CC BY
94
47 (89) - 2011
Вопросы экономики
УДК 657.922 (075.8)
ВЛИЯНИЕ ФАКТОРОВ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: АКТУАЛЬНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА*
А. Л. МЫЗИН,
доктор технических наук, профессор кафедры автоматических электрических систем E-mail: ankor27@mail. ru
А. В. БАЙКОВСКАЯ,
соискатель кафедры философии, руководитель отдела оценки ООО «Оценочная компания «Априори» E-mail: baikovskaia@rambler. ru Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
В работе приведено обоснование необходимости учета влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства при определении его рыночной стоимости. Рассмотрен уровень влияния таких факторов на стоимость объекта недвижимости на различных стадиях строительства.
Ключевые слова: объект, незавершенный, строительство, оценка, деятельность, недвижимость, коэффициент готовности, стадия, корма-ральность.
В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного
* Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом.
Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России. Рынок недвижимого имущества Российского государства изобилует большим количеством объектов незавершенного строительства как недвижимости, относящейся к государственной и муниципальной собственности, так и объектов, находящихся в частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной «долгострои», экономика переходного периода повлекла возникновение большого количества неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики.
Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры «заморозки» огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1, с. 55-58].
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать своих проектов. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.
Решение этого вопроса является важным и для развития регионов. Это подтверждает тот факт, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 % объектов. Это означает, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой «заморожена» в своем развитии вместе с находящимися на ней объектами незавершенного строительства и не дает экономической отдачи.
Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересов участников современной экономической жизни, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации, и существует острая актуальность определения адекватной требованиям рынка стоимости объектов незавершенного строительства.
На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики оценки стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие методики и нормативные документы не решают задач оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства основывается на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования.
На практике используется в основном затратный подход к оценке. Сравнительный подход имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов. От доходного
подхода оценщики отказываются в силу невозможности извлекать доходы от неэксплуатируемого объекта до момента завершения строительства. Таким образом, существующие методы оценки не учитывают специфических особенностей изучаемых объектов, а следовательно, не отражают реальной их стоимости [3, с. 15].
В зарубежной и отечественной литературе, посвященной исследованию рынка, большое внимание уделено анализу внешней среды рынка недвижимости. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [6, с. 697-737; 7, с. 110; 8, с. 237].
Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [5, с. 28-32].
В настоящее время все более актуальной является проблема поиска категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости.
Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется актуальным ввести категорию «кормаральность» (от англ. corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Этот термин является компиляцией трех слогов двух английских и одного русского слова, входящих в сочетание «соответствие рыночной реальности». Именно соответствие стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства динамике реального спроса и предложения, по мнению авторов, является ведущим фактором благополучного развития рынка недвижимого имущества, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.
В данной работе кормаральность К - это соотношение между Rst - результатом оценки объекта
недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами, и Я - результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства. Таким образом, расчет уровня кормаральности осуществляется по формуле К = Rst / R.
Можно устранить несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практическими реалиями, которых эти подходы не учитывают в силу отсутствия методик, позволяющих отразить специфические особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию. Для этого достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства.
Эти проблемы связаны прежде всего с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки и полностью не учитывающих текущих рыночных условий, оказывающих влияние на объекты незавершенного строительства в силу специфики последних.
Отсутствие учета реальных рыночных условий создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства в условиях современного рынка недвижимости, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) требует наличия определенных критериев, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или создания подходов и методов для определения этих критериев.
Причиной появления термина «кормаральность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, методические подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другой стороны, практика показывает, что применяемые методики и нормативные документы не решают задачи адекватной оценки стоимости объектов незавершенного строительства в контексте конкретного рынка недвижимости.
Учет этих моментов в рамках каждого подхода к оценке, выявление наиболее сильного влияния каждого внешнего фактора на тот или иной подход к оценке помогут выявить показатель корректировки и изменения существующих методик. Таким инди-
катором будет выступать уровень кормаральности, для расчета которого нужно выбрать критерии сопоставления.
Мероприятия по разработке критериев для создания методик оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий приведены в табл. 1.
Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик определения стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее определена рыночная стоимость объекта, тем более применимой на практике становится методика, а следовательно, более кормаральным - соответствие стоимости объекта сложившемуся рынку.
