CC BY
174
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО РЫНКА ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ: ИНСТРУМЕНТЫ И МЕХАНИЗМЫ
ГУСЕВА О.Г.,
аспирант,
Ростовский государственный университет путей сообщения,
e-mail:oguseva@inbox.ru;
ДИДОРЕНКО А.В.,
аспирант,
Ростовский государственный университет путей сообщения,
e-mail: didorenko.av@rambler.ru
Совершенствование механизма ипотечного кредитования позитивно влияет на формирование и сохранение положительной динамики развития российского рынка финансовых услуг в посткризис-ный период.
Ключевые слова: ипотечное кредитование; финансовые услуги; финансовые инструменты; заемщики; кредиторы; секьюритизация.
Development of the mechanism of mortgage lending influences positively on forming and maintenance of positive dynamics of development of Russian financial services market during the post-crisis period.
Keywords: mortgage lending; financial services; financial techniques; borrowers; lenders; securitization.
Коды классификатора JEL: G21, G22, G24.
Оценивая посткризисную динамику развития рынка финансовых услуг, можно отметить, что в 2011 г. заметно улучшилась и ситуация на рынке ипотечного кредитования: банки вновь предлагают интересные и доступные ипотечные программы, смягчились требования к потенциальным заемщикам, а ставки почти достигли докризисных показателей.
Государственная политика в части ипотечного кредитования оказала существенное влияние на рынок, благодаря чему у банков появилось больше возможностей привлекать дополнительные источники финансирования. По данным Банка России, по итогам 2011 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что стало историческим минимумом за всю историю развития рынка финансовых услуг.
Одной из них, по мнению экспертов, стала программа Внешэкономбанка (ВЭБ) по выкупу ипотечных облигаций, в состав которых входят жилищные кредиты, выданные гражданам на приобретение жилья в новостройках по ставке, не превышающей 11% [11, c. 28].
На докризисном рынке финансовых услуг еще в недалеком докризисном прошлом основной объем выдачи ипотечных кредитов приходился на долю пятерки крупнейших по активам банков. В 2010 г. отмечена тенденция наращивания объемов небольшими и средними банками.
Это усиление позиций происходило во многом благодаря программам рефинансирования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В начале 2011 г. наблюдалось некоторое снижение доли мелких банков, связанное с агрессивной политикой крупных игроков.
Вместе с тем, стабилизация общей экономической ситуации на рынке и связанная с ней переоценка собственных рисков позволила АИЖК с 1 июля 2011 г. снизить ставки почти по всем ипотечным программам: по стандартным продуктам ставка рефинансирования упала до 8,9%, а ставка по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках варьируется в пределах от 7,9% до 11% годовых. Таким образом, Агентство установило определенную планку для остальных игроков ипотечного рынка. Эти меры позволили добиться ощутимого снижения ставок, а также продлить период их стабилизации на посткризисном рынке на минимальном уровне.
© О.Г. Гусева, А.В. Дидоренко, 2012
Но, к сожалению, доступность ипотеки еще не означает доступность жилья. Цена квадратного метра — основной фактор, обеспечивающий возможность приобретения недвижимости. Будучи институтом развития ипотечного кредитования в России, АИЖК решает ряд социально ориентированных задач, одной из которых стало увеличение объемов строительства недорогого качественного жилья экономкласса.
Потенциальный спрос среди населения на жилье такого уровня огромен. Однако, чтобы привлечь внимание кредитных организаций, Агентству было необходимо предложить банкам, во-первых, доступные условия фондирования, а во-вторых, ряд гарантий, которые снимали бы с банков риски и побуждали к кредитованию стройки.
Например, в 2009 г. в качестве инструмента государственной поддержки рынка жилищного строительства появилась программа «Стимул» (программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья), в рамках которой осуществляется фондирование банков, финансирующих застройщиков, возводящих жилье экономкласса. На финансирование этой программы ВЭБ выделил Агентству 40 млрд руб. на срок до 1 июня 2020 г. (в соответствии с Федеральным законом № 173-ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»). В будущем АИЖК планирует привлекать к реализации программы и иные источники.
