CC BY
136
Удк 336 717
сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования российских кредитных организаций
Р. М. МУСин,
аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета E-mail: m_r_m_@mail. ru
Д. С. мусина,
аспирант кафедры финансов и бухгалтерского учета E-mail: thebestdiana@mail. ru камская государственная инженерно-экономическая академия
В статье отмечается, что за последние годы рынок кредитов в Российской Федерации значительно вырос. Большое распространение получила ипотека. Увеличилось количество коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, разнообразны и предлагаемые ими ипотечные программы. Представлен механизм жилищной ссуды.
Ключевые слова: кредитная организация, ипотека, ипотечное кредитование, банковская процентная ставка, кредит, перекредитование.
Современная российская ипотека начала свое развитие после выхода Указа Президента РФ от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». В 1990-х гг. законодательная и нормативная база ипотечного жилищного кредитования была разработана недостаточно, поэтому число банков, занимавшихся выдачей кредитов под залог недвижимости, не превышало 20.
В настоящий момент кредитами на жилье занимаются множество банков. Необходимо отметить, что о развитии рынка ипотечного жилищного кредитования как системы организационных, экономических, правовых и социальных отношений, функционирующей на основе механизма регулирования спроса и предложения в целях
удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под обеспечение недвижимым имуществом, можно говорить не только относительно банковского сектора, но также и других организаций, не входящих в эту категорию [1, с. 152].
Специфика развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до настоящего момента проявлялась в том, что системное развитие данного вида кредитных услуг происходило главным образом при взаимодействии заемщиков с кредитными организациями на основе функционирования двухуровневой модели. Иные формы и модели жилищной ипотеки до настоящего момента не развиты, для них не создана соответствующая организационно-правовая база, кроме того, действующее в наши дни налоговое законодательство также не способствует развитию альтернативных форм и моделей жилищной ипотеки. Существующая парадигма обосновывает проведение сравнительного анализа программ ипотечного жилищного кредитования исходя из наработанного опыта российских кредитных организаций [2, с. 111].
Для проведения сравнительного анализа действующих на рынке банковских услуг программ ипотечного жилищного кредитования было прове-
дено аналитическое исследование по 6 кредитным организациям, активно развивающимся на территории Республики Татарстан. Кредитные организации сортировались по следующим критериям:
- по фактору присутствия на отдельной территории на рынке ипотечного кредитования, а именно в Республике Татарстан;
- по наличию крупных и средних величин активов и пассивов у кредитных организаций;
- по наличию ипотечных программ у банков, находящихся в Республике Татарстан и имеющих филиальную сеть в российских регионах;
- по времени присутствия на рынке ипотечного кредитования (более 10 лет) и по активному внедрению ссуды на жилье в сферу банковских услуг.
На основе данных критериальных признаков были проанализированы ипотечные программы АКБ «Сбербанк России», ОАО АКБ «Ак Барс», ОАО АКБ «Автоград», ОАО «Акибанк», ОАО «Камский Коммерческий Банк», ОАО «Татфондбанк».
Сравнительный анализ ипотечных программ российских банков проведен по следующим характеристикам:
- наличие спектра ипотечных программ;
- валюта кредитования;
- минимальная и максимальная сумма кредита;
- срок кредитования;
- первоначальный взнос;
- процентная ставка;
- прочие дополнительные условия.
наличие спектра ипотечных программ.
Все представленные банки предлагают сразу несколько видов ипотечных кредитов: кредиты на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта жилой недвижимости. При этом обеспечением по кредитам могут выступать как кредитуемый (строящийся) объект, так и другие виды обеспечения.
По своему содержанию программы в рассматриваемых банках очень схожи с программами, которые предлагает Сбербанк России (семь.разно-видностей программ). Из этих программ уникальной является программа по рефинансированию жилищных кредитов, что означает погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома. В банке «Ак Барс» имеется десять видов жилищных программ. Своей уникальностью отличается программа, в которой банк предлагает ссуду с переменной процентной ставкой, зависящей от
ставки рефинансирования Банка России. В Банке «Автоград» также присутствует большая линейка разновидности программ жилищного кредитования. Общее количество таких программ составляет 14, из них уникальной является программа ипотеки для предпринимателей. В банке «Акибанк» присутствует четыре вида ипотечных программ, из них отличительной является специальная программа, в которой заявки рассматриваются на индивидуальной основе, т. е. процентная ставка, первоначальный взнос и т. д. устанавливаются исходя из дохода и репутации клиента. Семь.видов ссуды на приобретение жилья предоставляет «Камский Коммерческий Банк» (среди них можно выделить программу по кредиту на ремонт готового жилья). В Татфондбанке присутствует девять видов программ кредитования жилья (одна из них предоставляется с уменьшением процентной ставки по мере погашения ссуды, что и является ее уникальностью).
