CC BY
34
Способы обеспечения прав участников строительства при банкротстве застройщиков
Methods of ensuring the rights of construction participants in case of bankruptcy of
developers
Воропай Маргарита Сергеевна
Магистрант
Сибирский институт управления - филиал РАНХиГС Российская Федерация, г. Новосибирск e-mail: margomargo [email protected]
Voropay Margarita Sergeevna
Master student
Siberian Institute of Management - branch of RANEPA Russian Federation, Novosibirsk e-mail: [email protected]
Научный руководитель: Михневич Татьяна Николаевна
Доцент кафедры гражданского права и процесса
СИУ-филиал РАНХиГС Кандидат юридических наук Российская Федерация, г. Новосибирск
Scientific supervisor: Tatyana Nikolaevna Mikhnevich
Associate Professor of the Department of Civil Law and Procedure of SIU - Branch of RANEPA
Candidate of Legal Sciences Russian Federation, Novosibirsk
Аннотация.
Рассмотрены и обозначены факторы, влияющие на увеличение количества процедур банкротства организаций-застройщиков, которые делают проблему банкротства застройщиков актуальной уже на протяжении многих лет. В связи с имеющимися тенденциями в рамках процедуры банкротства в отношении указанной категории юридических лиц, перечислены способы (средства) защиты прав и законных интересов непрофессиональных участников жилищного строительства с учетом новелл законодательства о банкротстве. В том числе, рассмотрены следующие средства защиты прав дольщиков, которые введены законодателем: создание фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, отмена процедуры наблюдения и финансового оздоровления для целей банкротства застройщиков, возможность защиты прав дольщиков несколькими способами. Кроме того, в рамках рассмотрения прав дольщиков особое внимание уделено ограничению прав дольщиков нежилых помещений.
Annotation.
The article deals with the factors influencing the increase in the number of bankruptcy procedures for organizations, developers, which, among other things, have made the problem of bankruptcy of developers relevant for many years. In connection with the existing tendencies in the bankruptcy of developers, methods (means) of protecting the rights and legitimate interests of non-professional participants in housing construction are listed, taking into account the novelties of bankruptcy legislation. In particular, the following means of protecting the rights of equity holders, which were introduced by the legislator, were considered: the creation of a fund to protect the rights of citizens - participants in shared construction, the abolition of the procedure for monitoring and financial recovery for the purposes of bankruptcy of developers, the possibility of protecting the rights of equity holders in several ways. In addition, within the framework of considering the rights of equity holders, special attention is paid to limiting the rights of equity holders of non-residential premises.
Ключевые слова: Законодательство о банкротстве, банкротство застройщика, долевое участие, факторы, влияющие на банкротство застройщика, требования дольщиков.
Key words: Bankruptcy legislation, developer bankruptcy, equity participation, factors influencing the developer's bankruptcy, requirements of equity holders.
На протяжении последних нескольких лет наблюдается негативная тенденция к банкротству компаний-застройщиков. Так, за период с 2018 по 2020 г. в отношении более 500 строительных компаний была возбуждена процедура банкротства.
Однако стоит признать, что негативные тенденции экономики приводят к банкротству в основном небольших строительных компаний. Крупные участники рынка недвижимости, в том числе организации -девелоперы, избегают банкротства за счет крупных экономических резервов и крупных инвесторов.
Кроме того, нельзя не отметить влияние глобальной пандемии соу1^19 в качестве одного из значимых факторов роста числа банкротства застройщиков (СОУГО-19 осложнил процесс проведения работ, возможность непосредственного взаимодействия с контрагентами и иные аспекты строительства объектов недвижимости, что непосредственно повлияло на замедление темпов строительства). В результате влияния указанных факторов по итогам первого полугодия 2021 г. можно говорить о том, что увеличилось количество строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, количество соинвесторов объектов долевого строительства, чьи законные права и интересы были нарушены, увеличился более, чем на 5000 человек, согласно сведениям Газеты «Коммерсантъ».
