о изменении некоторых условий договора. Данное право заемщика на перезаключение кредитного договора или на заключение дополнительного соглашения необходимо законодательно закрепить и более подробно разработать в теории жилищного кредитования.
Ключевые слова: заемщик, потребитель,
права заемщика, права потребителя, права нанимателя, потребительский договор, договор жилищного кредита, договор найма жилого помещения, договор оказания услуг, договор розничной купли-продажи, типовые условия договора, сравнительно-правовой анализ, защита прав потребителя, метод жилищного кредитования.
THE COMPARATIVE ANALYSIS OF THE SUBJECT OF HOUSING CREDITING AGREEMTNT (IN ASPECT OF THE BORROWER RIGHTS) AND CONSUMER AGREEMENTS
Hazipova Halima Minihametovna., the scientific worker of institute of law, social management and security Udmurt-skiy State University.
Contacts of the author: [email protected]
Annotation. For development of housing crediting and borrower protection, it's necessary to work out and confirm on Government level of Russian Federation a model credit agreement, that will be the basis for future formatting normative claims to its essential and other
conditions. It's necessary to remark and use in a model form of agreement the borrower right to reconclude the housing crediting agreement according to the new credit products with more profitable conditions of crediting or the right to conclude an additional agreement about changing some conditions. Such borrower right to reconclude credit agreement or to conclude an additional agreement is necessary to assign on legislative level and work out in detail in the theory of housing crediting.
Keywords: a borrower, a consumer, the borrower rights, the consumer rights, the rights of tenant (leasee), consumer agreement, hosing crediting agreement, contract for lease of dwelling premise, contract for rendering of services, retail sale contract, the modal conditions of agreement, comparative-legal analysis, consumer protection, the method of housing crediting.
Содержание договора представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон1. Договор жилищного кредитования относится к потребительским договорам, наравне с договором купли-продажи, найма жилого помещения, предоставления услуг, кредитным договором на приобретение автомобиля, кредитным договором на приобретение жилья в сельской местности. Так как данные договора регулируются в том числе и ФЗ «О защите прав потребителей», соответственно в общих условиях прав и обязанностей сторон данные договора должны соответствовать законодательству о защите прав потребителей, этого, по крайней мере необходимо достичь в идеальном смысле, для более полной защиты прав потребителя, заемщика в том числе.
Е.С. Филиппова отмечает, что для развития жилищного кредита и защиты заемщика-потребителя необходимо разработать и утвердить на уровне Правительства РФ типовой кредитный договор, что послужит основой для дальнейшего формирования нормативных требований к его существенным и иным условиям2.Применим сравнительно-правовой анализ и соотнесем права потребителей по договорам энергоснабжения, найма жилого помещения, купли продажи и жилищного кредитования. Целью сравнения является разработка типовых условий договора жилищного кредита. Представляется целесообразным проанализировать права заемщиков, закрепленные в договорах жилищного кредитования, применяемых банками.
Одним из прав заемщика является право получить у Кредитора график погашения кредита с указанием сроков уплаты и размера аннуитентного платежа3. На момент подписания кредитного договора, заемщик имеет календарный план с указанием сумм, подлежащих оплате, что защищает договор от разночтений. Проводя параллель условиями договора об оказании услуги, отметим, что в соответствии с ст. 33 ФЗ «О защите прав потребителей» на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно4. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потреби-
1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. (Изд. доп., испр.). - М.: Статут, 2002. - С. 503.
2 Е.С. Филиппова. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: Автореф. дисс. ... канд юрид. наук. Москва, 2007. - С. 10.
3Приложение №10 к порядку предоставления ОАО
«ИМПЭКСБАНК» физическим лицам-непредпринимателям, кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке жилья.
4 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г. - № 15 - ст. 766.
Бизнес в законе
4'2009
тель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов5. Смета, раскрывающая стоимость выполненной услуги, или график, включающий в себя платежи за весь период предоставления кредита, по своей сути обеспечивают право потребителя знать о том, в каком размере он будет оплачивать в первом случае услугу во втором случае кредит. График платежей или «календарный план платежей» может с течением времени быть пересмотрен по соглашению сторон или вследствие частичного досрочного исполнения заемщиком обязательства. Так же возможна ситуация связанная с пролонгацией долга заемщика. Предлагаем разделять график платежей на приблизительный и твердый. Признаком твердого графика платежей, является стабильная платежеспособность заемщика. Необходимость разделения графика платежей на приблизительный и твердый обоснована прежде всего с позиций более полной защиты прав заемщика. Который имеет право на информирование его о том, что составленный график может быть изменен при изменении финансового состояния заемщика (при изменении совокупного дохода, при внесении средств материнского капитала в счет погашения кредита).
