CC BY
27
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ
IIIЖ ВАЛИТОВ,
доктор экономических наук, профессор, проректор по НИР Казанского государственного финансово-экономического института
Е.Г. КИРИЧЕНКО,
преподаватель высшей категории Казанской банковской школы Банка России
Одним из широко обсуждаемых вопросов на сегодня является развитие ипотечного кредитования в России. Правительство РФ рассматривает вопросы об ипотеке. Никто не сомневается, что механизм будет запущен. Проблема заключается в том, в чьих интересах все это будет делаться, - граждан или связанных с местными властями строителей-монополистов?
Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных и политических проблем государства. По информации Госстроя России, почти 43 млн россиян проживают в ветхом жилье, а в целом до 70% семей нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Решение этой проблемы сегодня особенно актуально и поможет не только удовлетворить потребности конкретной семьи, но и даст возможность развивать ряд ключевых отраслей экономики и в первую очередь строительную индустрию.
В переходный период преобразования экономики строительная индустрия переживала настоящий спад. Это было связано с тем, что ранее проводимая в стране жилищная политика оказалась неэффективной в новой экономической ситуации. Причины этого явления заключались как в ухудшении состояния государственного бюджета, так и в изменении роли и места всех без исключения социальных институтов в решении жилищной проблемы. Государство в новых рыночных условиях уже не может бесплатно обеспечивать своих граждан жильем, объемы возводимого ведомственного
жилья также резко уменьшаются из-за неудовлетворительного финансового положения предприятий строительного комплекса. По оценкам Госстроя России, показатели ввода жилой площади в 2002 г. лишь приблизились к уровню 1996 г. В 2001 г. за счет средств бюджетов всех уровней введено около 20% жилья, в то время как доля капитальных вложений государства в конце 1980-х гг. превышала 85%.
В этих условиях остается один путь - искать заинтересованных партнеров и решать эту проблему совместными усилиями, для чего необходима соответствующая законодательная база. Складывающаяся система ипотечного жилищного кредитования в РФ, основные контуры которой четко обозначены в принятых и разрабатываемых сегодня Государственной Думой и Правительством РФ нормативных актах, свидетельствует о формировании ипотечной политики, как комплекса механизмов регулирования и мер стимулирования, направленных на развитие долгосрочных способов финансирования экономики, на ускорение экономического роста страны.
Совершенствование ипотечной политики должно учитывать как накопленный большой зарубежный опыт в сфере ипотечного кредита, так и особенности Российской Федерации, связанные с масштабами ее территории, региональными струк-турно-отраслевыми особенностями, спецификой межрегиональных финансовых взаимосвязей, а также этапом развития трансформационной эко-
номики. Кроме того, пословица о том, что все новое - это хорошо забытое старое, довольно точно описывает современную ситуацию с российской ипотекой. Так, ипотечное жилищное кредитование является для России далеко не новым явлением, как многие сейчас думают. Отечественное развитие ипотеки имеет достаточно богатую историю, и нельзя не учитывать этого при построении современной системы ипотечного кредитования.
Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, в основном, путем выпуска ипотечных ценных бумаг. С учетом этого ограничивается также и круг организаций, которые имеют право эмитировать эти бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися определенной степенью риска.
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, держат в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего останавливается спад производства в ряде отрас-
лей промышленности. Не секрет, что рост строительства даст возможность значительно расширить производство строительных материалов и конструкций, производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий. Новый импульс получит развитие транспортной инфраструктуры, машиностроения и других отраслей народного хозяйства, а сегодня это немало. Крупномасштабное внедрение системы ипотечного кредитования будет содействовать выводу страны не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. Также формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе путем удовлетворения потребностей населения в жилье. Следовательно, решаются достаточно важные, даже, можно сказать, ключевые проблемы.