Все указанные факторы непосредственно влияют на все возрастающий интерес к проблеме банкротства строительных организаций - застройщиков, который был и так чрезвычайно высок ввиду наличия высокого спроса на объекты недвижимости у физически лиц.
Особенно остро стоит вопрос о сроках передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства. На протяжении многих лет в рамках процедуры банкротства застройщика наибольшие споры, и вопросы вызывает вопрос защиты «обманутых дольщиков».
За последние несколько лет в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» неоднократно вносились изменения, которые в том числе были направлены на решение проблемы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Во-первых, важным нововведением за последние несколько лет стало создание особого органа, главной функцией которого является защита прав граждан, чьи права пострадали в результате банкротства застройщика - Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее-Фонд).
Указанный орган является одним из участников процесса по делу о банкротстве, наделённого правом инициирования банкротства в отношении организации - застройщика.
Создание указанного органа направлено на защиту прав граждан путём осуществления контроля в рамках процедуры банкротства на всех стадиях реализации мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве.
Кроме того, Фонд является одной из важнейших инстанций, контролирующих законность действий арбитражного управляющего, предотвращающей неправомерные действия (бездействие) на стороне указанной категории участников процедуры банкротства. Так, именно Фонд является органом, осуществляющим аккредитацию арбитражных управляющих в целях исполнения обязанностей конкурсного или внешнего управляющего в процедуре банкротства (п.2.1 Закона о банкротстве).
Фонд непосредственно участвует в разрешении вопроса о юридической судьбе объекта незавершенного строительства (финансирование завершения строительства за счёт средств фонда либо привлечение заёмных средств, погашаемых впоследствии в процедуре банкротства).
Во-вторых, на законодательном уровне в целях защиты прав дольщиков и иных участников процесса банкротства организации-застройщика установлено, что в данной категории дел не применяются процедуры финансового оздоровления и наблюдение, а процедура конкурсного производства вводится на один год.
Это обусловлено рядом причин:
- распространенность передачи объекта строительства новому подрядчику для завершения строительных работ и передачи объектов долевого строительства дольщикам. На практике в рамках ст.201.15-3, при принятии решения о продолжении работ по строительству объекта именно в процедуре конкурсного производства конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о введении в отношении Должника процедуры внешнего управления, что является наиболее оптимальным вариантом в целях устранения нарушений законных прав и интересов дольщиков, поскольку в результате окончания строительных работ на объекте они получают удовлетворении своих требований путем передачи объекта долевого строительства.
- отстранение бывших руководителей должника от исполнения обязанностей, поскольку фактически банкротство застройщика зачастую связано с мошенническими действиями контролирующих Должника лиц в отношении денежных средств, инвестированных гражданами и иными лицами в объект строительства;
- более быстрое формирование конкурсной массы (в том числе за счет объекта строительства) и необходимость оперативного разрешения юридической судьбы имущества Должника.
В-третьих, законодательство даёт дольщику право выбора защиты своего права
1. Путём принятия прав на жилые и нежилые помещения, машино-места (требование о передаче в объекта в натуре);
В указанном случае требование кредитора, получившего удовлетворение за счет передачи ему прав на жилые и нежилые помещения, машино-места, исключаются конкурсным управляющим из реестра требований кредиторов в связи с их погашением (ст. 201.11 Закона о банкротстве (п.7)
2. Расторжение договора долевого участия и возврата денежных средств. Указанное право вытекает из п.1 ст. 201.5 Закона о банкротстве, регулирующего право участника строительства в случае открытия в отношении Должника процедуры конкурсного производства заявить односторонний отказ от Договора, в рамках которого должен быть осуществлен переход прав на объект строительства и включение требований участника строительства в третью очередь реестра требований кредиторов с денежным требованием.
3. Выбор погашения требований участника строительства путем передачи прав застройщика на объект жилищно-строительному кооперативу, а также иной специализированной организации. Необходимо отметить, что данная процедура производится в случае принятия решения Фондом о нерациональности финансирования объекта строительства, при этом вопрос о передаче объекта незавершенного строительства участникам строительства принимается посредством инициирования конкурсным управляющим собрания кредиторов. Решения собрания кредиторов в конечном итоге утверждается арбитражным судом, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, а имущество, переданное участнику строительства, подлежит исключению из конкурсной массы.
