CC BY
206
И. В. Чижанькова,
зам. ген. директора ООО «Стройсоцбыткомплектнаучпроект» к.э.н., доцент кафедры «Управления проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, действительный член МАИЭС I. V. Cigankova,
Deputy gene. Director of "Stroydormashtekhnika" Ph. D., associate Professor of the
Department "management of projects and programs" REU them. G. V. Plekhanov,
member of MAYES
Н.Ф. Бондалетова,
к.э.н., доцент кафедры «Управления проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, член-корреспондент МАИЭС
N. F .Bondaletovа, Ph. D., associate Professor of the Department "management of projects and
programs" REU them. G. V. Plekhanov, member-correspondent of MAYES
Н.В. Булей
Кандидат экономических наук, доцент, Российский государственный социальный университет, Москва
Buley N.V.
doctor Phd, Assistant Professor in Economics, the Russian State Social University, Moscow
e-mail: [email protected]
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МОДЕЛЕЙ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
Comparative analysis of modern models of mortgage lending in russia and abroad
В мировой практике на основании способа рефинансирования выделяют две основные модели систем ипотечного кредитования: одноуровневую и двухуровневую. Главным отличием является то, что в одноуровневой модели ипотечный банк занимается выдачей кредитов, а затем самостоятельно проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг облигационного типа. В двухуровневой модели существует деление рынка на первичный и вторичный: на первичном рынке кредитные организации предоставляют ипотечные кредиты населению, а на вторичным рынке они переуступают права требования по выданным кредитам специализированным организациям. Проводится секъюритизация ипотечных кредитов и продажа ипотечных ценных бумаг инвесторам.
Рассмотрим особенности каждой модель и возможности применения их в России.
Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция, Польша, Чехия, Словакия, Венгрия.
Суть данной модели заключается в следующем: кредитная организация выдает ипотечные кредиты населению, а далее самостоятельно их рефинансирует. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Выдача заемщикам ипотечных ссуд обеспечивается банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка, средств клиентов, находящихся в депозитах, межбанковских кредитов и т.п.
Процентные ставки по ипотечным ссудам напрямую зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Что оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надежность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объему обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время эта модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость накопления и сбережения средств населением, что исторически всегда было характерно для западно-европейских стран. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.[5]
Согласно законодательству одноуровневая система может предполагать несколько участников. Помимо банков или других ипотечных кредитных организаций модель предполагает также участие страховых компаний, осуществляющих страхование заложенного имущества, а также компаний по работе с недвижимостью.[3]
К достоинствам дноуровневой модели можно отнести:
1. Простая организационная структура.
Участники ипотечной сделки - кредитор (банк), страховые и оценочные компании. Банк объединяет в себе функции эмитента ипотечных облигаций, кредитора и управленческой компании. Небольшое количество участников уменьшает затраты заемщика, сопутствующие получению кредита, что делает суду более доступной. Европейская модель ипотечного кредитования легка во внедрении, так как не требует наличия сложной рыночной инфраструктуры.
2. Жесткое законодательное регулирование деятельности кредитных организаций
Эмитенты закладных листов не имеют права осуществлять высоко рискованные операции, а их основная деятельность практически целиком сводится к выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, эмитент, не упомянутый в законе, регулирующим секъюритизацию ипотечных кредитов, не имеет права проводить эмиссию ипотечных ценных бумаг. Заемщик вправе получить полную информацию о движении денежных средств, что обеспечивает прозрачность деятельности кредитных организаций. Таким образом, исключая предоставление кредитными организациями рискованных программ ипотечного кредитования (предусматривают негативную амортизацию суммы основного долга по ипотечному кредиту), снижается вероятность дефолта заемщика по причине строгих процедур андеррайтинга (анализа рисков с целью принятия решения о заключении договора или выдаче кредита), что является положительной стороной данной модели.[4]
3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту.
