CC BY
71
168 ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2011. Вып. 1 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 347.455.3 Х.М. Хазипова
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИТЕЛЕЙ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
Рассматривается гражданская ответственность заемщика и кредитора в договорах жилищного кредитования, применяемых коммерческими банками Российской Федерации.
Ключевые слова: гражданско-правовая ответственность, договор жилищного кредитования, кредитор, заемщик, пеня, штраф, неустойка, убытки.
Конституцией РФ закреплена функция органов государственной власти и органов местного самоуправления по поощрению жилищного строительства, созданию условий для осуществления права на жилище, в том числе и сельскими жителями (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ). Для реализации этой функции Постановлением Правительства РФ от 14 июля 2007 г. №446 была утверждена Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008 - 2012 гг.1, а также Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. №264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»2,Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. №193-Ф3 «О сельскохозяйственной кооперации»3.
Программой определены задачи по устойчивому развитию сельских территорий, улучшению жилищных условий и повышению уровня жизни сельского населения. Одним из важнейших способов решения этих задач является жилищное кредитование сельского населения. Кредитование осуществляется специализированным открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - ОАО «Россельхозбанк»).
Отношения по жилищному кредитованию сельского населения в зависимости от субъекта кредитования можно квалифицировать по трем группам.
Первая группа включает наиболее широкий круг жителей села - это обычные граждане сельских поселений, которые занимаются индивидуальной предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (ст.232 ГК РФ) или заняты по основному месту работы в агропромышленном комплексе, или работники областных, муниципальных учреждений, работающие в сельской местности, работники Министерства сельского хозяйств РФ, департаментов, управлений сельского хозяйства, администраций и министерств сельского хозяйства и продовольствия субъектов РФ (п.1.1.3 Инструкция 24-И ОАО «РСХБ»). Их отношения по жилищному кредитованию регулируются наряду с ГК РФ Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ (в ред. от 30 октября 2009 г.), а также кредитным договором, содержание которого было утверждено Правлением ОАО «Россельхозбанк» от 10 августа 2008 г.(протокол №69).
Вторую группу составляю жители села, которые ведут личное подсобное хозяйство на лично им принадлежащем земельном участке. Отношения по их жилищному кредитованию регулируются наряду с ГК РФ Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 г. №112-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.)4, а также кредитным договором, содержание которого было утверждено Правлением ОАО «Россельхозбанк» от 01.09.2009 г. №61.
Третья группа — это юридические лица - сельскохозяйственные производственные кооперативы и другие юридические лица, которые вступают в жилищно-кредитные правоотношения со строительными организациями для строительства и обеспечения жильем специалистов и молодых семей, работающих у товаропроизводителей. Отношения по жилищному кредитованию этих юридических лиц регулируются наряду с ГК РФ Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации»
1 СЗ РФ. 2007. №31. Ст. 4080.
2 СЗ РФ 2007 г. №1 (часть I). Ст. 27.
3 СЗ РФ 1995 г. №50. Ст. 4870.
4 СЗ РФ. 2003. №28. Ст. 2881.
от 8 декабря 1995 г. №193-Ф3 (в ред. от 19 июля 2009 г.)5, Федеральным законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (в ред. от 08 мая 2009 г.)6, а также кредитным договором, утвержденным решением Правления ОАО «Россельхозбанк» от 10 августа 2007 г. №276-ОД (протокол №69).
Все три названные группы отношений по жилищному кредитованию сельского населения регулируются также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 10 июня 1998 г.№102 ФЗ (в ред. от 17.06.2010 г. №119-ФЗ)7 и другими нормативно-правовыми актами. В настоящей статье вопросы гражданско-правовой ответственности будут рассмотрены на базе названного законодательства и кредитных договоров.
Анализ гражданско-правовой ответственности сторон жилищного кредитного договора проводится по следующим четырем стадиям динамики кредитного правоотношения: преддоговорная, договорная, обеспечительная и судебно-охранительная.
