CC BY
96
ЭО!: 10.24411/2072-4098-2018-13003 Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве О.В. Тевелева старший научный сотрудник Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН), кандидат экономических наук (г. Москва)
Оксана Валерьевна Тевелева, oks.t@mail.ru
Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ, Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует этот закон -с 2005 года. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, явились самыми значительными за всю современную историю России. Декларируемая цель изменения законодательства о долевом строительстве - окончательная победа над проблемой обманутых дольщиков. Однако будет ли эта цель достигнута и не приведет ли ужесточение законодательства к новым экономическим катаклизмам - вопрос открытый.
Реформу законодательства о долевом строительстве условно можно разделить на три этапа:
1) вступление в силу с 1 января 2017 года норм, касающихся мер по повышению информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества и т. д. (статьи 3.1, 5 и 7 Закона № 214-ФЗ);
2) вступление в силу с 1 июля 2017 года требований к финансовой обеспеченности застройщиков (часть 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ);
3) нормативное правовое обеспечение деятельности фонда долевого строительства - компенсационного фонда долевого строительства.
Для разработки поправок были рассмотрены наиболее типичные причины появления обманутых дольщиков - организация различных схем финансирования стройки, напоминающих «финансовые пирамиды», (деньги собираются на один объект и далее перебрасываются на другие объекты, в которых имеются трудности с финансированием). В условиях развивающейся экономики и превышения предложения над спросом такие схемы работают без нареканий. Однако при наличии кризисных явлений в экономике и снижении спроса на жилье у застройщиков начинает появляться недостаток оборотных средств, снижается ликвидность, что может привести к банкротству. Добросовестные застройщики объявляют о банкротстве, недобростовест-ные исчезают.
Для того чтобы не образовывались «пирамиды» в Закон о долевом строительстве был введен принцип «один застройщик -одно разрешение на строительство». То есть для каждого строящегося объекта застройщик получает разрешение на строительство после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор организации застройщика не имеет судимости и прочее.
По новым правилам, между застройщиком и покупателем появляется посредник - банк. Теперь банк распоряжается всеми финансовыми потоками, осуществляет функции надзора за расходованием средств застройщика и может выдавать
деньги только на нужды строительства заданного проектом объекта. Если же сроки строительства нарушаются и возникают дополнительные риски, то счета блокируются. Соответственно, застройщик может получить прибыль только после окончания строительства, а в случае его банкротства, недостроенный объект вместе с замороженными и сохраненными банком денежными средствами будут переданы другому застройщику.
Помимо этого, очевидно для того, чтобы застройщик не имел возможности «раздувать» косвенные расходы, Закон № 214-ФЗ также устанавливает лимит расходов. Фонд оплаты труда управленческого персонала, услуг банка, услуг управляющей компании, затрат на рекламу, коммунальные услуги, услуги аренды офиса застройщика не должны превышать 10 процентов от проектной стоимости строительства.
Есть и ряд других, не менее жестких изменений. С ними можно ознакомиться в тексте законопроекта, которым вносятся поправки. На первый взгляд, такие ужесточения ответственности застройщиков должны подействовать и до минимума сократить вероятность появления проблем у граждан, решивших улучшить жилищные условия посредством участия в долевом строительстве. Однако при детальном рассмотрении и более точных расчетах выясняется, что такое ужесточение норм делает невозможным привлечение средств. Подробные расчеты и обоснования представлены в нашем исследовании [5]. Оценка регулирующего воздействия поправок, вносимых в Закон № 21 4-ФЗ, проводилась и специалистами Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (см. [16]).
Источники средств для долевого строительства
Долевое строительство появилось в середине 1990-х годов по причине необходимости привлечения финансирования,
минуя банки. В тот период банковское кредитования было дорогостоящим (см., например, [21]), а в ряде случаев невозможным. Банки отказывались (реже неохотно и за большое вознаграждение соглашались) кредитовать застройщиков и граждан под будущую стройку, поскольку такие кредиты ничем не обеспечены, а стройка - это труднопредсказуемое и высокорискованное мероприятие. Для застройщиков это означает отсутствие определенности с получением различной правоустанавливающей и разрешающей строительство документации, для граждан - отсутствие объекта залога, так как договор между застройщиком и гражданином не закрепляет за последним право на жилье. Фактически такой договор лишь дает ему право требовать с застройщика квартиру, после того как она будет построена. Таким образом, гражданин, в случае если бы банк был согласен дать кредит на строительства жилья, передавал бы свое право требования готового объекта, а вовсе не понятный и осязаемый материальный актив.