В рамках этой модели предоставляются программы с фиксированными процентными ставками. Фиксированные ставки привлекательны для заемщика в случае роста рыночных ставок. В случае их снижения ипотечный кредит с фиксированными процентными ставками становится невыгодным. Однако, несмотря на то, фиксированные процентные ставки предпочтительнее для заемщика, так как они известны и неизменны в течение всего срока кредитования и представляют возможность прогнозировать бюджет в части ежемесячных расходов на ипотечный кредит, что снижает кредитный риск заемщика.
4. Самофинансируемость одноуровневой модели ипотечного кредитования.
Данная модель финансируется в основном внутренними источниками фондирования: собственными средствами и средствами, получаемыми по минимально рисковым банковским операциям, путем использования депозитов, займов и иных краткосрочных средств. Кроме того, ипотечный банк проводит эмиссию ценных бумаг, формируя долгосрочные денежные ресурсы.[2]
В качестве основного недостатка одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют ее негибкость: виды ипотечных ценных бумаг, эмиссию которых можно привести, и ипотечных кредитов, которые имеют право предоставить банки, строго ограничены. Это не дает возможность разрабатывать новые программы ипотечного кредитования, что, в свою очередь, крайне важно для сохранения кредитной организацией конкурентного
преимущества в рыночных условиях, а также удовлетворения потребностей различных категорий населения и обеспечения доступности ипотечного кредита.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования.
Двухуровневая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Это было обусловлено необходимостью экономического стимулирования жилищного строительства за счет частного капитала, но при всесторонней поддержке государства; отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами, поскольку к обеспечению ипотечных кредитов законодательствами различных штатов предъявлялись разные требования. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Далее было создано агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй». С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. На сегодняшний день «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.
«Джинни Мэй» полностью государственная корпорация, действующая в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства,
за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.
На данный момент эта модель широко распространена в странах с англо-саксонской системой права: Великобритания, США, Канада.[1] Субъектами ипотечных отношений выступают:
• заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
• кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
• посредник - специализированное юридическое лицо, которому переуступаются выданные на первичном рынке ипотечные кредиты. Оно не облагается налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль;
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.
Сущность модели заключается в следующем: на 1 уровне банк-кредитор выдает ипотечный кредит заемщику под залог недвижимости, за это заемщик обязуется в течение определенного срока ежемесячно оплачивать фиксированную сумму. На 2 уровне кредитор продает займ одному из агентств ипотечного кредитования, которое в свою очередь возмещает банку выплаченные заемщику средства. При этом получаемые банком от заемщиков ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) направляются в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые, и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды. Таким образом стимулируется приток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.[2]
Достоинствами двухуровневой модели ипотечного кредитования являются:
1. Различные источники фондирования.
Это депозитные вклады населения, кредиты материнских и аффелированных компаний, средства, полученные от секъюритизации различных видов ипотечных кредитов. Что позволяет банкам привлекать денежные средства за счет внутренних и внешних источников фондирования.
2. Большое количество участников рынка (достоинство для кредитных организаций).
В данной модели ипотечного кредитования существует большое количество организаций, специализирующихся на проведении различных этапов ипотечной сделки. В большинстве случаев определением кредитного рейтинга заемщика занимаются скоринговые компании, андеррайтингом заемщика и предмета ипотеки - кредитные брокеры. Это снижает временные и трудовые затраты банков. Ввиду большого количества организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, постоянно совершенствуются и разрабатываются новые программы, сокращается время на рассмотрение заявления заемщика на предоставление займа.
3. Большой срок кредитования, отсутствие необходимости существенного первоначального взноса.
Срок кредитования до 30 лет и возможность получения ипотечного кредита без первоначального взноса. Большое разнообразие программ ипотечного кредитования для заемщиков и ипотечных ценных бумаг для инвесторов.
