CC BY
23
КРЕДИТ
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА
В РОССИИ
Ю.С. КРУПНОВ, кандидат экономических наук, главный научный сотрудник Научно-исследовательского института Центрального банка РФ
За свою многовековую историю зарубежными коммерческими и ипотечными банками и иными институтами ипотечного кредита накоплен богатейший опыт в области кредитования конечных потребителей на строительство, реконструкцию, модернизацию и ремонт жилых домов и квартир, приобретение и благоустройство земельных участков.
Ипотечный жилищный кредит был известен еще в глубокой древности, но на протяжении многих веков он был доступен очень узкому кругу людей. Первоначально коммерческие и ипотечные банки предоставляли ипотечные жилищные ссуды преимущественно отдельным частным клиентам — наиболее состоятельным и богатым людям. Пожалуй, лишь первые строительные общества Великобритании, первые строительные сберегательные кассы Германии и первые ссудос-берегательные ассоциации США, возникшие в этих странах в ХУП-ХУШ вв. и функционировавшие сначала на непостоянной основе, выдавали такие жилищные ссуды менее зажиточным слоям населения. В современных цивилизованных странах банковский ипотечный жилищный кредит начал бурно развиваться только после Второй мировой войны. Тогда коммерческие и ипотечные банки Германии, Франции и других развитых стран начали активно предоставлять населению целевые денежные ссуды под сбережения на приобретение и строительство жилых домов и квартир при значительной кредитно-финансовой поддержке частного жилищного строительства со стороны национальных государств. Одновременно на Западе стал развиваться и банковский кооперативный жилищный
кредит. В целом ряде развивающихся стран были созданы и до сих пор успешно функционируют государственные ипотечные банки. Значительно окрепла в послевоенные годы в организационно-экономическом плане и система различных специализированных небанковских институтов ипотечного жилищного кредита, функционирующих в разных странах в форме строительных обществ (Австралия, Великобритания, Гана, Новая Зеландия), строительных сберегательных касс (Австрия, Германия), ссудосберегательных ассоциаций и ипотечных компаний (Канада, США). Эти кредитно-финансовые институты развернули ожесточенную конкурентную борьбу с коммерческими и ипотечными банками за соответствующую частную клиентуру, что в немалой степени побудило коммерческие и ипотечные банки либерализовать свои правила и условия выдачи гражданам ипотечных жилищных ссуд. Параллельно развивались и совершенствовались национальные системы общего пруденциального банковского надзора и контроля за деятельностью коммерческих банков, а также — системы специального пруденциального банковского надзора и контроля за работой специализированных небанковских институтов ипотечного жилищного кредита. И лишь недавно в некоторых странах (Великобритания, Германия) произошла интеграция этих двух систем пруденциального банковского надзора и контроля.
Во многих цивилизованных странах давно действуют национальные системы кредитных бюро (агентств), которые постоянно ведут специальные картотеки на многих граждан. В этих картотеках
содержатся сведения о финансовом и материально-имущественном положении физических лиц — потенциальных индивидуальных заемщиков, уровне их платеже- и кредитоспособности, а также обо всех случаях неплатежей частных лиц по всем полученным ссудам, включая ссуды банков и торговых компаний. Большую помощь в этой ответственной аналитической работе оказывает широкое применение ЭВМ, в памяти которых содержатся все данные указанных картотек. При использовании новейшей электронно-вычислительной техники необходимый ответ сообщается кредитным бюро возможному ссудодателю в считанные минуты: банк, его дочерняя ипотечная либо финансовая компания дают согласие на выдачу кредита частному клиенту либо просят сообщить дополнительные данные для более тщательной проработки поступившей кредитной заявки. И лишь на основании углубленного финансово-экономического анализа, проведенного с привлечением данных из этих специальных картотек, ипотечным кредитором принимается окончательное решение по вопросу о возможности и целесообразности предоставления тому или иному частному клиенту соответствующего кредита. Многие кредитно-финансовые учреждения ведут в централизованном порядке собственные картотеки на частных клиентов. В основе таких картотек лежат данные кредитных историй (досье) индивидуальных клиентов-заемщиков.
Помимо или вместо кредитных бюро во многих странах существует институт государственной регистрации кредитов (Public credit registers). Исторически эти организации создавались для регистрации ипотечных кредитных сделок и закладных под недвижимость. Однако в настоящее время указанный государственный институт выполняет в ряде стран функции кредитных бюро.
В подавляющем большинстве цивилизованных стран под банковский ипотечный жилищный кредит подведена прочная правовая база. Там давно уже разработаны и приняты специальные национальные законы об ипотечном жилищном кредите и о потребительском кредите, ипотечных банках, небанковских институтах ипотечного жилищного кредита — строительных обществах, строительных сберегательных кассах, ссудосберегательных ассоциациях, фактически выполняющих функции ипотечных банков в части кредитования жилищного строительства, а также об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, кредитных бюро и кредитных досье (историях) физических и юридических лиц.
Например, закон об ипотечных банках был принят в Германии еще в 1900 г., а закон о закладных листах учреждений публичного права — в 1927 г. В Швейцарии подобные национальные законы были приняты в 1857 и 1930 гг.
Все это способствовало тому, что теперь в большинстве цивилизованных стран банковский ипотечный жилищный кредит стал доступным самым широким слоям населения, включая студентов и пенсионеров.
Особо следует отметить, что сейчас во всем мире о состоянии национальной экономики того или государства нередко судят по индексу доступности жилья населению. В устойчиво развивающихся цивилизованных странах он превышает 100 %. Это означает, что там с помощью банковского ипотечного кредита неэлитное жилье могут приобрести практически все семьи, у которых душевой денежный доход не ниже среднего в целом по стране. Считается, что если названный выше индекс опускается ниже 80 %, то это — тревожный симптом для дальнейшего успешного развития национальной экономики. К сожалению, в России индекс доступности жилья составляет, по некоторым оценкам независимых экспертов1, всего лишь около 10 %. И, видимо, неслучайно, что экономические показатели, характеризующие положение дел в области жилищного строительства, объемы ввода в действие кооперативных и индивидуальных жилых домов (квартир), объем незавершенного жилищного строительства, ход его финансирования и использования индивидуальными заемщиками выделенных ипотечных жилищных ссуд, постоянно являются объектом самого пристального внимания со стороны ФРС США и других ведущих центральных (эмиссионных) банков при проведении ими монетарной политики.