Преддоговорная стадия заемщика
В соответствии с п.3.3.2 раздела 3 Инструкции по кредитованию населения в рамках программы «Сельское подворье» №24-И, утвержденной решением правления ОАО «Россельхозбанк» от 01.09.2009 № 61, заемщик (сельскохозяйственный товаропроизводитель) обращается в банк с заявлением о предоставлении жилищного строительного кредита и представляет документы, подтверждающие платежеспособность. К ним относятся сведения о заработной плате заемщика и доходах от ведения личного подсобного хозяйства заемщиком - жителем села. В случае несоответствия заемщика требованиям кредитоспособности (на основе проведенного кредитором анализа внесения обязательных платежей заемщиком, оценки стабильности занятости заемщика) ему может быть отказано в предоставлении кредита, без указания заемщику права на обжалование по ст. 12 ГК РФ и другим нормативным актам.
При предоставлении жилищного кредита заемщик - сельскохозяйственный товаропроизводитель предоставляет в залог жилой дом, находящийся в собственности, и земельный участок (или право аренды земельного участка), находящийся в собственности или в долгосрочной аренде. Кредитором проводится анализ документов, подтверждающих права заемщика на предлагаемый в залог земельный участок. При отсутствии у заемщика прав собственности или аренды на землю или полного комплекта документов на землю кредитор отказывает в предоставлении кредита. При отклонении заемщика за «пределы, допускаемые нормой (в нашем случае за пределы инструкции), возникают неблагоприятные последствия (ответственность) для лица, допустившего отклонения»8. То есть при несоответствии заемщика требованиям банка последний отказывает заемщику в предоставлении кредита.
При обращении потенциального заемщика для получения кредита в коммерческий банк (кредитор) последний представляет ему условия кредитования. При согласии потенциального заемщика с условиями кредитования он получает кредит, при несогласии - ему отказывают.
Типовым кредитным договором предусмотрена обязанность заемщика открыть счет в банке кредитора. За открытие и ведение банковского счета установлена комиссия (вознаграждение банка), предусмотренная в тарифах банка, периодически утверждаемых правлением банка.
Таким образом, при обращении потенциального заемщика с намерением получить кредит, банк представляет ему односторонне установленную процентную ставку по кредиту, пени при просрочке, комиссию за открытие и ведение банковского счета, а также типовые условия кредитного договора. При согласии заемщика со всеми вышеперечисленными условиями банка он получает кредит, при несогласии - нет.
В преддоговорной стадии потенциальному заемщику определяются условия кредитования и ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
О преддоговорной стадии кредитора
На этой стадии на первый план выдвигается обязанность кредитора представить потенциальному заемщику информацию о полной стоимости кредита.
5 СЗ РФ. 1995. №50. Ст. 3400.
6 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
7 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
8 Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит.,1974. С. 59.
Информация о полной стоимости кредита включает платежи: за рассмотрение заявления на предоставление кредита; за выдачу кредита; за открытие счетов заемщика; о погашении основной суммы долга по кредиту; об уплате процентной ставки по кредиту; за расчетное и операционное обслуживание; по оценке передаваемого в залог имущества (например, земельного участка) ; по страхованию жизни заемщика и предмета залога.
Информационная обязанность коммерческого банка закреплена в ст. 30 Федерального закона от 02.12.1990 г. № 395-1 (ред. от 23.07.2010 г.) «О банках и банковской деятельности».
Поскольку в договоре отсутствует условие об ответственности кредитора при нарушении права заемщика на получение информации, представляется необходимым закрепить в будущем федеральном законе о жилищном кредитовании и в типовом договоре жилищного кредитования жителей сельских поселений следующее условие: при непредоставлении информации о полной стоимости кредита, перечне и размере платежей или непредоставлении полной информации об этом кредитор несет ответственность перед заемщиком в виде неустойки в размере ставки рефинансирования от суммы кредита (ставка 7,75 % в год была введена с 01.06.2010 г. в соответствии с Указанием Банка России от 31.05.2010 г. № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»).
