CC BY
107
Кабалоева ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО
БВ- КРЕДИТОВАНИЯ
7.3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Кабалоева Белла Валерьевна соискатель кафедры Гражданского и предпринимательского права СевероОсетинского Государственного университета имени К.Л. Хетагурова
Аннотация. В статье представлены некоторые аспекты правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования; показана сущность права на жилище; анализируются правоотношения, образующие ипотечное жилищное кредитование. Ключевые слова: ипотека, жилищное кредитование, права на жилище, договор займа, кредитный договор
THE LEGAL REGULATION OF THE MORTGAGE CREDITING SYSTEM
Kabaloeva Bella Valerievna soiscatel с hair of Civil and business law North-Osetian State university named after K.L. Khetagurov
Annotation: In article some aspects of the legal regulation of the mortgage housing crediting system is presented; the essence of a right to housing is shown; the legal relationship, forming mortgage housing crediting are analyzed.
Keywords: mortgage, housing crediting, rights to housing, the loan agreement, the credit contract
Юридическая природа права на жилище характеризуется, прежде всего, тем, что это право является конституционным. Конституционные права и свободы, составляющие центральное звено правового статуса личности, являются неотъемлемыми,
принадлежащими каждому от рождения, т.е. естественными. Они являются основными, фундаментальными юридическими положениями, базовыми для всей системы прав и свобод, обладают наивысшей юридической силой и подлежат защите со стороны государства. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилье, с одной стороны, является одним из важнейших, а с другой стороны, сложно реализуемым в условиях современной России. Жилищная проблема в нашей стране всегда была одной из самых острых. Следовательно, проблема обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем является приоритетной, т.к. затрагивает жизненно важные интересы личности и общества.
Право человека и гражданина на жилище - это конституционное социальное право, представляющее собой юридически урегулированную возможность каждого человека и гражданина в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу.
Содержание конституционного права на жилище может быть представлено в виде совокупности следующих элементов: во-первых, правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих осуществлению права на жилище, то есть
приобретению постоянного жилища; во-вторых, запрет на произвольное лишение жилища.
Таким образом, все взрослые трудоспособные граждане России обязаны сами заботиться о приобретении жилья для себя и своих семей. С учетом установленного Конституцией социального характера государства, эти граждане имеют право на поддержку со стороны государства, поощрение собственного жилищного строительства, проведение
государственной политики по регулированию цен на жилье, государственного контроля за оборотом жилья и прочее.
В России формирование права на жилище происходило одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод человека и гражданина. При этом понимание сущности права на жилище первоначально было ограничено рамками естественно-правовой теории и заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. В Советском государстве право на жилище понималось исключительно как позитивное право, ведущую роль в реализации которого должно было играть государство. В свою очередь, в современной конституции право на жилище соединило два указанных подхода и стало определяться соотношением естественно-правовой и позитивистской доктрины природы прав человека. С одной стороны, право на жилище имеет естественную природу и принадлежит каждому от рождения, с другой стороны, роль государства в удовлетворении жилищных потребностей не является определяющей, она обусловлена современными социальноэкономическими, политическими и прочими условиями и нормативно закреплена в конституционно-правовых актах. В силу этого, в общем смысле сущность права на жилище заключается в признании за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права приобретать жилище на тех или иных основаниях. Во-вторых, конституционное право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его
самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь. Указанное обстоятельство определяет наличие у конституционного права на жилище свойств, присущих как комплексному праву на достойную жизнь, так и всей системе социальных прав, а также общей системе прав и свобод человека и гражданина. В силу этого, конституционное право на жилище является элементом правового статуса личности. В-третьих, при определении сущности конституционного права на жилище следует разделять понимание указанного права в объективном и субъективном смыслах. В первом случае, определяющем нормативное содержание конституционного права на жилище, последнее может быть признано как правовой институт, содержащий в себе конституционные правовые нормы, регулирующие вопросы приобретения жилья и обладания им. Во втором случае конституционное право на жилище является субъективным правом личности на приобретение
жилья и обладание им, и существует в рамках общих конституционных правоотношений.
Таким образом, есть необходимость определить роль и значение долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в решении жилищной проблемы основных слоев населения.
