CC BY
30
РОЛЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ И ЗНАЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДНТНВАНИН В СОВРЕМЕВНПЙ ЭКОНОМИКЕ
М.1. мши,
Ркснйскнй федаралыый первый мир, Всеркснйсий мри-нсмдипммп! мстидт тннчесий ф1Н111м. академика Е.1. Зайайаша
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В период реформ 1991 - 1999 годов в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, то есть в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.
Произошедшее изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и приве-
ло к ее дальнейшему возрастанию, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в табл. 1.
Таблица 1
Основные положения федеральных целевых программ
Характеристики Содержание
Государственная целевая программа "Жилище "
Цели и задачи Определить принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры по осуществлению следующих задач: • создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы; • преодоление сокращения объемов жилищного строительства; • изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения
Источники финансирования Внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья
Результаты выполнения Острота жилищной проблемы не снизилась. Произошло снижение инвестиционной деятельности и объемов ввода нового жилья
"Государственная программа обеспечения в 1993 - 1995 годах жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей "
НМРИЦНШ-ШДЛКНМ ИПМ ДДЙД1ЕСТ ИВМСЫ
17
. Шля./
Характеристики Содержание
Цели и задачи Источники финансирования Результаты выполнения Остановить к концу 1995 года процесс увеличения количества бесквартирных военнослужащих и существенно снизить его по сравнению с 1993 годом Средства федерального бюджета, внебюджетные средства, личные средства военнослужащих За 1993 - 1995 годы из предусмотренных программой 30,9 млн кв. м (516 тыс. квартир) объем ввода жилья составил не более 10,9 млн кв. м (181 тыс. квартир), то есть около 35%
"Государственная программа обеспечения в 1996 - 1997 годах жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей "
Цели и задачи Создать организационные, правовые и финансовые предпосылки для обеспечения жильем военнослужащих. Одной из важнейших задач являлось повышение эффективности использования выделяемых из федерального бюджета средств, а также привлечение внебюджетных источников финансирования
Источники финансирования Средства федерального бюджета
Результаты выполнения Программа была реализована на 54%. Ввод жилья в 1996 году составил 1 980,8 тыс. кв. м - около 50% от запланированного, в 1997 году - 2 141,5 тыс. кв. м - менее 30% от предусмотренного значения
Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты "
Цели и задачи Решить за 5 лет проблему обеспеченности жильем семей граждан, уволенных или увольняемых с военной службы (210 000 семей), путем создания системы государственной поддержки приобретения ими жилья на рынке и использования кредитных механизмов финансирования строительства и приобретения жилья
Финансирование Государственные средства для предоставления гражданам безвозмездных субсидий; привлечение кредитных ресурсов коммерческих банков для завершения строительства жилых домов; развитие системы долгосрочного банковского кредитования для приобретения жилья участниками программы в части, не покрываемой безвозмездной субсидией
Результаты выполнения За 9 месяцев 1998 года выпущено и выдано жилищных сертификатов, подлежащих погашению на сумму 1 791,7 млн руб., из них погашены - на сумму 321 млн руб. В качестве расчетной величины принята стоимость жилья на 1 семью в размере 151 200 руб.
Федеральная целевая программа "Строительство на территории Крайнего Севера и приравненных к ним местностей "
Цели и задачи Рационально регулировать потоки граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, за счет организации жилищного строительства на территории РФ
Финансирование Бюджетные ассигнования (налоговые обязательства, вексельные кредиты, денежные зачеты, жилищные сертификаты)
Результаты выполнения На протяжении трех лет действия программы финансирование по отдельным регионам шло крайне неравномерно: в 1995 году финансирование составило 43,4%, в 1996 году -71,6%, в 1997 году .-29,3%. Степень финансирования колебалась от 2,5% по Читинской обл. до 100% по Камчатской обл.