Договорная стадия ответственности заемщика
І.Ответственность заемщика за просрочку платежа по договору. Как было отмечено, процентные ставки по кредиту устанавливаются кредитором. В соответствии с решением правления ОАО «Россельхозбанк» от 08.10.2010 г. протокол № 72 в бане установлена ставка по ипотеке, размер которой зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса - от 11,5 (срок 10 лет, первоначальный взнос - 50%) до 13,5 (25 лет, 15-30%). Филиалы ОАО «Россельхозбанк» в договорах жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений (утвержденных правлением ОАО «Россельхозбанк») предусматривают ответственность заемщика в виде пени в размере двойной ставки рефинансирования за каждый год просрочки (15%). В настоящий момент учетная ставка банковского процента- 7,75% в год.
Согласно применяемым на практике размерам неустойки за просрочку платежа по договору жилищного строительного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» в итоге размер неустойки окажется равным 15% годовых.
В результате неустойка за просрочку платежей по договору жилищного кредитования оказывается в 2 раза выше законной неустойки. Исходя из смысла ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами компенсируют кредитору убытки от неисполнения должника, то есть при превышении в 2 раза договорной неустойки над законной кредитор, применяющий договорную неустойку, имеет значительную прибыль от просроченного платежа заемщика.
В СССР размер процента за просрочку возврата жилищного кредита устанавливался в размере 3% годовых (п.14 Постановления Совета Министров СССР Центрального Комитета Коммунистической партии Советского Союза от 31.03.1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (с изменениями от 26.09.1990 г.)9).
В современной России неопределенность в законе конкретных размеров ответственности заемщика в договоре жилищного кредитования влечет за собой кабальные условия для заемщика, что, естественно, умаляет возможность создания достойной жизни гражданину России.
Для предотвращения кабальных условий в договорах, заключаемых с жителями сельских поселений, неустойка за просрочку заемщиком основного долга по договору жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений, на наш взгляд, должна быть соразмерной законной неустойке - учетной ставке, но не более 7,75% в год.
2.Ответственность заемщика за просрочку платежа по процентам. В договоре жилищного кредитования жителей сельских поселений, применяемом ОАО «Россельхозбанк», предусмотрена ответственность заемщика за просрочку оплаты процентов в виде пени в размере двойной ставки рефинансирования за каждый год просрочки (т. е. 15%).
В соответствии с ч.1 ст. 393 ГК РФ сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой
9 СЗ СССР. 1990. Т. 6. С. 232.
стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей убытков. Но в договоре жилищного кредитования это оборачивается начислением процентов на основной долг и на проценты. Тогда как даже в древнеримском рабовладельческом праве «начисление процентов на проценты категорически запрещалось»10.
В настоящее время этот вопрос особенно важен. В соответствии со ст. 6.2 Федерального закона № 173-Ф3 от 13 октября 2008 г. «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»11 в государственной корпорации «Внешэкономбанк» были размещены средства Фонда национального благосостояния по ставке на 1 % превышающую ставку Libor12 (Лондонская межбанковская ставка предложения), которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга. Размещенные средства были использованы Внешэкономбанком на субординированные кредиты (займы) без обеспечения: ОАО «Банк ВТБ», ОАО «Сбербанк», ОАО «Россельхозбанк» по ставке 6,5 % годовых13. Разница между процентом по кредиту, предоставленному государством, процентом по вкладам для населения и банковским процентом по кредиту для населения составила до 13 % (см. табл.)
Наименование банка Сколько получили по ФЗ № 173-ФЗ от 13.10.2008 г. (сумма) Ставка, по которой получили по ФЗ №173-ФЗ от 13.10.2008 г. Процент по вкладам Процент по ипотеке
ОАО «Сбербанк» 500 млрд. руб. 6,5% 5-6% От 11,5 (при сроке кредитования 15 лет) - до 13,5(при сроке кредитования 30 лет)14
ОАО «Банк ВТБ» 200 млрд. руб. 6,5% 5-13% От 11 (при сроке кредитования 7 лет) - 14,85 (при сроке 50 лет)15
ОАО «Россельхозбанк» 25 млрд. руб. 6,5% 5-6% 11.5 (до 10 лет) - 13.5 (до 25 лет)16
ОАО «Г азпромбанк» 5%-6% 11 (на 20 лет) - до 13,5 (на 30 лет)17
Таким образом, приведенные в таблице данные подтверждают вывод о том, что коммерческие банки, в том числе и ОАО «Россельхозбанк», кредитуя заемщика-жителя села на денежные средства, полученные от государства, имеет по минимуму до 13% прибыли, а при неисполнении заемщиком обязательств по возврату денежных средств коммерческие банки начисляют проценты на сумму долга. Прибыль увеличивается в разы.
