CC BY
264
Удк 336 717
сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования российских кредитных организаций
Р. М. мусин,
аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета Е-mail: m_r_m_@mail. ru
Д. С. МУСиНА, аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета Е-mail: thebestdiana@mail. ru Камская государственная инженерно-экономическая академия
В статье отмечается, что за последние годы рынок кредитов в России значительно вырос. Большое распространение получила ипотека. Увеличилось количество коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, разнообразны предлагаемые ими ипотечные программы. Желающим получить ипотечный кредит самостоятельно разобраться в огромном потоке информации по данной проблеме достаточно трудно. Предложено авторское видение особенностей жилищной ссуды.
Ключевые слова: кредитная организация, ипотека, ипотечное кредитование, банковская процентная ставка, кредит, перекредитование.
Современная российская ипотека начала свое развитие после выхода Указа Президента Российской Федерации от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». В 1990-е гг. законодательная и нормативная база ипотечного жилищного кредитования была разработана недостаточно, поэтому число банков, занимавшихся выдачей кредитов под залог недвижимости, не превышало 20.
В настоящее время кредитами на жилье занимается множество банков. Более того, ныне в России о развитии рынка ипотечного жилищного кредитования как системы организационных, экономических,
правовых и социальных отношений, функционирующей на основе механизма регулирования спроса и предложения с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под обеспечение недвижимым имуществом, можно говорить не только применительно к банковскому сектору, но и к другим организациям, не входящим в эту категорию [2].
Специфика развития ипотечного жилищного кредитования в России до настоящего времени проявлялась в том, что системное развитие данного вида кредитных услуг происходило главным образом во взаимодействии заемщиков с кредитными организациями на основе функционирования двухуровневой модели. Иные формы и модели жилищной ипотеки пока не развиты: для них не создана соответствующая организационно-правовая база. Кроме того, действующее в наши дни налоговое законодательство также не способствует развитию альтернативных форм и моделей жилищной ипотеки. Существующая парадигма обосновывает проведение сравнительного анализа программ ипотечного жилищного кредитования исходя из наработанного опыта российских кредитных организаций [3].
Для сравнительного анализа действующих на рынке банковских услуг программ ипотечного жи-
лищного кредитования было проведено аналитическое исследование по 7 кредитным организациям.
Данные организации были разделены по следующим признакам:
- отдельный район на рынке ипотечного кредитования;
- крупнейшие и средние по величине активов и пассивов;
- наличие представляющих интерес программ банков, имеющих филиальную сеть в российских регионах и функционирующих в пределах Республики Татарстан;
- программы банков, присутствующие на рынке банковских услуг долгое время (более 10 лет), активно внедряющиеся на рынок ипотечного жилищного кредитования;
- информационная открытость банков.
На основе данных критериальных признаков проанализированы ипотечные программы следующих организаций:
- АКБ «Сбербанк России»;
- ОАО АКБ «АК Барс»;
- ОАО АКБ «Автоград»;
- ОАО «Акибанк»;
- ОАО «Камкомбанк»;
- ОАО «Татфондбанк»;
- ОАО «Интехбанк».
Сравнительный анализ ипотечных программ российских банков проведен по следующим характеристикам:
- наличие спектра ипотечных программ;
- валюта кредитования;
- минимальная и максимальная сумма кредита;
- срок кредитования;
- первоначальный взнос;
- процентная ставка;
- расходы, связанные с оформлением ипотечного жилищного кредитования;
- прочие дополнительные условия.
Рассмотрим каждое из данных направлений
подробнее.
1. Наличие спектра ипотечных программ. Все представленные банки предлагают сразу несколько видов ипотечных кредитов (см. таблицу):
- на приобретение объекта жилой недвижимости;
- на строительство объекта жилой недвижимости;
- на ремонт (отделку) объекта жилой недвижимости;
- на реконструкцию объекта жилой недвижимости.
При этом обеспечением по кредитам могут выступать как кредитуемый (строящийся) объект, так и другие виды обеспечения.
