CC BY
46
ББК Ч481.2
Е.Г. Гуреева
РАЗРАБОТКА ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ МЕТОДИК В СФЕРЕ ФИНАНСОВЫХ ПРОДУКТОВ И АСИММЕТРИЯ ИНФОРМАЦИИ
По общему определению компетентность - это способность и готовность индивидуума применять на практике приобретенные знания и умения.
В процессе обучения студенты могут активно заниматься исследовательской, творческой, проектной деятельностью. Это дает возможность современному специалисту приобрести умения:
• извлекать знания из данных и информации;
• создавать и коммерциализировать свои и привлеченные знания;
• самостоятельно ставить и решать проблемы;
• эффективно работать и общаться в интернет-сетях.
В процессе обучения, проведения научно-исследовательских работ, написания выпускных квалификационных работ студенты могут создавать методики потребительского выбора. Под методиками потребительского выбора подразумевается описание последовательности принятия решения о приобретении товаров (услуг) на основе сбора и анализа информации на рынке.
Такие методики требуют значительных временных затрат, так как надо найти и обработать большой объем информации. Кроме того, необходимы глубокие теоретические знания, умение собирать и систематизировать информацию, творческий подход при написании самих методик.
Данные методики могут представлять интерес для предприятий -продавцов товаров (услуг). Маркетинговый подход подразумевает умение продавца видеть свой товар или услугу глазами потребителя. Эта точка зрения наиболее важна, она позволяет определить конкурентоспособность продукции (услуги).
Потребительские методики важны и для государства с точки зрения определения провалов рынка и, следовательно, необходимости вмешательства - государственного регулирования.
Потребитель при выборе товара или услуги сталкивается с асимметрией информации, т.е. с ее несовершенством (качеством и надежностью) и неравномерностью распределения в пространстве, а это один из признаков несовершенства конкуренции на рынке среди продавцов товаров (услуг).
Асимметрия информации возникает за счет ряда факторов:
• информация может быть ненадежна, а проверка требует дополнительных средств, поэтому потребитель не обязательно стремится к сверхнадежности информации, а выбирает лучшее из того, что у него есть;
• информации очень много, собрать и накопить ее всю также может не хватить средств, а, кроме того, человек может собирать не то, что ему нужно;
• не все потребители в равной мере способны отбирать, анализировать и накапливать информации обо всем, что им встречается, им часто не хватает умений и знаний, возможно специфических (технических, экономических и др.).
Следовательно, потребитель действует в обстановке неопределенности. Асимметрия информации может касаться качества и цены товара (услуги).
По качеству, в плане асимметрии информации, выделяется три группы товаров3:
1) товары, качество которых любой человек может определить до покупки, поэтому асимметрия информации в данном случае невозможна;
2) товары, качество которых можно определить только после покупки;
3) товары, качество которых затруднительно определить даже после покупки, оценка происходит в течение какого-то длительного времени (процесса потребления).
Асимметрия информации по ценам связана с двумя основными факторами:
• потребитель вынужден нести дополнительные затраты на получение информации (покупка журналов, сокращение свободного времени, Интернет и др.);
3 Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков: Учеб. М.: Магистр, 1998. 320 с.
• требуются дополнительные затраты на перемещение в поиске наиболее удачного варианта по ценам.
Следует отметить и важную характеристику информации - ее быстрое устаревание, а ведь принять решение о приобретении товара (услуги) потребитель должен в настоящее время. Это еще раз позволяет подтвердить важность создания методик потребительского выбора. Количество данных методик может быть неограниченно, хотя их можно систематизировать по типу товаров, потребителей и ряду других признаков.
Объектом исследования в выпускных квалификационных работах студентов экономических специальностей являются предприятия. Однако часто возникают проблемы с получением информации, возможностью найти место прохождения преддипломной практики. Поэтому можно предложить в качестве объекта исследования предприятия и потребителей товаров (услуг), а предметом - процесс принятия решения о приобретении товара (услуги).
В рамках выполнения выпускных квалификационных работ была проведена апробация создания методики потребительского выбора. Рассмотрим одну из них.
Оценка состояния и развития ипотечного кредитования. К числу наиболее важных задач, стоящих перед каждым человеком, помимо обеспечения себе пропитания и безопасности, относится и забота о постоянном жилье, составляющем одну из его главных потребностей. Отличительная особенность жилой недвижимости заключается в ее высокой цене по сравнению с текущим уровнем дохода, именно поэтому обеспеченность жильем считается одним из основных показателей уровня жизни граждан4. Для отдельного же человека жилье служит материальной основой его семьи.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов обратила внимание государства на решение жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
4 Аверченко В., Весели Р., Наумов Г. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 259 с.
Создание системы долгосрочного банковского кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет сделать приобретение жилья доступным для основной части населения5.
Банки - одно из центральных звеньев системы рыночных структур6. Развитие их деятельности - необходимое условие создания реального рыночного механизма. Банки выполняют разнообразные функции и вступают в сложные взаимоотношения между собой и другими субъектами хозяйственной жизни. Кредитование - самый важный продукт, предлагаемый банками различным категориям клиентов.