Об убытках кредитора в этих случаях не может быть и речи. Кредитор получает значительные прибыли за счет сельскохозяйственного товаропроизводителя.
Пример из судебной практики. Коммерческий банк «Россельхозбанк» обратился в Октябрьский районный суд г. Ижевска с иском к М., З. о взыскании задолженности по кредитному договору, неустойки за несвоевременный возврат кредита в сумме 39929,35 руб. Суд, рассмотрев материалы дела, принял решение о взыскании задолженности по основному долгу и процентам, но снизил размер не-
10Яковлев В.Н. Древнеримское и современное гражданское право России. Рецепция права: учеб. пособие: в 2 т. Ижевск: УдГУ, 2005. Т. 2. С.6.
11 СЗ РФ. 2008. № 42. Ст. 4698.
12 URL: http://www.ipotek.ru/libor.php
13 Федеральный закон №173-ФЗ от 13 октября 2008 года «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации» // СЗ РФ. 2008. № 42. Ст. 4698.
14 URL: http://www.sbrf.ru/kirov/ru/person/credits/home
15 URL: http://www.vtb24.ru
16 URL: http://www.rshb.ru
17 URL: http://www.gazprombank.ru/personal/credits/148/
устойки до 5 000 руб. Суд принял во внимание следующее: «Кредитным договором (п. 5.2 и п. 5.3) предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщики платят заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки, и при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщики платят заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки». Поскольку неустойка в размере 72 % годовых (по сравнению с установленной в настоящее время Банком России ставкой рефинансирования - 12,5 % годовых) на сумму 39 929,35 руб. имеет значительный размер и несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд снизил размер неустойки до 5000 руб. При снижении суммы неустойки суд руководствовался положениями ст. 333 ГК РФ18.
Договорная стадия ответственности кредитора
1. Ответственность кредитора за непредставление кредита вследствие неправомерного удержания денежных средств. Договоры жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений, применяемые филиалом ОАО «Россельхозбанк», в разделе о предмете договора содержат условие о дате предоставления кредита, например: до 31.10.2010 г. (п.1.4.)19.
При непредставлении заемщику кредита в установленный договором день кредитор должен нести ответственность за неправомерное удержание денежных средств в соответствии со ст. 395 ГК РФ. На иной позиции стоит высшая судебная инстанция. Так, «статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги. Положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга»20.
Таким образом, делаем вывод о том, что обязательство кредитора по предоставлению денег заемщику не является денежным. К денежным обязательствам отнесены только деньги - средство платежа и деньги - средство погашения долга.
Такая позиция, на наш взгляд, необоснованна. В соответствии со ст. 819 ГК РФ «1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора».
Таким образом, содержание ст. 819 ГК РФ включает в себя обязательство кредитора по предоставлению денежных средств, что составляет обязательство по предоставлению денежных средств в кредит, и такое обязательство следует признать денежным. Соответственно к такому обязательству полностью применимы нормы ст. 395 ГК РФ. Договор жилищного кредитования жителей сельских поселений нами относится к консенсуальным договорам, поэтому деньги кредитором должны быть переданы заемщику в указанный договором срок. За нарушение срока передачи денег по договору кредитор должен нести ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, о чем говорится выше.
К сожалению, договоры жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений, применяемые филиалами ОАО «Россельхозбанк», не предусматривают ответственность кредитора за неправомерное удержание денежных средств.
В связи с этим считаем необходимым предусмотреть в предлагаемом федеральном законе о жилищном кредитовании ответственность коммерческого банка за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания согласно ст. 395 ГК РФ.