Количество ипотечных жилищных программ в каждом из банков может быть различным:
- ОАО «Акибанк» - 4 вида [7];
- ОАО «Камкомбанк» - 7 видов [8];
- ОАО «Татфондбанк» - 9 видов [9];
- ОАО «Интехбанк» - 9 видов [10].
Итак, спектр ипотечных программ достаточно широк. И в каждом банке кредиты имеют практически аналогичный смысл, но условия предоставления разные. Также учитываются программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, поскольку данные операции являются финансовыми и основаны на жилищной основе.
2. Валюта кредитования. Все рассматриваемые банки предлагают кредитование в российских рублях, долларах США и евро. В настоящее время все более активно развивается кредитование в других свободно конвертируемых валютах.
3. Минимальная и максимальная сумма кредита. Многие банки не устанавливают рубеж минимальной суммы кредита, а во многих банках она достигает максимально 90 % от стоимости объекта жилой недвижимости.
4. Срок кредитования. Сроки предоставления кредитов наблюдаются от 1 года до 30 лет. Данные цифры актуализируются во многих коммерческих банках.
5. Первоначальный взнос. Обычно он составляет от 10 % суммы от стоимости жилого помещения. Хотя в некоторых банках наблюдается и от 30 % (например, в ОАО АКБ «Автоград», ОАО «Камкомбанк».
6. Процентные ставки. Это основная часть условий кредита, которая волнует клиентов в большей степени. В целом на определение ставки по кредитам влияют:
- срок кредитования;
- способ подтверждения дохода;
- величина первоначального взноса;
- вероятность досрочного погашения;
- приобретение объекта жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке;
- сведения о том, является ли приобретаемый объект строящимся или уже введенным в действие.
Рассмотрим процентные ставки по ипотечным программам кредитования в отдельных банках:
Виды ипотечных жилищных программ банков России
Банк Программа ипотечного кредитования Банки с подобной программой ипотечного кредитования
ОАО «Сбербанк России» [4] Приобретение готового жилья ОАО «АК Барс», ОАО «Автоградбанк»
Приобретение строящегося жилья ОАО «АК Барс», ОАО «Автоградбанк»
Строительство жилого дома ОАО «АК БАРС», ОАО «Автоградбанк»
Загородная недвижимость ОАО «АК БАРС»
Ипотека с государственной поддержкой (кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения)
Рефинансирование жилищных кредитов (кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома) ОАО «АК БАРС»
ОАО «АК Барс» [5] Обеспечение жильем молодых семей в РТ (льготная ипотека для семей до 35 лет с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Фаворит (ипотека на приобретение готовых квартир с переменной, плавающей ставкой) ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Лайт (ипотека на приобретение готовых квартир) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Материнский капитал (ипотека на приобретение готовых квартир, готовых жилых домов с земельным участком, комнат) ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Перспектива (ипотека на приобретение строящихся квартир, под залог имеющейся недвижимости) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Комфорт (ипотека на приобретение готовых жилых домов, коттеджей) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Бизнес (ипотека на приобретение нежилой (коммерческой) недвижимости) ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс - Мой дом (ипотека на приобретение готовых и строящихся квартир и коттеджей) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ак Барс Мегаполис (ипотека на приобретение готовых квартир) ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Реструктуризация ипотечных кредитов ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
ОАО «Авто-градбанк» [6] Ипотека по стандартам АИЖК -
Ипотека по стандартам ДельтаКредит ОАО «АК Барс»
Ипотека с использованием средств материнского (семейного) капитала сроком до 5 и 6 мес. -
Приобретение малосемейных комнат ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Приобретение недвижимости ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Новостройка ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Кредит на приобретение недвижимости на первичном рынке ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ипотека на приобретение недвижимости у застройщиков ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Ипотека под залог приобретаемой недвижимости ОАО «Сбербанк России», ОАО «Автоградбанк»
Для бизнеса - под залог имеющейся недвижимости ОАО «АК Барс»
Реструктуризация ипотечных кредитов ОАО «Автоградбанк», ОАО «Сбербанк России»
Ипотека для предпринимателей ОАО «АК Барс»
1) Сбербанк России - от 9 до 13,5 % годовых в руб.;
2) КБ «АК Барс» - от 7 до 16,5 % (есть программы, в которых процентная ставка зависит от ставки рефинансирования);
3) АКБ «Автоград» - от 8,9 до 17,75 %;
4) ОАО «Акибанк» - от 11,75 до 17 %;
5) ОАО «Камкомбанк» - от 10 до 14 %;
6) ОАО «Татфондбанк» - от 10 до 15 % (также имеются программы по ипотеке, в которых ставки зависят от ставки рефинансирования);
7) ОАО «Интехбанк» - от 10,5 до 15,75 %.