Вплоть до начала 1990-х гг. банковский кооперативный и индивидуальный жилищный кредит развивался в нашей стране специфически. Длительное время система специальных всесоюзных банков долгосрочных вложений (ВДВ) в лице Промбанка, Сельхозбанка, Торгбанка, Цекомбанка и местных коммунальных банков, созданная в соответствии с постановлением ЦИК и Совнаркома СССР от 5 мая 1932 г. «Об организации специальных банков долгосрочных вложений» и входившая в состав Народного Комиссариата финансов СССР, предоставляла городскому и сельскому населению средне- и долгосрочные ссуды на индивидуальное жилищное строительство, капитальный ремонт
1 Эксперт. 2002. №7. 18февр.
и газификацию индивидуальных жилых домов и присоединение их к коммунальным сетям водопровода и канализации. В тех населенных пунктах, где учреждения банков долгосрочных вложений отсутствовали, корреспондентские операции по кредитованию индивидуальных заемщиков на жилищное строительство, хозяйственное обзаведение и другие потребительские цели осуществлялись учреждениями Госбанка по поручениям этих специальных банков.
После реорганизации в 1957-1959 гг. системы специальных ВДВ их функции по кредитованию городского и сельского населения на индивидуальное жилищное строительство и другие потребительские цели были переданы Госбанку СССР и Стройбанку СССР. В первой половине 1960-х гг. Стройбанк приступил к осуществлению активно-пассивных операций, связанных с финансированием и долгосрочным кредитованием капитальных вложений городской жилищно-строительной кооперации. При этом учреждения Госбанка на местах также выполняли по поручению Стройбанка корреспондентские операции, связанные с кредитно-расчетным и кассовым обслуживанием индивидуальных заемщиков, а в ряде случаев и ЖСК. Впоследствии кооперативный жилищный кредит стал основным видом банковского потребительского кредита. Объем выдачи долгосрочных ссуд городской ЖСК возрос с 485,3 млн руб. в 1970 г. до 971,4 млн руб. в 1985 г., т. е. в 2 раза. Задолженность городской ЖСК по банковским ссудам также увеличилась в 2 раза — с 2068,5 млн руб. в 1970 г. до 4542,4 млн руб. в 1985 г. По всем остальным видам банковского потребительского кредита, включая ипотечные жилищные ссуды, общий объем кредитной задолженности населения СССР был гораздо меньше, и динамика ее была другой. На конец 1940 г. эта ссудная задолженность составляла 0,1 млрд руб., на конец 1960 г. — 1,0 млрд руб., на конец 1970 г. — 0,6 млрд руб. и на начало 1986 г. — 2,0 млрд руб.2 Значительный рост общей суммы задолженности по ссудам индивидуальных заемщиков в 1970-1980-х гг. был связан с тем, что в 1977 г. Госбанк стал выдавать ссуды рабочим и служащим — членам садоводческих товариществ (кооперативов) на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков. Начиная с 1979 г. пенсионеры — члены садовых кооперативов также получили право пользоваться этими ссудами. Эти «садоводческие» кредиты пользовались большой популярностью у горожан. В августе 1982 г. Госбанк начал предоставлять долгосрочные ссуды
сельским ЖСК на строительство одно-, двух- и многоквартирных жилых домов и надворных (хозяйственных) построек, но ЖСКтак и не получила в дальнейшем широкого распространения на селе, поскольку сельские жители по-прежнему предпочитали строить в основном индивидуальные жилые дома. При этом все ссуды, выделяемые по линии государства городскому и сельскому населению на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство, хозяйственное обзаведение и иные потребительские нужды, предусматривались по отдельным строкам в планах Госбанка СССР и Стройбанка СССР по долгосрочному кредитованию на соответствующий календарный год.
Всего в СССР в 1961-1982 гг. ЖСК, колхозниками, сельской интеллигенцией, рабочими и служащими за счет собственных денежных средств и с помощью долгосрочного банковского кредита было введено в эксплуатацию жилых домов общей (полезной) площадью 700,9 млн кв. м, в том числе ЖСК — жилых домов полезной площадью 117,8 млн кв. м и населением — жилых домов общей площадью 583,1 млн кв. м3.
Однако в советский период истории нашей страны круг субъектов и объектов банковского ипотечного жилищного и потребительского кредита, размеры, условия, порядок выдачи и возврата, источники погашения этих кредитов, сроки пользования ими и процентные ставки по указанным частным кредитам регламентировались отдельными общесоюзными законами, а также постановлениями ЦК КПСС и Совета Министров СССР. Инструментарий кредитного обеспечения банковских потребительских и ипотечных жилищных ссуд был тогда крайне скуден. Так, колхозникам, рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим государственных хозрасчетных предприятий и организаций ипотечные и потребительские ссуды выдавались только по месту работы, под обязательства колхозов ихозорганов, которые фактически выступали в качестве основных гарантов по банковским частным ссудам. Лишь учителя, врачи и другие работники бюджетных учреждений получали от банков потребительские и ипотечные жилищные ссуды под свои личные обязательства. Классическая жилищная ипотека в СССР по существу отсутствовала. Но, если же банковский кредит предоставлялся гражданину на строительство или
1 Народное хозяйство СССР в 1985 г.: Стат. ежегодник /ЦСУ
СССР. - М.: Финансы и статистика, 1986. С. 566, 570-571.
3 Рассчитано по: Народное хозяйство СССР в 1982 г.: Стат. ежегодник / ЦСУ СССР. — М.: Финансы и статистика, 1983. С. 392.