Соответственно предусмотреть, что при нарушении кредитором срока предоставления кредита, предусмотренного кредитным договором, кредитор обязан уплатить заемщику неустойку в виде пени в размере 0,3 (ноль целых три десятых) процента от суммы не предоставленного кредита за каждый календарный день просрочки.
18 Решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 27 августа 2009 г. по делу № 205/2009-112. Т. 2. Л.д. 78-81.
19 Договор жилищного кредитования жителей сельских поселений № 102222/ 0015 от 21.10.2010 г., заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и Бутовым А.И.
20
Российская газета. 1998. № 2031. С.4.
2. Ответственность кредитора за включение в договор коммерческого жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений условий, противных основам нравственности. В соответствии со ст. 169 ГК РФ «сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации».
В рассматриваемом плане большое значение имеет содержание п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2008 г. № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим пунктом предусматривается следующее: «При определении сферы применения статьи 169 ГК РФ в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 ГК РФ), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои».
Таким образом, для применения в рассматриваемом случае ст. 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые устанавливались коммерческим банком при ее совершении, заведомо противоречили основам правопорядка и общественной нравственности либо преследовали «явно антисоциальный характер попрания законодательства и извлечения сверхприбыли за счет заемщика».
В договоры коммерческого жилищного кредитования жителей сельских поселений, используемых филиалами ОАО «Россельхозбанк» и другими коммерческими банками на территории Российской Федерации, включается ряд условий, противных основам правопорядка и нравственности.
Таким образом, если в договоре коммерческого жилищного кредитования жителей сельских поселений указываются условия, противоречащие основам правопорядка и нравственности, данный договор следует признать ничтожной сделкой (ст. 169 ГК РФ). Также в этом законе следует предусмотреть ответственность кредитора за включение в этот договор условий безнравственного характера: об одностороннем изменении или установлении высокой процентной ставки по кредиту, об одностороннем изменении кредитором условий договора, о страховании в организации, указанной кредитором, об установлении любых комиссионных сборов в виде взыскания всей денежной суммы, подлежащей оплате заемщиком кредитору в доход Российской Федерации.
3. Ответственность кредитора за заключение договора коммерческого жилищного кредитования при стечении у заемщика тяжелых обстоятельств. В соответствии со ст. 179 ГК РФ «1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб».
Следует подчеркнуть, что договор коммерческого жилищного кредитования чаще всего заключается с заемщиком вследствие стечения у него тяжелых обстоятельств. Причем договор заключается на крайне невыгодных условиях для заемщика. Анализ договоров коммерческого жилищного кредитования жителей сельских поселений, применяемых филиалами ОАО «Россельхозбанк» и другими коммерческими банками на территории Российской Федерации, подтверждает, что выгодных условий для заемщика не содержит ни один из договоров. Заемщик при свободе выбора условий кредит-
2011. Вып. 1 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
ного договора ни в коем случае не согласился бы с такими условиями: о высокой процентной ставке,
об оплате вознаграждения (комиссии) банку за досрочный возврат кредита в течение срока, когда, согласно договору, нельзя досрочно возвращать кредит; условием о начислении процентов за просрочку уплаты процентов по кредитному договору; условием о безакцептном списании кредитором денежных средств со счетов заемщика, открытых в других коммерческих банках. Данные условия ограничивают также право заемщика на досрочный возврат кредита (ст. 810 ГК РФ), на банковскую тайну в соответствии со ст.857 ГК РФ, на равенство участников гражданских правоотношений (ст.1 ГК РФ). Условия о дополнительных комиссиях согласно ст. 179 ГК РФ также следует признать недействительными. Они направлены на извлечение кредитором необоснованной высокой прибыли.
Коммерческий банк по действующему законодательству не несет ответственности за взимание комиссий, не основанных на законе. Тем самым он приобретает имущество (деньги) заемщика, получая дополнительную прибыль.
Таким образом, для предотвращения заключения заемщиком с коммерческими банками (в том числе и с ОАО «Россельхозбанк») сделок под влиянием крайней нужды (стечения тяжелых обстоятельств) предлагаем в будущем федеральном законе о жилищном кредитовании предусмотреть признание такого договора недействительным с последствиями, закрепленными в ст. 179 ГК РФ.