Заемщик имеет право до заключения договора купли-продажи квартиры отказаться от получения кредита. При этом кредитный договор будет считаться расторгнутым. Возможность досрочного погашения предусматривается по истечении определенного срока пользования кредитом, или срока моратория. Срок моратория на досрочное погашение может устанавливаться совершенно разным, например, 6 месяцев, 12 месяцев или 24 месяца6. При проведении сравнения с договором об оказании услуг, видим, что в соответствии со ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей» 7 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время. Условия договора найма предусматривают право нанимателя: договор расторгнуть в любое время8. Установление срока «до заключения договора купли-продажи», «срока моратория» при реализации права на односторонний отказ, ограничивает права за-емщика-потребителя. Тогда как, законодательство о защите прав потребителей предусматривает право потребителя на одностороннее расторжение договора «в любое время». Таким образом, право заемщика является правом «с изъяном», правом не учитывающим потребительский характер договора жилищного кредитования. Заемщик, как потребитель имеет право на расторжение договора жилищного кредитования в любое время. Вследствие расторжения договора стороны вернуться в первоначальное положение, заложенное жилое помещение будет реализовано, из цены реализации банк получит возмещение за остаток ссудной задолженности
5 Казаков С.В. Автосервис. Защита прав потребителей. М.: Г россМедиа, 2006. - С. 124.
6 П. 4.2.4. Кредитного договора ОАО «Сибакадембанк». -С.2.
7 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г. -№ 15 - ст. 766.
8 Типовой договор социального найма жилого помещения //
ГАРАНТ Платформа Р1 Эксперт, 2009.
заемщика. Данное условие желательно предусмотреть в договоре. Кроме того, в зарубежном законодательстве устанавливается срок (период охлаждения) с момента заключения договора, в течение которого потребитель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом потребителю возмещаются все расходы, связанные с заключением договора9. Необходимо ввести в российское законодательство «период охлаждения» в виде определнного срока, вне зависимости от момента заключения договора жилищного кредитования, в течение которого потребитель может отказаться от кредита с возмещением расходов, связанных с заключением кредита.
Заемщик имеет право на представление полной и достоверной информации об услугах банка перед заключением кредитного договора. Данное право заемщика аналогично «праву на просвещение.»10 потребителя. Сравним полноту права заемщика и права потребителя на информацию. Система информации потребителей об их правах обеспечивается обязательной информацией, а также путем проведения консультаций, муниципальными органами и общественными организациями потребителей, изданием соответствующих журналов 11. Система информации заемщиков в настоящее время недостаточно разработана. Заемщик не реализует свое право на информацию, вследствие отсутствия информации о Банке в местах оформления кредитов (отсутствии вывески). Несоответствия размера шрифта кредитной документации (в частности, условий договора) нормам действующих СанПиНов» 12.Для реализации данного права заемщика можно было бы ввести признаки, которым должна отвечать информация:
1. Необходимости. Информация, которая передается потребителю, должна содержать соответствующий объем сведений и знаний о свойствах и характеристиках услуги для достижения цели правильного представления и выбора потребителем определенных услуг.
2.Достоверности, Достоверность информации предполагает соответствие содержащихся в ней сведений о услуге действительным.
3.Доступности и наглядности. Доступность обозначает изложение информации на "доступном" для потребителя языке. Стиль изложения и смысл информации должны быть просты, чтобы потребитель мог понять ее суть без дополнительных знаний в соответствующей области. Что касается наглядности, то следует определить ее в возможности визуального восприятия через текст, схемы, таблицы.
4.Своевременности. Важно помнить, что информация должна доводиться до потребителя до заключения договора.
5.Соответствия. Здесь необходимо выделить три категории в содержании потребительской информации, а именно информацию: об исполнителе, о режиме работы исполнителя, о реализуемых им услугах. Информация, содержащая в себе данные признаки, наиболее полно реализовала бы право заемщика на информированность.
9 Алексеев А.А. Проблемы правового регулирования банковского кредитования потребителей / А.А. Алексеев // Предпринимательское право. - 2007. - № 3. С. 23-26.
10 И.В.Кирюшина. Правовой статус потребителя и его реализация в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд.юрид.наук. Москва, 2005. -С.11.