Как видно, спектр ипотечных программ достаточно широк. И в каждом банке большинство видов ипотеки имеют практически аналогичные условия, отличающиеся лишь процентной ставкой, размером комиссий и т. д., однако присутствуют и уникальные виды программ.
Валюта кредитования. Все рассматриваемые банки предлагают кредитование в российских рублях, долларах США и евро. В настоящий момент все более активно развивается кредитование в других свободно конвертируемых валютах.
Минимальная и максимальная сумма кредита. Многие банки не устанавливают рубеж минимальной суммы кредита, а максимально во многих банках она равна 90 % от стоимости объекта жилой недвижимости.
срок кредитования. Сроки предоставления кредитов находятся в пределах от 1 года до 30 лет. Данные цифры актуализируются во многих коммерческих банках.
Первоначальный взнос. Как правило, первоначальный взнос составляет от 10 % от суммы стоимости жилого помещения. Однако в некоторых банках первоначальный взнос составляет от 30 %, например, в банках «Автоград», «Камский Коммерческий Банк».
Процентная ставка. Это основная часть условий кредита, которая волнует клиентов в большей степени. В целом на определение ставки по кредитам влияют срок кредитования, способ подтверждения дохода, величина первоначального взноса,
вероятность досрочного погашения, вид рынка, на котором приобретается жилье (первичный или вторичный), а также факт того, является ли приобретаемый объект строящимся или уже введенным в действие.
Рассмотрим процентные ставки по ипотечным программам кредитования.
Процентные ставки в Сбербанке России варьируются от 9 до 13,5 % годовых в рублях; в банке «Ак Барс» - от 7 до 16,5 % годовых, но есть и программы, в которых процентная ставка зависит от ставки рефинансирования; в банке «Автоград» -от 8,9 до 17,75 % годовых; в банке «Акибанк» - от 11,75 до 17 % годовых; в банке «Камкомбанк» - от 10 до 14 % годовых; в банке «Татфондбанк» - от 10 до 15 % годовых (также имеются программы по ипотеке, в которых ставки зависят от ставки рефинансирования); в банке «Интехбанк» - от 10,5 до 15,75 % годовых.
Преимуществами в сложившейся ситуации обладают те кредитные организации, которые получают рефинансирование от организаций - учредителей (к таковым следует отнести Сбербанк России, банки «Ак Барс», «Автоградбанк). Кроме этих банков в более выгодном положении оказываются те финансовые структуры, у которых имеется долговременная история присутствия на рынке банковских услуг (например, Сбербанк России, банк «Ак Барс»), а также имеется возможность обслуживать бюджетные средства (банки «Акибанк», «Ак Барс»). Другие банки среднего уровня в настоящий момент оказались в более уязвимом положении, поскольку получение долгосрочных кредитных ресурсов, а также рефинансирование уже полученных займов связано со значительными трудностями.
страхование и оценка объекта жилой недвижимости. В секторе предоставления банковских услуг по ипотечному жилищному кредитованию сложилась практика обязательного страхования трех видов рисков: риска утраты жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика); риска утраты и повреждения предмета ипотеки; риска утраты права собственности на предмет ипотеки (страхование титула собственности).
Страхование осуществляется по страховым тарифам страховых организаций, предлагаемых банком-кредитором. Отметим, что данная услуга в ее настоящем виде содержит признаки нарушения конкуренции на финансовом рынке, так как, по мнению авторов, банковская организация не может
в одностороннем порядке устанавливать перечень страховых организаций (при условии, что страховые организации соответствуют требованиям, предъявляемым регулирующими органами, и имеют право страховать риски на требуемую страховую сумму).
Оценка объекта недвижимости производится независимыми оценщиками, как правило, также предлагаемыми банком-кредитором.
В настоящий момент практически все коммерческие банки требуют страховать жизнь и потерю трудоспособности, что является нарушением закона. В противном случае процентная ставка по кредиту поднимается. Сбербанк России данного вида страхования не требует.
расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита. В перечень кредита включается плата за рассмотрение кредитной заявки, единовременная комиссия за выдачу кредита, а также штрафные санкции в случае возникновения просроченной задолженности.
В Сбербанке России и банке «Ак Барс» данные комиссии отсутствуют. В банке «Акибанк» существует комиссия за выдачу ссуды в размере 1 % от суммы кредита, но не более 10 000 руб. В других коммерческих банках также существуют комиссии за выдачу кредита, только называются они порой по-разному. Но особое внимание по взиманию дополнительных средств хочется уделить банку «Автоградбанк» (см. таблицу).
Можно сделать вывод, что «Автоградбанк» достаточно подробно представляет виды и размеры оплаты за свои дополнительные услуги [6].
