CC BY
148
Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2005. № 4. С. 17-22 © Т.С. Трифонова, 2005
УДК 657.1:336.71
АНАЛИЗ КРЕДИТНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ОРГАНЗАЦИЙ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕКИ НА ТЕРРИТОРИИ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Т.С. Трифонова
ММИЭИФП
Mortgage became a powerful instrument of economic development in the majority of different countries many years ago. But in Russia mortgage credits activities remains high-risk for consumers of the service and its producers as well. It is possible to make mortgage accessible during several years. The President Federation says: «The Problem is not so complicate. It is important to settle it the following way: the credits should be increase, the rates should be dis-creased and the periods of return should be elongated. It depends on the economic situation in the country».
В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг. XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых была Монетная контора, а позднее - государственные заемные банки. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными.
После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национализацией, почти полной отменой частной собственности и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое.
На данном этапе стартовые условия рынка ипотек во многом схожи с условиями формирования этого рынка в XVIII-XIX вв. [2, с. 301-302].
Ипотека опять приобретает все большее значение, и это связано прежде всего с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы - обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина.
Главная проблема развития современного российского рынка ипотеки состоит в самой специфике современного российского рынка. Мы идем самобытным путем, изобретая свои эксклюзивные варианты ипотечного кредитования. В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели - «американскую» и «германскую» (см. схему). На данный момент в России чаще всего преобладает симбиоз или производные от этих моделей [2, c. 25].
Кроме того, важна классификация ипотечного кредитования, происходящая по типу кредитора (банковское, небанковское).
Графическая схема стандартного ипотечного кредитования (по типу Американской модели) [3, c. 307]
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) на приобретение объектов недвижимости, обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости [1, c. 153].
Основные черты ипотечного кредита:
- требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
- ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
- ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
- ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10-15 лет);
- выдаваемая сумма значительна;
- сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.
Варианты приобретения жилья по ипотечному кредитованию.
В данный момент решить жилищную проблему в Омске можно, выбрав один из вариантов ипотечного кредитования, которые развиваются по следующим направлениям.
1. Кредитование через банковскую систему.
2. Участие в федеральной или областной программе ипотечного кредитования.
3. Покупка квартиры в рассрочку по системе жилищно-кооперативного строительства (ЖСК) (нельзя назвать ипотекой в чистом виде по причине того, что собственником квартиры вы становитесь после последнего произведенного платежа).
Каждое из перечисленных направлений имеет как положительные, так и отрицательные моменты для конечного потребителя.
Так, участие в бюджетных программах предполагает кредитование из средств областного бюджета на 10 лет под 10 % годовых при условии, что заемщик имеет омскую прописку, может подтвердить официальные доходы за 12 месяцев, внести 30 % от стоимости будущего жилья. Кредиты выдаются только на квартиры, предлагаемые агентством жилищного строительства, в перечень предлагаемого жилья входят квартиры улучшенной планировки утепленной серии. В очереди на жилье придется стоять около трех лет. Программа предполагает в первую очередь помощь бюджетникам, кредитование недостроя при условии 30 % самостоятельно построенного жилья.
Возродившаяся модель ЖСК предполагает не объединение для долевого участия в строительстве с целью выплаты ссуды, полученной у государства, а объединение пайщиков для покупки жилья по схеме накопления средств. Покупка квартиры возможна как на первичном, так и на вторичном рынке. Условия получения ссуды предполагают гораздо меньший процент. Однако главная опасность таится в юридическом аспекте, до последней выплаты пайщик не является собственником приобретенного жилья [4, с. 3].
Подробнее остановимся на ипотечном кредитовании банками.
По данным опроса, проведенного рейтинговым агентством журнала «Бизнес-курс», из 28 опрошенных кредитных организаций (1 - специализированное ипотечное, 7 - представители местных региональных банков, 20 - филиалы других региональных банков) предоставляют услугу ипотеки 9 организаций; 1 планирует начать предоставлять услугу; остальные не предоставляют ипотеку; базовые условия предоставления кредита совпадают: первоначальный взнос от стоимости приобретаемого жилья - 20-30 %; средние процентные ставки колеблются в пределах 13-15 % годовых в рублях (11 % в валюте); максимальный срок кредитования - 27 лет, средний - 10 лет. При выборе банка клиенты чаще всего руководствуются следующей информацией: процент годовых, срок выплаты кредита, процент первоначального взноса, отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, количество документов для предоставления, а также процент на дополнительные расходы (страхование, нотариальное заверение и т. д.).
Некоторые банки стали учитывать неофициальные (серые) доходы, но при определенной процедуре их подтверждения, что в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, делают уже давно. Кроме того, часто в условиях договора ипотеки оговаривается возможность досрочного частичного погашения кредита без штрафных санкций (но не менее определенной суммы), что, как следствие, приводит к пересчету остаточной суммы и процентов.