Отметим, что программа «Стимул» интересна небольшим и средним банкам, у которых нет доступа к дешевому фондированию. Это связано с тем, что у крупных кредитных организаций есть свои источники финансирования, в то время как у небольших банков часто возникают проблемы с доступом к дешевым деньгам. Таким источником недорогих средств выступила программа, которая, кроме доступных условий фондирования, предлагает еще и ряд дополнительных бонусов.
Во-первых, участвуя в программе, банк получает гарантию, что в течение периода строительства он имеет доступ к целевым ресурсам АИЖК, причем по фиксированной ставке от 7 до 8,75% в зависимости от рейтинга банка. Во-вторых, АИЖК обеспечивает выкуп ипотечных кредитов, выданных банком физическим лицам после оформления права собственности по ставке от 7,9 до 11%. В-третьих, наличие в программе механизма гарантированного выкупа обеспечивает сбыт квартир, которые застройщик по каким-то причинам не сумел реализовать по завершении строительства, и испытывает трудности с погашением кредита банку. Если такая ситуация все же наступает, банк выдает гаранту сбыта кредит, гарант выкупает у застройщика квартиры, а застройщик погашает строительный кредит.
Таким образом, кредит, выданный банком гаранту, обеспечен залогом квартир, и АИЖК выкупает его у банка. Этот механизм позволяет снизить риски финансово-кредитных операций.
Отдельного внимания заслуживают изменения в части требований к банкам, претендующим на участие в программе. В программе может участвовать любой российский банк, даже если у него нет генеральной лицензии и международного рейтинга. Первоначально одним из обязательных требований была валюта баланса 3 млрд руб., при этом собственный капитал банка должен был составлять не менее 1 млрд руб.
Однако регуляторы отказались и от этих требований, что позволило небольшим региональным банкам участвовать в программе наравне с крупными федеральными кредитными организациями. Размер беззалогового лимита и условия выдачи займов определяются после комплексной оценки финансовой отчетности и деятельности банка. Обязательным требованием остается соответствие строительного проекта типовым условиям программы. Ограничения по объемам фондирования отсутствуют. Лимит для каждого банка-партнера АИЖК рассчитывается индивидуально.
В июле 2011 г. в программе произошло еще одно важное изменение. Агентство решило продлить «Стимул» еще на год — до конца 2013 г. Причиной такого решения стало то, что часть ранее поступивших заявок, особенно на финансирование крупномасштабных проектов комплексной застройки в регионах, не соответствовала положению программы о предельном сроке ввода жилья. В настоящее время в программе «Стимул» участвуют более 50 банков, кредитующих строительные проекты жилья экономкласса в 33 субъектах РФ. Государство создает удобные и безопасные условия для инвестирования в рынок строящегося жилья.
Ипотека представляет собой кредит под залог недвижимого имущества. При использовании ипотечного кредита жилье переходит в собственность заемщика сразу, а его полная стоимость равномерно погашается в течение установленного срока. Заемщик для обеспечения выполнения обязательств по ипотечному кредиту передает в залог имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Существуют и другие участники рынка ИЖК: инвестор, правительство, страховые и риэлторские компании. Их основной задачей является обслуживание процесса кредитования с целью расширения возможностей по предоставлению населению лучших жилищных условий.
Здания (жилые дома и иные строения) и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только при соблюдении определенных требований. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся названные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется.
При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества [1, о 9].
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
Процесс ИЖК состоит из шести этапов:
1. Предварительная квалификация заемщика. Кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает выводы о возможности предоставления кредита данному лицу. Заемщик же собирает необходимую информацию о кредиторе, об условиях осуществления сделки, о своих правах и обязанно стях.
2. Сбор и проверка информации о заемщике. Собирается информация о заемщике с официальным подтверждением данных: о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличие других кредитов и иных обязательств. На основании этого банк оценивает платежеспособность заемщика.
3. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Официальный документ, в котором указываются: цели кредита, предмет залога, кредитная история клиента, его семейное положение и другие сведения.
4. Процедура андеррайтинга, т.е. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита. На этом этапе анализируются все сведения о заемщике, оцениваются возможные риски и определяются основные параметры кредита, для обеспечения минимальных рисков. Также устанавливается максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика, сумма первоначального взноса, расходы на заключение и оформление сделки и прочее. Особое внимание уделяется оценке предмета ипотеки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита, а также определяет срок, процентную ставку и порядок погашения.