Сегодня, разрабатывая законодательно-нормативную базу, нельзя не учитывать и такой не менее важный момент: до сих пор ипотека развивается в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что из-за отсутствия конкуренции и непрозрачности затрат в строительстве ипотека может стать инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье. Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приведет только к росту цен и не решит проблему. Этот фактор необходимо учитывать при разработке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, которые должны быть направлены на создание условий для увеличения объема жилищного строительства.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности отечественных банков. Наши банки стали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 1990-х годов. Сейчас с ипотекой активно работают более 60 банков, из них более 20 - в регионах. И тем не менее по ипотечным схемам пока приобретается лишь 1,5% жилья. В развитых странах на этот вид кредитования приходится 1/3 совокупных активов кредитных организаций, в России аналогичный показатель составляет лишь около 1%. Что касается объемов, то, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов США, а у нас (в пересчете на доллары США) - в лучшем случае миллиардами.
На взгляд авторов, при формировании ипотечной политики для России очень важно учитывать
региональный аспект из-за существенных, а часто резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами Федерации. В каждом регионе имеются свои методы и формы государственной поддержки ипотеки, соответствующие региональной специфике. В настоящее время уже в 30 субъектах Федерации начата реализация собственных региональных ипотечных программ.
В регионах разрабатываются различные модели ипотечного кредитования. Так, например, в городе Сарове Нижегородской области введена программа «Жилье в кредит», которая предусматривает финансирование «продажи в рассрочку» через специально созданную некоммерческую организацию - Фонд социального развития. Исполнительный орган программы - Агентство недвижимости, осуществляющее подготовку, оформление и дальнейшее ведение ипотечных сделок.
Ипотечное кредитование на территории Удмуртской Республики в основном опирается на две государственные программы поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья. На основе первой программы гражданам предоставляются денежные средства через Фонд правительства Удмуртии по развитию жилищного строительства по договору-поручению с Удмуртским отделением Сберегательного банка РФ. Другая программа предусматривает льготное кредитование граждан за счет средств бюджета республики и также Удмуртского отделения СБ РФ.
В Республике Коми наработан большой практический опыт по льготному жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Правительство данного региона за счет средств республиканского бюджета возмещает разницу в процентных ставках банкам, предоставляющим жилищные кредиты населению. Причем, возмещается 2/3 ставки рефинансирования, что является одним из главных факторов активизации данного процесса в регионе. И таких примеров сегодня уже немало.
В Чувашии Ипотечная корпорация только за 2003 г. выдала 220 кредитов, вернув деньги по 159 закладным. Сотрудничает корпорация с Автоваз-банком из Тольятти. По указу Президента Республики Чувашия бюджетникам, получающим ипотечный кредит, за счет казны субсидируется 20% первоначального взноса - в рамках социальных стандартов республики. Молодым семьям, креди-
тующимся через Сбербанк, покрывается за счет государства в первые три года до 5% ставки и 10% в последующие периоды, а также 15% первоначального взноса в пределах обозначенных выше рамок.
Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Это и есть на сегодня один из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки. Реализация подобных схем финансирования позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения местными властями средств в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги региональных отраслей, тем самым бюджетные дотации вовлекают в оборот незадей-ствованные сбережения населения. В результате этого будет расти количество выданных кредитов в регионах. Так, например, в Уфе за год Ипотечное агентство Республики Башкортостан выдало 350 ипотечных кредитов. В Самаре с конца 2000 г. общими усилиями областного фонда жилья и ипотеки выдано около 2000 ипотечных кредитов на 600 млн руб. По данным Банка России, в 2002 г. в целом по России было выдано 6 148 таких кредитов на сумму 3 270,5 млн руб.
Успешно реализуется программа ипотечного кредитования на территории Республики Татарстан. Здесь внедрена классическая форма ипотечного кредитования с использованием федеральных ипотечных стандартов, а также классическая коммерческая ипотека. На стадии реализации находится схема кредитования физических лиц на приобретение квартир в рассрочку. Только за 2002 г. в республике был выдан 201 кредит на 21,1 млн руб. По объему выданных за год ипотечных кредитов республика занимает 8-е место среди всех российских регионов. В реализации данных программ участвуют кредитные организации республики.