Со временем строительные компании росли, становились крупнее, им требовались большие инвестиции в новые более масштабные проекты, и одними накоплениями граждан было не обойтись. Было необходимо задействовать ресурсы банков, так как низкую платежеспособность покупателей обусловливают не только невысокие доходы, но недоступность заемных средств. Кроме того, необходимо было как-то решать проблемы с мошенниками и тем самым стимулировать граждан брать ипотечные кредиты и самостоятельно обеспечивать себя жильем. В 1999 году появился Федеральный закон № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Проблемы с мошенниками закон не решал, как не решал и проблемы банкротства добросовестных застройщиков, однако появился институт ипотечного кредитования, и это существенным образом преобразовало рынок жилья.
годы
Рис. 1. Объем инвестиций в строительство жилья [6]
годы
Рис. 2. Количество и объем выданных ипотечных кредитов [7]
На графике (рис. 1), построенном по данным Федеральной службы государственной статистики (далее - Росстат), показано, что в 2004 году инвестиции в жилье составляли 340,8 миллиарда рублей, а в 2007 году -уже 876,3 миллиарда рублей. На рисунке 2 представлены данные Центрального банка Российской Федерации о выданных в 20082016 годах ипотечных кредитах.
Ипотечное кредитовании включает и вторичный рынок. Информация приводится для того, чтобы показать, что увеличивает-
ся число граждан, решающих свои жилищные проблемы самостоятельно.
Недостатки законодательного регулирования инвестиций в строительство привели к злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков. Появилась проблема «обманутых дольщиков». В результате был принят Закон об участии в долевом строительстве. Основной тезис этого закона - защита граждан, вкладывающих денежные средства в покупку жилья. Был и еще один тезис: «Активное кредитование при-
обретения жилья в новостройках является показателем низких рисков незавершения строительства в установленные сроки, стабильности финансового положения застройщика и снижения популярности серых схем привлечения средств дольщиков» (см. [20]).
С принятием Закона № 214-ФЗ должны были быть устранены проблемы, связанные со строительством объектов недвижимости. Закон возлагает большие обязанности на застройщика, в том числе устанавливает следующее:
• обязанность застройщиков по раскрытию информации о себе и реализуемых им проектах жилищного строительства;
• обязательные условия порядка заключения договоров участия в долевом строительстве;
• обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве;
• запрет на заключение договоров долевого участия до получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта.
Существующие нормы во многом исключили возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих, объектов. Кроме того, обязательная регистрация в письменной форме договоров долевого участия исключила возможность осуществления «двойных» продаж жилых помещений. Тем не менее проблема обманутых дольщиков сохранилась и существует по сей день.
Проблема обманутых дольщиков
Наличие этой проблемы может быть обу-
словлено действиями мошенников, но часто причиной являются экономические просчеты и неблагоприятная экономическая конъюнктура.
Договор долевого участия (далее также - ДДУ) не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок, однако он гарантирует правомочность и прозрачность деятельности застройщика. Если застройщик реализует квартиры по договору долевого участия, значит, у него уже полностью разработана проектная документация, документация прошла государственную экспертизу, правообладание застройщика земельным участком подтверждено и у него уже есть разрешение на строительство. Кроме того, такой договор гарантирует дольщику возможность расторжения договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, которые он внес в оплату доли участия в строительстве, и получение неустойки.
Для ответа на вопрос о причине появления обманутых дольщиков сопоставим статистику сданных квартир по ДДУ из отчетов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) и статистику вводимого жилья Росстата (см. табл. 1).
Эти показатели характеризуют динамику сделок на первичном рынке и свидетельствуют о том, что примерно половина построенных квартир финансируется не по договорам долевого участия. Аналогичные выводы были сделаны и в статье адвоката Н. Патрусева в 2009 году: «по самым примерным подсчетам, более половины (а по некоторым источникам 80-90%) жилья как в Москве, так и в других регионах приобретается у застройщиков по различного рода договорам, не являющимся договорами участия в долевом строительстве» (см. [18]). Как видим, с 2009 года существенные изменения в практике применения различных схем не произошли.