В настоящее время банки предоставляют множество кредитов для удовлетворения разнообразных потребностей клиентов. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой -стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
Ипотека в Перми и Пермском крае, так же как и в других российских регионах, довольно полно представлена филиалами и представительствами известных банков страны, среди которых можно выделить НомосБанк, Сбербанк России, Абсолют Банк, Банк жилищного финансирования, Альфа-банк, ИнвестКапиталБанк, Камабанк, Райффайзенбанк, ТрансКредитБанк, Камский коммерческий банк и др. Предлагаемые банками кредитные программы по предоставлению ипотеки отличаются разнообразием и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода. Жилье предлагается в строящихся домах, на первичном и вторичном рынках недвижимости. Поэтому заемщик должен не ошибиться в выборе того или иного банка, верно оценив его условия кредитования.
Жилищный ипотечный кредит - это денежные средства, предоставленные банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты,
5 Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: МТ-Пресс, 2000. 489 с.
6 Коробова Г.Г. Банковское дело: Учеб. М.: Экономистъ, 2003. 751 с.
а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»7. В период 1998-2003 годов рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования8, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.
Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. По данным Центробанка, на 01.04.07 в России насчитывалось 673 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд долл., это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд руб. В первом квартале 2007 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн руб., из них 61 940 млн руб. в национальной валюте и 20 375,6 млн руб. в иностранной валюте.
Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, то ипотечные кредиты выдаются банками в 80 регионах
7 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16.07.1998, № 102-ФЗ.
8 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: [в ред. Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 № 291; 08.05.2002 № 302].
России, однако развитие ипотечного кредитования происходит неравномерно: значительная часть предоставленных кредитов (более 52 %) приходится на Москву и Московскую область. Структура ипотечного кредитования по федеральным округам России представлена на рис. 1.
10% 2%
10%
14%
0 Центральный ФО ЕЭ Северо-Западный ФО
■ Южный ФО □ Приволжский ФО
Ш Уральский ФО ЕЭ Сибирский ФО
□ Дальневосточный ФО
Рис. 1. Региональная структура ипотечного кредитования граждан
Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:
• различиями в уровне доходов населения;
• разным уровнем развития финансовых посредников и системы жилищного кредитования;
• объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);
• наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риэлторских фирм, нотариальных контор и др.
Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база.
Рынок жилой недвижимости можно делить на сегменты по-разному - в зависимости от целей исследования. Для изложения особенностей экономических отношений имеет смысл обратить внимание, прежде всего, на следующее деление: первичный и вторичный рынки жилой недвижимости. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома и квартиры. Их могут продавать как застройщики, так и инвесторы, финансировавшие строительство или купившие право собственности на это жилье на различных стадиях его возведения. На вторичном рынке представлено жилье, которым уже какое-то время пользовались по основному назначению.
В настоящее время рынок жилья в г. Перми практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.
Сегодня получить ипотеку на покупку жилья может практически любой житель Перми. Ипотечные кредиты предлагает большинство банков, работающих на территории города. Процентные ставки банков отличаются не более чем на 5 %. В основном житель города может получить ипотечный кредит с процентной ставкой от 11 до 17 % годовых. Сроки рассмотрения кредитных заявок в настоящее время значительно сократились. Некоторые банки готовы предоставить клиентам кредит в течение одного дня. Сроки выплаты кредитов также зависят от условий выбранного банка. Пермский рынок ипотечных услуг позволяет горожанину гасить кредит как равными долями денежных сумм, без возможности досрочного погашения, так и любыми суммами не меньше установленных и рассчитаться за заем в течение 6-8 лет, вместо установленных 20-30.
Несмотря на все это, проблемы ипотеки существуют, которые в нашем регионе не носят уникальный характер, они типичны для всей России. Главная из них - отсутствие ресурсов необходимой срочности (до 25 лет) для подобного кредитования. Кроме того, существенно тормозит развитие ипотеки наличие на сегодняшний момент практически только одного механизма рефинансирования - Агентство ипотечного жилищного кредитования, неразвитость законодательства и рынка ипотечных бумаг. Следствие всего вышеперечисленного - высокие ставки по кредитам (13-15 %). По уровню доходов населения лишь 8-10 % из
них готовы брать ипотечные кредиты. По оценкам аналитиков, при снижении ставки до 8-9 % доля населения, способного воспользоваться кредитами на покупку жилья, может вырасти до 30 %. Но такие дешевые ресурсы может обеспечить либо государство, либо иностранный банковский капитал. Безусловно, проблема носит очень серьезный макроэкономический характер. Хотя отдельные моменты все-таки позволяют смотреть в будущее с оптимизмом.
В 2006 году Пермский край показал рекордные темпы роста объема выданных ипотечных кредитов. Всеми кредитными структурами было выдано ипотечных кредитов на сумму около 4,8 млрд руб. Основная тенденция - рост вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования во всех направлениях. Повышается уровень информированности населения об ипотеке, растет доверие к этому механизму. Значительно возрастает спрос на ипотеку среди населения. Увеличение спроса спровоцировало общее оживление отрасли - к системе ипотечного кредитования подключается все большее число участников. Растут доходы населения, что говорит о росте объемов ипотечного кредитования (рис. 2). Активизируются банки, сегодня в Перми практически не осталось ни одного крупного банка, который не включил бы в спектр своих услуг ипотеку.
сумма ипот. кредита, руб.
3 ООО ООО
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
5000 10 000 15 000 20 000 30 000 доход, руб.