Федеральная целевая программа "Свой дом "
Цели и задачи Создать организационные, правовые и финансовые предпосылки для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступным жильем, за счет: «разработки и применения механизмов долгосрочного кредитования застройщиков; • обобщения и использования опыта, накопленного субъектами РФ по привлечению средств населения; • развития малоэтажного жилищного строительства
Источники финансирования Средства федерального, местных бюджетов, внебюджетные средства
Результаты выполнения В 1997 году Программа реализовывалась в незначительных объемах в основном за счет средств местных бюджетов и средств, привлекаемых из внебюджетных источников
11
■шгацши ммпиесп! птл дайджестантш
/ .. •Ш ' ■ % ! | и! . У. ... . ' '
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Ипотечное кредитование, будучи обеспеченным реальной собственностью граждан на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. В то же время стать двигателем экономического роста жилищное строительство сможет только при наличии достаточно устойчивого сформированного платежеспособного спроса на его продукцию.
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система со-финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсвдии в среднем - 20 - 50% и на ипотечный кредит - 20 - 50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства,
полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
Необходимо подчеркнуть, что эффективность функционирования механизмов формирования ресурсной базы ипотечного кредитования достигается только при наличии соответствующих экономических и правовых условий.
Система стройсбережений
Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения (в форме целевых накопительных вкладов) в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).
Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).
Механизм стройсбережений включает в себя три основных этапа.
■тРЫЦШН МШТПЕСН1КММ ДД1Д1ЕСТ М1МСЫ
II
ШТЕЧНЕХКДНШНЕ
шШШвшттШШ ШШЯШШШШШЯй
На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10 лет (но не менее определенного периода). Накопив за данный период 40 - 50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.
Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.
На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбе-режений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по строй-сберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.
зации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.
Финансирование через срочные вклады и срочные займы
Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.
Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания - строительные общества, США - ссудосберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный механизм привлечения ресурсов.
Рис 1. Механизм стройсбережений.
1 - накопительные целевые вклады; 2 - целевые ссуды; 3 -погашение кредита; 4 - субсидии по стройсбережениям
Относительная автономность системы строй-сбережений обеспечивает для заемщиков строй-сберкасс достаточно привлекательные условия кредитования. Однако, как правило, сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет только 50 - 60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский ипотечный кредит).
Государство, в рамках данной системы, имеет широкие возможности по развитию и регулированию национального жилищного рынка.
Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурсов определяется объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов), перспективы использования данной формы органи-
Рис. 2. Механизм финансирования через срочные вклады и срочные займы
I - срочные вклады; 2 - срочные займы; 3 - долгосрочное ипотечное кредитование; 4 - залог недвижимого имущества (ипотека)
Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.
Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.
Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов
Закладные листы (ипотечные облигации) -долгосрочные ценные бумаги, представляющие
21
штщшн ММПНЕСШ НИМ ДДЙД1ЕСТ «НМСЫ
ШШ1Ш ИМ I И1±9111ЁЯк
собой долговые обязательства ипотечных кредитных институтов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом.
Формирование ресурсов банковского кредитования - одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных листов. Пассивные операции ипотечных банков по эмиссии закладных листов тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных банков в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.
Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.
1. Лицензирование.
На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии предъявляются определенные требования:
• достаточность собственного капитала банка;
• надежность источников образования уставного капитала;
• наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
• достаточная квалификация руководящего состава банка и др.
2. Принцип покрытия.
Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Процентные выплаты и погашение закладных листов производятся из средств, полученных банком в погашение ипотечных ссуд. Закладные листы имеют двойное обеспечение: в виде денежной задолженности заемщика по ссуде, а также в форме заложенного недвижимого имущества. Эмитентом закладных листов также создается резервный фонд, из которого погашаются проценты по закладным листам, в случае, если заемщик не выплачивает проценты по ссуде.
3. Предел покрытия.
Только 60 - 70% стоимости заложенного имущества могут быть привлечены в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60 - 70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60 - 70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.
4. Регистр покрытия. Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку.
5. Преимущественное право держателей закладных листов.
При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.