В гражданском законодательстве допустимы и другие типы договоров. Правда, они регулируют совсем другие отношения,
Таблица 1
Регистрация ДДУ, прав собственности и количество построенных квартир
в 2012-2016 годах [8]
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Зарегистрировано договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, шт. (Росреестр) 366 717 440 174 743 606 557 056 57 4015
Передано квартир дольщикам, шт. (Росреестр) 267 388 353 315 505 964 716 454 578 486
Зарегистрировано прав собственности застройщика, шт. (Росреестр) 9 611 10 190 13 243 12 781 10 462
Количество построенных квартир, шт. (Росстат) 838 029 929 371 1 124 446 1 195 042 1 167 142
например, отношения кредитора и заемщика или генерального инвестора и соинве-сторов.
Таким образом, ограничения, введенные Законом № 214-ФЗ, какими бы они ни были продуманными и строгими, не могут спасти рынок от проблемы обманутых дольщиков. Серые схемы привлечения средств населения остаются актуальными.
Практика кредитования застройщиков
Для защиты интересов дольщиков в Законе № 214-ФЗ были прописаны условия, согласно которым привлекать деньги граждан можно только на этапе, когда куплен или арендован земельный участок под строительство, имеется вся разрешительная и проектная документация. В связи с этим застройщику необходимо иметь достаточное количество денежных средств еще до момента привлечения дольщиков. Н. Петрусев в своей статье [18] пишет: «За поименованным в Законе коротким перечнем требований, необходимых для начала строительства и привлечения денежных средств, скрывается, по существу, чуть ли не половина всей работы застройщика. Непосредственное возведение строения при современном развитии техники осуществляется в короткие сроки, тогда как оформление технической документации, а
также процедура получения различных согласований и разрешения на строительство в компетентных организациях занимают довольно много времени и требуют от застройщика немалых финансовых затрат». И далее делает вывод: «Как показала правоприменительная практика, при принятии рассматриваемого Закона законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства. Закон № 214-ФЗ явно направлен на защиту интересов участников долевого строительства без учета объективных реалий, связанных со сроками подготовки к строительству - получением необходимых разрешений и согласований, что и привело застройщиков к поискам различных схем в обход указанного Закона».
Нужно отметить, что воспользоваться банковским кредитованием могут далеко не все застройщики. Строительные проекты, особенно на этапе согласования документов, довольно рискованные. И прежде чем выдать заем, банк проведет тщательную проверку как самого застройщика, так и строящегося объекта. Будут проверены репутация и опыт строительной компании, ее финансовая и хозяйственная деятельность, проектные и разрешительные документы на строительство, ход работ на объекте. Банк с большой вероятностью откажет неопытной и неизвестной строитель-
ной компании, которая недавно появилась на строительном рынке.
В силу нормы пункта 3 статьи 13 Закона № 21 4-ФЗ, согласно которой объекты долевого строительства находятся в залоге у участников долевого строительства с момента привлечения средств по ДДУ и до даты передачи объекта долевого строительства, строительство жилья является для банка еще и не обеспеченным залогом. На первом этапе, когда деньги дольщиков еще не привлекаются, объектом залога может выступать земельный участок. После появления дольщиков в залоге могут быть только права требования на будущие квартиры, которые остались нереализованными по ДДУ. После регистрации договоров долевого участия земельный участок автоматически становится залоговым имуществом дольщиков. Другого имущества у застройщика нет - основные средства, строительную технику они берут в аренду.
Генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко комментирует ситуацию с банковским кредитование застройщиков следующим образом: «Из-за высокой ставки резервирования для строительной отрасли и риска невыплат банки дают застройщикам кредиты под большой процент. Часто это убивает всю маржинальность проекта, поэтому строительные компании предпочитают использовать более дешевые деньги - собственные средства и вложения дольщиков. Кроме того, кредитование строительства находится у части банков фактически под запретом. В таком случае только у малой доли застройщиков есть возможность получить кредит. В основном, это де-велоперы, которые, так или иначе, связаны с банковскими структурами» (см. [19]).
Строительную отрасль вообще кредитуют неохотно. Директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний
Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Георгий Остапкович отмечает: «Из всех отраслей экономики она имеет самую большую задолженность перед банками. Такую картину мы наблюдаем последние три-четыре года. Застройщики очень тяжело рассчитываются с кредитами, и банки дают займы очень аккуратно. Для этого должен быть какой-то стопроцентно удовлетворительный залог или гарантированный бизнес-план» (см. [19]).