—5 лет —■— 10 лет —а— 20 лет
Рис. 2. Зависимость суммы ипотечного кредита от ежемесячного дохода
и срока кредита
По объемам выдачи ипотечных кредитов в 2005 году Пермский край превысил плановый показатель в 3 раза, а в 2006 году - более чем
27
в 2,5 раза. Процентная ставка снизилась за год с 12 до 11 % годовых. Была поставлена задача на 2007 год - выдать ипотечные жилищные кредиты на сумму 2 568 млн руб. Ожидаемый фактический показатель составит 5 200 млн руб. (рис. 3).
□ план
□ факт
Рис. 3. Динамика объема выданных ипотечных кредитов в г. Перми
В целом ожидается ежегодное увеличение объемных и количественных показателей рынка ипотеки на 100-150 %.
Анализ ипотечного кредитования в г. Перми. Огромный выбор банков, у которого есть свои плюсы и свои минусы, порою ставит в тупик потенциального заемщика. При выборе банка, для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно учитывать все требования и условия, выдвигаемые им - ведь удобство пользования той или иной программой заключается не только в низкой процентной ставке: существуют еще комиссии, сборы, условия досрочных платежей, ограничения по срокам и т.д. В работе будет рассмотрено только около половины банков г. Перми, которые предоставляют услуги населению по жилищному кредитованию, а также проанализированы условия предоставления ипотечных кредитов, так как для сбора информации в основном использовался интернет-ресурс и, как показало исследование, не все банки располагают свою информацию в интернет-ресурсах.
Для сокращения вероятности потерь после выдачи банком денежных средств кредитор подписывает в кредитном договоре дополнительные условия, одним из которых является залог имущества. Во всех рассмотренных банках обеспечением кредита является приобретенное в кредит жилье - оно передается в залог кредитору. Это означает, что
в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) и не может быть заложено в обеспечение другого обязательства. Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача внаем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре. Введение данного условия является основным методом обеспечения возвратности средств, предоставленных в рамках кредита.
В качестве гарантий (поручительства) погашения предоставляемых банками ипотечных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан. Данный механизм представляет собой альтернативный вариант гарантий выплаты кредита. Он основан на предоставлении дополнительных гарантий со стороны третьих лиц, которые обязуются в случае прекращения платежей по кредиту со стороны заемщика выполнить принятые им обязательства по обслуживанию кредита. Например, в таких банках, как Урал ФД, Абсолют Банк, Банк Москвы, БинБанк, ИнвестКапиталБанк, Росбанк, Экопромбанк, ВТБ 24, поручительства третьих лиц не требуется. Для Балтийского банка основным условием кредитования физических лиц на приобретение жилья на первичном рынке «Новостройка» является поручительство застройщика до момента оформления в собственность заемщика приобретаемой квартиры с ипотекой в пользу банка (при приобретении квартиры по предварительному договору купли-продажи). Международный московский банк ставит основным условием по кредиту на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа, таун-хауса обязательное поручительство супруга/супруги, если заемщик состоит в браке, а в случае рассмотрения совокупного дохода заемщика и поручителя/поручителей обязательное заключение договора поручительства. А вот банк Петрокоммерц требует поручительство супруга заемщика (если супруг не является созаемщиком) в течение всего срока погашения кредита или поручительство не менее двух платежеспособ-
ных поручителей физических лиц (помимо созаемщика) с возможностью прекращения договора поручительства после возникновения у банка прав залога на построенную квартиру. Промсвязьбанк также требует поручительство супруга/супруги в случае, если супруг/супруга не является созаемщиком.
Немаловажным условием ипотечного кредитования являются общие требования, предъявляемые к заемщикам, к которым относятся: статус заемщика, который должен являться дееспособным физическим лицом, обладающим документами, подтверждающими личность и действительными на территории РФ; гражданство РФ; регистрация на территории РФ; трудовой стаж; наличие постоянного источника дохода; отсутствие негативной кредитной истории; наличие собственных средств для внесения первоначального взноса; документально подтвержденный доход, позволяющий получить кредит в желаемом размере. Желающие получить ипотечный кредит также должны удовлетворять простому условию, предъявляемому банками, - соответствовать указанному возрасту.
Исследование позволило охватить 32 банка г. Перми. В табл. 1 приведено возрастное ограничение заемщиков: минимальный возраст (на дату выдачи кредита) и максимальный возраст (на дату погашения кредита).
Таблица 1
Возрастные ограничения, выдвигаемые банками Перми, при получении ипотечного кредита (фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Минимальный возраст заемщика, лет (на дату выдачи кредита) Максимальный возраст заемщика, лет (на дату погашения кредита)
Мужчины Женщины
Урал ФД 18 60 55
Абсолют Банк 18 60 55
Альфа-банк 21 59 54
Балтийский банк 21 70 65
Банк Москвы 21 60 55
ВТБ Северо-запад 18 65 60
КамаБанк 18 75 75
МДМ Банк 21 65 60
Наиболее требовательными к возрасту являются ТатФондБанк, банк Петрокоммерц: клиент может стать заемщиком при достижении возраста 22 лет. Максимальный возраст в банке Петрокоммерц не должен превышать пенсионный, установленный законодательством (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин). ТатФондБанк ужесточает условия максимального возраста на момент планового возврата кредита до 55 лет. Менее жесткие требования к возрасту заемщиков предъявляют банки: УРСА Банк, ТрансКредитБанк, РосБанк, Райффайзенбанк,
Промсвязьбанк, Международный Московский банк, МДМ Банк, Банк Москвы, Балтийский банк, Альфа-банк. Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 или 20 лет. Максимальный возраст варьируется в пределах: мужчины от 60 до 70, женщины от 55 до 65 лет. Наиболее лояльные условия выдвигают банки: АК БАРС Банк, Экопромбанк, УралСибБанк, СобинБанк, СДМ-Банк, Свердловский губернский банк, Сбербанк России, РусьБанк, НомосБанк, Камабанк, Банк Северная Казна, ИнвестКапиталБанк, Банк Драгоценности Урала, ВТБ Северо-запад, Абсолют Банк, Урал ФД. На момент предоставления кредита возраст заемщика должен превышать 18 лет. Предельный срок кредитования ограничивается возрастом заемщика: для мужчин и женщин возможно кредитование до достижения 60-75 лет.