Преимуществами в сложившейся ситуации обладают те кредитные организации, которые получают рефинансирование от организаций-учредителей. К таковым следует отнести:
- Сбербанк России;
- АК Барс Банк;
- Автоградбанк.
Кроме этих банков в более выгодном положении оказываются финансовые структуры, имеющие долговременную историю присутствия на рынке банковских услуг (например, Сбербанк России, АК Барс Банк), а также имеется возможность обслуживать бюджетные средства (Акибанк, АК Барс Банк).
Другие банки среднего уровня в настоящее время оказались в более уязвимом положении, поскольку получение долгосрочных кредитных ресурсов, а также рефинансирование уже полученных займов связано со значительными трудностями.
7. Страхование и оценка объекта жилой недвижимости. В секторе предоставления банковских услуг по ипотечному жилищному кредитованию сложилась практика обязательного страхования трех видов рисков:
- риска утраты жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
- риска утраты и повреждения предмета ипотеки;
- риска утраты права собственности на предмет ипотеки (страхование титула собственности).
Страхование осуществляется по страховым тарифам страховых организаций, предлагаемых банком-кредитором. Отметим, что данная услуга в ее настоящем виде содержит признаки нарушения конкуренции на финансовом рынке, так как, по мнению автора, банковская организация не может в одностороннем порядке устанавливать перечень страховых организаций (при условии, что стра-
ховые организации соответствуют требованиям, предъявляемым регулирующими органами, и имеют право страховать риски на требуемую страховую сумму).
Оценка объекта недвижимости производится независимыми оценщиками, как правило, также предлагаемыми банком-кредитором.
Практически все коммерческие банки требуют страховать жизнь и потерю трудоспособности, что является нарушением закона. В противном случае процентная ставка по кредиту поднимается. Сбербанк России данного вида страхования не требует.
8. Расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита. В перечень кредита включаются:
- плата за рассмотрение кредитной заявки;
- единовременная комиссия за выдачу кредита;
- штрафные санкции в случае возникновения просроченной задолженности.
В Сбербанке России и АК Барс Банке данные комиссии отсутствуют. В Акибанке существует комиссия за выдачу ссуды в размере 1 % от суммы кредита, но не более 10 000 руб. В других коммерческих банках также существуют комиссии за выдачу кредита, только называются они порой по-разному.
Но особое внимание по взиманию дополнительных средств заслуживает ОАО «Автоградбанк».
Дополнительные расходы заемщика при получении ипотечного жилищного кредита в ОАО «Автоградбанк»:
1) комиссия за информационно-консультационные услуги: составление дополнительного соглашения к кредитному договору - перепланировка -1 180 руб., в том числе НДС;
2) комиссия за ведение ссудного счета по ипотечным кредитам, по которым не оформлены закладные, - согласно условиям договора;
3) получение ипотечного кредита по любым программам (за срочность - менее 1 суток) - 1 000 руб.;
4) выдача справок о состоянии ссудного счета -200 руб.;
5) за повторную экспертизу документов - 590 руб., в том числе НДС;
6) оценка предмета залога по физическим лицам:
а) оценка недвижимости (жилые помещения) сроком на год:
- одно-, двух-, трехкомнатные квартиры - 1 020 руб., в том числе НДС;
- многокомнатные и элитные - 1 520 руб., в том числе НДС;
- коттеджи и жилые дома с земельным участком -2 020 руб., в том числе НДС;
6) при оформлении кредита с использованием материнского капитала (МСК) (одно-, двух-, трехкомнатные квартиры) - 1 000 руб.;
7) комиссия за перевод денежных средств в оплату ипотечных кредитов, оформленных в ОАО ГКБ «Автоградбанк» и проданных рефинансирующим компаниям - 20 руб. независимо от суммы;
8) комиссия за справку в налоговую об уплаченных процентах - 200 руб.;
9) комиссия за поиск архивных данных - 300
руб.