на капитальный ремонт индивидуального жилого дома, то в обеспечение кредита принимался и этот дом, который становился предметом банковского залога, а нотариальному органу направлялось извещение о необходимости наложения запрета на отчуждение указанного дома вплоть до полного погашения жилищного кредита банка. В том случае, когда заложенный жилой дом отчуждался индивидуальным заемщиком без ведома и согласия банка, последний был вправе истребовать обратно этот дом, в том числе и у добросовестного приобретателя. Практиковалась тогда и выдача третьими лицами, чаще всего близкими родственниками, по-ручительств за тех индивидуальных заемщиков,чьи денежные доходы были явно недостаточными для обеспечения своевременного и полного погашения банковских ссуд и начисленных по ним процентов. Других форм обеспечения потребительских и ипотечных жилищных ссуд советская банковская практика не знала.
С созданием в 1987 г. системы государственных общесоюзных специализированных банков, включавшей в себя Агропромбанк, Внешэкономбанк, Жилсоцбанк, Промстройбанк и Сбербанк во главе с Госбанком СССР, операции по кредитованию и финансированию капитальных вложений ЖСК были сосредоточены в Жилсоцбанке, а индивидуальных заемщиков — в Сбербанке, которые фактически превратились в крупнейших монополистов в этих подотраслях кредитно-банковского дела. И вновь создаваемые в начале 1990-х гг. коммерческие и кооперативные банки на первых порах даже не пытались вести конкурентную борьбу с Жилсоц-банком и Сбербанком в сфере кредитования и финансирования капитальных вложений ЖСК и домашних хозяйств. После реорганизации вначале 1990-х гг. системы государственных специализированных банков, разукрупнения, акционирования этих банков и коммерциализации их деятельности вновь созданные российские коммерческие и кооперативные банки значительно окрепли. Но при этом кооперативный жилищный кредит, ранее занимавший центральное место в отечественной системе банковского потребительского кредита, фактически прекратил свое существование. Здесь, по-видимому, отрицательную роль сыграла преждевременная ликвидация Жилсоцбанка, который ранее кредитовал и финансировал текущую (эксплуатационную) деятельность и капитальные вложения всех ЖСК. Сбербанк, хотя и сохранил свои монопольные позиции в области потребительского и ипотечного жилищного кредитования
физических лиц, тем не менее резко снизил объемы кредитования городского и сельского населения на индивидуальное жилищное строительство, капитальный ремонт и газификацию индивидуальных жилых домов, присоединение их к коммунальным сетям водопровода и канализации и другие потребительские цели. Во многом все это было связано с массовой либерализацией цен на товары и услуги, высокими темпами инфляции, резким взлетом банковских процентных ставок и существенным падением уровня реальных денежных доходов большинства россиян. Так, в 1991 г. инфляция составляла в России 69 %, в 1992 г. — 374 %, в 1993 г.-241 %, в 1994 г. — 216 %, в 1995 г. — 131 %, в 1996 г.-21,8 %, в 1997 г.-11 %, в 1998 г. - 84,4 %, в 1999 г. и в 2000 г. — 20,2 %. К тому же российское государство, деловые предприятия и бюджетные учреждения перестали поддерживать ЖСК, ГСК, садоводческие товарищества (кооперативы) и индивидуальных застройщиков в материально-финансовом отношении.
В современной России круг субъектов и объектов банковского ипотечного жилищного кредита еще больше сузился. Отныне отечественные банковские институты практически больше не занимаются какими-либо операциями по кредитованию и финансированию капитальных вложений городской и сельской ЖСК, хотя во многих цивилизованных странах она получает все более широкое распространение. Причем там многие ЖСК не только выпускают собственные акции, предоставляют жилищные ссуды своим пайщикам, но и пользуются в широких масштабах банковским долгосрочным жилищным кредитом. Правда, некоторые новые российские ЖСК, организуемые «по образу и подобию» строительных обществ Великобритании, строительных сберкасс Германии и ссудосберегательных ассоциаций США, действующих на постоянной основе, тоже предоставляют своим членам жилищные ссуды после накопления ими 50 % от стоимости будущей квартиры. Для того, чтобы принять участие в программе кредитования кооперативного жилищного строительства, пайщик этого ЖСК должен сначала уплатить кооперативу вступительный взнос в размере до 5 % от стоимости приобретаемой квартиры (он не идет в зачет стоимости будущей квартиры) и сделать первичный накопительный взнос в размере до 10 % от стоимости покупаемой квартиры. Далее ЖСК определяются параметры и примерная стоимость требуемой квартиры и рассчитывается график накопления пайщиком необходимых де-
нежных средств. И как только член ЖСК накопит паевой взнос в размере 50 % от стоимости ранее заказанного жилья, кооператив покупает для него соответствующую квартиру, оформляя последнюю в свою собственность. С пайщиком же заключается договор найма квартиры; он может постоянно жить в этой квартире, погашая в рассрочку ссуду, полученную от ЖСК. Предельный срок такой ссуды составляет 10 лет. За пользование жилищным кредитом пайщик выплачивает ЖСК определенные проценты, величина которых может колебаться в пределах от 0,1 до 6 % годовых. Уровень процентной ставки по данному жилищному кредиту зависит от того, принимал индивид непосредственное участие в накоплении паевого взноса в качестве члена ЖСК (в этом случае процентная кредитная ставка понижается) или, наоборот, сразу же внес 50 % от цены своей квартиры (в данном варианте процентная ставка по ссуде повышается). Полученные процентные платежи направляются ЖСК в основном на поддержание деятельности своего аппарата. Выплатив жилищный кредит, полученный от ЖСК, пайщик покидает кооператив, а квартира переходит в его собственность. Однако таких новых ЖСК, функционирующих по принципу зарубежных строительных обществ, строительных сберега-тельных касс и ссудосберегательных ассоциаций, в России считанные единицы, и финансовые возможности этих ЖСК весьма скромные. Правовая база рассматриваемых ЖСК крайне слабая. Ихде-ятельность регулируется всего лишь несколькими статьями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (с последующими изменениями и дополнениями). Каких-либо других федеральных законов прямого действия, регламентирующих порядок и условия кредитования и финансирования строительства кооперативных жилых домов, а также капитального ремонта и текущей эксплуатации этих домов, в стране нет. Все права, обязанности, взаимоотношения учредителей, пайщиков и правлений кооперативов определяются исключительно внутренними документами самих ЖСК. А значит, велика вероятность того, что вселяющий, на первый взгляд, доверие новый ЖСК, получив паи от своих членов, затем может «благополучно» прекратить свое существование. Уже были случаи, когда такие ЖСК, принимающие от своих пайщиков целевые денежные вклады (паи), использовались мошенниками в качестве «финансовых пирамид».