11 Парций Я.Е. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" // ГАРАНТ Платформа Р1 Эксперт, 2009.
12 Смирнов И.Е. Банковское право: совершенствование законодательства и практика / И.Е.Смирнов // Банковское кредитование. -2008. - № 1. - С.12-19.
Кроме перечисленных прав заемщика, при проведении сравнения с потребительским договором купли-продажи, представляется необходимым отметить право потребителя обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца. При сравнении с условиями договора жилищного кредитования, думается аналогичное право заемщика управамачи-вало бы его на перезаключение договоров жилищного кредитования по новым кредитным продуктам на приобретение жилья в кредит, с более выгодными условиями кредитования, или на возможность заключения дополнительных соглашений о изменении некоторых условий договора. Данное право заемщика на перезаключение кредитного договора или на заключение дополнительного соглашения необходимо законодательно закрепить и более подробно разработать в теории жилищного кредитования.
Разработка условий договора жилищного кредитования с целью наиболее полной защиты прав заемщика и приведения условий договора жилищного кредитования в соответствие с законодательством о защите прав потребителей - в этом видится развитие права и законодательства о жилищном кредитовании.
Список литературы:
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. (Изд. доп., испр.). - М.: Статут, 2002. -С. 503.
2. Е.С. Филиппова. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: Автореф. дисс. ... канд юрид. наук. Москва, 2007. - С. 10.
3. Приложение №10 к порядку предоставления ОАО «ИМПЭКСБАНК» физическим лицам-непредпринимателям, кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке жилья.
4. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г. - № 15 - ст. 766.
5. Казаков С.В. Автосервис. Защита прав потребителей. М.: ГроссМедиа, 2006. - С. 124.
6. П. 4.2.4. Кредитного договора ОАО «Сибака-дембанк». - С.2.
7. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 г. - № 15 - ст. 766.
8. Типовой договор социального найма жилого помещения // ГАРАНТ Платформа Р1 Эксперт, 2009.
9. Алексеев А.А. Проблемы правового регулирования банковского кредитования потребителей / А.А. Алексеев // Предпринимательское право. -2007. - № 3. С. 23-26.
10. И.В.Кирюшина. Правовой статус потребителя и его реализация в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд.юрид.наук. Москва, 2005. - С.11.
11. Парций Я.Е. Комментарий к Закону РФ "О защите прав потребителей" // ГАРАНТ Платформа Р1 Эксперт, 2009.
12. Смирнов И.Е. Банковское право: совершенствование законодательства и практика / И.Е.Смирнов // Банковское кредитование. - 2008. - № 1. - С.12-19.
РЕЦЕНЗИЯ
Обеспечение граждан жилыми помещениями посредством жилищного кредитования является приоритетным направлением развития России, определенным в национальном проекте «Доступное жилье». Для нормального функционирования системы жилищного кредитования необходимо государственное вмешательство в эту сферу, а именно скорейшая разработка и утверждение на уровне Правительства РФ паритетного, справедливого, доступного и действенного для широкого круга лиц типового кредитного договора и положения о порядке его заключения и исполнения.
Предложение о необходимости разработать типовую форму кредитного договора обосновала в своем исследовании Е.С. Филиппова. Отметив, что типовая форма кредитного договора послужит основой для формирования нормативных требований к существенным и иным условиям договора жилищного кредитования. Вследствие разработки типовых условий договора жилищного кредитования будут наиболее защищены права заемщи-ка-потребителя.
Оценивая актуальность темы, важно обратить внимание на проблему реализации прав заемщика, которая должна быть основана преимущественно на реализации прав заемщика как потребителя и должна быть аналогична по объему прав в других гражданских правоотношениях с участием потребителей.
Основное внимание автор статьи уделяет правам потребителя, не содержащимся в условиях договора жилищного кредитовании.
Особый интерес представляет сравнительно-правовой анализ приводимых автором условий типовых потребительских договоров (найма, купли-продажи, оказания услуг) с условиями договора жилищного кредита.
Можно сделать вывод, что представленная для публикации статья отвечает требованиям ВАК.
Статья Хазиповой Х.М. «Сравнительный анализ со-
держания договора жилищного кредитования (в аспекте прав заемщика) и потребительских договоров» рекомендуется для публикации в научном журнале «Черные дыры» в российском законодательстве».
к.ю.н., ассистент
кафедры гражданского и предпринимательского права КГУ им. В.И. Ульянова -Ленина Чепарина О.А.