На сегодняшний день наиболее острым и проблемным моментом является вопрос о статусе и правах дольщиков, которые на основании договора долевого участия приобретали право собственности на нежилое помещение.
Права указанной категории лиц ограничены. Нежилое помещение, которое они желали приобрести, подлежит включению в конкурсную массу Должника и реализации путем проведения торгов арбитражным управляющим, после чего они получают удовлетворение своих требований за счет средств, вырученных от реализации,
Требования дольщиков по нежилым помещениям должны быть оценены в денежном выражении в целях определения количества голосов указанного кредитора при принятии общим собранием кредиторов решения в соответствии с законодательством о банкротстве (ст. 201.5 Закона о банкротстве)
В судебной практике имеется позиция, согласно которой в случае заключения и полной оплаты по договору долевого участия в строительстве, требования дольщика признаётся текущим. В таком случае, суд по требованию дольщика по нежилому помещению может принять решение о передаче (отчуждению) индивидуально-определенной вещи должника-застройщика в пользу дольщика.
В ситуации, когда требование дольщика по нежилому помещению является текущим, положительное решение суда о передаче объекта недвижимости в адрес дольщика может быть принято только, когда не нарушается очерёдность удовлетворения текущих требований кредиторов, а строительство объекта недвижимости завершено на дату рассмотрения спора по требованию такого участника строительства.
Описанная ситуация скорее является экстраординарной, и достаточно редкой, так как при рассмотрении такого требования суда исследуют вопросы о добросовестности сторон и проверяют действительность уплаты денежных средств по договору долевого участия в полном объеме.
В контексте указанной ситуации, важно обратить внимание на позицию, которую по данному вопросу заняла Судебная коллегия Верховного суда РФ, изложенной в Определении ВС РФ от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980: при банкротстве застройщиков участник строительства по апартаментам вправе требовать исполнения обязательств по договору долевого участия только в денежной форме (в том числе залогового).
В рамках указанного Определения Верховного суда РФ следует отметить, на какие наиболее значимые обстоятельства обратил внимание Верховный суд:
- Исключительное право дольщика по нежилому помещению заявить денежное требование
- По общему правилу, если не предусмотрено иное, требование дольщика по нежилому помещению является залоговым.
В-четвертых, следует отметить, что на сегодняшний день, в связи с нововведениями в Законе о банкротстве, при банкротстве застройщика участники строительства имеют право на основания договора долевого участия получить не только жилые помещения, но также машино-места и иные нежилые помещения, общей площадью менее 7 кв.м. (например, кладовые).
Однако развитие гражданских правоотношений (к примеру возникновение тенденции к увеличению количества строительства апартаментов, что усложняет процедуру банкротства застройщиков) приводит к появлению новых проблем, решение которым законодатель еще не нашёл.
Таким образом, на сегодняшний день, в связи с тенденцией к увеличению дел о банкротстве в отношении застройщиков, законодательство пополняется новыми нормами, обеспечивающими защиту прав участников строительства. Тем не менее, существует ряд проблем, в том числе, статус апартаментов в деле о банкротстве застройщика, установление статуса кредиторов, заключивших предварительные Договоры долевого участия в строительстве, в том числе, заключение указанных договоров с подрядчиком, требующих более детального анализа, разработки теоретической базы, в том числе, на основании актуальной судебной практики для решения назревших проблем и внесения новых изменений в закон о банкротстве и иные нормативно-правовые акты.
Список используемой литературы:
1. Аминов Х., Дольщики пошли второй волной // Газета «Коммерсантъ». - 2021. - №71. - С. 9.
2. Скворцова Ю.С., К проблеме банкротства застройщиков на российском строительном рынке // Право и практика. - 2021. - №2. - С.131-134.
3. Чуракова Е.В., Юлова Е.С., Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика // Образование и право. - 2020. - №9. - С. 123.