Анализ этих данных свидетельствует, что ОАО «Автоградбанк» достаточно подробно представляет виды и размеры оплаты за дополнительные услуги самого банка [6].
9. Прочие дополнительные условия. Во всех кредитных организациях заемщики должны работать либо по найму, либо выступать учредителями и руководителями собственного бизнеса, либо иметь статус индивидуального предпринимателя. Постоянная регистрация в регионе получения ипотечного жилищного кредита не требуется. Также не требуются поручители по кредитам. Однако в ряде банков поручительство рассматривается в качестве дополнительного обеспечения.
Главными причинами, по которым этот вид ипотечного кредитования развития в России пока не получил, стали:
- относительная неразвитость российского ипотечного рынка;
- недостаточная квалификация российских банковских работников по сравнению с западными;
- осторожность, присущая руководителям российских банков.
Но данный факт можно считать позитивным, так как наличие высокого удельного веса подобных кредитов в ипотечной системе США стало одним из факторов финансового кризиса американской ипотеки.
Отдельного рассмотрения заслуживает получившая в 2007 г. распространение практика рефинансирования или перекредитования отдельных ипотечных жилищных кредитов. Рефинансирование или перекредитование подразумевает получение кредита на более выгодных условиях с целью погашения кредита, взятого ранее. Это особенно выгодно:
- в условиях снижения ставок по кредитам;
- в случае если банк - первичный кредитор произвел увеличение ставки по кредиту (например при плавающей ставке);
- при каких-либо неприемлемых условиях обслуживания в первичном банке.
Кредитные организации заинтересованы в таких операциях по следующим причинам:
- заемщик, который обращается за рефинансированием, уже имеет кредитную историю;
- он проходил проверку различными службами банка - первичного кредитора;
- он имеет все необходимые документы на предмет ипотеки.
Все это в сумме позволяет уменьшить рисковую составляющую процентной ставки. Для заемщиков данная операция несет свои преимущества:
- позволяет снизить суммы ежемесячного платежа;
- позволяет изменить валюту кредита;
- помогает уменьшить процентную ставку или срок, на который выдан кредит;
- позволяет получить другие преимущества.
Большинство банков на современном рынке
ввели мораторий погашения по срокам и суммам кредита. То есть клиент, получив кредит на жилье, не может погасить сумму более, чем указана в его графике платежей. Это касается сроков превышающих, например, шесть месяцев. Подобное условие означает, что клиент гасит ссуду в течение шести месяцев равными суммами, указанными в графике платежей. Такая система работает во всех коммерческих банках, кроме Сбербанка России.
Банковская система по заключению ипотечных договоров аналогична практически во всех действующих банках РФ. Ее можно представить в виде схемы (см. рисунок).
Таким образом, данный сравнительный анализ ипотечных программ коммерческих банков проведен с тем, чтобы понять - чем отличается одна ипотечная программа от другой. Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на жизни клиента. В одном случае окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу -провести самостоятельный анализ по ипотечным программам тех банков, в которые обращаетесь за кредитом. Как говорится, лучше потерять час времени, но выбрать оптимальное решение.
Выбрав ипотечную программу, пройдя первоначальные этапы ипотечной сделки, необходимо не забыть изучить ипотечный договор, в котором и будут детализированы все условия.
Выводы и рекомендации. Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в практике является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно - в течение нескольких лет, банку-кредитору - получать гарантированный доход.
Тормозят развитие ипотеки:
- низкая платежеспособность клиентов;
- высокий размер процентной ставки по кредитам.