Ипотечный жилищный кредит носит долгосрочный характер и предоставляется обычно на срок до 10-20 лет (иногда и до 30). Для жилищного кредитования срок важен потому, что в связи с большой суммой кредита срок кредитования должен быть достаточным, чтобы обеспечить погашение кредита и начисленных процентов с учетом существующего уровня дохода заемщика. Заемщику же следует знать, что длительный срок растягивает погашение кредита во времени, тем самым уменьшая размер ежемесячных платежей в счет его погашения, и тем большую сумму заемщик может запрашивать в банке.
Различно отношение банков в Перми к сумме первоначального взноса по ипотеке. Банки, как правило, никогда не дают кредит в размере 100 % от стоимости жилья. Первоначальный взнос - это та часть стоимости жилья (от 10 до 30 %), которую покупатель должен оплатить из собственных средств (ими могут считаться сбережения, субсидии, подарки, текущие доходы). Наличие этих средств у клиента позволяет банку судить о нем как о платежеспособном заемщике, умеющем делать сбережения.
Процентная ставка - важное условие, которое берет во внимание заемщик при выборе того или иного банка. Процентная ставка, начисляемая по кредиту, может быть фиксированной или переменной.
В исследуемых банках были выбраны программы ипотечного кредитования с фиксированной ставкой, которая устанавливается исходя из того, на какой срок выдается ипотечный кредит, какой первоначальный взнос уплачивается заемщиком. Если судить по процентной ставке, то кредит в долларах или евро заметно дешевле, чем в рублях. Многие заемщики задумываются над тем, в какой валюте им наиболее выгодно брать кредит. При кредите всегда надо учитывать, в какой валюте заемщик получает доход. По этой причине региональные банки в основном кредитуют в рублях, а столичные - в долларах и евро. Немаловажным фактором также является то, что при сделках купли-продажи недвижимости стоимость квартиры указывается в основном в долларах. Если зарплата заемщика привязана к долларам или евро, то надо брать валютный кредит, если же заемщик получает доход в рублях, то стоит, наверное, подумать о кредите в рублях, тем более в условиях стабилизации российской экономики. В рассматриваемых банках г. Перми были выбраны наиболее распространенные ипотечные программы, где валюта кредита указана в рублях РФ.
В табл. 2 указаны процентные ставки по наиболее распространенным ипотечным программам, предоставляемым банками г. Перми, в зависимости от срока кредитования и суммы имеющегося первоначального взноса. Она дает наглядное представление о том, что процентная ставка по ипотечным программам устанавливается исходя из того, на какой срок выдается ипотечный кредит и какой первоначальный взнос уплачивается заемщиком, а также она зависит от того, на каком рынке заемщик желает приобрести жилую недвижимость. Естественно, чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка по кредиту. И наоборот, чем меньше первоначальный взнос и чем выше срок кредитования, тем выше процентная ставка по кредиту.
Сумма ипотечного кредита, выдаваемая банками, также имеет свои пределы, так как банки ограничены кредитными ресурсами. Для того чтобы выдавать такие кредиты, банк должен иметь «длинные деньги», то есть такие средства, которыми он будет располагать в течение всего срока кредитования. Упрощенно все имеющиеся в банке средства можно разделить на три вида:
33
Таблица 2
Ипотечные программы банков Перми исходя из условий первоначального взноса, срока и ставки кредитования
(фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Кредит на приобретение квартиры
на первичном рынке недвижимости (кредит «Новостройка») на вторичном рынке недвижимости
срок (лет) первонач. взнос (в % от стоимости приобретаемой квартиры) ставка (% годовых в рублях) срок (лет) первонач. взнос (в % от стоимости приобретаемой квартиры) ставка (% годовых в рублях)
Урал ФД До 25 От 10 до 50 17 (диф.) До 10 От 15 12,5 (ан.)
Свыше 50 15,5 (диф.) От 10 до 25 13,0 (ан.)
До 25 15 (диф.)
Абсолют Банк До 20 Более 50 10,0 До 20 Более 50 10,0
От 20 до 50 11,0 Свыше 20 до 50 11,0
От 10 до 20 12,0 От 10 до 20 12,0
Альфа-банк От 5 до 15 15 11,7 От 5 до 15 15 11,7
От 16 до 20 12,0 От 16 до 20 12,0
От 21 до 25 12,5 От 21 до 25 12,5
Балтийский банк До 15 Не менее 15 13,0 До 15 От 5 до 15 13,5
Свыше 15 13,5 Свыше 15 14,0
До 15 От 15 до 5 14,0 До 15 Свыше 15 13,0
Свыше 15 14,5 Свыше 15 13,25
1) остатки на счетах юридических лиц;
2) средства на депозитах граждан (вклады граждан);
3) собственный капитал банка.