5. Заключение кредитной сделки. Этот этап предусматривает заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. Также заемщик заключает договор страхования предмета ипотеки, своей жизни и, по желанию, прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Некоторые банки требуют только страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и болезней. Другие настаивают на страховании полного пакета рисков. Есть и такие банки, что вообще не требуют страхования. Все зависит от конкретного банка, от программы, от известности и репутации застройщика, непосредственно от объекта инвестиций [9].
6. Обслуживание ипотечного кредита. Осуществление заемщиком платежей по кредиту, ведение кредитором учета погашения основной задолженности и процентов.
Прекращение обязательств по кредитному договору происходит после полного расчета заемщика с кредитором. Если заемщик или залогодатель не выполняют условий кредитного договора, то кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или ином порядке. Предмет ипотеки реализуется и из полученных средств погашается долг кредитору, из них же оплачиваются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства остаются в распоряжении заемщика.
Ипотечное кредитование является эффективным способом приобретения жилья и приоритетным направлением социально-экономической политики государства. Рынок ипотечного кредитования в России имеет несколько положительных тенденций.
Во-первых, объем рынка ипотечного кредитования постепенно увеличивается. Несмотря на отказ в условиях кризиса некоторых кредитных организаций от осуществления программ ипотечного кредитования, многие банки продолжают выдавать ипотеку. Помимо этого, появляются новые программы, среди которых имеют место и более сложные, например, с переменными процентными ставками.
Во-вторых возможность погашать задолженности по ипотечным кредитам за счет средств материнского капитала в соответствии с Федеральным Законом № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»» от 25 декабря 2008 г. Благодаря данному закону можно сдерживать рост задолженности по ипотечным кредитам, которая увеличивается вследствие объективных причин, таких как потеря работы заемщиком, задержка выплат заработной платы и т. д.
Вместе с тем, на российском рынке финансовых услуг, связанном с развитием ипотечного кредитования, имеются и негативные тенденции, препятствующие его развитию, основными из которых являются:
Во-первых, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, причины — высокая стоимость долгосрочных средств для банков и риски ипотечной сделки. Снизить стоимость долгосрочных средств позволяет внутренняя секьюритизация. Однако в России внутренний рынок ценных бумаг слабо развит, в первую очередь из-за небольшого числа инвесторов, заинтересованных в ипотечных ценных бумагах, поэтому внутренняя секьюритизация пока недостаточно эффективна.
Во-вторых, ужесточение требований к заемщикам. В результате кризиса банки ужесточили требования к андеррайтингу заемщика, что повлекло за собой увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика и т. д.
В-третьих, государственное субсидирование для обеспечения доступности ипотечного кредита населению минимально, т.е. большая часть населения не может себе позволить взять жилье в ипотеку из-за высоких цен на недвижи мость.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских потребителей со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств потребителей и долгосрочных ипотечных кредитов.
Это позволит, по мнению ученых, увеличить спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье, обеспечить развитие строительного комплекса, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы и повысить уровень развития экономики страны в целом [5, с. 88].
Проблема привлечения ресурсов для финансирования долгосрочного ипотечного кредитования наиболее значима для развития системы ИЖК в России. Она должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Краткосрочные ресурсы, которые привлекают российские банки при ипотечном кредитовании, сильно ограничивают их возможности. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, учитывая, что основой являются краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
• ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов;
• ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы) [8, с. 94].
Проблемы рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования исследуются редко, однако их недооценка может привести к банкротству системы, негативным последствиям на рынке финансовых услуг в целом, в связи с тем, что в механизм финансирования включены и другие институты и контрагенты. Прежде всего, это касается рынка ипотечных ценных бумаг — одного из важнейших элементов рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования [10, с. 32].
Таким образом, поиск новых способов и источников рефинансирования в последнее время превратился в одну из ключевых задач российских банков и финансового рынка в целом. От ее успешного решения во многом зависит потенциал банковской системы и ее способность наращивать объемы кредитования реального сектора экономики [4, с. 49].