Некоторыми региональными банками разрабатываются собственные программы ипотечного кредитования. Так, крупнейший в республике «Ак Барс» банк успешно реализует в регионе свою программу. Банком разработаны модели взаимоотношения участников ипотечного кредитования и органов власти республики, города Казани, предполагающие эффективное использование и сохранение при приобретении и строительстве жилья личных накоплений граждан, средств от продажи ими собственного жилья, гарантий правительства республики или администрации города, средств бан-
ка (собственных и привлеченных), а также других источников. Среди продуктов, предлагаемых банком на сегодняшний день, не только варианты классической ипотеки, но и традиционные схемы кредитования населения.
Впервые «Ак барс» банк начал участвовать в государственной программе жилищного кредитования в 1999 г. Льготные кредиты государство предоставляло бюджетникам на 15 лет под 7% годовых. Это то, что власти сейчас пытаются сделать для всех, а не только для врачей и учителей. Кредиты выдавались без залога прав недвижимости, основной формой обеспечения обязательств заемщика выступали поручители, удовлетворяющие требования банка по платежеспособности. Эти кредиты в основном выдавались для завершения начатого строительства индивидуальных домов. Всего таких кредитов выдано на 100 млн руб. двум тысячам семей работников бюджетной системы. Однако пока программа приостановлена, так как иссякли деньги.
Сегодня банк работает по другой схеме классического ипотечного кредитования. В Казани реализуется проект кредитования физических лиц под залог приобретаемого жилого помещения по ставке 18% годовых сроком до 5 лет. Конечно, ставка по данному виду кредита высокая, но банк обещает со временем снижать процентную ставку даже тем, кто уже заключил договор. Схема данного кредитования призвана удовлетворить потребности в жилье, обращающемся не только на первичном, но и на вторичном рынке. Схема не предусматривает рефинансирования выданных кредитов путем продажи закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), т.е. рефинансирование процесса кредитования осуществляется преимущественно за счет средств банка. Данная схема рассчитана на состоятельных граждан, каких пока немного, всего 150 заявок на 100 млн руб.
В данном направлении банк работает не только в Казани, но и в других, меньших по численности населения городах региона. Так, в сотрудничестве с администрацией Нижнекамска банк развернул пилотный проект ипотечного кредитования под залог приобретаемого жилья, с учетом стандартов москвичей: на 10 лет под 12% годовых. Банк кредитует и физических лиц, приобретающих квартиры, и генподрядчика - ООО «Жилищная инвестиционная компания». Основная часть строительных работ финансируется за счет коммерческих кредитов, выдаваемых подрядчику. Достаточно высокая процентная ставка, уплачиваемая подан-
ным кредитам, позволяет добиться относительной дешевизны средств, выдаваемых физическим лицам. Завершающим этапом в реализации данной программы является формирование из пакетов закладных на квартиры по выданным в Нижнекамске ипотечным кредитам ипотечных пулов, подлежащих последующей реализации в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», благодаря чему осуществляется фактическое рефинансирование дальнейшего процесса ипотечного кредитования. Таким образом, на ИЖК легла работа по устройству дальнейшей судьбы этих бумаг. В соответствии со стандартами федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию банком «Ак Барс» было подготовлено соглашение о сотрудничестве в создании системы долгосрочного ипотечного кредитования между банком и администрацией Нижнекамского района и Нижнекамска. Оно было подписано главой администрации, председателем наблюдательного совета и председателем правления банка. Для минимизации рисков банка и создания более благоприятной среды для развития ипотеки в Нижнекамском районе при содействии местной администрации были подготовлены договоры о сотрудничестве с паспортными службами жилищно-коммунальных управлений при регистрации граждан в обремененные ипотекой жилые помещения.