Очевидно, что первые два источника средств не подходят для выдачи жилищных кредитов, поскольку могут быть отозваны вкладчиком задолго до возврата ссуды. Следовательно, банк может вкладывать в кредитование жилья только собственный капитал. Совокупный собственный капитал банков в любой стране составляет мизерную часть от средств, которые могут быть направлены на выдачу кредитов для приобретения жилья, поэтому для создания необходимой базы используется механизм рефинансирования с помощью ценных бумаг.
В табл. 3 показаны минимальные и максимальные суммы, которые банки Перми в состоянии предоставить заемщикам при выборе той или иной ипотечной программы кредитования. В Балтийском банке и Урал ФД нет ограничений по максимальной сумме ипотечного кредита. Банк Москвы и ВТБ 24 предоставляют кредит в размере 100 % только на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости. Камабанк и Банк Северная Казна имеет возможность выдать максимальную сумму кредита в размере 5 000 000 руб., Банк Драгоценности Урала - 5 700 000 руб., Банк жилищного финансирования - 7 000 000 руб., Абсолют Банк и Росбанк - 9 000 000 руб. Остальные же банки могут предоставить максимальный кредит в размере свыше 10 000 000 руб.
Различно отношение банков в Перми также и к расходам заемщика при получении ипотечных кредитов, которые можно условно разделить на три части:
1) комиссии банков, штрафы и сборы, т.е. деньги, которые заемщик платит непосредственно банку, они зависят от конкретного банка и конкретной программы кредитования;
2) расходы, которые не зависят от банков: например, государственная регистрация сделок, которая необходима, независимо от того, в кредит покупается недвижимость или за «живые деньги»;
3) услуги сторонних организаций: страховой, оценочной компании, ипотечных брокеров, риэлторских компаний и др. Формально банк не имеет отношения к тем деньгам, которые заемщик платит за услуги этих организаций. Но обращаться в них и оплачивать их услуги заемщику приходится.
Рассмотрим подробнее информацию о комиссиях банков. Процедура изучения заявки кредитным комитетом примерно у половины банков
Таблица 3
Размер кредита при выборе ипотечной программы (фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Размер кредита (мин. - тыс. руб.; макс. - тыс. руб., в % от стоимости приобретаемой недвижимости) на приобретение квартиры
на первичном рынке на вторичном рынке
минимальный максимальный минимальный максимальный
Урал ФД Не ограничен
Абсолют Банк 300,0 9000,0 300,0 9000,0
Альфа-банк 600,0 15 000,0
Балтийский банк От 250,0 Не ограничен От 250,0 Не ограничен
Банк жилищного финансирования Не ограничен 7000,0 200,0 5000,0
Банк Москвы 210,0 До 90 % от стоимости квартиры 210,0 До 100 % от стоимости квартиры
ВТБ 24 150,0 До 95 % от стоимости квартиры 150,0 До 100 % от стоимости квартиры
бесплатна, некоторые берут эту плату только в случае положительного решения. Остальные же берут плату, конечно же, без гарантии результата. Оплата открытия и ведения ссудного счета или комиссия за выдачу кредита - от 1 до 2 % от суммы кредита или фиксированной суммой (редко когда бывают обе комиссии одновременно).
К расходам заемщика относятся и такие расходы, как комиссия за снятие наличных денег, аренда банковской депозитарной ячейки, расходы на сейфовую ячейку, проверку документов и объекта ипотеки. Без учета расходов на нотариуса первоначальные расходы «на все про все» составляют порядка 5 % от величины кредита. В целом получается довольно значительная сумма, которую необходимо выплатить из собственных средств. Из кредитных денег оплатить эти расходы нельзя. В сумму кредита банки не включают также расходы на возможный ремонт, отделку или перепланировку жилья.
В табл. 4 приведены суммы и размеры комиссий за открытие и обслуживание ссудного счета в рассматриваемых банках г. Перми. Единственный банк, где отсутствуют комиссии, является УРСА Банк. Максимальный размер комиссий взимают Сбербанк России (3 %) и Эко-промбанк (2 %), но имеются максимальные ограничения в суммарном выражении: в Сбербанке России - 25 000 руб., Экопромбанке -30 000 руб. Банки Урал ФД, ВТБ 24, ВТБ Северо-запад, Северная Казна, Свердловский губернский, СКБ-Банк взимают комиссию в виде фиксированной суммы. Минимальная сумма комиссии у банка ВТБ 24 (3000 руб.), СКБ-Банк (5000 руб.), ВТБ Северо-запад (6000 руб.), Урал ФД (10 000 руб.). В банках Северная Казна и Свердловский губернский комиссия превышает 10 000 руб. Остальные же банки взимают комиссию в размере 1 % от суммы предоставляемого кредита, но имеются минимальные и максимальные ограничения по суммам комиссий.