В некоторых источниках указывается еще одна причина нежелания банков кредитовать застройщиков - непрозрачные отношения с властью: «Бывают ситуации, где застройщик имеет участок и все нужные документы, но в итоге расторгает ин-вестконтракт. Часто это происходит потому, что меняется чиновник, который давал разрешение на застройку. Строительство фактически перестает существовать. Также бывают ситуации, когда застройщик уже построил дом, но там еще нет коммунальных средств. Они не могут сделать этого из-за разногласий с чиновниками. В итоге дом продать они не могут и соответственно не могут вернуть кредит. Банкам не выгодно давать такие кредиты» (см. [21]) 1.
Неблагоприятна для банков и норма статьи 14 Закона № 214-ФЗ, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоя-
1 Аналогичные выводы содержатся в статье Ульяны Ольховской «Особенности национального строительства» [17].
тельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».
Таким образом, к настоящему времени сформировалась правовая база, согласно которой кредитным учреждениям невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски. Этот тезис подтверждают и авторы статьи [12].
Осложняет доступ к финансовым ресурсам и введенная в Закон № 214-ФЗ норма о солидарной ответственности банка и застройщика. С 1 января 2014 года исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства (см. Федеральный закон № 294-ФЗ [3]). Такая форма обеспечения исполнений обязательств застройщика, как поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, изначально не получила широкого распространения. Возможно, это связано с низкой заинтересованностью банков в работе с застройщиками либо с низкой рентабельность. На практике это привело к завышению требований к застройщикам, которым банк может выдать поручительство, а также к высокой стоимости такого способа обеспечения (см. [11]). Посмотрим статистику заключения договоров долевого участия в 2016 году Росреестра (табл. 2).
Как видно из имеющейся в Росреестре статистики, лишь часть заключенных договоров обеспечена банковской гарантией или страховкой. При этом работа со страховыми компаниями оказалась для застройщиков более предпочтительной.
Оно и понятно - получить банковскую гарантию оказалась дороже и сложнее. Но и со страховыми компаниями возникло немало проблем. Изначально заниматься страхованием застройщиков устремились небольшие страховые компании и начали страховать «формально», то есть самым простым и самым дешевым способом -формально выполняя требования закона и записывая в договор страхования неполное страховое покрытие. Конечно, такое страхование не может защитить дольщика от банкротства застройщика. Этот нюанс сразу же подрегулировали законодатели: 1 октября 2015 года вступили в силу очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, которые ужесточили требования к страховым компаниям (см. Федеральный закон № 236-ФЗ [4]). Соответственно список страховых компаний, имеющих право осуществлять страхование гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, с 78 сократился до 16 компаний. При этом крупные компании фактически отказались участвовать в таком страховании (подробнее см. [11]). По словам президента АО «Российская национальная перестраховочная компания» Н.В. Галу-шина, крупные страховые компании не готовы заключать, по сути, фиктивные договоры, как не готовы при наступлении убытка в результате банкротства застройщика говорить: «читайте текст вашего договора страхования, это событие не было застраховано» (см. [9]).
О том, что страховые компании стали не защищать граждан от будущих возможных проблем, а ставить заслоны для финансирования застройщиков, очень ярко демонстрирует один случай из жизни. Приведем его в пересказе генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования Республики Калмыкии Александра Доржиева: «В наиболее сложной ситуации оказались регионы, где строительство ведется небольшими объемами, доходы населения невелики, потребительский спрос низок, а рынок страховых услуг ограничен.