Секъюритизация ипотечных кредитов, выпуск различных ипотечных ценных бумаг позволяют привлечь и консервативных, и высокорисковых инвесторов, что является несомненным преимуществом двухуровневой модели В силу специфики англо-саксонской системы права рынок ипотечного кредитования не подвергается жесткому регулированию и является гибким. Кредитными организациями разрабатываются программы ипотечного кредитования для различных категорий заемщиков, населения с низкими, средними и высокими доходами.[4]
В России система ипотечного кредитования на данный момент опирается на двухуровневую модель ипотечного кредитования. За основу взята двухуровневая ипотечная система США, при которой индивидуальные ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке ипотечными агентствами и небольшими банками, продаются на вторичном рынке крупным инвестиционным банкам и государственным корпорациям.
Поскольку между нашими странами существуют огромные политические, экономические и культурные отличия, мы провели сравнительный анализ ипотечных систем России и США по различным критериям. По сравнению с американской системой андеррайтинга заемщиков, в России банки более требовательны при анализе финансовой состоятельности клиентов. С одной стороны, это замедляет развитие ипотечного кредитования, но с другой - доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России значительно ниже. Кроме того, сами заемщики начали подходить к вопросу кредитования
более серьезно, стали тщательно анализировать ситуацию и свои финансовые возможности. Банки идут навстречу заемщикам - оптимизируют свои ипотечные программы, и нередко предлагают условия кредитования даже лучшие, чем были до кризиса. В конечном счете все это способствует развитию ипотечного кредитования в России._
Население
<=
Банк Банк Банк Банк
<
1 г г
Региональный оператор Региональный оператор
<с
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Финансовый рынок
<=
1. Банк выдает кредит заемщику и оформляет закладную
2. Банк продает закладную региональному оператору
3. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его АИЖК
4. АИЖК формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги
5. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг становятся источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования
Рис. 1. Двухуровневая система рефинансирования РФ
Процесс предоставления ипотечного кредита происходит на первичном и вторичном рынках и включает в себя следующие этапы:
1. Заемщик выбирает объект недвижимости, устраивающий его по всем параметрам (или предложение со стороны кредитной организации).
2. Клиент демонстрирует готовность приобрести данный объект недвижимости, обращаясь к ипотечному кредитору с заявлением о выдаче ипотечного кредита.
3. Кредитная организация проводит процедуру андеррайтинга - оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличием средств для первоначального взноса оценки предмета ипотеки.
Анализируется уровень получаемых доходов заемщика, стабильность трудоустройства и характер его расходов, если заемщик - физическое лицо. При расчете максимальной суммы кредитования и сроков кредитования,
коммерческие организации исходят из соотношения ежемесячных платежей для погашения кредита и ежемесячных доходов заемщика.
4. Подписание кредитного договора.
Договор о предоставлении ипотечного кредита с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договора, а также положений ФЗ №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [9] В договоре должны быть указаны:
•Предмет ипотечного кредита (его наименование, место нахождения, описание, его идентификация);
•Оценка предмета ипотечного кредитования (его оценочная стоимость);
• Размер предоставляемого ипотечного кредита, срок исполнения обязательства по данному кредиту;
• Сумма первоначального взноса, проценты по кредиту, ежемесячные ипотечные платежи.
5. Выдача ипотечного кредита путем покупки объекта недвижимости, оформление залога.
Результатом отношений между кредитной организацией и заемщиком является то, что заемщик приобретает интересующую его недвижимость, а кредитная организация - закладную, согласно которой обязательства по договору исполняются.
6. Ипотечный кредитор собирает все имеющиеся обязательства, оформленные в виде закладных.
7. Сумма выданных ипотечных кредитов продается кредитной организации, эмитирующей ипотечные ценные бумаги или ипотечному агенту.
8. Ипотечный агент формирует отдельные пулы ипотечных ценных бумаг с последующей эмиссией ипотечных ценных бумаг на сумму выкупленных закладных, входящих в пулы.
Согласно Федеральному закону №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. эмитентами ценных бумаг с ипотечным покрытием могу выступать только кредитные организации и ипотечные агенты.
Анализ мирового опыта позволил выявить две принципиально разных целостных системы ипотечного кредитования, которые различаются, прежде всего, принципами формирования портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная) и банковская модели.