На данный момент Банком России разработаны и действуют механизмы рефинансирования банков, которые представлены двумя группами: кредитование под залог (блокировку) ценных бумаг из Ломбардного списка Банка России и кредитование под залог векселей, прав требования по кредитным договорам организации сферы материального производства и (или) поручительства кредитных организаций.
Инновацией на рынке финансовых услуг выступает введение Банком России в дополнение к существующей ставке рефинансирования ипотечной ставки рефинансирования и ипотечной ставки рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорий населения.
Коммерческие банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России устанавливают маржу в размере 1,5 -3% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов. Вместо Банка России, по мнению экспертов, может выступать любой коммерческий банк РФ, уполномоченный Правительством РФ; кроме того, актуальным является включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России [8, с. 98].
Одной из разновидностей ипотечного кредитования на российском рынке являются ипотечные депозиты населения, которые представляют собой обычные пополняемые пролонгируемые нецелевые вклады, вносимые на срок от месяца до трех лет под более высокие процентные ставки по сравнению с остальными вкладами (на 0,25-1,25%). Размер дополнительных взносов варьируется от 200-500 долл. в месяц. При этом банки предлагают некоторые льготы для заемщиков: заявки на получение кредита рассматриваются бесплатно, отменены комиссии за снятие наличных со ссудного счета, единовременные комиссии за ведение счета и т.д.
Тем не менее, ипотечные депозиты имеют несколько недостатков:
1. Банки, как правило, не работают с потенциальным заемщиком, не разрабатывают конкретные условия накопления, а предоставляют одинаковый для всех продукт. Основная часть банков не рассчитывает размер необходимых ежемесячных, ежеквартальных взносов и возможную сумму по итогам накопления.
2. Предлагаемые сроки накопления слишком малы для того, чтобы потенциальному заемщику со средними доходами накопить сумму, приближенную к минимальному первоначальному взносу.
3. Многие банки не делают ограничений по целям депозита и не исключают возможность досрочного снятия денежных средств. Это приводит к тому, что клиент, получив более высокий по сравнению с обыкновенным вкладом процент, досрочно расторгает договор и снимает денежные средства.
4. Не все банки отменяют комиссии, в результате чего потенциальный заемщик, с которым была проведена предварительная работа, оказывается в одинаковых условиях с теми, кто обратился в банк впервые [3, с. 29].
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
Чтобы использовать ипотечные депозиты как инструменты развития ипотечного кредитования, способствующие накопления первоначального взноса, необходимо в первую очередь исключить вышеперечисленные недостатки, а именно: увеличить срок вклада; зафиксировать цель ипотечного депозита: только обеспечения нужд ипотеки; упразднить банковские комиссии, например, за ведение и открытие счета, за андеррайтинг и т.д., а также снизить ставки по ипотечному кредиту, получаемому заемщиком при помощи использования ипотечных депозитов; разработать индивидуальный подход к каждому заемщику.
Также важной составляющей развития ипотечного кредитования на российском рынке финансовых услуг являются ссудо-сберегательные организации. Деятельность этих компаний направлена на оказание помощи тем, кто не в состоянии получить ипотечный кредит на стандартных условиях. На данный момент существуют следующие ссудо-сберегательные организации: жилищные накопительные кооперативы, потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы.
Ссудо-сберегательные организации имеют ряд преимуществ.
Во-первых, заемщику не требуется подтверждать платежеспособность и кредитоспособность справкой о доходах. Необходимо соблюдать два обязательных условия: для вступления в кооперативы — первоначальный членский взнос, а также регулярные взносы в виде денежных средств для пополнения кассы, а для получения права на покупку недвижимости — накопление 30-50% от стоимости жилья [12].
Во-вторых пайщик имеет возможность получить денежные средства с более низким процентом, нежели при банковском кредите. Также он не платит дополнительные расходы по обслуживанию в банке.
Однако имеются и недостатки: во-первых, очередность в получении ипотечного кредита, во-вторых, предоставление в кредит только определенных видов недвижимости, часто представленных на вторичном рынке и ограниченной предложением компаний, работающих с данными организациями, в-третьих, отсутствие правовой защиты вкладчиков от противозаконных действий со стороны ссудо-сберегательных организаций.