В настоящее время реализация права граждан на жилье осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основная цель проекта -формирование рынка доступного жилья и обеспечение возможности приобретения жилья на рынке различными категориями населения. Однако на сегодняшний день нельзя говорить об успешном осуществлении данного национального проекта, т.к. основной механизм реализации этого проекта для основной (не льготной категории населения) -ипотечное жилищное кредитование пока не эффективен. Во-первых, главная проблема - высокие процентные ставки. Сегодня только 5-10 % населения имеют возможность брать ипотечные кредиты. Во-вторых, национальный проект не помог притормозить рост цен на квадратные метры жилья. Причина роста цен заключается в том, что спрос на рынке жилья не соответствует предложению. В-третьих, -
неэффективна деятельность государства в области законодательства по оказанию влияния на дальнейшее развитие, как национальных проектов, так и коммерческой ипотеки. В-четвертых, существует проблема защиты частной собственности, т.к. в России нет института банкротства физического лица. В-пятых, существенно на развитие отечественной ипотеки, повышение процентных ставок повлиял ипотечный кризис в США (2007-2008 г.). Это связано с кредитами, предоставляемыми отечественным коммерческим банкам зарубежными банками. А между тем основная роль приоритетных национальных проектов должна заключаться именно в том, чтобы модернизировать систему экономических
взаимоотношений между государством и обществом, перевести ее в систему взаимоотношений современного ускоренного развития. Появление приоритетных национальных проектов и их реализация - это, прежде всего попытка модернизировать систему управления государством, экономикой и обществом, перевести ее из чисто бюджетно-затратного в программно-целевое русло, когда ожидаемый результат становится главным критерием защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства.
Ипотечное жилищное кредитование может быть рассмотрено как правовой механизм реализации конституционного права Граждан России на доступной жилье. При существовании различных способов приобретения жилья, таких как приобретение жилого помещения в собственность за счет личных средств, приватизация ранее полученных жилых помещений, строительство (реконструкции) жилья на коммерческой основе, развитие системы жилищного кредитования и определение общего порядка оказания кредитнофинансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств.
Таким образом, наиболее предпочтительным и перспективным способом приобретения жилого помещения для большинства российских граждан на сегодняшний день является именно ипотечное жилищное кредитование. Несмотря на имеющиеся
недостатки альтернативы ипотечному жилищному кредитованию в России на данном этапе развития нет. Это объективно требует повышение влияние государства на формирование рынка доступного жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования, формирование действенной правовой базы ее функционирования.
На практике сложилось несколько вариантов оформления ипотечных кредитов, которые регламентируются действующим законодательством. Однако выделены недостатки действующего законодательства, прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 488, 489, 587) и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 77) [1]. Из всех
правоотношений, образующих ипотечное жилищное кредитование, следует особо выделить кредитные, залоговые, страховые правоотношения и правоотношения, опосредующие приобретение жилых помещений на основании договора (купля-продажа, участие в долевом строительстве). Это основа ипотечного жилищного кредитования, с ними связаны наиболее сложные вопросы теории и практики.
Анализ системы экономических взаимосвязей в ипотечном жилищном кредитовании с учетом взаимозависимости соответствующей системы правоотношений позволил придти к выводу, что на первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы правоотношений является заемщик. Именно этот субъект вступает во все виды договорных связей на этом этапе.
Правоотношения ипотечного жилищного
кредитования первого уровня характеризуются особой взаимообусловленностью, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под условием (или условиями). Условие может быть отлагательным, если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, и отменительным, если стороны поставили в зависимость от такого обстоятельства прекращение прав и обязанностей по договору.
Таким желаемым для заинтересованных субъектов условиями, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).
Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, не относящиеся к собственно кредитованию, складываются без участия заемщика. Они, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика
Кабалоева ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО
Б-В- КРЕДИТОВАНИЯ
(физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет. В ипотечном жилищном кредитовании используется не только новейшая правовая форма отношений займа -кредитный договор, но и договор займа в его традиционном реальном виде. Регулярно, с использованием собственных средств, такие договоры заключаются организациями, занятыми
рефинансированием ипотечных кредитов.
Конструирование консенсуальной формы договора займа, которая именуется кредитным договором, - это объективно необходимый этап в развитии банковского кредитования. В ГК РФ место консенсуального предварительного договора о будущем реальном займе прочно занял консенсуальный кредитный договор. В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Именно этот вид договора получил наибольшее (по сравнению с традиционным договором займа) распространение в практике ипотечного жилищного кредитования, что обусловлено не только спецификой субъектного состава отношений ипотечного кредитования, решающей ролью банков в реализации государственных жилищных программ, но и консенсуальностью кредитного договора, которая лучшим образом позволяет учесть интересы экономически слабой и уязвимой стороны -гражданина.