Однако заемщику необходимо быть готовым к дополнительным расходам, которые составят 4-7 % от суммы кредита, связанным с оформлением сделки.
Сравнение форм ипотечного кредитования представлено в таблице 1.
Таблица 1
Сравнение преимуществ и недостатков форм ипотечного кредитования для потенциального клиента
Позиция Ипотека через банк Бюджетная ипотека ЖСК
Первоначальные накопления 30 % от стоимости жилья 30 % от стоимости жилья 2,5 % от заявленной стоимости необходимой квартиры
Процентная ставка по кредиту 15-20 % годовых 10 % годовых 5 % годовых
Реальный срок получения жилья Сразу после оформления сделки Минимум через 3 года В течение полугода после накопления необходимой суммы
Гарантии Квартира - собственность заемщика, но с обременением на продажу Квартира - собственность заемщика, но с обременением на продажу Квартира - собственность кооператива до момента погашения ссуды
При выборе варианта приобретения жилья в кредит каждый заемщик руководствуется своими целями. С точки зрения быстроты получения желаемой жилплощади самым выгодным является самый дорогостоящий вариант - ипотека через банк, с точки зрения надежности лучше отдать предпочтение бюджетной и банковской ипотеке, с точки зрения меньших материальных вложений, однако большого риска юридического аспекта сделки, можно отдать предпочтение ЖСК.
Кроме того, говоря о рынке ипотеки, нельзя не сказать о субъектах, играющих значительную роль в развитии этого рынка - риэлторских компаниях, функция которых заключается в предоставлении спектра услуг, который может включать в себя как контроль над всей схемой приобретения жилья, так и частичное участие агентства в этой схеме с целью экономии времени клиента по сбору документов, а в случае отсутствия варианта жилья для приобретения, его подбор.
На омском рынке недвижимости предоставление посреднических услуг между банками и клиентами берут на себя в основном представители филиалов крупных московских агентств недвижимости. Специфика работы на ипотечном рынке требует дополнительного локального обучения кадров для работы с ипотекой, а одной из самых основных проблем агентств недвижимости является, как известно, текучесть персонала. Противоречивая информация в прессе об институте ипотеки дает отрицательный настрой потенциальному клиенту и первоочередная задача агентств убедить клиента в плюсах ипотеки.
Одними из важнейших субъектов на российском рынке ипотеки выступают строительные компании, заинтересованные в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования. В Омске имеет место практика организации ООО застройщиками для реализации построенного жилья (рассрочка платежа) через ипотечные агентства либо риэлторские конторы.
Есть необходимость отдельно сказать об ипотечном агентстве ОАО «Омское ипотечное кредитование», созданном для реализации программы Правительства РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Постановление от 26 августа 1996 г.). Эту программу можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства, целью которого является создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории РФ; создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; создание рынка обязательств, обеспеченных ипотекой; формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
Аналитика расчета возможности получения ипотечного кредита.
Для определения своих возможностей по получению ипотечного кредита предлагаем воспользоваться следующей схемой.
1. Определить возможность оплаты не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья из собственных средств.
2. Определить совокупный доход созаемщиков не менее определенной суммы приблизительно следующим образом:
- при кредите в 50-70 % стоимости приобретаемой квартиры сумму ежемесячного платежа (определяемого из таблицы 2) необходимо разделить на 0,35;
- при кредите в 30-50 % стоимости приобретаемой квартиры сумму ежемесячного платежа необходимо разделить на 0,5.
Сумма равных ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в зависимости от суммы и срока кредита
Таблица 2
Сумма (руб.) Срок кредита
5 лет 10 лет 15 лет 20 лет 27 лет
200 000 4758 3227 2799 2634 2548
250 000 5947 4033 3499 3292 3185
300 000 7137 4840 4199 3950 3822
350 000 8326 5647 4899 4609 4459
400 000 9516 6453 5598 5667 5096
450 000 10705 7260 6298 5926 5733
500 000 11895 8067 6998 6584 6370
550 000 13084 8873 7698 7242 7007
600 000 14274 9680 8398 7901 7644
650 000 15463 10487 9097 8559 8280
700 000 16653 11293 9797 9218 8917
800 000 19032 12907 11197 10534 10191
900 000 21411 14520 12596 11851 11465
3. Оплатить расходы, связанные с оформлением кредита, страхованием жизни и здоровья заемщиков и предмета залога, оценкой квартиры и нотариальным удостоверением ипотеки 4-7 % от суммы кредита [4].
Прогноз и анализ ситуации.
Рынок ипотеки в Омске развивается в русле «средней стабильной умеренности» в отличие от мегаполисов, где развитие ипотеки поставлено на «широкую ногу». Прорыв произошел в 2003 г., когда возрос объем выдачи кредитов гражданам на улучшение жилищных условий. В таблице 3 приведены сравнительные условия предоставления ипотечных кредитов Омскими банками [5].