Особую роль на рынке финансовых услуг играет механизм секьюритизации ипотечных кредитов. Согласно определению, которое дают специалисты, «секьюритизация — выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов, постепенная трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием» [2, с. 54].
Секьюритизация ипотечных кредитов в России получила развитие в 2006 г.; в этот период было заключено максимальное за все годы количество сделок: «Городской ипотечный банк» провел продажу ипотечных кредитов на 72,6 млн долл., ВТБ — на 88,3 млн долл. и «Газпромбанк» — на 115 млн долл. [7].
На это повлияло: разработка необходимой законодательной базы для эмиссии ипотечных ценных бумаг, накопление пулов ипотечных кредитов кредитными организациями, возможность получения долгосрочных денежных ресурсов сначала за рубежом, а затем в России.
Отрицательное влияние на секьюритизацию ипотечных кредитов в России оказывают: неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствие заинтересованности у основной части российских инвесторов в ипотечных облигациях, затратность и сложность проведения секьюритизации ипотечных кредитов.
В целях развития вторичного рынка ипотечного кредитования и снижения рисков при секьюритизации ипотечных ценных бумаг необходимо законодательно утвердить следующие программы ипотечного кредитования:
1. Программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — для дальнейшей секьюритизации через АИЖК (соотношение кредит/залог не более 70%);
2. Стандартные для всех банков низкорисковые программы — секьюритизация через АИЖК или самостоятельно (соотношение кредит/залог от 70-80%);
3. Собственные рисковые банковские программы — собственная секьюритизация (соотношение кредит/залог 80-90%, переменные процентные ставки, структурированные продукты).
Кроме того, АИЖК необходимо продолжать содействовать повышению конкурентоспособности малых и средних банков для облегчения им доступа на рынок ипотечного кредитования. В этих целях необходимо несколько расширить программы ипотечного кредитования Агентства с целью обеспечения большего количества участвующих банков [3, с. 30].
Являясь активным эмитентом ипотечных ценных бумаг, АИЖК путем увеличения количества участников системы ипотечного кредитования, а также организации выпусков ипотечных ценных бумаг других эмитентов будет способствовать развитию внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг.
Следует отметить, что возможность решения жилищной проблемы также напрямую зависит от платежеспособного спроса населения на жилье и объемов жилищного строительства на основе развития системы ипотечного жилищного кредитования. Руководствуясь теоретическими положениями, среди которых рынок недвижимости определяется как стартовая точка ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств в закладываемый впоследствии объект недвижимости, В.В. Клевцов считает, что РИЖК (рынок ипотечного жилищного кредитования) — это часть инвестиционного рынка через рынок недвижимости. Главная цель в реализации национальных интересов по формированию «рынка доступного жилья» видится автором в формировании механизма взаимодействия ЖСК (жилищно-строительный комплекс) и РИЖК, способного обеспечить возможность приобретения объектов жилой недвижимости населением со средними доходами за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов [6, с. 177].
Новый механизм стратегии развития ипотечного кредитования поручил в сентябре 2009 г. разработать АИЖК, Министерству регионального развития и другим министерствам Президент РФ Дмитрий Медведев. Ведомства подготовили «Долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования» до 2030 г.
Первый этап — с 2009 по 2011 г. — призван восстановить доверие заемщиков к ипотеке. Доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%, средняя ставка по кредиту снизится до 13%, говорится в документе. Доля ипотечных сделок на рынке жилья достигнет докризисных 20%, объемы выдачи ипотечных кредитов — 230 000 в год. Около 20% средств на ипотеку банки будут получать от размещения ипотечных ценных бумаг.
На втором этапе, с 2012 по 2020 г., ипотека должна быть доступна половине российских семей, средневзвешенная ставка по кредитам снизится до 6% годовых (если инфляция достигнет 4% годовых, оговариваются авторы документа). Половина всех выданных кредитов будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
К концу третьего этапа, который завершится в 2030 г., доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет 60%, половина сделок на рынке жилья будет совершаться с помощью ипотеки, средний срок ипотечного кредита составит 25 лет, 60% ипотеки банки будут финансировать выпусками ипотечных ценных бумаг.