Таблица 2
Статистика заключенных договоров долевого участия в 2016 году
Показатель Всего Виды участников долевого строительства
физические лица юридические лица РФ субъекты РФ муниципальные образования
Зарегистрировано ДОГОВОРЫ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, в том числе: • на помещения в многоквартирных домах 701 810 620 413 71 459 728 617 8 593
574 015 499 845 65 595 622 400 7 553
• на нежилые помещения 63 862 56 604 7 158 21 3 76
• на жилые помещения, в том числе исполнение обязательств по которым обеспечено: ^ поручительством банка 635 826 562 028 63 936 712 616 8 534
28 434 23 727 3 886 45 203 573
^ договором страхования, заключенным в отношении каждого участника долевого строительства 318213 285 294 29 415 329 185 2 990
^ договором страхования, заключенным в отношении всех участников долевого строительства и представленным на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве 23 819 20 811 2 393 9 25 581
• с привлечением кредитных средств и средств целевого займа 269 429 257 824 11 543 12 5 45
ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ 168 658 131 590 35 306 111 450 1 201
УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ 204 131 181 158 22 901 22 14 36
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА, в том числе на объект незавершенного строительства 10 462 2 705 7 757 0 0 0
34 1 33 0 0 0
ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКА, в том числе на жилые помещения в многоквартирных домах 778 941 695 473 43 500 1 980 4 315 33 673
578 486 523 491 22 740 1 856 3 756 263
Две страховые компании, действующие в Калмыкии и имеющие право на страхование гражданской ответственности застройщиков, пока официально не согласились и не отказались осуществлять эту деятельность. Но в одной из них выдвинули условия, при которых фирма готова сотрудничать. А условия такие: готовность объекта - не менее 50 процентов и не менее 25 процентов собственных средств, необходимых для завершения строительства. Однако выполнить такие требования могут не все строители. В третьей страховой компании прямо сказали, что акционеры приняли решение не страховать застройщиков» (см. [15]).
Вместе с тем страховые компании, допущенные Центральным банком Российской Федерации к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. И это понятно. Нынешняя версия закона предлагает страховщикам нести ответственность за обычную деятельность застройщиков. При этом предсказать неблагоприятное событие очень сложно, так как деятельность во многом зависит от того, появится (или будет сохранен) доступ к финансовым ресурсам или нет.
Еще одна причина названа начальником управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» Юрием Шишкиным: «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей
вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать» (см. [13]).
Анализ структуры капитала застройщиков
Изложенная в предшествующих разделах информация подтверждается результатами финансовой отчетности застройщиков. Мы проанализировали балансовые отчеты и отчеты о прибылях и убытках 3 280 организаций застройщиков, входящих в Единый реестр застройщиков, представленных на сайте [23]. Реестр включает полную базу данных застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. Сведения, представленные в реестре, являются актуальными, своевременно обновляются и проходят проверку. Единый реестр застройщиков реализуется при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Информация о финансовой отчетности застройщиков, представленных в реестре, была получена через программный комплекс СПАРКчп1е^ах, который, в свою очередь, получает бухгалтерскую отчетность из Рос-стата.
Для того чтобы разобраться, какой источник средств преобладает в целом, рассмотрим структуру пассивов. В таблице 3
Таблица 3
Структура пассивов застройщиков в 2012-2016 годах, млрд р.
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Пассивы всего 2 738,53 3 574,89 4 672,60 5 371,98 5 952,82
Капитал и резервы 358,73 426,39 487,64 549,11 624,01
уставный капитал и прочее 146,44 223,90 249,06 265,26 271,62
нераспределенная прибыль 107,18 150,00 173,31 206,90 254,73
добавочный капитал 91,68 44,45 56,17 70,21 92,77
резервный капитал 13,44 8,04 9,10 6,74 4,89
Окончание таблицы 3
Долгосрочные обязательства 803,17 1 102,21 1 529,29 1 826,69 1 985,15
долгосрочные заемные средства 403,27 504,75 617,54 822,64 845,86
прочее 399,90 597,47 911,75 1 004,05 1 139,29
Краткосрочные обязательства 1 576,64 2 046,29 2 655,67 2 996,18 3 343,66
краткосрочные заемные средства 216,00 263,44 362,77 342,48 430,63
доходы будущих периодов 204,93 256,71 334,54 403,57 468,86
резервы предстоящих расходов 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
прочее 1 155,71 1 526,14 1 958,36 2 250,12 2 444,17
Таблица 4
Соотношение собственных и заемных средств застройщиков в 2012-2016 годах
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Заемные средства, млрд р. 2 379,80 3 148,50 4 184,97 4 822,87 5 328,81
Собственные средства, млрд р. 358,73 426,39 487,64 549,11 624,01
Соотношение заемных и собственных средств 6,63 7,38 8,58 8,78 8,54
представлены просуммированные строки статей балансов 3 280 организаций застройщиков.
