CC BY
346
■ ■
22
УДК:336.713:336276
В.О. Федорович, Н.В. Конципко
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР СОВРЕМЕННОЙ
системы ипотечного кредитования
В РОССИИ
Рассмотрено современное состояние и проанализированы перспективы развития ипотечного кредитования в России. Показан расчет коэффициента доступности приобретения жилья на примере рынка недвижимости г. Новосибирска. Представлен анализ возможных направленийраз-вития рынка ипотечного кредитования в пост-кризисный период, а также предложены механизмы для обеспечения населения РФ доступными ипотечными кредитами.
Ключевые слова: ипотечный кредит, процентная ставка, банковская система, объекты недвижимости, финансовые риски, потенциальный заемщик.
В связи с дальнейшим развитием рыночных отношений в национальной экономике России продолжается процесс совершенствования механизма кредитования юридических и физических лиц в банковской системе РФ. Процесс становления новых финансовых отношений был достаточно сложным и во многом противоречивым. В то же время создание избыточного количества кредитных организаций было ориентировано, в частности, на аккумулирование денежных (финансовых) ресурсов в основном за счет использования так называемых быстрореализуемых финансовых возможностей (инструментов). К примеру:
- спекулятивные операции с иностранной валютой и ценными бумагами;
- обслуживание целевых кредитов Центрального банка, направленных на развитие сельского хозяйства и оборонного комплекса, которые, как правило, возвращались не в полном объеме;
- получение высоких доходов за счет высокой инфляции и неадекватной процентной политики [1. С. 76].
В начале 2000-х годов темпы развития национальной банковской системы приобрели достаточно устойчивый характер. При этом наблюдалось перманентное укрупнение коммерческих банков, причем независимо от формы собственности участников
(собственников) [2]. Слияние банков (интеграция капиталов) в целях масштабного укрупнения и увеличения их уставных капиталов с адекватным во многих случаях повышением уровня капитализации во многом объясняется не столько экономическими интересами участников, сколько регулятивными действиями Центрального банка РФ [3]. Поступательное развитие национальной банковской системы одновременно характеризуется высокими темпами масштабного расширения кредитования реального сектора экономки при сокращении доли сомнительной задолженности [1. С. 79-80].
В связи с принятием Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 06.12.11) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало развиваться ипотечное кредитование. В настоящее время оно является практически единственным действенным механизмом, позволяющим гражданам со средним материальным достатком приобретать в собственность объекты недвижимости [4. С. 64]. Именно этим фактом обусловлено положение, что ипотечное кредитование приобрело довольно массовый характер.
В то же время мировой финансовый кризис 2008 г. внес определенные коррективы в банковскую систему России. В феврале 2009 г. просроченными оказались 2,3% общего кредитного портфеля кредитов 30 крупнейшим банкам (табл. 1), а к концу 2009 г. доля от общего объема кредитного портфеля составила уже 10%. Банки были вынуждены признать просроченные долги как убытки и списать их с баланса. Списание убыточных кредитов уменьшает банковскую прибыль и накопленные резервы, направленные на покрытие возможных финансовых потерь. В этой связи банки были вынуждены прекратить выдачу новых, в том числе и ипотечных, кредитов и установить низкие процентные ставки по депозитам, для накопления достаточного объема прибыли в целях повышения капитализации [5]. Одновременно коммерческие банки для увеличения финансовой устойчивости вынуждены формировать стратегические финансовые накопления. Достаточность финансовых накоплений позволяет нивелировать значительную группу рисков, связанных со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам [6].
Таблица 1 Рейтинг крупнейших банков России
№ п/п Название банка Рейтинг на I квартал 2009 г. Рейтинг на II квартал 2012 г.
1 Сбербанк России 1 1
2 ВТБ 2 2
3 Газпромбанк 3 3
4 Россельхозбанк 4 4
5 Банк Москвы 5 5
6 Райффайзенбанк 8 10
7 МДМ Банк 13 15
8 Ак Барс 16 18
9 Ханты-Мансийский Банк 29 23
ПРОБЛЕМЫ УЧЁТА И ФИНАНСОВ №4(8) 2012
Следует констатировать, что объем выданных ипотечных кредитов значительно снизился, а условия их получения существенно ухудшились. Для большинства граждан России ипотечные кредиты по состоянию на 2009 г. были неприемлемы в основном из-за высокой процентной ставки. Средняя ставка по ипотеке в 2009 г. составляла 14,5% годовых [7]. В этой связи (табл. 2) уменьшилось число зарегистрированных прав на жилые помещения.
В настоящее время в России проводится ряд реформ по развитию ипотечного кредитования. В рамках данных реформ был предпринят ряд мер с целью снижения долговой нагрузки на заемщиков, а также меры по реструктуризации ипотечных кредитов при сохранении приемлемого уровня доходности кредитора. В их числе можно выделить такие как: снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита, снижение аннуитетного платежа за счет частичного погашения доли основного долга, стабилизационный заем (отдельный кредит с целевым назначением) [8].