Платежи по долгосрочному ипотечному кредиту осуществляются, как правило, ежемесячно равными суммами (аннуитетными платежами). Ежемесячный платеж заемщика по кредиту состоит из двух частей: платежа в счет погашения части основного долга по кредиту и платежа в счет уплаты процентов за пользование кредитом. Практически все рассмотренные банки предлагают погашать кредит аннуитетными платежами, кроме банка Урал ФД (кредит ипотечный «убывающие платежи») и банка Петрокоммерц, где погашать ипотечный кредит возможно дифференцированными платежами (основной долг равными долями, проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту).
Таблица 4
Размеры и сумма комиссий по ипотечным программам в рассматриваемых банках Перми (фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Комиссия за открытие и обслуживание ссудного счета (единовременный платеж)
Кредит на приобретение квартиры Кредит на приобретение квартиры
на первичном рынке на вторичном рынке на первичном рынке на вторичном рынке
сумма (руб.) % от суммы т ного к іредоставлен- редита
Урал ФД 10 000 10 000
Абсолют Банк Не более 7500 Не более 7500 l l
Альфа-банк l
Балтийский банк Не более 20 000 Не более 20 000 l l
Банк жилищного финансирования Не менее 5000 и не более 15 000 l l
Банк Москвы Не менее 10 500 и не более 30 000 Не менее 10 500 и не более 30 000 l l
Немаловажным условием при выборе того или иного банка является возможность досрочного погашения ипотечного кредита. Одни банки устанавливают полный мораторий на досрочное погашение, другие -определенное количество месяцев. Одни банки взимают штраф и устанавливают минимальную сумму досрочного погашения, другие по истечению срока моратория разрешают производить досрочное погашение без уплаты каких-либо комиссий или штрафов. По аннуитетным платежам при гашении кредита с опережением графика внесения платежей уменьшается срок кредита, сумма аннуитета не пересчитывается. При убывающих платежах (дифференцированных) уменьшается как срок кредита, так и сумма начисленных процентов.
В табл. 5 указаны условия досрочного погашения ипотечного кредита, выдвигаемые банками Перми. Независимо от программы ипотеч-
ного кредитования условия досрочного погашения одинаковы. В банке Урал ФД (погашение кредита осуществляется дифференцированными платежами), Промсвязьбанке и банке Петрокоммерц предусмотрена
Таблица 5
Условия досрочного погашения ипотечных кредитов в банках Перми (фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Период досрочного погашения Минимальная сумма досрочного платежа (руб) Комиссия за досрочное погашение (% от суммы досрочного погашения/ фиксированной суммой)
Урал ФД Два вида погашения кредита: 1) дифференцированными платежами Преду досрочного пога смотрена возмоз шения без начи жность сления штрафов
2) аннуитетными платежами Начиная с 7-го месяца 20 000 3
Абсолют Банк До истечения 12 месяцев — 2
По истечении 12 месяцев — —
Альфа-банк - 30 000 -
Балтийский банк После 12 месяцев 15 000 —
Банк жилищного финансирования После 6 месяцев 20 000 —
Банк Москвы В течение первых 6 месяцев 30 000 2
По истечении 6 месяцев 30 000 —
ВТБ 24 По истечении 3 месяцев 15 000 —
ВТБ Северо-запад По истечении 3 месяцев 15 000 —
возможность досрочного погашения без начисления штрафов. Самое жесткое условие по досрочному погашению кредита выдвигает Райффайзенбанк, который устанавливает самую максимальную сумму досрочного погашения в размере 60 000 руб., комиссию в размере 4 % от суммы досрочного погашения, а также период, в течение которого заемщики должны уплачивать эту комиссию (5 лет). ТрансКредитБанк в течение первых 6 месяцев с даты получения кредита устанавливает самый высокий процент комиссии (5 %) от суммы досрочного погашения, начиная с 7-го месяца, комиссия установлена в виде фиксированной суммы в размере 300 руб. Некоторые банки устанавливают мораторий на досрочное погашение: АК БАРС Банк, СДМ Банк, РусьБанк -6 месяцев, УРСА Банк, УралСибБанк - 12 месяцев, ТатФондБанк, Росбанк - 3 месяца. После чего допускается частичное или полное погашение кредита без взимания штрафов. Остальные же банки помимо моратория (3, 6 или 12 месяцев) на досрочное погашение устанавливают минимальную сумму досрочного погашения, которая варьируется в пределах от 10 до 30 тыс. руб.
Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование трех видов: страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения (пожаров, заливов, взрывов, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и пр.), страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, а также страхование утраты права собственности на жилье (страхование титула). Закон об ипотеке требует обязательного страхования только первого пункта, но банки, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, настаивают и на двух других пунктах.
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5 % от суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), от общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3—1,5 %. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют также застраховать жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7 %. В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5 % от остатка по
кредиту в год с учетом процентов. Страховые платежи по ипотеке осуществляются 1 раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и, исходя из этой суммы, рассчитывают страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается — готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.
Все банки Перми независимо от выбора ипотечной программы требуют страхование трех видов: утраты и повреждения жилого помещения, утраты жизни и трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилое помещение. Прежде чем подписать кредитный договор, необходимо заключить со страховой компанией договор страхования и предоставить его в банк. Наличие страховки — обязательное условие выдачи ипотечного кредита.
Выдача и обслуживание ипотечного кредита сопровождается дополнительными платежами со стороны заемщика в пользу третьих контрагентов, участие которых снижает риски для кредитора. Помимо страховых компаний к ним относятся также риэлторские, нотариальные конторы, профессиональные оценочные компании недвижимости и пр.