Ссуды на капитальный ремонт и газификацию индивидуальных жилых домов, присоединение их к
коммунальным сетям водопровода и канализации, приобретение и строительство садовых домиков и на благоустройство садовых домиков также больше не предоставляются россиянам Сбербанком РФ и другими российскими банками. Хотя в подавляющем большинстве индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности россиян, до сих пор отсутствуют элементарные коммунально-бытовые удобства, да и сам частный жилищный фонд в России в массе своей очень сильно физически изношен и давно морально устарел.
Правда, теперь российские банковские институты вправе самостоятельно устанавливать правила и условия потребительского и ипотечного жилищного кредитования населения. Но пока рынок розничных кредитных услуг, в том числе и ипотечных, развит у нас крайне слабо. Подавляющее большинство отечественных банков и поныне осуществляют кредитные вложения в основные непроизводственные фонды национальных домашних хозяйств в мизерных объемах. По сведениям Банка России, на 1 января 1999 г. задолженность по ссудам, выданным отечественными банками россиянам в рублях и долларах США на строительство жилых домов и квартир, приобретение различных потребительских товаров и оплату сервисных услуг, составляла 20 078 млн руб., на 1 января 2000 г. — 27 630 млн руб. и на 1 января 2001 г. — 44 749 млн руб. И хотя за эти годы абсолютная сумма ссудной задолженности российских домашних хозяйств банкам увеличилась в 2,2 раза, ее удельный вес в общем объеме банковских кредитных вложений (кредитном портфеле банков) по-прежнему остается очень незначительным. По состоянию на 1 января 1999 г., 2000 г. и 2001 г. он составлял соответственно всего лишь 4,8 %, 4,6 % и 4,7 %. В 2001 г. ряд банков активизировал свои операции на отечественном рынке розничных кредитных услуг. В то же время удельный вес ипотечных жилищных кредитов в общем объеме банковских потребительских ссуд по-прежнему остается крайне незначительным. По данным Банка России4, в 2002 г. их доля составляла всего лишь 0,5 %. Основным поставщиком ипотечных жилищных ссуд для россиян является Сбербанк РФ. Только за 2002 г. он предоставил нашим согражданам таких ссуд на 887,9 млн руб. и на 544 тыс. дол. США. Остальных же отечественных банков, повседневно и всерьез занимающихся ипотечным жилищным кредитованием россиян, можно пересчитать буквально по пальцам. И хотя потенциальный объем национального рынка
4 Вестник Банка России. 2003. № 58 (708).
банковских розничных ипотечных кредитных услуг огромен, сам по себе наш рынок ипотечных жилищных ссуд очень емок и перспективен, тем не менее он пока практически не освоен и в известной степени имеет односторонний элитарный характер. По некоторым оценкам, большая часть ипотечных жилищных ссуд выдается учреждениями Сбербанка сотрудникам фирм и компаний — клиентов этого банка, причем под гарантии соответствующих работодателей. Другие же сегменты рынка розничных ипотечных кредитных услуг в России еще только формируются.
После принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в Белгородской, Волгоградской, Кемеровской, Нижегородской, Пензенской, Омской, Оренбургской, Самарской, Саратовской, Ульяновской областях, республиках Коми и Башкортостан, Москве, Санкт-Петербурге и в некоторых других российских регионах начали реализовываться программы ипотечного жилищного кредитования россиян.
Рассмотрим условия предоставления жилищных ссуд россиянам на примере столичной программы ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой Московским банком Сбербанка РФ, Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы», Мосстройэкономбанком и Инвестбан-ком в сентябре 1998 г. было подписано генеральное соглашение с Правительством Москвы о порядке и условиях взаимодействия при реализации указанной программы. В соответствии с условиями данной жилищной программы ее участниками могут быть дееспособные граждане, имеющие вид на жительство в столице. Кредит на приобретение квартир предоставляется банками этим гражданам в размере до 70 % стоимости жилья с учетом уровня платежеспособности и семейных доходов того или иного участника программы. Максимальная же сумма выделяемого кредита составляет 120 тыс. дол. США (в пересчете на рубли). Для реализации программы ипотечного жилищного кредитования банками-участниками программы разработана следующая специальная схема. Первоначально потенциальный заемщик вносит на специальный депозитный счет в банке, например в Сбербанке, собственные средства в размере 15-30 % от стоимости приобретаемой квартиры. Затем банк выдает клиенту ипотечный сертификат на остальную часть стоимости квартиры. Выданный ипотечный сертификат подтверждает право заемщика на получение ипотечного кредита в банке после заключения договора купли-продажи жилья и является ценной бумагой строго целевого назначения. Заемщик не
может передавать его другому лицу. Сертификат действителен в течение 3 месяцев. При необходимости срок его действия может быть продлен на один месяц, но не более двух раз. Однако ипотечный сертификат нельзя рассматривать как безусловное обязательство банка выдать жилищный кредит. Получив ипотечный сертификат, заемщик подбирает подходящий вариант квартиры и заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья. Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры регистрируется договор залога этого жилья. При этом купленная квартира находится в залоге до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит банку полученный кредит. На основании зарегистрированного договора купли-продажи жилья, договора о его залоге и ипотечного сертификата банк оформляет жилищный кредит, выделенный заемщику, и перечисляет валюту ссуды в безналичном порядке на расчетный счет продавца жилья. В рамках столичного проекта ипотечного жилищного кредитования Сбербанк сотрудничает с Домостроительным комбинатом № 1, на долю которого приходится 40 % от общего объема жилищного строительства в Москве. Причем комбинат не только возводит жилые многоквартирные дома, но и сам продает квартиры в них, вследствие чего стоимость реализуемого жилья несколько снижается. Погашение ипотечного жилищного кредита производится заемщиками в течение 10-15 лет ежемесячно равными долями. Проценты также ежемесячно начисляются банком на остаток непогашенного ссудного долга. Причем сумма ежемесячного платежа в счет погашения ссуды не должна превышать 40 % суммы доходов заемщика. В процессе оформления и погашения ипотечного жилищного кредита клиенты банка несут и некоторые другие дополнительные расходы. Например, в 1999 г. нотариальное удостоверение заключенного договора купли-про-дажи квартиры и совершенной ипотечной сделки обходилось заемщику в 1,5 % от суммы договора; регистрация этого договора купли-продажи в Комитете муниципального жилья — до 3 тыс. руб.; страхование квартиры — 0,75 % от непогашенной части кредита из расчета на каждый год. Оплата же услуг независимых оценщиков, связанных с оценкой стоимости приобретаемых квартир, производилась заемщиками по договорным ценам. В случае непогашения заемщиком трех очередных платежей квартира, находящаяся в залоге, продается банком с торгов, а вырученные от этого денежные средства обращаются на погашение основного долга по
Таблица 1
Программы ипотечного жилищного кредитования некоторых коммерческих банков в г. Москве
Наименование банка Минимальная сумма кредита Срок кредита Процентная ставка по кредиту Первоначальный взнос (в % от стоимости квартиры) Дополнительные выплаты за кредит Условия досрочого погашения кредита Страхование
DeltaCredit, профамма «Базовая» 17 тыс. дол. до Шлет 15 % годовых, фиксированная 30 %, если сумма взноса < 15 тыс. дол.; 20%, если она > 15 тыс. дол. Сбор за открытие и ведение ссудного счета — до 120 дол., оценка стоимости квартиры — 100 дол.; комиссия риэлтеру; плата за аренду банковской ячейки; нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья и ипотеки — 1,5% от суммы договора; оплата госрегистрации договора и снятия залога квартиры от 6 месяцев, с 7 по 60 месяц — штраф в размере 3% от суммы досрочного погашения; с 61 по 96 месяц — штраф в размере 1%; от 97 месяцев — без штрафа Квартиры от рисков ее повреждения; жизни и трудоспособности заемщика и утраты им права собственности на квартиру — в целом 1,5 % от суммы кредита плюс 10 %
DeltaCredit, профамма «Вариант»» 35 тыс. дол. до 15 лет 12 % годовых в зависимости отставки LIBOR 12 месяцев 15-30% См. выше См. выше См. выше
Raiffeisen 25 тыс. дол. до Шлет 12% годовых 30 % 1,5 % от суммы кредита, но не менее 500 дол.— комиссия банка; 1 % от суммы кредита — комиссия за снятие наличных денег; 1,5 % от стоимости квартиры — нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры и около 65 дол.— ее госрегистрация от 9 месяцев, транши не менее 2 тыс. дол. Квартиры от рисков ее повреждения; жизни и трудоспособностизаем-щика и утраты им права собственности на квартиру — в целом 1,5% от суммы кредита + 10%
Банк Моквы 3 тыс. дол. до 10 лет 15 % годовых 30% Услуги банка — бесплатно, остальные платежи стандартные (госрегистрация, нотариальное заверение сделки) от 1 года, транши не менее 500 дол. Как у банка RaifTcisen
Собинбанк 10 тыс. дол. до 10 лет 14% годовых 30 % — в доме постройки после 1994 г.; 40% —в доме постройки после 1970 г.; 50 % — в доме постройки до 1970 г. с железобетонными перекрытиями 1000 руб. — рассмотрение кредитной заявки; услуги риэлтеров по проверке приобретаемой квартиры и сопровождению сделки — 400-600 дол.; услуги нотариуса — 1,5 % от стоимости квартиры; регистрация сделки - 200-300 дол. Без штрафов Жизни заемщика — 0,4-1 % от размера кредита из расчета на год.
75 тз го Ja S
ч
00
-J СП
I
г\э о о сл
Примечание. Источник данных: Коммерсант. 2003. № 67 (17 апр.). С. 29.
ссуде и начисленных по ней процентов. Бывший же заемщик отселяется на условиях аренды в так называемый резервный переселенческий фонд столичного правительства.
В рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» Сбербанк РФ предоставляет также долгосрочные ссуды на приобретение жилья в пределах 23 % от размера выделяемых жилищных субсидий сроком на 15 лет по льготной процентной ставке 20 % годовых. Эта программа направлена на решение жилищной проблемы военнослужащих, увольняемых в запас. Занимается Сбербанк и кредитованием граждан на улучшение жилищных условий, сотрудничая в этой области с региональными органами исполнительной власти. Но поскольку частный ипотечный кредит остается дорогим, то людям, стоящим в очереди на улучшение своих жилищных условий, в ряде случаев выделяются дотации из местных бюджетов на выплату процентов по жилищным ссудам.
В коммерческих банках ОекаСгес1к, И^АЫзеп, Банк Москвы, Собинбанк и некоторых других разработаны собственные схемы ипотечного жилищного кредитования, но условия выдачи и погашения этих жилищных ссуд также крайне невыгодны россиянам, что видно из табл. 1.
Ряд отечественных коммерческих банков предоставляют россиянам ипотечные жилищные ссуды в размере до 70 % стоимости жилья на срок от 2 до 4 лет. Непонятно только, на какие слои российского населения рассчитаны подобные ссуды.
В целом же ипотечные жилищные ссуды банков пока не пользуются большим спросом со стороны подавляющего большинства россиян из-за дороговизны самого жилья и высоких процентов по этим займам. Как известно, для массовой ипотеки необходимое соотношение между средним доходом семьи, состоящей из 3-4 человек, и средней рыночной стоимостью жилья должно составлять пропорцию 1:4. Другими словами, средний доход одной семьи при цене 500 дол. США за 1 кв. м. жилой площади должен составлять около 20 тыс. руб. в месяц, т.е. по 10 тыс. руб. на человека при двух работающих членах семьи. Но сейчас средняя ежемесячная заработная плата одного россиянина составляет всего лишь 5 035руб., или 165 дол. США (на апрель 2003 г.). И, видимо, неслучайно, что только в 1999 г., по данным Госстроя РФ, у нас не было реализовано более 90 млн кв. м построенного жилья, тогда как в нем нуждается более 1/3 трети населения5. При этом немаловажную роль здесь играет ценовой фактор. По некоторым оценкам,
Таблица 2
Стоимость жилья в некоторых городах России (тыс. руб.)