По этой схеме направлено на ипотеку 300 млн руб., начато строительство 14 жилых домов площадью 58 тыс. м2. Уже выдано 30 кредитов. Недавно правительство Удмуртии изъявило желание организовать ипотечное кредитование по такой схеме. Для чего «Ак Барс» банк открывает в Ижевске свой филиал. Однако нижнекамская схема - это только стартовая площадка, и вряд ли продвинется дальше Ижевска. Поскольку программа реализуется за счет собственных средств банка и не рефинансируется. А отвлечение собственных средств на длительный период не так уж хорошо для банка в сегодняшних экономических условиях. Недостаток этой схемы еще и в том, что дома уже построены в определенном месте и определенных стандартов, в то время как у покупателей могут быть совсем другие желания. Следовательно, и этот фактор необходимо учитывать.
На стадии внедрения находится схема кредитования физических лиц для приобретения квартир в рассрочку. Основной отличительной чертой этой программы является фактическая реализация квартир с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор куп-
ли - продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретаемой в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжения ею. В настоящее время банком проведен андеррайтинг первых потенциальных заемщиков. Только по Казани получено более 100 заявок, что позволяет прогнозировать величину кредитного портфеля по данным видам кредита на конец года в сумме, превышающей 50 млн руб.
Велик спрос на ипотеку и в Набережных Челнах. Уровень обеспеченности жильем во втором по численности населения городе в регионе составляет 17,0 м2, в то время как средний показатель по республике -19,7 м2. В данном случае именно участие «Автоградбанка» в Федеральной программе ипотечного кредитования, заключившего соглашение о сотрудничестве с небанковской кредитной организацией ОАО «ИАРТ», позволило решить проблему. Ипотечные кредиты выданы на 27 лет под 15% годовых. В результате реализации данной программы только за 5 месяцев 2004 г. уже более 100 семей улучшили свои жилищные условия; количество кредитных договоров ежедневно увеличивается в 2 раза. Продано АИЖК 44 закладных на сумму 9 млн руб., еще 450 семей подали заявки на оформление сделки всего на сумму 100 млн руб.
Практика показала, что гораздо выгоднее брать жилье в кредит, чем копить деньги на его приобретение, об этом говорит простой расчет и реальный пример из практики. В августе 2001 г. двухкомнатная квартира в городе Набережные Челны стоила 297 тыс. руб., за 3 года (на такой срок «Автоград-банк» ранее выдавал кредит) заемщик бы заплатил проценты за кредит в сумме 110 тыс. руб. при ставке 24% годовых, т.е. квартира обошлась бы клиенту в 407 тыс. руб. Сегодня такая квартира стоит уже 500 - 550 тыс. руб., т.е. дороже на 100 с лишним тысяч рублей. Из этого можно сделать вывод, что проценты за пользование кредитом оправдываются ростом инфляции за 1,5 - 2 года. Следовательно, развитие ипотеки в регионах - это огромный шаг вперед, существенный толчокдля дальнейшего развития ипотечного кредитования.
В Татарстане второй год работает ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан»», являющееся одним из 60 региональных операторов Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Республиканское агентство работает в режиме филиала, т.е. на условиях московских стандартов, при том, что главными акционерами ОАО «ИАРТ» являются Правительство Республики Татарстан и ОАО «Татнефть». Республиканское аген-
тство выдало первые кредиты в декабре 2003 г. За 5 месяцев 2004 г. договоры оформили 69 человек, более 400 оформляют документы. План по кредитам и рефинансированию закладных на 2004 г. равен 520 млн руб. Число желающих в несколько раз превышает предложение на рынке жилья. Агентство выступает и как инвестор строительных организаций в девяти районах и городах республики. Всего до конца 2004 г. планируется построить и реализовать около 1 500 квартир и выдать кредиты под залог 100 тыс. м2 приобретаемого жилья. Для расширения ресурсной базы агентство планирует развернуть вексельную программу и программу облигационного займа.