Программа ипотеки - этокредит нажилье, предоставляемый банком на индив вдуапьных определенных условиях. Главнаязадачаклиента-зае м-щика - оформить кредит на выгодных условиях, т. е. минимизировать расходы щзиоформлении ипотечного договора. Для этого необходимо правильно выбрать банк с соответствующей программой.Лю-бая ипотечная программа имеетосновные составляющие, которые определяют отношения клиента и банка по предоставлению ипотечногокредита и регулируют их финансовые взаимоотношения, выплаты до полного погашения.
Итак, во всех ипотечных про граммах первый показатель - это процентная ставка. Необходимо помнить, что кредитный специалист обязан рассчитать полную стоимость кредита, куда входят все дополнительные расходы: комиссии, страховки и т. д.
Првоначальный взнос - необходимое условие при получении кредита. Для сравнения ипотечных программ необходимо определяться по общей сумме всех затрат, а не по процентной ставке. Ипотеку следует брать в той валюте, в которой получаешь основной доход, чтобы легче было расплачиваться
Схема выдачи ипотечных жилищных кредитов
за кредит и не тратить средства на конвертацию.
Важен порядок расчета. В России в настоящее время в основном все банки выдают ипотеку с аннуитетными(равными) платежами. Еслиещев 2011г.в Сбербанке России наблюдался дифференцированный (разный) метод платежей,то в 2012 г. данный метод отсутствует.
Необходимо учесть дополнительные расходы. Вкалздом банкедополнительные расходы покре-дитамразличны.Поэтому при выборе ипотечной программы следуетогфеделить общую суммудо-полнительныхрасход ов иужепосле этоговыбщзать. Банки в своих программах требуют у заемщика подтверждения:
- доходов;
-трудового стажа;
- зачастую - регистрации.
Это также необходимо знать при выборе банка и ипотечнойпрограммы.
Рынокипотеки в России растет и предлагает большое количествоипотечных программ. Это делае т ипотеку выгоднее и доступнее.
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по двум направлениям.
1. Будет гфодолжено развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств служат:
- межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках;
- выпущенные банками ипотечные облигации.
Данная система представляется малоперспективной, учитывая следующие факторы:
- нестабильность банковской системы;
- невысокие рейтинги российских банков;
- дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы.
Собственные кредитные рейтинги банков будут присуждены и выпущенным ими ипотечным ценным бумагам. Следовательно, эффективность и надежность этого финансового инструмента также будет невысокой. Кроме того, инфляция в России в настоящее время только по официальным данным достигает 6,1 %, а на Западе - 2-3 %. Соответственно и ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Значит более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговать при предоставлении тех же самых кредитов.
2. Развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченные посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.
Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования. Однако он является наиболее перспективным. Такой рынок ориентирован:
- на наиболее экономически активное население;
- на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов.
Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента
невозможны. Следует учитывать специфические российские условия:
- масштабы страны;
- нестабильность политической и экономической ситуации;
- недостаточная развитость некоторых финансовых структур;
- несовершенство законодательства.
Поэтому формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента (вначале на уровне отдельных регионов) [1].
Таким образом, у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее, так как она становится все более доступной, конкурентной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Список литературы
1. Ипотека в России / под ред. А. В. Толкуши-на. М.: Юристъ. 2011.
2. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Изд. группа «БДЦ-пресс». 2010.
3. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор. 2010.
4. URL: http://www. sberbank. ru.
5. URL: http://www. akbars. ru.
6. URL: http://www. avtograd. ru.
7. URL: http://www. akibank. ru.
8. URL: http://www. kamkombank. ru.
9. URL: http://www. tatfondbank. ru.
10.URL: http://www. intehbank. ru.
26 апреля 2012 г. в гостинице «Марриотг Гранд Отель» (г. Москва, Тверская, 26) Ассоциация российских банков, Банк России и Федеральная служба по финансовому мониторингу проводят юбилейную X международную научно-практическую
конференцию
«Повышение эффективности российской системы ПОД/ФТ: новые вызовы и стратегические задачи»
Информационный партнер конференции - Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ»
За дополнительной информацией, а также по вопросам участия обращаться по телефонам: (495) 645-16-95, (495) 690-30-13; (495) 690-46-91 либо E-mail: khasapova_my@arb.ru
http://www.arb.ru