Обобщая все вышеперечисленное, можно выделить ряд приоритетных направлений, более всего нуждающихся в совершенствовании.
Во-первых необходимо уменьшить сроки привлечения заемщика и андеррайтинга заемщика. Этот вопрос решается путем передачи определенных этапов ипотечной сделки специализированным организациям, например, ипотечным брокерам. Так как на сегодняшний день наиболее распространенной является схема, при которой кредитная организация занимается осуществлением ипотечной сделкой с момента привлечения клиента до выдачи государственно зарегистрированной закладной, что требует существенных затрат труда и времени.
Но, следует отметить, что обязанности по отбору наиболее подходящей программы ипотечного кредитования должны возлагаться только на ипотечного брокера. Это позволит снизить издержки и трудовые затраты банка и обеспечить ему проверенного клиента. В функции ипотечного брокера также следует включить отправку страховой компании необходимой документации для получения ее предварительного решения о страховании всех ипотечных рисков. При этом заемщик получает соответствующую программу кредитования на более льготных условиях, используя услуги профессионального консультанта. Для осуществления контроля над деятельностью ипотечного брокера, необходимо принять соответствующие нормативные документы, которые бы определяли его функции вплоть до момента оформления в банке кредитной ипотечной документации.
Во-вторых, необходимо внедрять новые программы ипотечного кредитования с целью обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и оказания помощи в решении жилищной проблемы тем, кто не может получить денежные средства по существующим программам. Так, в условиях кризиса и отсутствия доступа к внешним источникам фондирования становится особенно актуальным развитие внутреннего рынка ипотечных облигаций.
Льготная банковская ипотека для молодых семей после кризиса превратилась в тривиальный маркетинговый ход, не дающий серьезных преимуществ. Однако если внимательно разобраться в условиях стандартных ипотечных программ, то вполне можно найти вариант, подходящий молодой семье. А с учетом скидок, предоставляемых банками, он может оказаться выгоднее специальных программ.
До кризиса банки готовы были помочь молодым супругам в решении жилищной проблемы, активно предлагая специализированные программы покупки жилья. Бонусы заключались в снижении ставки на 1-2% и возможности меньшего первоначального взноса. Сейчас некоторые банки заявляют о наличии ипотеки для молодых семей, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что таких программ с льготными условиями фактически нет.
Например, государственные банки ВТБ 24 и Сбербанк предлагают использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса или в счет погашения части долга (с 1 января 2012 г. материнский капитал составляет 387 640,3 руб.). Однако по основному параметру (по процентным) ставкам, молодым семьям придется брать ипотеку наравне с другими гражданами.
Одолжить деньги у ВТБ 24 на покупку готового жилья семья может под 9,9-14,65% годовых в рублях в зависимости от размера собственных средств и срока кредитования. При отсутствии комплексного ипотечного страхования (страхование жизни и здоровья заемщика, страхование объекта недвижимости от повреждений, страхование титула) ставка по кредиту возрастет на 3% годовых. Минимальный первоначальный взнос составит 10% стоимости квартиры. Однако в этом случае придется дополнительно оформлять страхование ответственности заемщика за неисполнение обязательств по возврату кредита. В противном случае размер первоначального взноса по кредиту вырастет до 20%.
Помимо стандартных документов, которые банк затребует для оформления ипотеки, надо предоставить сертификат на материнский капитал и справку из отделения Пенсионного фонда РФ о размере остатка материнского капитала. После оформления кредита нужно снова обратиться в ПФР, чтобы фонд перечислил средства материнского капитала в качестве первоначального взноса по кредиту или на частичное погашение кредита.
В Сбербанке основное отличие от стандартной программы заключается в возможности использовать материнский капитал. Ставки по кредиту на готовое жилье до регистрации прав ипотеки составят 13,5-15,25%, после — 12,5-13,75% годовых при условии, что квартира находится в доме, построенном без участия кредитных средств банка. Если в се-
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
мье есть дети, Сбербанк снизит требования к размеру первоначального взноса. При оформлении кредита для семьи без детей нужно внести 15% стоимости квартиры, а если в семье есть дети — только 10%. Если в семье появился ребенок во время пользования ипотечным кредитом, можно получить отсрочку по уплате основного долга до тех пор, пока ребенку не исполнится три года.
