CC BY
38
Проблемы экономики и менеджмента
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ
А.В. Байковская
аспирант, ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»
СПЕЦИФИКА УЧЕТА ВЛИЯНИЯ ФАКТОРОВ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Аннотация. В работе приведено обоснование необходимости учета факторов внешней среды объектов незавершенного строительства при определении их рыночной стоимости: выделены критерии изменения существующих методик и соответствующий уровень влияния каждого фактора стоимость объекта в рамках методики.
Ключевые слова: управление стоимостью, объект незавершенного строительства, государственно-частное партнерство, оценка недвижимости.
A.V. Baikovskaia, Ural Federal University named after the first Russian President BN Yeltsin SPECIFICS OF THE ACCOUNTING OF INFLUENCE OF FACTORS OF ENVIRONMENT ON OBJECTS OF INCOMPLETE CONSTRUCTION
Abstract. Justification of need of the accounting of factors of environment of objects of incomplete construction is given in work at determination of their market cost: criteria of change of existing techniques and an appropriate level of influence of each factor a project cost within a technique are allocated.
Keywords: management in cost, object of incomplete construction, state-private partnership, real estate assessment.
Развитие экономической системы государства тесно связано с применением современных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В свою очередь существующие методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости, во многом, определяют эффективность и динамику взаимодействия государства и субъектов экономической деятельности, а также развития инфраструктуры как отдельных регионов, так и страны в целом. Продолжающийся процесс приватизации государственного и муниципального имущества оказывает существенное влияние на складывающиеся отношения собственников имущества, выраженное в ориентации собственников эффективно управлять имеющимися в распоряжении ресурсами, своевременно и точно определять стоимость собственности, принимать решения о направленности планируемых инвестиций.
Особое значение в современной России имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Это свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Решение данной проблемы является важным для экономики регионов РФ, способной повысить
№ 6 (10) - 2012
23
Проблемы экономики и менеджмента
инвестиционную привлекательность территории за счет привлечения средств новых инвесторов. В случае вовлечения объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот на государственном уровне в условиях государственно-частного партнерства, можно ожидать положительную динамику эффективного развития рынка недвижимости уже в ближайшей перспективе.
Оценка эффективности государственно-частного партнерства в строительстве объекта недвижимости может осуществляться путем определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, строительство которого ведется за счет интегрированного государственного и частного капитала. Определение рыночной стоимости объектов незавершенного строительства является основой для принятия управленческих решений о вариантах его финансирования за счет государственных и частных средств и целесообразности строительства, либо достройки объекта.
Практика показывает, что существующие подходы к оценке объектов незавершенного строительства не учитывают баланс интересов всех участников современного рынка недвижимости, включая государство. Данный рынок, который уже длительное время находится в стагнации, является не привлекательным для эффективного собственника. В условиях быстро меняющейся рыночной ситуации проблема оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства остается не решенной и требует разработки нового методического подхода к оценке стоимости таких объектов с учетом их специфики, особенно в условиях финансово-экономической нестабильности и неопределенности.
Совершенствование существующих методических подходов (доходного, затратного и сравнительного) к оценке объектов незавершенного строительства должно, в первую очередь, основываться на учете конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке.
Определение отдельного влияния каждого фактора на тот или иной подход к оценке, может выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики объектов незавершенного строительства. Для расчета такого показателя необходимо определить критерии, которые приведены в табл. 1.
В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах оценки подходам, применяемым к оценке готовых объектов [1].
Анализ предпосылок и необходимость совершенствования существующей методики оценки объектов незавершенного строительства, дают возможность рассматривать инструментарий, с помощью которого можно определить критерии, необходимые для применения усовершенствованной методики.
Критериями, необходимыми для применения усовершенствованной методики, могут выступать:
• критерии для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства;
24
№ 6 (10) - 2012
Проблемы экономики и менеджмента
• критерии выбора методики определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в зависимости от степени готовности объекта;
• критерии расчета показателей сравнения анализируемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами и их обоснование;
• критерии, определяющие дальнейшую возможность прогнозирования получения доходов от владения объектом незавершенного строительства после ввода его в эксплуатацию.
Таблица 1 - Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки
с учетом рыночных условий
Подходы Рыночные условия, препятствующие применению существующих методов в рамках подхода Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации
Затратный Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического износа в результате отсутствия мероприятий по консервации Разработка критериев для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства
Необходимость точного определения степени готовности объекта Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности
Сравни- тельный Отсутствие на рынке аналогичных объектов Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенным строительством и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта
Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование
Доходный Необходимость наличия информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения
Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия
№ 6 (10) - 2012
25
Проблемы экономики и менеджмента
Выявления набора вышеперечисленных критериев позволит, во-первых, наиболее полно выявить специфические характеристики оцениваемого объекта, а, во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке.
Таблица 2 - Анализ уровня влияния факторов внешней среды на примере объекта незавершенного строительства (литер А)
№ п/п Факторы влияния на ситуацию, складывающуюся во внешней среде Количественное влияние фактора (q), баллы
1 2 3
1 Подверженность более высокой степени износа: 1 - для завершенного строительством объекта; 2 - при проведении мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства; 3 - при отсутствии мероприятий консервации и приоста- новлении строительства - - +
2 Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки вследствие влияния внешних факторов) [42, с. 55]: 1 - свыше 70 %; 2 - от 30% до 70 %; 3 - до 30 % + - -
3 Наличие / отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: 1 - наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства; 2 - наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различной степенью готовности и назначением; 3 - отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенно- го строительства, наличие завершенных строительством объектов аналогичного назначения + - -
4 Сроки окончания строительства: 1 - есть планируемые сроки окончания строительства; 2 - строительство объекта ведется, но к планируемым срокам окончания строительства объект сдать не удается, сроки сдвигаются; 3 - строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны - + -
5 Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию: 1 - прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают нормативные; 2 - прогнозируемые сроки завершения строительства составляют нормативным; 3 - прогнозируемые сроки завершения строительства пре- вышают нормативные - + -
26
№ 6 (10) - 2012
Проблемы экономики и менеджмента
Выявление вышеперечисленных критериев позволит, во-первых, идентифицировать специфические характеристики оцениваемого объекта; во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке. Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объекту незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости такого объекта (табл. 2) [2].
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору.
Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния.
Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. В итоге возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования. Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке. Расчет корректной стоимости объекта незавершенного строительства является фактором стимулирования развития данного сегмента рынка недвижимости, что имеет большое значение как для развития территорий областей, так и для предприятий-инвесторов, заинтересованных в активизации спроса на объекты, в которых «заморожены» значительные средства, способные приносить весомую прибыль собственнику при их конвертации в другие виды бизнеса и предпринимательской деятельности.
Список литературы:
1. Оценка недвижимости. / А.Г. Грязнова / [ и др.] - М., 2009 г., с. 496, С. 290;
2. Мызин А.Л., Байковская А.В. Влияние факторов внешней среды на рыночную стоимость объекта незавершенного строительства: актуальные методы расчета. Журнал «Финансовая аналитика» № 47 (89), Москва: Изд-во «Издательский дом «Финансы и кредит», 2011.
List of references:
1. Real estate assessment. / A.G.Gryaznova and other - M, 2009, page 496, P. 290;
2. Myzin A.L., Baykovsky A.V. Influence of environment factors on a market project cost of incomplete construction: actual methods of calculation. Magazine «Financial analytics» of No. 47 (89), Moscow: Publishing house «Publishing house «Finance and credit», 2011
№ 6 (10) - 2012
27