Отличительным признаком замкнутой (автономной) модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи, а не заимствуются на открытом рынке капиталов. В рамках данной модели право на получение ссуды заемщик имеет в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства (как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита). По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы.
Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют своим заемщикам ряд преимуществ. Процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине. В течение накопительного периода формируется кредитная история клиента, происходит оценка его платежеспособности и способности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк получает возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.
В силу своей автономности, данная модель не зависит от колебаний рыночной цены заемных денег, а также от общего состояния финансового-кредитного рынка.
Отличительными особенностями такой схемы являются:
1. Возможность участия только граждан, заинтересованных в приобретении жилья в собственность и не имеющих на момент вступления всей суммы, необходимой для покупки жилья.
2. Наличие двух периодов членства в обществе: накопления и кредитования. В течение периода накопления общество помогает гражданину постепенно собрать необходимую сумму, составляющую 30-50% от стоимости жилья. Затем наступает период кредитования, когда заемщику предоставляется ссуда на оставшуюся сумму, а срок кредитования определяется исходя из его возможностей обслуживать кредит.
Таким образом, можно выделить следующие достоинства замкнутой системы ипотечного кредитования:
- кредитование в данной системе является целевым, т.е. средства направляются непосредственно в жилищный сектор (на строительство и улучшение текущих условий);
- ставка кредитования устанавливается на фиксированном уровне и не подлежит пересмотру;
- система кредитования позволяет снизить риск дефолта за счет отбора на первоначальном этапе вкладчиков (которые потом становятся заемщиками), способных выполнять обязательства по обслуживанию кредита [6].
Поощрение стройсбережений выгодно и государству: кредитование в данной системе применяется с ориентацией на целевые группы населения, оно способствует созданию новых рабочих мест и укреплению национальной экономики, расширяет доступность рынка жилья для семей с низким уровнем доходов. Кроме того, система стройсбережений совершенно независима от рынка ценных бумаг и успешно функционирует даже в тех странах, где он практически отсутствует.
Однако, несмотря на ряд достоинств, эта схема имеет и ряд слабых мест:
- затраты на приобретение жилья неодинаковы для разных участников;
- некоторые семьи могут сразу внести значительную сумму денег, а у других нет такой возможности;
- необходимо постоянно привлекать в систему новых участников для ее непрерывного функционирования.
Однако на практике эти слабые места преодолеваются благодаря:
- введению «договорной» суммы, которая учитывает сумму, вносимую участником, и отражает его финансовые возможности в величине и сроках кредита;
- установлению ежемесячного взноса, составляющего определенный процент от «договорной» суммы;
- рейтингу, позволяющему определить, кто первым получит деньги из накопленной общей суммы, т.е. преимуществом пользуются участники с большим периодом накопления, имеющие значительный объем собственных средств и претендующие на меньшую сумму кредита.
В настоящее время существуют три типа ссудо-сберегательных учреждений:
- полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (Германия);
- относительно закрытого типа, где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики (Великобритания, Франция);
- полностью открытого типа, при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке (США).
Система ссудо-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. XX в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование приобретаемого объекта недвижимости под минимальный процент. В настоящее время ссудо-сберегательные кассы существуют в России, но в зачаточном состоянии, что является результатом отсутствия необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.
Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Кроме того, такая система может быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования
[7].
Вторая модель - банковская. Банковская ипотека составляет часть обычной банковской деятельности: банк как финансовый посредник аккумулирует денежные средства хозяйствующих субъектов, которые затем предоставляет в качестве кредитов. Соответственно, часть его кредитного портфеля составляют объемы ипотечного кредитования.
Потребности клиентов банка в предоставлении им ипотечных кредитов могут удовлетворяться банком из произвольных источников, в том числе за
счет собственного капитала; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.д. (табл. 2).