По данному вопросу было рассмотрено 32 банка г. Перми, предоставляющих ипотечный кредит. Проанализированы условия двух наиболее распространенных ипотечных программ: приобретение квартиры на первичном или вторичном рынках недвижимости. Данные анализа показали, что условия банков по ипотечным программам не в значительной степени отличаются друг от друга. Теперь предстоит разобраться в том, кто может стать потенциальным заемщиком и как же выбрать наиболее подходящий банк, удовлетворяющий требованиям тех или иных потребителей.
Определение характеристик наиболее вероятного заемщика.
Предложение на ипотечном рынке создают различные коммерческие банки. Товаром (услугой) на ипотечном рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика
выступает залог приобретаемого жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу .
Потребителем на ипотечном рынке может стать не каждое домохозяйство8. Потребители делятся в зависимости от критериев их выбора: демографических, социально-экономических, мотивационных
(рис. 4)9.
Рис. 4. Критерии выбора наиболее вероятного заемщика
Мотивационная сегментация предполагает деление потребителей в зависимости от мотива получения ипотечных кредитов: приобретение квартиры для собственного проживания или для сдачи жилой недвижимости в аренду с целью получения дохода. Так как второе разрешается только с согласия банка, остановились на том, что большинство заемщиков приобретает жилую недвижимость с помощью ипотечных кредитов для собственного проживания.
Социально-экономическая сегментация предполагает деление потребителей по уровню образования, роду занятий, уровню дохода. Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня, так как даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по Перм-
7 Лаврушин О.И. Банковское дело: Учеб. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2003. 667 с.
8 Цигалина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. 546 с.
9 Челноков В.А. Банки и банковские операции: Учеб. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Высшая школа, 2004. 267 с.
скому краю превышают 10 тыс. руб. Однако средняя заработная плата (по состоянию на 31 октября 2007 г.) немногим более 12 тыс. руб. А большинство банков выдвигает условие, что сумма расходов, направляемая на погашение кредита и процентов за пользование кредитными средствами, не должна быть более 40—50 % совокупного дохода созаемщиков по кредиту.
Демографическая сегментация — деление потребителей в зависимости от таких характеристик, как: пол, семейное положение, возраст. В данном случае пол потребителей не имеет никакого отношения к получению ипотечного кредита. Семейное положение важно в том случае, когда официально подтвержденного дохода заемщика недостаточно, тогда при расчете суммы кредита может быть учтен доход созаемщика, которым может быть супруга (супруг) заемщика. Поэтому наиболее важным критерием демографической сегментации является возраст заемщика, от которого зависит, на какой срок предоставляется ипотечный жилищный кредит. Пенсионеры, как правило, не могут быть потребителями такого кредита, так как большинство банков требует, чтобы максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита не должен превышать пенсионный. Средний срок, на который берется ипотечный кредит, составляет 15—20 лет. Поэтому потребителями ипотечного кредитования являются граждане, средний возраст которых составляет 25—3 5 лет.
Из вышесказанного следует, что потенциальными заемщиками в общем виде могут стать граждане, нуждающиеся в собственном жилье, с доходом выше среднего уровня, возрастом не выше среднего. Для наглядности необходимо задать конкретные параметры по кредиту для каждой из рассматриваемых ипотечных программ (табл. 6).
Таблица 6
Параметры по кредиту предполагаемого заемщика
Рынок недвижи- мости Пол (семейное положе- ние) Воз- раст Срок кре- дита Стоимость квартиры, руб. Имеющийся первоначальный взнос по кредиту, % Требования к доходу заемщика
Первичный Мужчина (состоит в зарегистрирован-ном браке) 35 25 3 500 000 10 Официальный (справка 2-НДФЛ); доход супруги не учитывается
Окончание табл. 6
Рынок недвижи- мости Пол (семейное положе- ние) Воз- раст Срок кре- дита Стоимость квартиры, руб. Имеющийся первоначальный взнос по кредиту, % Требования к доходу заемщика
Вторичный Мужчина (состоит в зареги- стриро- ванном браке) 35 20 2 800 000 10 Официальный (справка 2-НДФЛ); доход супруги не учитывается
Итак, определились с параметрами вероятного потребителя ипотечного кредитования. Теперь предстоит на основании заданных параметров выбрать банк, наиболее выгодный исходя из условий ипотечного кредитования.
Выбор наиболее приемлемого банка для получения ипотечного кредита. Выбор наиболее приемлемого банка для получения ипотечного кредита делится на четыре этапа (рис. 5).
ЭТАП 1.
Возраст заемщика
ЭТАП 2.
Банк | Срок кредитования
1 1^
ЭТАП 3.
Банк
ЭТАП 4.
Банк
Банк
=>
Имеющийся
первоначальный
взнос
=С>
Ставка
кредитования
Размер комиссий
=о
Возможность досрочного погашения
Рис. 5. Последовательность этапов при выборе банка
На первом этапе исключаются те банки, которые не удовлетворяют возрасту заемщика на дату погашения кредита (рис. 6).
Рис. 6. Исключение банков на первом этапе
На втором этапе исключаются банки, условия которых не соответствуют заданным параметрам кредитования первичного и вторичного рынков (рис. 7).
