CC BY
11
Li
INTEGRATION
Investors club
«Спасти рядового дольщика», или Продолжение законодательного сериала*
И.С. Радченко
председатель Международного клуба инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) (г. Москва)
Ирина Станиславовна Радченко, [email protected]
Многострадальный Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья» ожидают очередные поправки. Об этом говорили ведущие эксперты рынков недвижимости, строительства, страхования и финансов на круглом столе, который прошел 21 апреля 2016 года в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации (далее - Госдума).
В последнее время Правительство Российской Федерации всерьез озаботилось угрозой появления новой волны обманутых дольщиков. В результате падения реальных доходов населения спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Поскольку строительство многоквартирных домов в России финансируется по «пирамидальной схеме», в условиях сокращения спроса многие проекты из-за отсутствия новых дольщиков начинают рушиться, как карточные домики. По данным рейтингового агентства строительного комплекса, на начало 2016 года банкротами стали 2 713 застройщиков, что в 5 раз больше, чем по состоянию на начало 2015 года. 114 000 человек уже являются обманутыми дольщиками.
Серия 1. Спасти застройщиков за счет субсидированной Правительством ставки по ипотеке
Мера по субсидированию ипотеки, кото-
рую продлили еще на год, принесла определенные плоды - платежеспособный спрос был поддержан, что не позволило резко обвалиться рынку жилья в целом и рынку новостроек в частности. Но нельзя забывать о том, что миллиардные субсидии должны будут выделяться из бюджета на протяжении всей жизни кредита, то есть в среднем в течение 10-15 лет. Андрей Широков - член правления Торгово-промышленная палата Российской Федерации, профессор, доктор юридических наук, считает несправедливым, что государство из налогов всех граждан помогает формировать собственность лишь части избранных.
Серия 2. Оставить на рынке страхования долевого участия только крупных страховщиков
Помогла ли мера, предпринятая в прошлом году Правительством Российской Федерации, по увеличению до 1 миллиарда рублей уставного фонда для страховых компаний, работающих на рынке долевого участия, спасти ситуацию? - с таким вопросов обратилась к экспертам модератор заседания Ирина Радченко - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН).
Мнения участников по поводу обеспечения защиты прав покупателей с помощью
Информация подготовлена по материалам круглого стола «Финансирование строительной отрасли. Проблемы и перспективы», прошедшего в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации 21 апреля 2016 года.
*
ИНФОРМАЦИЯ. СОБЫТИЯ
страхования разделились. Руководитель федерального проекта партии Единая Россия «Свой дом» Александр Коган уверил участников, что это лишь одна из мер. В ближайшие годы, по его словам, законодательство в этой части будет совершенствоваться, и, возможно, когда в стране будут созданы другие механизмы для финансирования строительства, Федеральный закон № 214 в будущем отменят.
Специалисты страхового рынка посетовали на то, что в России нет возможности перестрахования подобных рисков. Сейчас это делается в компаниях, зарегистрированных в Уругвае или Буркина-Фасо, и понятно, что в глобальной перспективе получить дольщикам возмещение при такой схеме будет довольно проблематично. Участники заседания высказали пожелание, чтобы Правительство делегировало какому-либо институту с государственным участием, например Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), функцию перестрахования подобных рисков.
Серия 3. Вор должен сидеть в тюрьме
Александр Коган сообщил присутствующим, что наконец-то внесена поправка в Уголовный кодекс Российской Федерации, предусматривающая уголовную ответственность застройщика, который тратит средства дольщиков нецелевым образом. По его мнению, эта мера может дать возможность правоохранительным органам вмешиваться в ситуацию на более ранних стадиях, чтобы предотвращать мнимые банкротства.
Серия 4. Усилить ответственность застройщиков за счет внесения поправки о наличии собственного капитала в размере 1 миллиарда рублей
Александр Сидякин - депутат Госдумы, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству -
считает, что «Необходимо и дальше совершенствовать законодательную базу для обеспечения интересов граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Но любые поправки в Федеральный закон № 214 должны соблюдать баланс интересов между всеми участниками рынка, в том числе учитывать и интересы строительных компаний, для которых финансовые требования, предусмотренные поправками, могут оказаться чрезмерными, что может привести к значительному сокращению застройщиков. А это, как следствие, неминуемо приведет к снижению темпов строительства жилья».
Большинство участников круглого стола выразили мнение о том, что увеличение требований к собственным средствам с 10 тысяч рублей до 1 миллиарда рублей будет являться фактически запретительным для участников рынка и оставит лишь крупных застройщиков.
Валерий Казейкин - член Общественного совета Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации - сообщил, что в Правительстве уже обсуждается смягчение этого пункта и привел формулу, по которой будет высчитываться необходимость наличия собственных средств: «Минимальный размер уставного капитала застройщика составляет:
• 2 500 000 рублей - площадь объектов не более 1 500 метров;
• 10 000 000 рублей - 10 000 метров;
• 40 000 000 рублей - 25 000 000 метров;
• 80 000 000 рублей - 50 000 метров;
• 150 000 000 рублей - 100 000 метров;
• 400 000 000 рублей - 250 000 метров;
• 800 000 000 рублей - 500 000 метров и т. д.».
Серия 5. Увеличить доступность жилья посредством снижения непрофильных затрат застройщика
Депутат Госдумы Александр Хинштейн считает, что в стоимость квадратного ме-
тра не должны включаться расходы на строительство детских садов, школ и другую инфраструктуру. Если не обременять застройщика этими расходами, то жилье может подешеветь на 30-40 процентов. А это значит, что количество застройщиков, не сумевших вписаться в бюджет, будет меньше.
Серия 6. Привлечь иностранных инвесторов к финансированию строительных проектов
Что нужно сделать, чтобы «ледниковый период» для инвесторов в России закончился? Своим мнением по этому вопросу поделился руководитель проектов PPF Advisory Сергей Зур: «Процесс получения пакета разрешительной документации на строительство должен быть предсказуемым, а после прохождения определенных этапов (получение ГПЗУ, государственная экспертиза и т. д.) необратимым. В случае если государственные органы принимают решение об отзыве тех или иных разрешительных документов, то они должны нести материальную ответственность по рыночной стоимости издержек, понесенных застройщиком на момент отзыва».
Необходимо уменьшить и количество согласований при получении разрешения на строительство. Согласно последнему рейтингу Doing Business за 2015 год в России для получения разрешения на строитель-
ство требуется в среднем 263 дня и 19 процедур. Это ставит страну на 119-е место в мире из 189.
Финансовый директор RD Group Татьяна Хорева считает, что каждый проект должен проходить финансовую экспертизу, например, в банке. Иногда застройщик может неверно рассчитать себестоимость строительства или потенциальный спрос и оказаться банкротом. По ее мнению, проектное финансирование и кредитные линии банков могли бы значительно снизить подобные риски.
Французский сценарий защиты дольщиков предложил рассмотреть руководитель СК «Экип» Андрей Бирюков: «Во Франции на законодательном уровне закреплена поэтапная оплата квартиры в строящемся доме, которая подразделяется на 6-8 этапов в зависимости от стадии строительства. Это гарантирует покупателю, что он платит только за выполненные строительные работы, а не за обещание в будущем передать ключи от квартиры в обмен на полную оплату квартиры на этапе котлована».
В ходе обсуждения участниками круглого стола были затронуты и другие важные темы, в частности, необходимость развития арендного жилья в Российской Федерации и внесение в Закон о банковской деятельности поправок, позволяющих банкам заниматься проектным финансированием. Но это уже темы для следующих дискуссий.