Fue. 3. Механизм рефинансирования через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации):
1 - закладные листы; 2 - денежные средства; 3 - погашение закладных; 4 - ипотечные ссуды; 5 - платежи в погашение; б - залог недвижимого имущества (ипотека)
6. "Защитный в а л".
Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операции ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском. Во Франции ипотечным банкам разрешено кредитование государственных органов, которые рассматриваются как высоконадежные заемщики. Ресурсы для этого формируются путем выпуска государственных ипотечных облигаций.
В связи с существованием предела дтокрытия при ипотечном кредитовании покупки или строительства недвижимости заемщику, как правило, необходимы дополнительные средства. Нередко их также может предоставить ипотечный банк, но только на других условиях. Для этой цели банк размещает на рынке обычные долговые обязательства (облигации), которые не обеспечиваются недвижимостью.
7. Н а д з о р.
В мировой банковской практике осуществляются строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов, а также контроль баланса, рентабельности банка, наращивания собственного капитала, соблюдения нормативов деятельности банков, установленных в соответствии
1191Р1Щ11111ММИПЕНН «ИМ ДАЙДЖЕСТ 9ПМШ 21
с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков), политики процентных ставок, внутреннего и внешнего аудита. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.
Надзор за деятельностью ипотечных банков во многом обеспечивает стабильность системы ипотечных кредитных институтов. Эффективность надзора обеспечивается взаимодействием между органами надзора и ипотечными институтами.
Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.
Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной. В Германии, где формирование ресурсов ипотечного кредитования осуществляется путем выпуска закладных листов, с момента принятия в 1900 году закона об ипотечных банках не было зарегистрировано ни одного банкротства данного института.
Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. В 1995 году совокупный объем рынка ипотечных облигаций стран - членов ЕС составил около 440 трлн ЭКЮ. (Из этого объема 30% приходилось на Германию, 24% - на Данию, 21% - на Швецию.) Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.
Рефинансирование под обеспечение пула закладных
Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время доминирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секьюритизациии. Механизм секьюрити-зации предполагает, как правило, разграничение
функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг (в целях привлечения ресурсов для ипотечного кредитования). Такое разграничение позволяет первичному ипотечному кредитору улучшить свои показатели ликвидности за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов, трансформации их в ликвидные активы; снизить свои риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования (происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса); увеличить объемы кредитных операций. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.
Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита - дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). При создании пула закладных особое внимание уделяется качеству ипотечных ссуд (табл. 3). Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке (ААА, АА и т.д.). На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов -ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.
Для повышения надежности данных ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. Страховые выплаты в пределах договора страхования позволяют инвесторам избежать последствий задержек выплат, связанных с процедурой обращения взыскания. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство в лице крупных государственных и полугосударственных организаций, оперирующих на вторичном рынке ипотечных ссуд.
Анализ накопленного опыта показывает, что все кредиты, предлагаемые на коммерческой основе банками для приобретения жилья, как правило, доступны ограниченному кругу лиц. Создание механизма жилищного ипотечного кредитования со встроенными всеми необходимыми элементами удешевит ипотечные кредиты и превра-
22 НШММЦИШ ШНТИЕНП 1УР1М ДАЙДЖЕСТ «НАШ
тит их в средства решения жилищной проблемы для более широкого круга граждан. Государственное льготное ипотечное кредитование проблематично вследствие острого дефицита бюджета и отсутствия определенных принципов, необходимых для работы ипотечного механизма.
бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.
11 7 5
ИНВЕСТОРЫ 2 у^___
4---
Рис. 4. Механизм рефинансирования под обеспечение пула закладных:
1 - ипотечные ссуды; 2 - погасительные платежи; 3 -залог недвижимого имущества (ипотека); 4 - передача (продажа) обязательств по ипотечным ссудам; 5 - денежные средства; 6 - ипотеки; 7 - ипотечные финансовые институты; 8 - секвестр на ипотеки
Практика жилищного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особенно отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также проблему снижения риска ипотечного кредитования.
Можно выделить следующие основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья.
Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку
Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.
В данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически
Система жилищных сберегательных программ
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
• гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
• банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовы-вать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбереже-ний или ссудосберегательных касс (г. Москва и
НМНЩНШ АШИПЕНН пни ДАЙДЖЕСТ анисы
23
' ■. --ЧЛЧ, Ш ь.
шШяВШШШКШЯШЯЯЯЯШЕШШтШк
шш
др.). Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка РФ, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.
При данных схемах существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими и рискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные с финансированием строительства.
Необходимо также, чтобы схемы жилищных сбережений были основаны на рыночных процентных ставках как по вкладам, так и по ипотечным кредитам и не зависеть от бюджетных субсидий.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов
Основа этих программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований - и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье,
недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 - 60% стоимости нового, 20 - 25% - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке намного ниже рыночной через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Муниципальные жилищные облигации
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (гг. Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно
24
НМРЫЦНШ ШШНЕНИППМ ДАЙД1ЕСТ-(Ш1СЫ
накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. м). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.
Для того чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для граждан, необходимо следующее:
• они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;
• они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья
Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 - 80% его стоимости, а остальные 20 - 30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется
предприятием, как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии.
Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.
Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.
Одним из важнейших инструментов рыночной экономики является ипотечное кредитование, которое в условиях России является наиболее перспективной формой решения жилищной проблемы, естественно, в условиях стабилизации, а затем и роста экономики страны. Следует подчеркнуть, что в мировой практике почти все сделки с недвижимостью совершаются с применением ипотечных кредитов. В этой связи чрезвычайно важно изучение зарубежного опыта для недопущения ошибок в российской практике, особенно при крайне скудной отечественной нормативно-правовой базе в области ипотечного кредитования.
Для наглядности основные факторы, влияющие на процесс развития ипотечного жилищного кредитования, сведены в табл. 2.
Благоприятные факторы
Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования
Стимулирование за счет государственного финансирования
Поддержка государственными и муниципальными органами власти проектов ипотечного кредитования
Создание инфраструктуры рынка недвижимости
Неблагоприятные факторы
Выбор государством только одной "американской" модели
Пассивность властей в развитии правового поля ипотечного кредитования
Отсутствие экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы
Банки предпочитают выдавать краткосрочные кредиты
Таблица 2
Факторы, влияющие на процесс развития ипотечного жилищного кредитования
ИМРМЦНШ МШТНЕСШ ПРШ Д||ДИСТ-в11Я1Ш
25
. ' ; • / 1 ь Г-4 ! П ' ■ Й Гил 4г! ! шш \ 1Р
шш шшятяшш&т
Наличие налоговых льгот Нет методологии ипотечного кредитования
Приватизация жилищного фонда Сохранение института прописки
Повышение спроса на жилье Нестабильность экономики
Для обеспечения эффективных кредитных отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются такие семьи:
• с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;
• с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат;
• со средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства. При инфляционных тенденциях банковский
процент по кредитам может оказаться неприемлемым для заемщика. Опыт ряда зарубежных стран показывает: выход из этого положения может быть
Потенциальные финансовые р<
найден путем создания кредитных систем с плавающими процентными ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и роста совокупного дохода семьи.
Следует отметить, что за последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
В табл. 3 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечно-жилищного кредитования.
Таблица 3
рсы и способы их привлечения
Источники ресурсов Виды ресурсов Способы привлечения
Население Денежные средства Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты
Прежнее жилье Зачет прежнего жилья
Предприятия Незавершенное строительство Использование имеющегося "недостроя" для удешевления строительства жилья
Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Федеральные и местные власти Незавершенное строительство Использование имеющегося "недостроя" для удешевления строительства жилья
Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Субсидии Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Средства местных бюджетов Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Финансовые инвесторы Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Сочетание различных источников и способов финансирования, позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.
Основными источниками инвестирования нового жилья для гражданина должны стать:
• его личный целевой вклад;
• адресные субсидии местных органов власти,
или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);
• средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;
• краткосрочный заем.
21
1101П1Ц11111МШТИЕСШ »ММ ДЯЙД1ЕСТИШШ