Прочие дополнительные условия. Во всех кредитных организациях заемщики должны работать либо по найму, либо выступать учредителями и руководителями собственного бизнеса, либо иметь статус индивидуального предпринимателя. Постоянная регистрация в регионе получения ипотечного жилищного кредита не требуется. Также не требуются поручители по кредитам, однако в ряде банков поручительство рассматривается в качестве дополнительного обеспечения.
Относительная неразвитость российского ипотечного рынка, недостаточная квалификация российских банковских работников по сравнению с западными, а также осторожность, присущая руководителям российских банков, стали главными причинами, по которым этот вид ипотечного кредитования развития в Российской Федерации пока не
дополнительные расходы заемщика при получении ипотечного жилищного кредита в банке «Автоградбанк»
Показатель Сумма
Комиссия за информационно-кон- 1 180 руб.,
сультационные услуги (составление в том числе НДС
дополнительного соглашения к кре-
дитному договору - перепланировка)
Комиссия за ведение ссудного счета Согласно условиям
по ипотечным кредитам, по которым договора
не оформлены закладные
Получение ипотечного кредита по 1 000 руб.
любым программам (за срочность -
менее 1 сут.)
Выдача справок о состоянии ссудно- 200 руб.
го счета
Комиссия за повторную экспертизу 590 руб.,
документов в том числе НДС
Оценка предмета залога по физичес-
ким лицам:
- оценка недвижимости (жилые 1 020 руб.,
помещения) сроком на год: в том числе НДС
одно-, двух-, трехкомнатные квар- 1 520 руб.,
тиры, многокомнатные и элитные в том числе НДС
квартиры, коттеджи и жилые дома
с земельным участком
- оформление кредита с исполь- 2 020 руб.,
зованием материнского капитала в том числе НДС
(МСК) (одно-, двух-, трехкомнатные 1 000 руб.
квартиры)
Комиссия за перевод денежных 20 руб.
средств в оплату ипотечных кредитов, оформленных в банке «Авто-
градбанк» и проданных рефинанси-
рующим компаниям
Комиссия за предоставление справки 200 руб.
в налоговую инспекцию об уплачен-
ных процентах
Комиссия за поиск архивных данных 300 руб.
получил. Данный факт можно считать позитивным, так как наличие высокого удельного веса подобных кредитов в американской ипотечной системе стало одним из факторов финансового кризиса американской ипотеки.
Отдельного рассмотрения заслуживает получившая в 2007 г. распространение практика рефинансирования или перекредитования отдельных ипотечных жилищных кредитов. Рефинансирование или перекредитование подразумевает получение кредита на более выгодных условиях в целях погашения кредита, взятого ранее. Это особенно выгодно в условиях снижения ставок по кредитам; в случае, если банк - первичный кредитор произвел увеличение ставки по кредиту (например, при плавающей ставке); а также при каких-либо неприемлемых условиях обслуживания в первичном банке.
Кредитные организации заинтересованы в таких операциях в связи с тем, что заемщик, который обращается за рефинансированием, уже имеет кредитную историю, проходил проверку различными службами банка - первичного кредитора, имеет все необходимые документы на предмет ипотеки, что в сумме позволяет уменьшить рисковую составляющую процентной ставки. Для заемщиков данная операция несет свои преимущества, так как позволяет снизить суммы ежемесячного платежа, изменить валюту кредита, уменьшить процентную ставку или срок, на который выдан кредит, получить другие преимущества.
Большинство банков ввели мораторий погашения по срокам и суммам кредита. То есть клиент, получив кредит на жилье, не может погасить сумму более той, которая указана в его графике платежей, в течение, например, 6 мес. Это означает, что клиент обязан гасить ссуду в течение 6 мес. равными суммами, указанными в графике платежей. Такая система работает во всех коммерческих банках, кроме Сбербанка России. Схема выдачи ипотечных жилищных кредитов представлена на рисунке.
Данная схема отображает структуру приобретения жилого помещения в кредит. Система заключения ипотечных договоров аналогична практически во всех действующих банках РФ.
Обращение в риэлторскую компанию Рассмотрение банком заявки на получение кредита Выбор жилья Оценка и утверждение выбранного жилья
1 г
Государственная регистрация документов Страхование Нотариальное заверение документов Подписание кредитного договора и получение денег
Схема
выдачи
ипотечных
жилищных
кредитов
Таким образом, сравнительный анализ ипотечных программ коммерческих банков был проведен для отличия одной ипотечной программы от другой. В результате клиенту банка необходимо провести анализ жилищных кредитов, рассмотрев не менее 3 банков для убедительности в правильности выбора.