Наименование городов Средняя цена за 1 кв. м жилья
Сочи 18
Екатеринбург 16
Нижний Новгород 16
Владивосток 13-15
Пенза 8,5-15
Пермь 12
Ростов-на-Дону 15
Новосибирск 10,5-11
Самара 9-10
Красноярск 6
Москва 27-50
Санкт-Петербург 21-30
Примечание. Источник данных: Аргументы и факты. 2003. № 46 (нояб.). С. 36.
после финансового кризиса августа 1998 г. цены на жилье возросли в стране на 20-40 %. В 2003 г. средняя цена за 1 кв. м жилья по стране характеризовалась следующими данными (табл. 2).
Интересно, что, по сведениям Госстроя РФ, во Франции, например, 2-комнатная квартира в 50-60 кв. м стоит 60-70 тыс. евро при средней заработной плате жителя Европейского союза 1,7 тыс. евро в месяц. В России же средняя цена по стране за 2-комнатную квартиру составляет около 30 тыс. евро, а средняя заработная плата россиянина — примерно 150 дол. США.
Отрадно, что в России постепенно налаживается система льготного ипотечного жилищного кредитования молодых семей. Сейчас таких семей насчитывается 10 млн, из которых 6 млн нуждается в улучшении своих жилищных условий. В рамках федеральной программы «Обеспечение жильем молодых семей», рассчитанной до 2010 г., вчастности, предусматривается, что первоначально молодые семьи, нуждающиеся в жилье, сами приобретают на рынке жилой дом или квартиру за счет собственных денежных средств и банковского ипотечного жилищного кредита. Если в семье появляется ребенок, то она получает от государства или администрации региона безвозмездную жилищную субсидию, равную средней стоимости 18 кв. м жилой площади в данном регионе. В случае же рождения в семье троих детей с этой семьи списывается весь кредитный долг, и она получает в собственность квартиру бесплатно. В принципе претендовать на получение жилищных субсидий и банковских ссуд
5 Решетняк И. «Ипотечный год» не удался // Независимая газета. 1999. 11 авг. С. 4.
может любая молодая семья, нуждающаяся в жилье или в улучшении жилищных условий. Но при этом молодая семья должна постоянно проживать в регионе, участвующем в реализации данной федеральной жилищной программы, а возраст каждого супруга не должен превышать 30 лет.
В перспективе московские власти намечают также ввести в практику гаражно-строительную ипотеку, технология которой такова. Первоначально владелец легковой автомашины вносит в банк собственные денежные средства в размере до 30 % от стоимости бокса (машиноместа) в многоместном гараже. На остальные же 70 % это частное лицо получает целевой ипотечный кредит, но не более чем на 8 тыс. дол. под залог своего будущего машиноместа. Максимальный срок гаражного кредита — 10 лет, а процентная ставка по нему — 14-15 % годовых (в инвалюте). В связи со значительным ростом общего количества частных легковых автомобилей, которые зачастую хранятся под открытым небом, гаражная ипотека имеет в России неплохие перспективы развития. И не хотелось бы, чтобы ее постигла та же печальная участь, что и жилищную ипотеку.
Становление национального рынка банковских ипотечных жилищных и гаражных ссуд сдерживается целым рядом объективных и субъективных причин. По-прежнему средний уровень совокупных денежных доходов основных слоев российского общества остается невысоким, и очень многие наши сограждане просто не располагают официальными доходами, достаточными для обеспечения своевременного и полного возврата ипотечных жилищных ссуд на условиях, предлагаемых банками россиянам. Как и раньше, определенная часть денежных доходов многих россиян находится «в тени». А ведь при рассмотрении заявок на ипо-течные жилищные ссуды банки как кредиторы принимают во внимание в первую очередь официальные денежные доходы частных клиентов.
Российское государство оказывает крайне слабую кредитно-финансовую поддержку своим гражданам в деле обзаведения современным удобным и комфортабельным жильем. В Налоговом кодексе РФ (ст. 220) для физических лиц предусмотрена финансовая льгота по подоходному налогу в виде имущественного налогового вычета в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиками в банках РФ и фактически израсходованным ими на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома либо квартиры. Однако
эта важнейшая финансовая льгота по существу не работает, поскольку подавляющее большинство россиян просто не может получить в отечественных банках ипотечный жилищный кредит из-за крайне низкого уровня получаемых денежных доходов. По оценке Госстроя РФ, сейчас лишь 1,2 % россиян от общей численности населения может приобрести жилье с помощью банковского ипотечного кредита; в дальнейшем, по мере развития жилищной ипотеки их число может увеличиться6 до 6 %. Таким образом, очень многие россияне по существу лишены возможности реализовать свое важнейшее законное экономическое право — право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ. Специальные системы строительных сбережений населения, частных жилищно-сберегательных вкладов и срочные сберегательные программы, которые существуют во многих других цивилизованных странах и поддерживаются национальными государствами, в России так и не созданы. Процентные ставки по большинству видов банковских частных вкладов в России отрицательные, поскольку уровень инфляции у нас пока значительно выше, чем во многих экономически развитых странах. Хотя к концу 1990-х гг. темпы роста инфляции в России существенно замедлились, уровень инфляции продолжает оставаться в нашей стране весьма значительным. В 2001 г. инфляция в России составила 18,6 %, в 2002 г. - 15,1 % и в 2003 г. 12 %. Между тем во многих экономически развитых странах темпы инфляции не превышают 3 % в год. В свою очередь наличие в России значительной инфляции обусловливает высокую стоимость банковских ссуд для потребителей. И хотя в 2003 г. процентные ставки по активным кредитным операциям банков с населением заметно снизились, тем не менее сейчас эти ставки составляют в среднем 17,5-18 % годовых по рублевым ссудам и 11,5-12 % годовых по валютным ссудам. За рубежом процентные ставки по банковским частным ссудам сейчас не превышают 5-6 % годовых.