Таблица 2
Число зарегистрированных прав на жилые помещения [9]
2005 2008 2009 2010 2011
Число за-регистрированных прав на жилье на основании купли-продажи, единиц 1788135 1889999 1510889 2389367 3074372
Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Приоритетной задачей государства в становлении ипотечного кредитования является создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков для участников и повышения доступности кредита для физических лиц (граждан). В целом на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам государством предполагается направить порядка 250 млрд руб., которые помогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки [7, 10].
В рамках поддержки и развития ипотечного кредитования с апреля 2010 г. действует государственная программа поддержки ипотеки (Программа инвестиций в проекты строительства и доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг.), в соответствии с которой процентная ставка по кредиту
не более 11% годовых; первоначальный взнос не превышает 20 % от стоимости приобретаемого недвижимого имущества (жилого помещения). Аналитический центр компании РУСИПОТЕКА опубликовал рейтинг ведущих ипотечных банков по итогам работы в 2012 г. Как и в предыдущие годы, лидерами стали банки с государственным участием. Ведущие позиции рейтинга заняли Сбербанк и ВТБ24. Третье место занял Газпромбанк (табл. 3).
Таблица 3
Результаты банков на рынке ипотечного кредитования
№ п/п 6 мес. 2012 г. 2011 г. 6 мес. 2011 г.
Название банка Объем, млн. руб. Название банка Название банка
1.. Сбер- банк 192296 Сбер- банк Сбербанк
2 ВТБ-24 59615 ВТБ-24 ВТБ-24
3 Газпром- банк 26736 Газпром- банк Газпромбанк
4 Дельта- кредит 12533 Дельта- кредит Дельтакредит
5 Росбанк 7288 Росбанк Абсолют Банк
6 Уралсиб 7286 Уралсиб Запсибкомбанк
7 Связь- банк 5607 Райфай- зенбанк Райфайзенбанк
8 АК Барс 5496 Возрож- дение Возрождение
9 Возрож- дение 5357 Запсиб- комбанк BSGV
10 Запсиб- комбанк 4813 Абсолют банк Ханты- Мансийский Банк
Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется получаемыми доходами, процентной ставкой ипотечного кредита, а также сроком возврата кредита. Немаловажную роль при заключении ипотечного кредита играет отсутствие моратория на досрочное погашение получаемого кредита, который как привлекает потенциальных заемщиков, так и дает наибольшую возможность банкам получить выданные кредитные средства досрочно. другими немаловажными факторами доступности ипотечного кредита являются величина первоначального взноса и структура платежей [10].
для предоставления банком ипотечного кредита необходимо предоставить следующий пакет документов: копия паспорта, справка 2-НДФЛ (либо справка по форме банка), копия трудовой (трудоустройство на последнем месте работе не менее 6 месяцев), диплом об образовании. При наличии перечисленных документов и положительной кредитной истории потенциальный заемщик может в короткие сроки (10 дней) получить положительное кредитное решение. Сумма выдаваемого кре-
24
дита определяется исходя из платежеспособности заемщика (созаемщика) и срока кредитования.
Условия кредитования у каждого банка различны. В настоящее время потенциальному заемщику предоставлен широкий круг банков и их банковских продуктов для получения ипотечного кредита. В табл. 4 представлена динамика процентной ставки банков по ипотечному кредитованию в зависимости от первоначального взноса. Также заемщику предоставлено право выбора формы возврата кредита (платежа - аннуитентный или дифференцированный) и валюты кредитования (российские рубли или доллары США).
Таблица 4
Динамика процентной ставки, в зависимости
от пе рвоначального взноса
№ Название й ны ь а н о в р ер Пе взнос
п\п банка 20% 20-50% > 50%
1. Газпромбанк 13,5 12,7 12,2
2. Россельхоз- банк 14 13,5 12,5
3. НОМОС-Банк Сибирь 13,5 13 13
4. Левобереж- ный 11,4 11,4-10,8 10,4
* Данные таблицы представлены на основе социологического опроса на II квартал 2012 г.
Приведем пример из традиционной методики определения коэффициента доступности жилья для населения. Для это рассчитаем коэффициент доступности приобретения в собственность квартиры по ипотечному кредиту в городе Новосибирске в 2012 г. Коэффициент доступности определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает срок, в течение которого семья из трех человек может накопить (оплатить ипотечный кредит) из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры [4, 12]:
(1)
I = (21+21) X 12 = 504 тыс. руб.
(2)
Так как для получения ипотечного кредита годовой платеж (выплаты по кредиту) не должен превышать годовой совокупный доход более чем на 50%, то в расчетах примем не 504 тыс. руб, а 50 % от суммы, т.е. 252 тыс. руб. В расчетах представим, что средняя цена одного 1 м2 Р - 54 тыс. руб., а общая площадь квартиры 5 - 50 м2, тогда получим.
^ ® х 54000
К = = 10,71 года. (3)
252000
Таким образом, стандартная семья из трех человек, приобретая объект недвижимости с помощью ипотечного кредита, может стать полным собственником через 11 лет. Анализ данных Росстата (табл. 2 и 5) позволил констатировать, что благодаря росту доходов населения (по сравнению с 2008 г.) и снижению ставок по ипотечным кредитам в настоящее время наблюдается оживление и рост на рынке ипотечного кредитования.