Важный вывод из этой таблицы можно сделать, если разделить сумму долгосрочных и краткосрочных обязательств на «капитал и резервы» (см. табл. 4). Этот показатель демонстрирует, сколько заемных средств привлечено на 1 рубль собственного капитала.
Исходя из данных таблицы 4 очевидно, что для застройщиков показатель соотношения заемных и собственных средств довольно высокий. В 2016 году на 1 рубль собственных средств привлекались 8,54 рубля заемных средств (деньги и дольщиков, и банков). Приведенные цифры подтверждают тезис о большой закредитованности застройщиков.
Из структуры пассивов видно соотношение привлекаемых средств (в том числе средств дольщиков) и заемных средств банков (см. табл. 3). Обязательства перед
участниками договоров участия в долевом строительстве отражаются в разделах «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» бухгалтерского баланса (см. [24]). Раздел «Капитал и резервы» - это собственные средства застройщиков. Соответственно, долгосрочные заемные средства и краткосрочные средства - это в общем виде заемные деньги, полученные от банков и прочих инвесторов.
В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 триллиона рублей. 67,25 процента из них (3,6 трлн р.) - деньги дольщиков и частных инвесторов (см. табл. 5). При переходе на новые правила строительства собственный капитал застройщиков должен увеличиться, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке. Сейчас кредиты банков составляют всего 23,95 процента. Соответственно, уже сегодня можно прогнозировать острый дефицит финансирования
Таблица 5
Структура капитала застройщиков в 2012-2016 годах
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Привлекаемые и заемные средства, млрд р. 2 379,80 3 148,50 4 184,97 4 822,87 5 328,81
Привлекаемые деньги по ДДУ и через другие схемы привлечения средств, млрд р. 1 555,61 2 123,61 2 870,11 3 254,17 3 583,46
Доля привлеченных средств, % 65,37 67,45 68,58 67,47 67,25
Заемные средства от банков и инвесторов, млрд р. 619,26 768,19 980,31 1 165,13 1 276,49
Доля заемных средств, % 26,02 24,40 23,42 24,16 23,95
Соотношение привлекаемых и заемных средств 2,51 2,76 2,93 2,79 2,81
Таблица 6
Рентабельность собственного капитала застройщиков в 2012-2016 годах, %
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Рентабельность собственного капитала в среднем для застройщиков 16,52 16,06 13,15 16,83 15,17
Рентабельность собственного капитала для лидеров отрасли 28,68 22,48 18,58 20,90 19,16
строительства жилья. Где банки возьмут требуемые суммы - вопрос открытый.
В связи с неблагоприятными прогнозами стоит посмотреть на показатель рентабельности собственного капитала застройщиков (табл. 6).
По поводу существующей нормы доходности президент Национального объединения застройщиков жилья и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец отметил следующее: «Сейчас мы работаем с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не знаю, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 1 5% годовых, то нужно заканчивать с этим бизнесом, а работать с другими биз-несами. Сегодня девелоперы приближаются к нижним границам рентабельности бизнеса, банки зарабатывают больше. Считаю, что это экономически неработающая мо-
дель, когда доходность собственного капитала становится ниже заемного» (см. [14]).
Альтернативные схемы привлечения денежных средств граждан
В предшествующих разделах мы рассмотрели причины, по которым кредитование застройщиков является ограниченным ресурсом и не нашло 100-процентного применения у застройщиков. Кредитование традиционно осуществляется только банками, в которых открыты расчетные счета кредитуемых организаций при условии, что основные денежные потоки проходят через этот расчетный счет и в этом же банке лежит неснижаемый остаток. Это не единственные причины, заставляющие застройщиков искать обходные пути для привлечения денег в строительство.
Данные таблицы 2, в которой представлена информация о регистрации квартир, свидетельствуют о том, что половина из них построена не по договорам ДДУ. На заседании президиума Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, проходившем 14 октября 2015 года, Леонид Казинец отметил следующее: «Наша статистика показывает, что около 90% обманутых дольщиков не имеют отношения к 214-му ФЗ. Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на частных участках и пр. Здесь вопросы надо задавать руководителям субъектов, мэрам, главам муниципальных образований и, разумеется, правоохранительным органам» (см. [10]).