Институциональная структура российского рынка розничных ипотечных кредитных услуг развита слабо и носит однобокий характер. Отечественная система коммерческих банков находится сейчас в стадии реструктуризации и консолидации, которая, по-видимому, продлится не один год. Многие российские банки ненадежны. По оценке Банка России, сейчас россияне могут доверять свои денежные сбережения только 10 % отечественных банков. Система страхования банковских частных
6 RBC News. 2003. 25 июня; Известия. 2003. 24 окт. С. 5.
вкладов в России так и не создана. По западным меркам наши банки слишком мелкие; их совокупные активы эквивалентны примерно трети ВВП, тогда как активы американских банков в 10 раз превышают его. Подавляющее большинство российских банков сильно недокапитализированы, и у многих из них просто нет материально-технических, финансово-кредитных и людских ресурсов, необходимых для развития весьма капиталоемких и трудоемких розничных ипотечных кредитных услуг. В большинстве своем российские банки, кроме Сбербанка, Внешторгбанка и некоторых других немногих банков, располагают небольшим по западным меркам долгосрочным ресурсным потенциалом, складывающимся из совокупного собственного денежного капитала и долгосрочного заемного денежного капитала в виде целевых, срочных и сберегательных вкладов корпоративной и частной клиентуры. Поэтому, если российские банки и начнут в массовом порядке предоставлять частной клиентуре средне- и долгосрочные ипотечные ссуды на строительство кооперативных и индивидуальных жилых домов, то неизбежно произойдет широкомасштабная трансформация краткосрочных банковских ресурсов в долгосрочные, и на этой основе у многих наших банков может резко возрасти уровень риска несбалансированной ликвидности, который, как правило, приводит к немедленному банкротству банков. Ипотечные банки, а также строительные общества, строительные сберегательные кассы, ссудосберегательные ассоциации и ипотечные компании, функционирующие в целом ряде цивилизованных стран и выполняющие функции ипотечных банков в части кредитования жилищного строительства, у нас не функционируют. Кредитная потребительская кооперация населения, которая могла бы сыграть определенную роль в развитии ипотечного жилищного кредита, в России до сих пор фактически отсутствует. Кассы взаимопомощи, являвшиеся своеобразными кредитными кооперативами населения и функционировавшие до начала рыночных реформ 1990-х гг. на предприятиях, в организациях и в учреждениях бывшего СССР, в большинстве своем фактически прекратили существование. А вновь создаваемые в России кредитные потребительские кооперативы граждан еще очень немногочисленны и общее число их пайщиков невелико. В организационно-экономическом плане эти кредитные кооперативы населения еще очень слабые; они разрознены, не объединены в мощные региональные кооперативные союзы, их ресурсный потенциал
весьма ограничен, и поэтому названные кредитные кооперативы пока не могут развернуть свою операционную деятельность в масштабах всей страны. Причем отечественные кредитные союзы в отличие от кредитных союзов США, Канады и некоторых других экономически развитых стран практически не предоставляют своим членам жилищные ссуды. Первичный и вторичный рынок ипотечных закладных ценных бумаг в России находится в зачаточном состоянии. Национальные страховые компании еще слабы. На 1 января 2003 г. суммарные активы 100 крупнейших страховщиков России составляли всего лишь 205 млрд руб. против 3,07 трлн руб. у первой сотни российских банков7. Отечественный рынок пенсионных сбережений и услуг почти полностью монополизирован Пенсионным фондом РФ. Российские же негосударственные пенсионные фонды по общему размеру своих активов значительно уступают этому крупнейшему монополисту и национальным банкам.
Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимого и движимого имущества индивидуальных заемщиков, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством. Нередко стоимость и длительность процедуры реализации банками имеющегося кредитного залога полностью «съедают» весь экономический эффект от проведенных активных кредитных операций. Особенно часто такое случается при выдаче отечественными банками ипотечных ссуд физическим лицам на приобретение или строительство жилых домов и квартир. Сказывается отчасти и высокая трудоемкость розничного ипотечного кредитного бизнеса, который по уровню издержек не сопоставим ни с какой-либо другой отраслью кредитно-банковского дела.
Специальные структурные подразделения, ведающие вопросами ипотечного жилищного кредита, в отечественных банках обычно отсутствуют. В этом отношении исключение составляют Сбербанк РФ, Внешторгбанк РФ и некоторые другие банки. Так, Внешторгбанк создал специализированный центр потребительского и ипотечного кредитования, который возглавляет вице-президент этого Банка. Национальный резервный банкдля работы на рынке ипотечных ссуд зарегистрировал специальное дочернее предприятие — Национальную ипотечную компанию. Имеющийся же в других российских коммерческих банках штат кредитных
7 Ведомости. 2003. 25 июня. С. А4.
инспекторов, занимающихся ипотечным кредитованием жилищных потребностей населения, как правило, небольшой. Этот банковский кредитный персонал недостаточно опытен; ему не хватает хорошо отработанных технологий и прочных навыков кредитной работы с частной клиентурой. Применяемые в России банковские методики оценки платеже- и кредитоспособности частных лиц, испрашивающих ипотечные жилищные ссуды, не всегда совершенны. Филиальная сеть большинства наших банков слишком мала по западным меркам. Да и уровень технического оснащения их региональных офисов недостаточно высокий. И видимо, не случайно, что пока ипотечный жилищный кредит начал постепенно возрождаться лишь в наиболее крупных российских городах. Кредитные инвестиции в основные непроизводственные фонды российских домашних хозяйств осуществляются национальными банками, по существу, наугад. Маркетинговые исследования рынка розничных ипотечных кредитных услуг российскими банками почти не проводятся. Какой-либо статистической и бухгалтерской отчетности по банковским потребительским и ипотечным жилищным ссудам в России нет. Региональные кредитные бюро (агентства) в России отсутствуют, а кредитные досье (истории) индивидуальных заемщиков нашими банками еще только формируются.