В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют подходам, изложенным в стандартах оценки и применяемым к оценке готовых объектов [4, с. 290, 496].
Причиной достаточно низкого уровня корма-ральности, существующего ныне, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости. С одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости. С другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается, и на практике приходится постоянно проектировать инструменты для оценки фактически каждого объекта.
Данная проблема не всегда признается специалистами, поскольку это затруднительно для собственников и менеджеров, принимающих инвестиционные решения. Однако для оценщиков данная проблема является актуальной и требующей оперативного решения.
Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые были перечислены как неблагоприятные условия, препятствующие применению существующих методов в рамках подходов (см. табл. 1).
Указанная основная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов. Имеющийся практический инструментарий базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории.
Таблица 1
Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий
Подход Рыночные условия, препятствующие применению существующих методов в рамках подхода Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации
Затратный Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического, функционального износа Разработка критериев для обоснованного расчета физического и функционального износа объектов незавершенного строительства
Необходимость точного определения степени готовности объекта Разработка адекватных методик для определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности
Сравнительный Отсутствие на рынке аналогичных объектов Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющей сравнивать их с объектами-аналогами завершенного строительства, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта
Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами Введение критериев расчета показателей для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование
Доходный Необходимость наличия информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства, с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения работ или нарушения этих сроков
Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта до момента завершения строительства Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта с учетом этого условия
Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и, как следствие, снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснованиям. Одним из возможных выходов из положения является формирование методики определения стоимости незавершенных объектов путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на стоимость.
С точки зрения системного подхода, необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Изменения, происходящие в мире, заставляют обратить еще большее внимание на влияние факторов внешней среды. Именно определение их влияния на стоимость незавершенного объекта будет определять уровень кормаральности.
Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику и степень развития рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке.
Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к недостроенным объектам, является
группа факторов, которые связаны с показателями, которые являются определяющими при расчете стоимости объекта. К ним относятся факторы, приведенные в табл. 2.
Количественное влияние факторов приведено на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ». Для каждой степени влияния характерно количественное значение баллов. График распределения степени влияния на объект недвижимости в пределах установленных значений количественных оценок приведен на рис. 1.
Каждому анализируемому фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг степени его влияния исходя из пятибалльной системы оценки, где один балл - наименьшая степень влияния, пять баллов - наивысшая.
Таким образом, уровень кормаральности Ек определяется по следующей формуле:
п
Ек =Х 1 ■ й,
1=1
где qj - ранг, присвоенныйу-му фактору в соответствии с табл. 2 распределения баллов, ] = 1, 2, 3, 4, 5;
й . - весовой коэффициент 1-го фактора;
7х"
11
Таблица 2
Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «ХХХ»
Факторы влияния непредвиденных обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде Количественное влияние фактора ц,, баллы
1 2 3
Подверженность более высокой степени износа: • для завершенного строительством объекта - 1; • при проведении консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства - 2; • при отсутствии консервации и приостановлении строительства - 3 0 0 X
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки) [2, с. 2-8]: • свыше 70 % - 1; • от 30 до 70 %% - 2; • до 30 %% - 3 0 X 0
Наличие или отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: • наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства - 1; • наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различными степенью готовности и назначением - 2; • отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства, наличие завершенных строительством объектов аналогичного назначения - 3 X 0 0
Сроки окончания строительства: • есть планируемые сроки окончания строительства - 1; • строительство объекта ведется, но по плану объект сдать не удается, сроки сдвигаются - 2; • строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны - 3 0 X 0
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения незавершенным объектом после окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию: • прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают установленных СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» - 1; • прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» не более чем на 10 % - 2; • прогнозируемые сроки завершения строительства превышают установленные СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» более чем на 10 % - 3 0 X 0
Количественное влияние фактора 15
10
Высокая степень риска
Рис. 1. Распределение степени влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства
Незначительная степень риска (1-4 балла): характерно только для завершенных строительством объектов
1 2
Факторы
п - количество факторов всего, п = 1, 2, 3.
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов
3
4
5
по каждому анализируемому фактору. Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния.
Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оце-
5
Таблица 3
Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ»
Фактор риска Ранг
1 2 3 4 5
Подверженность более высокой степени износа 0 0 3 0 0
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строитель- 0 0 0 0 2
ства, невозможности достройки)
Наличие или отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения 1 0 0 0 0
Сроки окончания строительства 0 0 0 2 0
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владе- 0 2 0 0 0
ния незавершенным объектом после окончания строительства и сдачи его
в эксплуатацию
Итоговая сумма по фактору 1 4 9 8 10
Весовые коэффициенты d . 0,03 0,13 0,28 0,25 0,31
Значение 0,031 0,500 2,531 2,000 3,125
Уровень кормаральности Ек 8,188
ниваемый объект. Расчет удельного веса фактора проводится по формуле
^ = Чг / £ Ч г .
г=1
Расчет уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «ХХХ» приведен в табл. 3.
Полученный результат уровня кормаральности при оценке объекта «ХХХ» равен 8,188 (см. табл. 3). Это свидетельствует о том, что объект находится в среде с умеренной степенью риска, для которой характерно наличие на рынке объектов-аналогов, а также информации по прогнозируемым срокам окончания строительства, а следовательно, возможно применение сравнительного и доходного подходов к оценке данного объекта.
Таким образом, в этой зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие управленческого решения.
Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.
Результаты расчетов показали, что уровень кормаральнос-ти принимает значения от 3,667 до 11, причем значения 3,667 он достигает при незначительной степени влияния внешних фак-
торов (незначительный уровень риска), а значение 11 - при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).
Полученный результат отражает степень влияния кормаральности на оцениваемый объект незавершенного строительства, что поможет в процессе определения рыночной стоимости такого объекта установить следующие обстоятельства.
1. В рамках доходного подхода - соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность
Рис. 2. Алгоритм расчета уровня кормаральности
7х"
13
его дальнейшего финансирования или приобретения). Этот показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования).
2. В рамках сравнительного подхода - целесообразность применения этой методики и в случае применения можно рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами.
Если степень влияния внешних факторов незначительна, это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки. В этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку к ней при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения. Это будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов.
Если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода. Но при этом сравнивать следует по возможности с объектами незавершенного строительства, на которые также действуют факторы влияния на ситуацию, складывающуюся во внешней среде. Это поможет получить корректный результат рыночной стоимости.
Если степень влияния внешних факторов высока, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов как незавершенные строительством объекты, так и завершенные, и вводить по отношению к последним дополнительную корректировку для анализа.
3. В рамках затратного подхода - разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) незавершенного объекта в сравнении с аналогом той же группы капитальности, но завершенного. Это позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, а следовательно, и более высокую степень износа.
Расчет корректной стоимости незавершенных объектов является важным фактором стимулирования развития данного сегмента рынка недвижимости. Это имеет большое значение как для развития
территорий, так и для предприятий-инвесторов, заинтересованных в активизации спроса на объекты, в которых «заморожены» значительные средства, способные приносить весомую прибыль собственнику при их конвертации в другие виды бизнеса и предпринимательской деятельности.
Именно поэтому статичность принятых теоретических подходов требует уточнения в соответствии с возникновением новых рыночных условий, связанных с формированием адекватной спросу стоимости объектов недвижимости на всех стадиях строительства.
Анализируя влияние факторов на объект незавершенного строительства, можно сделать вывод о том, в какой среде происходит взаимодействие: с незначительной, умеренной или высокой степенью риска.
Список литературы
1. Воданюк С. А. Базовые понятия оценки -цель, объект, предмет, задачи / Вопросы оценки. 2009. № 4.
2. Городнова Н. В., Байковская А. В. Методический подход к оценке сроков завершения строительства объектов государственно-частными пар-тнерствами // Стратегический управленческий анализ. 2011. № 3.
3. Доможирова Н. Н., Байковская А. В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства // Вестник ГОУ ВПО УГТУ-УПИ. 2009. № 3.
4. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой и др. М.: Финансы и статистика. 2009.
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование. 2007. № 3.
6. Хемди А. Таха. Имитационное моделирование // Введение в исследование операций. 7-е изд. М.: «Вильямс», 2007.
7. Barton P., Bryan S., Robinson S. Modeling in the economic evaluation of health care: selecting the appropriate approach. J Health Serv Res Policy 2004; 9(2).
8. Briggs A., Claxton K., Sculpher M. Decision modeling for health economic evaluation. Oxford University Press, 2007.
14 ^ проблемы и решения
ХЧ^ ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА
