CC BY
71
УДК 657.922 (075.8)
совершенствование расчета экономической эффективности
государственных инвестиций
в строительство объектов недвижимости*
А. В. БАЙКОВСКАЯ,
старший преподаватель кафедры строительного производства и экспертизы недвижимости E-mail: baikovskaia@rambler. ru Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
Для полноценного вовлечения объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот разработан алгоритм оценки эффективности государственно-частного партнерства в строительстве, позволяющий определить рыночную стоимость оптимальной доли участия государства в инвестировании средств в строительство или достройку объекта недвижимости. Предложенный алгоритм позволит повысить эффективность развития этого сегмента рынка недвижимости, улучшить архитектурный облик муниципального образования, повысить инвестиционную привлекательность территории.
Ключевые слова: управление, стоимость, объект, незавершенное строительство, государственно-частное партнерство, оценка, недвижимость.
Вовлечение объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот на государственном уровне в условиях государственно-частного партнерства позволит ускорить развитие рынка незавершенных объектов. Интенсификация государственного участия в строительном секторе в партнерстве с частным капиталом позволит снизить объемы незавершенного строительства, а также ус-
* Статья подготовлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
корить экономическое развитие отдельных территорий и инфраструктуры региона в целом. Авторский модифицированный подход к определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, объединяющий интересы государства и частного капитала, позволяет учесть специфические факторы влияния внешней среды на оцениваемый объект. Предложенный алгоритм оценки эффективности позволяет выделить те объекты недвижимости, участие государства в строительстве (достройке) которых в качестве соинвестора целесообразно и эффективно.
Для стабильного развития инвестиций в рынок недвижимости, особенно в сегмент объектов незавершенного строительства, требуется применение адекватных методов их оценки, позволяющих рассчитать наиболее корректную рыночную стоимость. Модифицированная методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства основана на учете показателя уровня кормаральности, который отражает степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта.
Все имеющиеся недостатки существующих методик по определению стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, тем бо-
лее применимой на практике становится методика. Уровень кормаральности Ешр объекта незавершенного строительства учитывает основные факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к анализируемому объекту как специфическому объекту недвижимости. К таким факторам относятся те, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости такого объекта (см. таблицу).
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору. Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния. Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект [3].
В итоге можно получить адекватную рыночную стоимость объекта с учетом риска инвестирования и принять одно из следующих управленческих решений:
- приостановить строительство объекта;
- завершить строительство объекта;
- реализовать объект незавершенного строительства (ОНС) на открытом рынке;
- привлечь дополнительные инвестиции. Алгоритм расчета уровня кормаральности при
принятии управленческих решений приведен на рис. 1.
В рамках модифицированного подхода показатель уровня кормаральности отражает степень его влияния на стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства и позволяет установить при определении их стоимости следующие показатели: 1) в рамках доходного подхода - соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения). Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете ставки дисконтирования, как отражающей дополнительный риск вложения в объект незавершенного строительства;
Фактор влияния на объект незавершенного строительства Количественное влияние фактора ц,, балл
1 2 3
Подверженность более высокой степени износа: - для завершенного строительством объекта; - при проведении мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства; - при отсутствии мероприятий консервации и приостановлении строительства +
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки): - свыше 70 %; - от 30 % до 70 %о; - до 30 % +
Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: - наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства; - наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различной степенью готовности и назначением; - отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства, наличие завершенных объектов-аналогов +
Сроки окончания строительства: - есть планируемые сроки окончания строительства; - строительство объекта ведется, но к планируемым срокам окончания строительства объект сдать не удается, сроки сдвигаются; - строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны +
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения ОНС после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию: - прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают нормативных; - прогнозируемые сроки завершения строительства соответствуют нормативным; - прогнозируемые сроки завершения строительства превышают нормативные +
Анализ уровня влияния факторов внешней среды на примере объекта незавершенного строительства (литер А)
I этап
Обоснование присвоения каждому анализируемому фактору балла в зависимости от рассматриваемых критериев
т
II этап
Экспертная оценка уровня риска в баллах: высокий - 3, средний - 2, низкий - 1
III этап
Расчет суммарного балла, характеризующего степень влияния внешних факторов на объект оценки
i
IV этап
Определение степени риска внешней среды и выявление ее
характеристик
1
V этап
Определение ранга каждого фактора на основе их ранжирования по 5-балльной шкале. Определение весовых коэффициентов
VI этап
Расчет уровня кормаральности
Нет
Ж
Высокая/умеренная степень риска
Незначительная степень риска
Принятие адекватного инвестиционного или управленческого решения в отношении объекта незавершенного строительства
Рис. 1. Алгоритм расчета уровня кормаральности при принятии управленческих решений
различиях объекта оценки и объектов-аналогов. В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует по возможности сравнивать объект с ОНС, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде. Это поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов незначительная, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные строительством, и вводить по отношению к последним дополнительную корректировку для анализа;
3) в рамках затратного подхода - величину внешнего износа,
2) в рамках сравнительного подхода - целесообразность его применения, расчет дополнительной поправки при сравнении с объектами-аналогами. В случае если степень влияния внешних факторов высока, характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки, следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку к стоимости объекта незавершенного строительства при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных
который, как правило, присутствует у объектов незавершенного строительства, если сроки окончания строительства затянулись, или в отношении ОНС были проведены мероприятия консервации, или строительство было заморожено. Уровень кормаральности также учитывает дополнительную степень риска вложения денежных средств в объект незавершенного строительства, что учитывается при расчете прибыли предпринимателя.
Результаты расчетов рыночной стоимости ОНС, полученные с применением модифицированной методики, могут быть использованы в качестве исходных данных при принятии решений по инвестированию и управлению такими объектами, а
также при выявлении вариантов перепроектирования ОНС и их реализации с учетом максимальной социально-экономической эффективности. Результаты и выводы, полученные при расчете рыночной стоимости ОНС с помощью модифицированного подхода, служат основой для принятия эффективных решений об инвестировании государственно-частного капитала в строительство, адекватных и наиболее экономически обоснованных пропорций интегрированного капитала. Это позволяет повысить эффективность государственных программ финансирования и регулирования инвестиционного рынка объектов незавершенного строительства.
Алгоритм оценки эффективности государственно-частного партнерства в строительстве объектов недвижимости на различных стадиях позволяет выявить ОНС, в которые целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора для дальнейшей совместной их достройки. Алгоритм оценки привлекательности инвестиционно-строительных проектов, реализуемых через механизм государственно-частного партнерства, представлен на рис. 2.
Государство заинтересовано в увеличении бюджетного денежного потока, генерируемого строительным проектом, а частный инвестор, наоборот, -в изменении в свою пользу чистой приведенной стоимости проекта. Особенностью объектов незавершенного строительства является отсроченная инвестиционная доходность.
Модифицированная методика оценки эффективности государственно-частного партнерства в строительстве (или достройке) объектов недвижимости ведет к необходимости определения критерия оценки эффективности государственно-частного строительного проекта, а также эффективности частного инвестора (партнера), как относительного генератора бюджетных потоков вне зависимости от объемов и формы предоставляемой государственной поддержки.
Ввиду достаточно большого количества объектов незавершенного строительства, для достройки которых требуется государственная поддержка, возрастает актуальность совершенствования процесса отбора проектов из имеющихся.
Таким образом, появляется необходимость использования показателя экономической эффективности государственных инвестиций при реализации инвестиционных строительных проектов на основе государственно-частного партнерства, который определяется по формуле
Э_ =
(^ - рс
м ^ тек / ги
ДП
-100%,
где Спр - приведенная к текущим ценам рыночная стоимость всего строительного проекта после окончания строительства, ден. ед.; РСм - рыночная стоимость объектов незавершенного строительства, рассчитанная с помощью модифицированного подхода на момент вхождения государства в строительный процесс в качестве соинвестора, ден. ед; dги - доля государственного участия с момента вступления в строительный проект, %; ДПб - дисконтированный бюджетный денежный поток при 7-м сроке строительства в соответствии с выбранной структурой государственно-частного капитала, ден. ед. [1]. Определяемое по предлагаемой автором формуле значение показателя экономической эффективности государственных инвестиций показывает, какова эффективность деятельности частного инвестора, включающая синергетический эффект интегрированного государственного-частного капитала. Зависимость экономической эффективности государственных инвестиций в большей мере определяется структурой частного капитала и степенью готовности объектов незавершенного строительства (т. е. первоначальным объемом вложенных в объект недвижимости инвестиций).
Величина дисконтированных денежных потоков зависит от оставшегося срока строительства (т. е. с момента вступления государства в строительный проект в качестве соинвестора до даты завершения строительства объекта), а также от суммы денежных средств, необходимых для завершения строительства, которая, в свою очередь, будет зависеть от правильно определенной степени готовности объекта.
Анализ динамики показателя экономической эффективности государственных инвестиций при реализации государственно-частного партнерства в строительных проектах в зависимости от различного соотношения интегрированного капитала наглядно свидетельствует, что зависимость экономической эффективности государственных инвестиций весьма существенна и значительно возрастает при увеличении доли государственных средств.