Наиболее удачным примером помощи молодым семьям является программа банка «Уралсиб», который предлагал специальные условия в рамках временной акции. Инструментами развития программы были следующие: скидка составляла 0,5% ставки за каждого несовершеннолетнего ребенка. Ставка снижалась сразу при оформлении кредита, если в семье уже есть дети, и в течение всего срока кредитования при рождении или усыновлении детей. А если заемщику посчастливилось быть главой многодетной семьи из пяти детей, то ставка по кредиту уменьшалась до 8% годовых.
Сейчас таких удачных примеров реализации банковских программ на российском рынке финансовых услуг уже нет. Вместе с тем, молодые семьи — это основной контингент заемщиков, которые обращаются за кредитом на стандартных условиях. Поэтому в большинстве случаев программы для молодых семей носят чисто маркетинговый характер и не оказывают существенной поддержки их бюджету.
В настоящее время АИЖК предлагает оформить кредит с использованием материнского капитала под 7,6510,75% годовых в рублях на покупку квартиры в новостройках и 8,65-12,45% годовых в рублях на покупку квартиры на вторичном рынке. При этом с использованием различных вычетов ставка по кредиту может снизиться еще на 1,5%. Минусом этой программы эксперты считают обязательное требование об официальном подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ. Клиентам банка необходимо быть готовым к тому, что для получения лучшего предложения по ипотечному кредиту придется предоставить наиболее полный комплект документов и внести как можно больше собственных средств в качестве первоначального взноса.
В более выигрышном положении в текущей ситуации оказываются проверенные клиенты, получающие зарплату на карту банка или уже имеющие положительную кредитную историю в том банке, в который они обращаются за ипотечным кредитом. Поэтому молодой семье с жилищными проблемами в первую очередь было бы полезно изучить ипотечные программы того банка, услугами которого они уже пользовались: брали кредит или получают на его счет зарплату. Например, Связь-Банк при наличии положительной кредитной истории готов снизить ставку до 10-11,5% годовых.
Льготные условия кредитования в банке «Уралсиб» могут получить заемщики, которые в течение шести месяцев пользования кредитом не допускали ни одной просрочки, или держатели зарплатных карт при условии получения заработной платы на счет не менее шести месяцев. У таких счастливчиков ставка по кредиту будет составлять 10,5% при первоначальном взносе в размере 20% стоимости квартиры и максимальном сроке кредита 30 лет.
По такой программе можно купить готовые квартиры в новостройках. Ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья менее привлекательны в части процентных ставок. Стоимость кредита при таком варианте составит 11-12,5% годовых. Минимальный процент за пользование кредитом можно получить, оформляя кредит не более чем на десять лет и имея на руках как минимум половину стоимости квартиры. Можно снизить первоначальный взнос до 10% стоимости объекта, застраховав ответственность заемщика и подтвердив доход справкой 2-НДФЛ.
ЛИТЕРАТУРА
1. Афонина А.В. Все об ипотеке. М.: Омега-Л, 2011.
2. Багаев А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? Ростов н/Д: Феникс, 2006.
3. ВиктороваЕ.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит, 2009. № 6.
4. ЗакВ.В. Статистический анализ ипотечных ценных бумаг // Деньги и кредит, 2011. № 5.
5. Иванова Д.Г. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России // Экономические науки, 2008. № 9(46).
6. Клевцов В.В. Вопрос о сущности ипотеки // Экономические науки, 2008. № 8(45).
7. Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг//Ипотека в России, 2006. № 22.
8. Логинов М.П. Особенности современного финансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Финансовый менеджмент, 2009. № 2.
9. Мартынова Т. Ипотека на первичном рынке жилья — на страх и риск банка//Банковское обозрение, 2007. № 3(93). [Электронный ресурс]. иИ.: http://www. bo.bdc.rU/2007/3/ipoteka.htm.
10. Тимагина Ю.А. Экономическое содержание рынка ипотечных ценных бумаг//Финансы, денежное обра-щение и кредит, 2008. № 3(40).
11. Тусунян Г. Интересное начинание//Банковское обозрение, 2011. № 9 (152).
12. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» и Федеральный закон от 07.08.2001 № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан».