Таблица 3
Сравнительные условия предоставления ипотечных кредитов Омскими банками
Банк Макс. сумма кредита Макс. срок кредитования, лет Процентная ставка, % годовых Первоначальный взнос, % от стоимости жилья Дополнительные расходы Допус- тимое количе- ство созаем- щиков Срок рас- смот- рения заявки
Автобанк валюта Эквива- лент 3 млн руб. 10 12 от 20 Оценка, нотариус, страхование, комиссия -0,5 % (в день выдачи кредита) Возможно без созаемщиков 7 рабочих дней
рубли 3 млн руб. 10 18
Банк Москвы Нет огр. 10 11 (валюта) -14 (руб.) 30 Комиссия - 6 тыс. руб., страховка До 4 2-2,5 недели
Внешторгбанк $500 тыс. 20 10,5 (валюта) -15 (руб.) 25 Комиссия - 4 200 руб. Нет 3 недели
Газпромбанк Нет огр. 20 15 30 Комиссия - 1,5 %, страховка 2 5-10
ИТ Банк* Не более 20-кратного р-ра з/п 7 16 30 3 450 руб. - оформление кредита, страховка - 0,8 % - Около 3 недель
Мираф-банк 2,2 млн руб. 27 15-20 30 Оценка, страхование, регистрация, нотариус, процент по кредиту ипотечному агентству и банку 2 3 дня
Окончание таблицы 3
Омск- Банк валюта Нет огр. 20 13,3-14,8 30 Нотариус, комиссия, страховка, оценка, регистрация 2 Не более 10 дней
рубли 2 100 тыс. 27 15-20
Соотечественники 2,2 млн руб. 27 15-20 30 Оценка, страхование, регистрация, нотариус, процент по кредиту ипотечному агентству и банку 2 3 дня
Омское ипотечное агентство (небанковский сектор) 2,1 млн руб. 27 15 30 Страхование, оценка, регистрация, комиссия Нет огр. 2-5 дней
Примечание. * Требование поручителей.
За последний год цена квадратного метра жилья как на вторичном, так и на первичном рынке выросла на 20-30 %, но обвального падения спроса не произошло, что говорит о его низкой эластичности. Первопричиной роста цен стал рост цен на строительные материалы.
Объективно благоприятные тенденции спроса в целом приводят к увеличению предложения и развитию других схем ипотечного кредитования.
Основными проблемами, тормозящими ипотечное кредитование являются невозможность подтверждения основной части доходов многими физическими лицами, недостаточная правовая база для развития ипотеки. Например, слабо проработаны вопросы прав банка на заложенное жилье, принадлежащее заемщику, в случае неисполнения им своих обязательств по кредитному договору.
У участников рынка нет четкого понимания основной модели развития ипотеки. Пытаясь адаптировать на практике различные известные модели, они начинают работать по самостоятельно созданным схемам в рамках существующих правовых норм. Поэтому на данный момент операции на рынке жилой недвижимости для коммерческих банков оцениваются как высокорискованные [2, с. 63].
Очень высоким для клиента до сих пор остается процент по ипотечному кредитованию - 15 %. Для сравнения в странах Европы он составляет 7-8 %, в США - 2-4 %. В то же время объективно можно предположить, что снижение процентной ставки приведет к удорожанию жилья. Доступность ипотеки приведет к росту цен, однако выбирать не приходится, спрос на жилье еще долго будет одной из актуальных проблем, поэтому он не является эластичной категорией.
Отработка систем получения жилья по ипотечной системе на практике предоставлена самой себе, по мнению специалистов, будущее в строительстве жилья для населения, имеющего средний уровень доходов, будет осуществляться в основном за счет ипотечного кредитования. Усилия как федеральных, так и региональных властей направлены на стабилизацию и развитие ипотечного рынка, отработку правовой базы, создание условий для снижения процента по ипотечному кредитованию.
Ожидания экспертов направлены на ежегодное снижение процентной ставки на 0,5-1 процентный пункт.
Однако определяющим фактором должен стать рост зарплат и декларирование серых доходов. Как отметил заместитель председателя Госдумы, куратор процесса рассмотрения жилищного пакета в нижней палате парламента Георгий Босс, «стабильность макроэкономической и политической ситуации будет играть роль основного регулятора ипотеки».
Только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, играет важную роль в повышении эффективности банковской и кредитной систем страны в целом.
1. Бочаров В.В. Инвестиции. Инвестиционный портфель. Источники финансирования. Выбор стратегии. СПб.: Изд-во «Питер», 2003. 286 с.
2. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций. Бизнес-план. Анализ. Ипотека. СПб.: Изд-во «Питер», 2003. 427 с.
3. Профиль. 2005. 25 апреля. 60 с.
4. Жилье мое (Омск). Спецвыпуск. 2004. Август. 6 с.
5. Ипотека в Омске // Коммерческие вести. 2004. № 15. 14 апреля.