Степень объективности инвестиционного решения во многом зависит от глубины и комплексности оценки эффективности инвестиций на
7х"
23
Рис. 2. Алгоритм оценки привлекательности инвестиционно-строительных проектов, реализуемых через механизм государственно-частного партнерства
основе используемой совокупности формализованных критериев. Модифицированная методика оценки объектов незавершенного строительства будет способствовать принятию эффективных решений об инвестировании государственно-частного капитала в строительство и адекватных и наиболее экономически обоснованных пропорций интегрированного капитала, следовательно, возрастет эффективность государственных программ финансирования и регулирования инвестиционного рынка объектов незавершенного строительства.
Экономическая эффективность строительства в макроэкономическом смысле определяется величиной затрат, необходимых для создания единицы национального дохода. Соответственно, исходя из предложенного алгоритма определения эффективности государственных инвестиций, процесс получения наиболее корректной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в достройку которого необходимо привлекать государственный капитал, становится актуальным для создания единицы национального дохода, что и будет отражать повышение эффективности строительства.
Сложившиеся в советской практике представления о капитальном строительстве, его организационно-экономические формы и взаимоотношения с другими отраслями народного хозяйства являются результатом поиска решения глубокой социально-экономической проблемы - поиска целей и форм развития народного хозяйства. На строителей, профессионально владевших только возведением (строительством в узком смысле), была возложена ответственность за эффективность капитальных вложений, т. е., в конечном счете за развитие народного хозяйства. Госстрой СССР стал крупным ведомством народнохозяйственного управления. Однако при этом он был лишен информации и аппарата, позволявших ему иметь дело с эффективностью капитальных вложений, они были сосредоточены в Госплане. Иными словами, управление развитием обусловливало неэффективность как деятельности Госстроя, так и деятельности Госплана. Следует особо подчеркнуть, что проблема не заключалась в недостатках тех или иных лиц или в недостатках централизованной системы управления, а имела гораздо более глубокий характер [2].
В экономике строительства за рубежом происходит постепенное увеличение роли государственной собственности. И одновременно все большее значение придается непрямому инвестированию со стороны государства. Государство управляет, разрабатывая косвенные мероприятия, предоставляя крупные льготы по налогам, государственные займы, ограждая от конкуренции со стороны фирм в уже освоенных районах и т. д. Надо учитывать также, что строительство конкретного объекта может одновременно выступать как крайне эффективное с точки зрения одного субъекта и малоэффективное с точки зрения другого субъекта.
В настоящее время не развиты методы анализа сложных многосубъектных отношений, которые возникают при решении задач подъема эффективности капитального строительства.
Эффективность процесса определяется степенью, в какой он решает задачу субъекта. Хотя строительство, в конечном счете, представляет собой использование физических процессов, его эффективность не определяется только эффективностью этих процессов. Поскольку задачи субъектов всегда детерминируются социально-экономическими условиями, критерии эффективности определяются этими условиями [2]. Именно поэтому алгоритм возможности участия государства в строительстве
или достройке объектов незавершенного строительства основан на учете социальной значимости объекта и соответствии объекта архитектурному стилю и градостроительным нормам территориального образования, в котором он расположен. Не существует абсолютных или универсальных критериев эффективности элементов капитального строительства, таких, например, как стоимость, долговечность, качество, эстетичность, затраты труда.
Чтобы можно было определить конкретные задачи государства в области эффективности инвестиций в капитальное строительство, оно должно выступить в качестве соинвестора, т. е. определить свои интересы и возможности в этой области, соответствие между интересами и возможностями субъектов, с которыми по интересующей проблеме оно собирается взаимодействовать, содержание и форму такого взаимодействия.
Можно выделить три наиболее вероятные формы государственного участия в строительстве объекта недвижимости.
1. Предоставление земельного участка для строительства без взимания арендной платы на срок осуществления строительства и с возможностью последующего его выкупа после завершения строительства и оформления права собственности на объект недвижимости. Стоимость государственных средств, вкладываемых в объект недвижимости, будет равна текущей стоимости права аренды на земельный участок, рассчитываемой исходя из срока строительства.
2. Предоставление государством денежных средств в кредит по льготной процентной ставке на различных этапах строительства. Расчет рыночной стоимости доли государственного участия в строительстве может быть осуществлен с помощью методов ипотечно-инвестиционного анализа.
3. Внесение государством денежных средств в качестве соинвестора на любой стадии строительства. Стоимость государственного участия можно рассчитать как долю от рыночной стоимости ОНС.