По этим стандартам величина минимального взноса должна составлять не менее 30% от цены приобретаемой квартиры. До 40% вырастает эта сумма в отношении «хрущевок», «малосемеек», элитных квартир. К этим первоначальным затратам заемщик присоединяет гонорар оценщику, страховой взнос - на жизнь и имущество, регистрационную пошлину, а также нотариальный процент и банковский сбор за оформление. Максимальный срок действия кредитного договора составляет 27 лет при 15% годовых. Реально речь идет о 182 месяцах - 15 годах. Купленная в кредит недвижимость, оформленная на заемщика, находится в период действия договора в залоге у Агентства, выкупающего в соответствии с технологией ипотечной схемы через 2 месяца по заключении кредитного договора пул закладных у банка-оператора, получающего средства на новые сделки. Такое местное рефинансирование поддерживается средствами центрального Агентства, располагающего гарантиями федерального Правительства в размере 5 млрд руб. Долг погашается ежемесячно и равными долями, не превышающими 35% совокупного семейного дохода, на которые не распространяется подоходный налог. Фиксированной, несмотря на рост цен на недвижимость, остается и цена приобретенного жилья. Все это является достаточно положительным и немаловажным моментом.
В Республике Татарстан сегодня около 200 тыс. семей желают улучшить свои жилищные условия. Только 5% граждан могут сделать это без помощи государства, 50% - при государственной поддержке, остальные способны решать проблему только «в рассрочку», причем под умеренный процент. Государство при этом готово помочь и помогает в реализации жилищных программ газификацией, модернизацией водного хозяйства. На бюджет легло и осуществление программы социального найма.
Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования. Тем на менее масштаб реализации идеи ипотеки в целом по стране ничтожно мал. Многие региональные ипотечные программы пока обходятся безучастия в них банков, хотя все они основаны на чисто банковских операциях по привлечению вкладов и предоставлению кредитов, так что участие банков, несомненно, могло бы значительно повысить их эффективность. В связи с этим особенно необходим анализ причин, сдерживающих внедрение ипотеки в России. На взгляд авторов, необходимо решить следующие проблемы:
• стимулировать коммерческие банки для выдачи ипотечных кредитов. Для банков определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов, минимизация риска и благоприятные условия работы. Помощь в этих вопросах со стороны федерального правительства пока мала. Она ограничивается в основном декларациями, а большинство банков решает свои проблемы самостоятельно;
• создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;
• внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;
• разрешить противоречия между законодательными актами. Например, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом РФ по вопросам выселения злостных неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;
• уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскателя на заложенное имущество;
• совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную
стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;
• принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
• разрешить кредитование сделок покупки жилья между близкими родственниками;
• решить вопросы о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;
• дифференцировать ипотечному агентству процентные ставки по условиям конкретного региона. Для этого необходимо, чтобы Агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам;
• разрешить выдачу кредитов на покупку малосемейных комнат. Возможно, это не актуально для крупных городов, но для многих регионов (например, в городе Набережные Челны 13 тыс. человек живут в таких комнатах), этот вопрос является важным.
На взгляд авторов, существенный недостаток состоит и в том, что основная масса граждан не знает, кто, где и как работает по ипотеке. Пора создавать информационные и консультационные центры, рассказывать об имеющемся опыте работы как в своем регионе, так и в соседнем, делиться и проблемами, и опытом по их разрешению. Имеющиеся немногочисленные публикации и разработки по проблемам ипотеки, как правило, носят повествовательный или обзорный характер. Причем, в некоторых публикациях проскальзывает попытка наложить зарубежный опыт и известные в мировой практике схемы организации ипотечного кредитования на отечественные условия. На взгляд авторов, необходимо больше опираться на богатую историю в этом вопросе нашей страны, учитывая ее особенности, в том числе и особенности конкретных регионов. Сегодня без глубокого сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных схем, без прогнозирования развития условий реального функционирования таких систем не обойтись.