Также к положительным моментам развития ипотечного кредитования необходимо отнести смягчение кредитно-монетарной политики Центрального банка РФ, снижение инфляции и уменьшение инвестиционных и макроэкономических рисков. Положительная тенденция наблюдается и на рынке труда, растет конкуренция в банковской сфере, которая заставляет банки снижать ставки по кредитам, в том числе и ипотечным [7].
Но все же остается ряд проблем, при которых ипотечное кредитование для некоторого числа населения является недоступным. Это нестабильный доход, а также невозможность подтвердить свой официальный доход, так называемая «черная зарплата» - заработная плата в конвертах, не подтвержденная по форме 2-НДФЛ.
Таблица 5
Социально-экономические индикаторы уровня жизни населения [9]
I I
где, К - коэффициент доступности жилья, лет; V - средняя стоимость квартиры, руб.; I - годовой совокупный доход семьи, руб.; - общая площадь квартиры, м2; Р - средняя цена 1 м2 общей площади квартиры, руб.
Исходя из того, что средняя заработная плата составляет 21 тыс. руб, в семье 2 работающих члена семьи, получим годовой совокупный доход семьи (I) - 504 тыс. руб.
№ п/п Показатель Годы
2005 2007 2008 2009 2010 2011
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Фактическое конечное потребление домашних хозяйств (в текущих ценах), млрд руб. 12455 18928 23684 25039 27660 32053
в процентах к предыдущему году 110,8 112,5 109,4 95,5 104,0 105,8
ПРОБЛЕМЫ УЧЁТА И ФИНАНСОВ №4(8) 2012
Продолжение табл.
1 2 3 4 5 6 7 8
2 Среднемесячная номинальная начисленная заработная пала работников организаций, руб. 8555 17290 18638 21193 20952 23693
3 Реальная начисленная заработная плата, в процентах к предыдущему году 113 111 97 105 105 104
4 Величина прожиточного минимума (в среднем на душу населения) 3018 3847 4593 5153 5688 6369
Согласно Распоряжению Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г.» (вместе с Концепцией долгосрочного социальноэкономического развития РФ на период до 2020 года) стратегической целью развития ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Достижение стратегической цели будет проходить поэтапно. Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2013 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост [12].
В целях обеспечения реальной доступности ипотечного кредитования для большинства населения РФ необходимо, во-первых, снизить ставки по ипотечным кредитам, во-вторых, снизить размер требований к первоначальному взносу с одновременным введением моратория на материальное взыскание по ипотечному кредиту в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей с выплатами и, в-третьих, желательно повысить благосостояние и платежеспособность населения РФ. Кроме этого, требуется снижение цен на жилье, за счет снижения стоимости строительно-монтажных работ, а также необходимо государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне величины предельных процентных ставок по ипотечному кредиту, размеры которых должны быть приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь ба-
ланса между спросом и предложением на рынке недвижимости.
Литература
1. Фадейкина Н.В., Демчук И.Н. Эволюция банковской системы России // Сибирская финансовая школа. - 2010. - № 4. - С. 76-84.
2. Федорович Т.В., Кунгуров Ю.А., Федорович В.О. Капитализация крупнейших корпораций: экономическая оценка структурных преобразований в национальной экономике России // Финансы и кредит. - 2008. - №18. - С.32-38.
3. Федорович Т.В., Федорович В.О. Экономические последствия укрупнения российских корпораций: финансовая оценка организационного реформирования // Сибирская финансовая школа.
2008. - №2. - С.21-27.
4. Оселедец В.М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Сибирская финансовая школа. - 2010. -№ 6. - С. 64-69.
5. Моисеев С.Р. За должника ответишь // Общенациональная ежедневная газета. 19. 03.2009 г. иЯЬ: http//www.mfpa.m/r/stientific_mvestigatюns/
(дата обращения 12.06.2012).
6. Федорович В.О., Конципко Н.В. Исследование механизма формирования и распределения стратегических финансовых накоплений корпорации // Вестник Томского государственного университета. Экономика. - 2012. - №1. - С. 135-144.
7. Якушев А. Экономические предпосылки ипотечного кредитования в России // Клуб главных бухгалтеров. - 2011. - № 10.
8. Коробчанская Е.А. Ипотечное кредитование в посткризисный период: как не допустить старых ошибок // Банковский ритейл. - 2011.- № 1.
9. Россия в цифрах. 2012: Крат. стат. сб. Росстат - М., 2012. - 573 с.
10. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция. - 2011.- № 2.
11. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья: докл. на II Петербург. ипотечн. форуме 2 марта 2007 г.
12. Хуснетдинова Л.М. Ипотечное жилищное кредитование - механизмы обеспечения доступным жильем основной массы населения Российской Федерации [Электронный ресурс] - иЯЬ: http://www.juristlib.ru/book_9151.html]/ (дата обращения 12.06.12).