Применение оценок экономической эффективности для выбора вариантов вложения средств из имеющихся является более предпочтительным, чем использование оценок прибыли, поскольку последняя отражает конъюнктуру, а экономическая эффективность - достигнутый уровень.
Необходимым условием вступления государства в строительный проект в качестве соинвестора
является положительная величина сальдо накопленных реальных денег в каждом периоде реализации проекта. Положительная величина свидетельствует о наличии денежных средств в периоде, отрицательная - об их недостатке и необходимости привлечения дополнительных собственных, заемных или привлеченных средств или снижения операционных затрат.
Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значения всех перечисленных показателей и интересов всех участников. Важную роль в этом должны играть также структура и распределение во времени капитала, привлекаемого для осуществления проекта, а также другие факторы, которые поддаются только содержательному учету.
Таким образом, критериями, от которых в наибольшей степени зависит анализируемый показатель эффективности, являются:
- стадия строительства, на которой государство привлекается в качестве соинвестора;
- соотношение государственного и частного капиталов;
- значимость объекта недвижимости (социально значимый объект, стратегический объект для развития территории, коммерческий объект) согласно алгоритму возможности участия государства в строительстве или достройке ОНС;
- соответствие объекта архитектурному стилю и градостроительным нормам территориального образования, в котором он расположен согласно алгоритму возможности участия государства в строительстве или достройке объекта незавершенного строительства;
- форма взаимодействия государственно-частного партнерства;
- рыночная стоимость ОНС на дату вступления государства в строительство (достройку) объекта в качестве соинвестора, а также от того, насколько адекватно рассчитана эта стоимость. В результате наиболее подробного анализа и
расчета выделенных критериев возможно обеспечить вполне определенную выгоду, эффект для каждого из участников, оптимальный именно при реализации выбранной формы взаимодействий, для чего необходимы механизмы изменения существующих взаимоотношений государства и частных предприятий в сфере строительства.
Одним из основных движущих механизмов такого изменения является вступление России во
Всемирную торговую организацию (ВТО), что начинает сказываться на российском рынке недвижимости не напрямую, а через смежные рынки. Изменения касаются в первую очередь строительного рынка, производства строительных материалов и финансового сектора. Посредством этих сфер на российском рынке недвижимости можно ожидать серьезных изменений.
В процессе вступления в ВТО законодательная база и отечественные стандарты будут подвержены изменениям. Основным вопросом является введение технических регламентов, регулирующих качество строительных материалов. Значительную долю российского рынка будут занимать дешевые импортные материалы низкого качества. Это подорвет качество строительства в целом.
Недвижимость становится прибыльным инвестиционным инструментом. Причем потенциал рынка еще далек от насыщения. Западных инвесторов и девелоперов привлекает как жилая, так и коммерческая недвижимость, которая имеет потенциал в торговой и складской нише (после вступления в ВТО будут активно развиваться именно эти секторы), а жилая недвижимость привлекает перспективными инвестиционными возможностями и востребованностью со стороны потребителей. Однако у иностранных девелоперов и инвесторов может возникнуть ряд трудностей при входе на российский рынок в связи с его монополизацией и тесной связью с рынком земли и административным аппаратом.
Приход мировых гигантов строительного и девелоперского бизнеса вместе с финансовыми структурами после вступления России в ВТО является вероятным событием. Это обусловливается хотя бы таким явлением, как повышенный спрос в соответствии с низким предложением, как в количественном, так и в качественном аспектах. Усиление конкуренции позволит переструктурировать рынок, он станет более эффективным, способным предложить потребителю гораздо больший ассортимент продукции и услуг, что также приведет к повышению индекса капитализации и снижению нормы прибыльности в краткосрочной перспективе.
Произойдет стандартизация подходов к владению и управлению объектами недвижимости, потенциальным инвесторам будут интересны только понятные проекты, особенную ценность при этом будут представлять объекты, соответствующие международным критериям качества [4].
Таким образом, разработка алгоритма эффективности деятельности государственно-частного партнерства в строительстве должна быть четкой для обоснованного выбора наиболее целесообразных объектов для вложения в них государственно-частного капитала.
Список литературы
1. Байковская А. В. Определение стоимости доли государственного участия в строительстве объекта недвижимости в зависимости от стоимости прав на земельный участок под объектом // Управ-
ление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 6.
2. Глухом В. Эффективность строительства // Альманах «Восток», 2004. Вып. 10. URL: http:// www. situation. ru/app/j_art_577.htm.
3. Мызин А. Л., Байковская А. В. Влияние факторов внешней среды на рыночную стоимость объекта незавершенного строительства: актуальные методы расчета // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2011. № 47. С. 8-14.
4. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: учеб. пособие. Ростов-н/Д: Феникс, 2002.