Первичный рынок недвижимости (условия банков)
Вторичный рынок недвижимости (условия банков)
Срок,
лет
Перв.
взнос,
Ставка
кредит.,
Срок,
лет
Перв.
взнос,
%
Урал ФД
Урал ФД
Абсолют Банк
20
10
Исклю-
чаем
Абсолют Банк
20
Ставка кредит., %
— Исклю- чаем
— 12
| Балтийский банк | —► | 25 | —► | 10 | —► | 14,5 | | Балтийский банк ~| -► | 20 | —► | 10 | —► | 14,0 ~|
УралСиб Банк — 25 — 10 — 12,5
| УРСА Банк 1 — 1 25 | — 10 — 17,0 |
| АК БАРС Банк 1 — 1 1 25 — 10 — 14,0 I
ТрансКапиталБанк — 20 — 15 — Исклю- чаем
ТрансКредитБанк ► 20 —► 10 —► 13,0
УралСибБанк ► 20 —► 10 —► 12,5
УРСА Банк ► 20 —► 10 —► 15,0
Экопромбанк ► 20 —► 10 —► 13,75
АК БАРС Банк ► 20 —*► 10 —► 13,75
Рис. 7. Исключение банков на втором этапе (фрагмент работы по выбору банка)
При сопоставлении возраста предполагаемого заемщика на дату погашения кредита, первоначального взноса, которым он располагает, и срока, на который желал бы оформить ипотечный кредит с целью приобретения жилой недвижимости для собственного проживания, было исключено несколько банков.
1. Альфа-банк (первичный рынок) - возраст заемщика на дату погашения кредита не соответствует условию банка.
2. Банк Северная Казна, МДМ-Банк (первичный рынок), Международный Московский банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк (первичный
рынок), ТрансКапиталБанк - имеющийся первоначальный взнос заемщика ниже, чем первоначальный взнос, требуемый по условиям ипотечных программ кредитования этих банков.
3. Абсолют Банк (первичный рынок), Росбанк, ТатФондБанк (первичный рынок) - срок кредита по условию банков ниже срока, на который бы заемщик желал бы взять кредит.
Для удобства дальнейшего отбора банков сведены в таблицу полученные процентные ставки по ипотечному кредиту на первичном и вторичном рынках недвижимости (табл. 7).
Таблица 7
Процентные ставки банков по ипотечным программам согласно заданным параметрам (фрагмент по исследованию 32 банков)
Наименование банка Ставка кредитования (% годовых в рублях)
Кредит на приоб эетение квартиры
на первичном рынке на вторичном рынке
Урал ФД 17 (диф. платеж)
Абсолют Банк 12
Балтийский банк 14,5 14,0
Банк жилищного финансирования 14,0 13,75
Банк Москвы 12,0 12,5
ВТБ 24 14,25 12,25
Далее на основании табл. 7 отбрасываются те банки, процентные ставки по кредиту которых являются наиболее высокими по сравнению с другими банками. Для этого выбираются по каждой из рассматриваемых ипотечных программ по три самые наименьшие ставки кредитования и соответственно банки, предоставляющие ипотечный кредит по этим ставкам (табл. 8).
Таблица 8
Наиболее выгодные банки и ставки кредитования по ипотечным кредитам
Ставка кредитования (% годовых в рублях)
Кредит на приоб ретение квартиры
Наименование банка на первичном рынке на вторичном рынке
Дифферен- Аннуитет- Дифферен- Аннуитет-
цированный ный цированный ный
платеж платеж платеж платеж
Петрокоммерц 12,75 11,5
Абсолют Банк 12,0
Банк Москвы 12,0
НомосБанк 12,0
Сбербанк 12,5
Райффайзенбанк 11,9
УралСиб 12,5
Получилось, что на первичном рынке недвижимости (исходя из заданных параметров по кредиту) наиболее выгодными по ставкам кредитования являются:
• Банк Москвы (12,0 % годовых в руб.), способ погашения кредита -аннуитетные платежи;
• Сбербанк России, Банк УралСиб (12,5 % годовых в руб.), способ погашения кредита - аннуитетные платежи;
• Банк Петрокоммерц (12,75 % годовых в руб.), способ погашения кредита - дифференцированные платежи.
• На вторичном рынке:
• Райффайзенбанк (11,9 % годовых в руб.), способ погашения кредита - аннуитетные платежи;
• Абсолют Банк, НомосБанк (12,0 % годовых в руб.), способ погашения кредита - аннуитетные платежи;
• Банк Петрокоммерц (11,5 % годовых в руб.), способ погашения кредита - дифференцированные платежи;
В соответствии с проведенным анализом из всего множества банков отобрали наиболее подходящие банки, предоставляющие ипотечный кредит, с минимальными ставками кредитования по двум ипотечным программам.
Как показал опыт выполнения исследовательской работы, можно активно пользоваться интернет-источниками (однако не все банки располагают там информацию о предоставляемых услугах). Требуется собрать и проанализировать большой объем информации. Такую работу трудно недооценить. Тем более потребитель может получить наглядный пример методики отбора, банки - сравнить условия ипотечного кредитования, а государственные органы - выявить слои населения, нуждающиеся в поддержке при приобретении жилья.
В настоящее время ведется разработка потребительской методики по выбору негосударственного пенсионного фонда для вложения накопительной части пенсии наемным работником.
Получено 12.11.2008