В науке и практике среди специалистов нет единства мнений по вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных. Консенсуальность кредитного договора - это не ошибка, не заблуждение, а закономерный этап развития данного правового института. Законодатель предпочел консенсуальный кредитный договор предварительному договору о будущем займе для того, чтобы наделить заемщика правом требовать предоставления кредита по заключенному договору.
При таких обстоятельствах представляется ошибочной позиция Е.В. Дударевой, полагающей, что «момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка
предоставить ипотечный кредит заемщику для
приобретения жилого помещения, является
предварительным» [2]. Подобный подход сделает абсолютно бессмысленным обращение заемщика в банк, поскольку обязанность банка по предоставлению кредита не возникнет. Условия рыночных отношений купли-продажи таковы, что редкий продавец согласится на переход права собственности на жилое помещение до момента оплаты покупной цены. Предварительный договор о заключении консенсуального кредитного договора, вступающего в силу после возникновения права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение ни разу не встречался нам в банковской практике.
Возвращаясь к вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных, отметим следующее: если банк в определенной законом ситуации может отказаться от исполнения обязанности по заключенному договору, то при таких же обстоятельствах его нельзя понудить к заключению договора, при таких же обстоятельствах он вправе отказаться от заключения договора. Этот вывод не находит закрепления в законе, но такой вывод был бы единственным верным, пожелай кто-нибудь из заемщиков понудить банк к заключению кредитного договора. В то же время, согласно ст. 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора допускается только в одном случае, - если отсутствует возможность предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы. Таким образом, право на отказ от заключения публичного договора возникает у коммерческой организации лишь при отсутствии возможности исполнить этот договор. Иных оснований для отказа в нормах ГК РФ о публичном договоре не предусмотрено. По смыслу ст. 821 ГК РФ, банк, имея возможность предоставить кредит, вправе его не предоставлять. В этой части обнаруживается несоответствие правил о кредитном договоре понятию публичного договора, что можно объяснить отказом законодателя признавать кредитный договор публичным договором. Следует безоговорочно согласиться с В.В. Витрянским в том, что деятельность банков по заключению кредитных договоров и предоставлению кредитов по своему характеру никак не может быть признана деятельностью, которая должна осуществляться в отношении каждого потенциального заемщика, кто к нему обратится.
В современной литературе высказывается мнение о том, что кредитный договор в сфере ипотечного жилищного кредитования следует отнести к договорам с участием гражданина-потребителя. В целом такая позиция, на наш взгляд, обусловлена сложившимся в судебной практике представлением о финансовых услугах как услугах потребительских, выраженным в позиции Верховного Суда Российской Федерации: «Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов - граждан, осуществление расчетов по их поручению». Однако нам представляется, что подобного рода подход к пониманию потребительских услуг является излишне широким.
В России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате
принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.
Но, несмотря на это, можно говорить об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки.
Список литературы:
1. Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации: Автореф. дисс. ...канд. юрид. наук. -М., 2008. - 22 с.
2. Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Дисс ..канд. юрид. наук - М., 2006. - 188 с.
References:
1. Vlasov A.V. The mortgage lending as a way of realization of konstitutsion th human rights and the citizen in the Russian Federation. - М, 2008. - 22 p.
2. Dudareva E.V.feature of legal regulation of mortgage housing th crediting/ - М, 2006. - 188 p.
РЕЦЕНЗИЯ
Актуальность темы статьи связана с тем, что в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию.
В статье анализируются проблемы отечественной системы жилищного кредитования.
Автор обосновывает необходимость определить роль и значение долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в решении жилищной проблемы основных слоев населения.
В статье убедительно показано, что ипотечное жилищное кредитование может быть рассмотрено как правовой механизм реализации конституционного права граждан России на доступной жилье. При существовании различных способов приобретения жилья, таких как приобретение жилого помещения в собственность за счет личных средств, приватизация ранее полученных жилых помещений, строительство (реконструкции) жилья на коммерческой основе, развитие системы жилищного кредитования и определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств.
Автор справедливо делает вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки.
В связи с указанными достоинствами статьи, ее можно рекомендовать к публикации.
Кафедра гражданского права ВИУ, доцент,
к.ю.н. В.И. Арчинова
