Научная статья на тему 'СПОСОБЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ'

СПОСОБЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
9
1
Читать
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Символ науки
Область наук
Ключевые слова
договор участия в долевом строительстве / застройщик / односторонний отказ / расторжение

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Боргоякова Н. С., Помогалов А. В.

Автор в данной статье проводит анализ способов прекращения обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов, исследует проблемы и предлагает пути их решения

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Боргоякова Н. С., Помогалов А. В.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Предварительный просмотр
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «СПОСОБЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ»

УДК 34

Боргоякова Н. С.

студентка ФГБОУ ВО «ХГУ им. Н.Ф. Катанова» Научный руководитель: Помогалов А.В.

доцент кафедры государственно-правовых дисциплин ФГБОУ ВО «ХГУ им. Н.Ф. Катанова», кандидат юридических наук

СПОСОБЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Аннотация

Автор в данной статье проводит анализ способов прекращения обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов, исследует проблемы и предлагает пути их решения.

Ключевые слова:

договор участия в долевом строительстве, застройщик, односторонний отказ, расторжение.

Прекращение обязательств по договору участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства в судебном порядке либо по соглашению сторон.

При одностороннем отказе от исполнения договора или его расторжении застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства. Если денежные средства внесены на счет эскроу, их возврат осуществляется уполномоченным банком после получения от органов Росреестра сведений о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора возможен, в частности, по следующим основаниям (ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ): застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором; застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия и (или) технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства; имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае (ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ): прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных случаях, установленных законом или договором.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по соглашению

сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Следует отметить, что с 2022 года по настоящее время установлены особенности применения мер ответственности к застройщику, в том числе начисления процентов, штрафа, убытков (п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ [1]; Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 [4]; Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 [5]).

Рассмотрим более подробно способ расторжения как обращение в судебные инстанции.

Для расторжения договора в судебном порядке рекомендуем следует придерживаться следующего алгоритма.

Расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Чтобы впоследствии подтвердить факт направления требования и (или) получения его застройщиком, рекомендуется направлять его по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно представить требование застройщику лично в двух экземплярах, на одном из которых лицо, принявшее требование, поставит свою подпись с указанием Ф.И.О., должности и даты получения (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 [8]).

При получении отказа застройщика о расторжении договора или неполучении от него ответа в установленный срок следует обратиться в суд с исковым заявлением.

Исковое заявление может содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, взыскании предусмотренных Законом № 214-ФЗ процентов за пользование денежными средствами, компенсации убытков сверх указанных процентов, компенсации морального вреда, а также штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований участника долевого строительства (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 9 ст. 4, ч. 1.1, 2, 6 ст. 9, ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Исковое заявление и комплект документов представляются в суд по адресу застройщика (ст. 28 ГПК РФ).

Для разрешения судебного может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в пользу истца по письменному ходатайству (ч. 2 ст. 53, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 [10]).

Если вопрос о судебных расходах не был разрешен при рассмотрении дела, можно обратиться в суд с соответствующим заявлением в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела. Таким судебным актом является постановление суда той инстанции, на которой завершилась проверка доводов сторон спора. Им может являться в том числе определение судьи Верховного Суда об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции (ч. 1 ст. 103.1 ГПК РФ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022 [11]).

Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Следует представить заверенную судом копию решения, вступившего в силу, в орган регистрации прав для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве (ч. 8 ст. 48 Закона 3 218-ФЗ).

После вступления решения суда в законную силу суд выдает исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ; ч. 1 ст. 21, ч. 1, 2 ст. 30 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ [2]).

По договоренности между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут путем заключения соглашения о расторжении договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Рекомендуется включать в указанное соглашение условие о порядке и сроках возврата участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве должно быть заключено в той же форме, что и договор, и подлежит государственной регистрации. Соответствующее заявление может быть представлено в орган регистрации прав одной из сторон договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ; п. 168 Приложения к Приказу Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 [6]).