Выводы и рекомендации. Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня (расплачиваться за нее он может постепенно в течение нескольких лет), а банку-кредитору - получать гарантированный доход.
Тормозят развитие ипотеки следующие факторы:
- низкая платежеспособность клиентов и высокий размер процентной ставки по кредитам;
- сомнительная репутация будущего заемщика;
- повышение цен на недвижимость (спрос на ипотеку не уменьшился, и потребность наших граждан в улучшении жилищных условий - тоже). Из-за роста цен на недвижимость снижается количество предложений на рынке;
- бюрократические препоны по выделению земли под строительство и вводу в эксплуатацию готового жилья;
- отсутствие сетей и коммуникаций на строительных площадках;
- отсутствие ипотечных ценных бумаг, из-за чего на рынке ипотеки появятся долгосрочные ресурсы, а банки смогут постепенно снижать ставки по кредитам.
Программа ипотеки - это кредит на жилье, предоставляемый банком на индивидуальных определенных условиях. Главная задача клиента-заемщика -это оформить кредит на выгодных условиях, т. е. минимизировать расходы при оформлении ипотечного договора. Для этого ему необходимо правильно выбрать банк с соответствующей программой. Любая ипотечная программа имеет основные составляющие, которые определяют отношения клиента и банка по предоставлению ипотечного кредита и регулируют их финансовые взаимоотношения, выплаты до полного погашения.
Во-первых, во всех ипотечных программах первый показатель - это процентная ставка. Необходимо помнить, что кредитный специалист обязан
рассчитать полную стоимость кредита, куда входят все дополнительные расходы: комиссии, страховки и т. д.
Во-вторых, первоначальный взнос - это необходимое условие при получении кредита. Для сравнения ипотечных программ нужно определяться по общей сумме всех затрат, а не по процентной ставке. Ипотеку необходимо брать в той валюте, в которой клиент получает основной доход, чтобы легче было расплачиваться за кредит и не тратить средства на конвертацию.
В-третьих - это порядок расчета. В Российской Федерации в настоящий момент в основном все банки выдают ипотеку с аннуитетными (равными) платежами. Если еще в 2011 г. в Сбербанке России дифференцированный (разный) метод платежей присутствовал, то в 2012 г. данный метод отсутствует.
В-четвертых - это дополнительные расходы. В каждом банке дополнительные расходы по кредитам различны. Поэтому при выборе ипотечной программы следует определить общую сумму дополнительных расходов, и уже только после этого выбирать программу. Банки в своих программах требуют от заемщика подтверждения доходов, трудового стажа, а зачастую - и регистрации. Это также следует учитывать при выборе банка и ипотечной программы. Рынок ипотеки в Российской Федерации растет и предлагает все большее количество ипотечных программ. Это делает ипотеку выгоднее и доступнее.
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации может пойти по двум направлениям:
- ипотечное кредитование может продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Собственные кредитные рейтинги банков будут присуждены и выпущенным ими ипотечным ценным бумагам, следовательно, эффективность и надежность этого финансового инструмента также будет невысокой. Кроме того, инфляция в Российской Федерации в настоящий момент только по официальным данным - 6,1 %, на Западе - 2-3 %.
Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Таким образом, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинго-вать при предоставлении тех же самых кредитов;
- ипотечное кредитование может способствовать развитию целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако он и является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всей территории Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить
в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов [3, с. 315].
Таким образом, у российской ипотеки существуют хорошие перспективы развития и большое будущее, так как она становится все более доступной, конкурентной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Список литературы
1. Ипотека в России / под ред. А. В. Толкуши-на. М.: Юристъ. 2011. 525 с.
2. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Изд. группа «БДЦ-пресс». 2010. 272 с.
3. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор. 2010. 132 с.
4. Официальный сайт Сбербанка России. URL: http//:www. sberbank. ru.
5. Официальный сайт АКБ «Ак Барс» URL: http//:www. akbars. ru.
6. Официальный сайт АКБ «Автоград». URL: http//:www. avtograd. ru.
7. Официальный сайт АКБ «Акибанк». URL: http//:www. akibank. ru.
8. Официальный сайт АКБ «Камкомбанк». URL: http//: www. kamkombank. ru.
9. Официальный сайт АКБ «Татфондбанк». URL: http//:www. tatfondbank. ru.
10. Официальный сайт АКБ «Интехбанк». URL: http//: www. intehbank. ru.
ИЗДАТЕЛЬСКИЕ УСЛУГИ
Издательским дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ»
занимается выпуском специализированных финансово-экономических и бухгалтерских журналов, а также
монографий, деловой и учебной литературы Минимальный тираж - 500 экз.
По вопросам, связанным с изданием книг, обращайтесь в отдел монографий
(495) 721-85-75 post@fin-izdat.ru