Высшее и среднее руководство большинства российских банков занимает слишком осторожную, выжидательную, а в ряде случаев и неоправданно консервативную позицию по отношению к развитию собственного розничного ипотечного кредитного бизнеса. Корпоративное мышление многих российских банкиров отличается излишней консервативностью, а их корпоративная культура находится явно не на высоте. В определенных банковских кругах России все еще не изжито следующее весьма устойчивое мнение: все то, что связано с какими-либо денежными, финансово-кредитными, депозитно-расчетными отношениями с мелкой частной клиентурой, является не престижным, хлопотным, трудоемким, дорогостоящим и нерентабельным делом. А для многих национальных банков вообще свойственно пренебрежительное отношение к развитию розничного ипотечного кредитного бизнеса. Такие банкиры предпочитают работать «по старинке» и не обременять себя излишними мелкими заботами, связанными с «частниками», забывая при этом о необходимости обеспечения каждодневной диверсификации и повышения доходности собственной
кредитной деятельности. Если же эти банкиры и предоставляют некоторым россиянам ипотечные жилищные ссуды, то это делается указанными банкирами прежде всего в расчете на привлечение наиболее состоятельных, богатых частных клиентов. Однако в России слой богатых людей еще очень тонок, и таких выгодных частных клиентов на все отечественные банковские институты может просто не хватить.
По этим и некоторым другим причинам руководство подавляющего большинства отечественных банков так и не сформировало до сей поры целостную, научно обоснованную долгосрочную стратегию развития собственного розничного ипотечного кредитного бизнеса. Поэтому нередко их политика в сфере ипотечного жилищного кредитования конечных потребителей недостаточно последовательна, пассивна и малоэффективна. В отличие от зарубежных коммерческих банков высшие и средние менеджеры российских банков еще не осознали до конца все те экономические выгоды, которые возглавляемые ими банки могли бы получить в результате развития широкомасштабных активных операций по кредитованию капитальных вложений ЖСК и домашних хозяйств. Между тем еще в XIX в. великий французский мыслитель и гуманист Сен-Симон писал по поводу частного кредита следующее: «Банкиры пока еще не заметили, что у них есть возможность заработать больше денег, имея дело с народом, чем с королями»8. Причем в те времена это глубокое высказывание французского мыслителя можно было бы в равной мере отнести как к собственно потребительскому кредиту, так и к ипотечному жилищному кредиту. В XX столетии положение дел в сфере банковского ипотечного жилищного и потребительского кредита за границей коренным образом изменилось. Там за послевоенные десятилетия категория индивидуальных заемщиков существенно расширилась, и сейчас она охватывает самые различные слои общества, начиная со студентов колледжей и университетов, пенсионеров, рабочих и служащих со средним уровнем денежных доходов и кончая весьма состоятельными, можно сказать, богатыми людьми. Теперь банковские операции, связанные с предоставлением населению ипотечных ссуд на строительство, модернизацию жилых домов и квартир, покупку и благоустройство земельных участков, приобретение различных товаров длительного пользования и оплату различных сервисных услуг,
8 Цит. по: Волынский B.C. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991. С. 68.
стали за рубежом обыденным массовым явлением. Действительно, средний размер таких банковских частных ссуд относительно невелик. Многие из них выдаются зарубежными банками физическим лицам на весьма продолжительные сроки — от 2-4 до 30 лет и более в зависимости от характера кредитуемого мероприятия или объекта. И хотя эти частные кредитные вложения зарубежных банковских институтов отличаются широкой диверсификацией, уровень соответствующих банковских рисков по ипотечным жилищным и потребительским ссудам довольно высокий. Ведь материально-иму-щественное и финансовое положение семейных пар или отдельных физических лиц может быстро измениться вследствие болезни или потери по-
стоянной работы. Весьма велика вероятность и того, что некоторые индивидуальные заемщики, находящиеся в пожилом и пенсионном возрасте, могут умереть, не расплатившись полностью со своими кредиторами по полученным ипотечным жилищным и потребительским ссудам. Тем более, что в последние десятилетия во многих развитых странах отчетливо наметилась тенденция быстрого старения населения при одновременном увеличении средней продолжительности жизни мужчин и женщин. Но зато, развивая розничные кредитные операции с частными клиентами разного возраста, многие западные банки, в том числе мелкие и средние, получают солидную долю валового процентного дохода, доходящую порой до 60%.
(Продолжение следует)
26
ц
—— БУХГАЛТЕРОВ И АУДИТОРОВ
Москва, Кремль, Государственный Кремлевский Дворец
мая
ЦЕЛЬ ФОРУМА
Вырабо тать современные подходы к перспективам развития бухгалтерского у чет а и отчетности в Российской Федерации в тесной увязке с основными тенденциями развития мировой экономики и новой программой действий Правительства Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005-2008г.г.), а также рассмотреть вопросы практического выполнения Плана мероприятий по реализации Концепции развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу, совершенствования аудиторской деятельности и развития налоговой системы.
В ПРОГРАММЕ ФОРУМА Пленарное заседание - начало в 10.00 часов (зал заседаний Государственного Кремлевского Дворца) Церемония награждения лучших бухгалтеров и аудиторов Российской Федерации общественными национальными и международными наградами.
Выставка-экспозиция "АУДИТ И БУХУЧЕТ в КРЕМЛЕ-2005" Концерт мастеров искусств Российской Федерации. мая Мастер-классы для коммерческих организаций по актуальным практическим вопросам совершенствования бухгалтерского учета и налогообложения. (Место проведения - экономический факультет МГУ)
ГЛАВНЫЕ ОРГАНИЗАТОРЫ И ИНИЦИАТОРЫ ФОРУМА
Ассоциация бухгалтеров и аудиторов "Содружество", Международная Ассоциация бухгалтеров (Англия), Международная Академия экономики и финансов (США).
ОРГКОМИТЕТ
тел. /факс:216-7889,215-6454,292-5096, 229-3318,785-4072 Е-таИ:Ы1еП@опИпе. ги