В практике встречаются споры, возникающие в связи с рассматриваемой проблемой. Так, ФАС Поволжского округа при рассмотрении кассационной жалобы по вопросу признания незаконными действий регистрирующего органа по внесению в ЕГРП записи о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома отметил возможность оспорить соответствующие действия Росреестра ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по проверке документов и действительности сделки [12].

Представляется, что в исполнение такого умозаключения необходимо его законодательное закрепление, которое смогло бы акцентировать внимание государственного органа на необходимость такой проверки, кроме того, оно позволило бы судам правильно толковать обязанности Росреестра при регистрации указанных фактов, а также защитить интересы добросовестного участника долевого строительства без участия в многочисленных судебных разбирательствах.

Интересно, что в то время, как большинство проектов направлены на защиту интересов более слабой стороны в договоре - участника долевого строительства, ряд авторов предлагает совершенно противоположные направления развития института, способные, на наш взгляд, привести к нарушению прав указанной выше стороны. Так, Саратовской областной думой в октябре 2018 г. был выдвинут законопроект, который бы внес существенные изменения в последствия признания застройщика банкротом. По указанному законопроекту вынесение определения арбитражным судом о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении ранее зарегистрированных договоров, связанных с участием в долевом строительстве. То есть после признания застройщика банкротом договор бы подлежал расторжению внесудебном порядке.

В пояснительной записке данное нововведение обосновывалось как необходимость закрепления оснований для внесудебного расторжения первоначально заключенных договоров долевого участия между участниками долевого строительства и застройщиком, если указанный застройщик признан банкротом и уже ликвидирован как юридическое лицо. Отсутствие такого положения, как они указали, существенно затрудняет завершение строительства объектов долевого строительства вновь созданными жилищно-строительными кооперативами с привлечением инвесторов в рамках регионального законодательства [7].

Однако указанная позиция представляется спорной и необоснованной, так как Саратовская областная дума почему-то не приняла во внимание положения ст. 201.15-1, 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые предусматривают возможность перехода прав и обязанностей к новому застройщику в случае банкротства первоначального [3]. В таком случае такое нововведение выглядит излишним и ущемляющим права и законные интересы участников долевого строительства, по причине чего и был отклонен.

Таким образом, можно прийти к выводу, что на сегодняшний день остается неурегулированным и вызывающим сложности ряд вопросов относительно прекращения обязательств по договору долевого участия. Но, несмотря на неоднократное указание на спорные моменты в доктрине гражданского права, а также в судебной практике, законодатель так и не принимает решений о закреплении отдельных положений нормативно, что, безусловно, неблагоприятно влияет на правовое положение участников

рассматриваемых отношений.

Список использованной литературы:

1. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 08 марта 2022 № 46-ФЗ // Рос. газ. 2022. 10 марта.

2. Об исполнительном производств: Федер. закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ // Рос. газ. 2007. 06 окт.

3. О несостоятельности (банкротстве): Федер. закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Рос. газ. 2002. 02 нояб.

4. Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости: Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://base.garant.ru (дата обращения: 29.10.2024).

5. Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А65-8940/2013 от 15.07.2014 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://base.garant.ru/39139963/ (дата обращения: 29.10.2024).

6. О законодательной инициативе Саратовской областной Думы по внесению в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Постановление Саратовской областной думы № 16-386 от 26 сентября 2018 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sozd.duma.gov.ru/bill/ 558888-7/ (дата обращения: 29.10.2024).

7. Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2024. № 13. Ст. 1797.

8. Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2022. № 14. Ст. 2263.

9. О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 // Рос. газ. 2021. 22 июля.

10. О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 // Рос. газ. 2016. 01 марта.

11.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 2022. № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 8.

© Боргоякова Н.С., 2024

УДК 34

Говшакова Дж., студентка. Международного университета гуманитарных наук и развитий.

Ашхабад, Туркменистан.

ПРАВО И ЕГО ЗНАЧЕНИЕ В СОВРЕМЕННОМ ОБЩЕСТВЕ Аннотация

Право — это одна из фундаментальных систем, регулирующих общественные отношения. Оно обеспечивает порядок, защищает права и свободы граждан, способствует развитию справедливости и

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.