Выводы
В силу необходимости пополнения оборотных средств и из-за дальнейшего ужесточения требований, указанных в Законе № 21 4-ФЗ, застройщики предсказуемо начнут привлекать деньги через различные «серые» схемы. Граждане, мечтающие улучшить жилищные условия и потерявшие все вложенные деньги, не смогут называть себя обманутыми дольщиками. Их будут называть обманутыми инвесторами или обманутыми покупателями. Конечно, формально проблема обманутых дольщиков в России исчезнет, но в действительности она не потеряет своей остроты. Поправки, серьезно меняющие Закон № 214-ФЗ, делают применение его невозможным, а бизнес застройщиков менее прозрачным или даже нерентабельным. Как будут в этом свете решаться проблемы обеспеченности жильем граждан и прочие социальные вопросы, остается загадкой. До 2020 года долевое строительство будет отменено и заменено проектным финансированием строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Еще более острый вопрос: где банки возьмут деньги для обеспечения строительства необходимого для россиян жилья?
А это 3,6 триллиона рублей. Уже сейчас видно, что решение проблемы обманутых дольщиков оборачивается появлением новых проблем и социальных коллапсов.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
2. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3.
3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2014 года № 294-ФЗ.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 236-ФЗ.
5. Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований. Анализ экономических последствий введения поправок в действующий Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ : отчет о НИР от 22 декабря 2017 года. М. : Центральный экономико-математический институт. URL: https://goo.gl/9EQq6A
6. Росстат. Инвестиции в основной капитал в Российской Федерации по видам основных фондов, 2017 год. URL: www.gks. ru
7. URL: https://fedstat.ru/indicator/42883#
8. URL: https://fedstat.ru/indicator/33738
9. Страхование и перестрахование ответственности перед дольщиками : интервью с Н.В. Галушиным : [сайт «Страхование сегодня»]. URL: http://www.insur-info.ru/ comments/1152/
10. Гусев Александр, Чернаков Андрей. Власти хотят ужесточить механизм долево-
го строительства, застройщики — собираются протестовать // Всероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство». 2015. 15 октября. URL: http://rcmm.ru
11. Кондратьева И. В. Доверяй, но проверяй: проблемы инвестирования денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 2.
12. Кормош Юрий, Буркова Анастасия. Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство // Банковское дело в Москве. 2006. 1 февраля.
13. Литова Екатерина, Пастушин Алексей. Что изменит реформа системы защиты дольщиков // РБК. 2017. 21 июля.
14. Мамаева Ольга. Девелопер Леонид Казинец: Мы уже видим череду банкротств застройщиков // РБК. 2017. 11 декабря. URL: https://realty.rbc.ru/
15. Мельников Руслан. Страховщики не хотят брать на себя риски застройщиков // Российская газета. 2015 № 6848 (277).
16. Новиков В. В., Чиркова Е. В. Оценка регулирующего воздействия поправок в закон № 214-ФЗ от 29.07.17 : экономический отчет (декабрь 2017 года). URL: http:// antitrusteconomist.ru/uploads/article/ 1516976671_IpsJ5YR5.pdf
17. Ольховская Ульяна. Особенности национального строительства // Эксперт Сибирь. 2012. № 2-4 (317). URL: http://expert.ru/
18. Петрусев Н. Каждый день изобретаются новые способы «сравнительно честного отъема денег у граждан» // Жилищное право. 2009. № 10.
19. Семенец Анна. Строители потонут вслед за банками? // РОСБАЛТ. 2017. 4 октября. URL: http://www.rosbalt.ru/
20. Чугунова Ю. В. Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками жилья // Российское предпринимательство. 2010. № 12 (2).
21. Юркина Ксения. В Ленобласти придумали строительную «упрощенку» // РБК. 2017. 2 ноября. URL: https://www.rbc.ru/ spb_sz/02/11/2017/59fb0b3b9a794711ff130a 7d
22. Ючина Наталия. Банки не хотят давать кредит девелоперам : [информационно-аналитический портал 1RRE]. URL: http:// www.1rre.ru/63220-banki-ne-xotyat-davat-kredit-developeram.html (дата обращения: 30 ноября 2017 года).
23. Единый реестр застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/
24. Об отражении в бухгалтерской отчетности обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и утверждении нового порядка определения стоимости чистых активов различных организаций : письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 мая 2014 года № 07-01-12/21775.
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail ocenka@maok.ru наш сайт www.maok.ru