Судебно-охранительная стадия ответственности кредитора по существу отсутствует, ибо пока что неизвестны случаи обращения в суд заемщиков.
Судебно-охранительная стадия ответственности заемщика
Судебно-охранительная стадия ответственности заемщика, закрепленная в соответствующих статьях ГК РФ о займе, о договоре залога, ст. 50,51,56,57 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.
1.При нарушении сроков возврата кредита кредитор уведомляет заемщика о просрочке.
Пунктом 2.9 Инструкции по кредитованию населения в рамках программы «Сельское подворье» №24-И предусмотрено, что при неуплате в срок заемщиком суммы основного долга или процентов по кредиту сотрудник банка направляет заемщику уведомление о нарушении срока погашения по кредиту и о начале начисления неустойки. С данного момента начинается стадия судебноохранительной ответственности заемщика.
2.При нарушении сроков возврата кредита кредитор обращает взыскание на имущество заемщика, заложенное по договору об ипотеке.
Инструкция по кредитованию населения в рамках программы «Сельское подворье» №24-И предусматривает, что в обеспечение по кредиту может быть принято следующее имущество: жилое помещение, в том числе отдельно стоящий жилой дом с земельным участком, земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, право аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ «взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее». Такая же правовая норма содержится в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50), а также в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденной Постановлением Правительства от 11.01.2000 г. №28. В этих правовых актах предусматривается, что в случае не возврата кредита заемщиком обращается взыскание на заложенное жилое помещение.
Порядок судебного рассмотрения исков кредиторов регулируется ГПК РФ (ст. 131, 141, 142).
В случае нарушения условий договора кредитор в судебном порядке обращает взыскание на предмет залога в соответствии с указанными статьями ГПК РФ.
Таким образом, судебная практика идет по пути обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В то же время в интересах заемщика, находящегося в состоянии крайней нужды, предлагаем в будущем федеральном законе о жилищном кредитовании предусмотреть следующее:
«При возникновении просрочки у заемщика по договору жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений кредитор предоставляет нуждающимся заемщикам отсрочку платежа по договору на срок до 5 лет, в течение которого он может вносить денежные средства на вклад, которые в дальнейшем могут пойти на погашение кредита».
При неисполнении условий договора жилищного кредитования жителей сельских поселений заемщик несет ответственность в виде обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке и реализации имущества через торги.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество определен в ст. 349 ГК РФ и ст. 51, 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Глава 9 Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»21 от 02.10.2007 г. (в ред. от 27.07.2010 г.) регулирует порядок проведения торгов. Статья 89 данного закона определяет непосредственно порядок проведения торгов.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий договора жилищного строительного кредитования жителей сельских поселений или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик (п. 2.3. Концепции о развитии ипотечного жилищного кредитования в РФ).
Неукоснительное осуществление судебно-охранительной стадии может привести к ситуации, когда немало граждан России могут остаться без жилья и без земельного участка. В сельском хозяйстве заняты 39 млн. граждан страны. Поэтому необходимо принять все меры для защиты сельских заемщиков.
В интересах сельских заемщиков предлагаем: при неисполнении условий договора жилищного строительного кредитования жителями сельских поселений жилое помещение, построенное на кредитные средства, должно приобретаться органами муниципальной власти в собственность и передаваться заемщику в найм. Взыскание на земельный участок не обращать.
Поступила в редакцию 16.10.10
H.M. Hazipova
Civil-law responsibility of the parties under the contract of commercial housing crediting of inhabitants of rural settlements
The author considers the responsibility of a borrower and a creditor in commercial housing crediting contracts, which are used by commercial banks of the Russian Federation.
Keywords: commercial housing crediting contract, creditor, borrower, civil-law responsibility.
Хазипова Халима Минихаметовна, аспирант, юрисконсульт ОАО «Россельхозбанк»
ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
E-mail: [email protected]
Hazipova H.M., post-graduate student Udmurt State University
462034, Russia, Izhevsk, Universitetskaya str., 1/4 E-mail: [email protected].
21 СЗ РФ. №41. Ст. 4849.