Табл. 1
Источники и формы привлечения финансовых ресурсов
Источники финансовых ресурсов Формы привлечения в финансирование жилищного ипотечного кредитования
Сбережения населения Депозитные накопительные счета Первоначальные взносы Ипотечные ценные бумаги
Федеральный бюджет, бюджеты субъектов федерации и местные бюджеты Субсидирование первоначальных взносов и платежей по кредитным ставкам Участие в финансировании строительства, реконструкции и эксплуатации жилищных объектов недвижимости Участие в финансировании развития потенциала жилищного строительства
Средства институциональных инвесторов Ипотечные ценные бумаги
Собственные средства кредитных организаций Эмиссия Капитализированная прибыль Акционерный капитал
Средства предприятий Субсидирование первоначальных взносов и платежей по кредитным ставкам Участие в финансировании строительства и эксплуатации объектов жилой недвижимости
В такой модели существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от состояния кредитно-финансового рынка в стране. От него также зависит активность банков, принимающих участие в ипотечном кредитовании. В связи с этим, изменение процентной ставки по ипотечным кредитам напрямую зависит от стоимости привлекаемых банками ресурсов, необходимых для выдачи кредитов.
Обычно банковский ипотечный кредит выдается на 10-30 лет в размере до 100% от стоимости приобретаемой недвижимости, которая одновременно служит гарантией (залогом) возврата этого кредита. Банк стремится к извлечению прибыли из своих операций и рассчитывает на дополнительное вознаграждение за счет длительности срока, на который отвлекаются денежные средства, а также на компенсацию рисков. Поэтому данная схема жилищного кредитования может эффективно работать только при условии достаточно низкой (4-9%) процентной ставки - иначе кредит становится для заемщика слишком дорогим и, соответственно, возрастает величина рисков, принимаемых кредитором и заемщиком, что снижает привлекательность и доступность ипотеки.
В банковской модели ипотечного кредитования для привлечения дополнительных источников финансирования применяется механизм рефинансирования, при котором для возврата предоставленных в кредит денежных средств, банк продает этот финансовый поток покупателю-инвестору. Продав закладную, банк возвращает свои деньги, и эту процедуру можно повторять неограниченное число раз. Таким образом, банк привлекает средства на рынке под выданные кредиты для дальнейшего наращивания объемов кредитования.
Литература:
1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом /К. Л. Астапов // Деньги и кредит. 2004. - № 4. - С. 45-49.
2. Бондалетов В.В. Анализ механизма государственного регулирования инвестиционно-инновационных процессов в сфере жилищного строительства . Материалы Афанасьевских чтений. 2012. Т. 1. № 10. С. 63-72
3. Лебединская А.И. Ипотека: учебное пособие / А.И. Лебединская. -М.; СПб, 2001.- 164 с.
4. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного кредитование и его использование в России / И.В. Павлова // Банковское кредитование. -2006.-№4.-С. 4-6.
5. Пономарев В.В. Система ипотечного кредитования. Электронный ресурс. / В.В. Пономарев // Экономика России: XXI век. -Электр. журн. 2003. -№13.
6. Чижанькова И.В., Булей Н.В., Бондалетова Н.Ф. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М., ИТД «ПЕРСПЕКТИВА», 2016 г..
7. Чижанькова И.В., Бондалетова Н.Ф. Сравнительный анализ особенностей инвестиционной деятельности российских и зарубежных банков. Материалы Афанасьевских чтений. 2016. № 1 (14). С. 140-144.
8. Экономический рост и инновационное развитие в регионах рф: инструменты активизации. Бурак П.И., Ростанец В.Г., Чижанькова И.В. и др./ коллективная монография / Институт региональных экономических исследований; Международный университет. Москва, 2016.
9. Чижанькова И.В., Бондалетова Н.Ф. Деятельность Департамента имущества города Москвы по управления и распоряжению имуществом государственной формы собственности. Социальная политика и социология. 2015.Т. 14. № 3-1 (109). стр. 86 - 93
10. Чижанькова И.В., Бондалетова Н.Ф. Договорные отношения по аренде недвижимости: структура и функции. Материалы Ивановских чтений «Проблемы управления социальной сферой в условиях современной России». Москва, 2015, № 5, с. 324-326
11. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №-102-ФЗ//Собрание Законодательства Российской Федерации
