CC BY
12
СОВРЕМЕННЫЙ СТАТУС АПАРТАМЕНТОВ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА
© Рачков А.В.1, Нечипор И.В.1, Казиханов М.Э.1
Высшая школа экономики и менеджмента
Уральского федерального университета, г. Екатеринбург
Актуальность работы связана с тем, что в Екатеринбурге, как и во многих больших городах, появился новый для России тип недвижимости - апартаменты. Апартаменты - это нежилые помещения, которые фактически используются для проживания людей. Именно такое парадоксальное определение наиболее точно описывает положение дел относительно этого вида недвижимости.
Ключевые слова апартаменты, город, жилье, квартиры, строительство, инвестиции, Екатеринбург.
Апартаменты это новый, молодой, развивающийся рынок недвижимости, несмотря на проблемы и недостатки он имеет достаточно большие перспективы развития. Если рынок жилья уже остановился, то рынок апартаментов продолжает набирать обороты. Только в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 5 комплексов апартаментов и готовятся еще 17.
Изначально идея апартаментов и ее реализация пришла к нам из-за рубежа, но смысл зарубежных апартаментов сводится к тому, что это фактически жилое помещение имеет функцию «гостиничного номера» либо жилой площади в аренду на неопределенный срок. Зачастую собственник даже не вмешивается в процесс поиска новых жильцов, обслуживания их нужд и так далее, он просто отдает управление своими апартаментами в руки управляющей компании, за что и получает доход. Однако в России, позиционирование апартаментов изменилось, зачастую их продают как более дешевый аналог квартир, с некоторыми «нюансами», либо напрямую как объект недвижимости, предназначенный для сдачи в аренду под временное проживание [1].
Так в чем же состоят эти самые нюансы апартаментов? Самой значимой проблемой на сегодня является их правовой статус. Фактически это нежилые помещения, со всеми вытекающими последствиями. Последствия есть как положительные, так и отрицательные. Нежилые помещения не должны отвечать санитарным и техническим нормам, установленным для жилых помещений. А к ним относятся расположение в промышленных зонах, инсоляция, шумы, высоты потолков, плотность застройки, площади необходимые для размещения инфраструктуры жилья (детские площадки, парков-
1 Студент 2-го курса магистратуры.
ки), удаленность от детских садов, школ и больниц и так далее. Нужно понимать, что надзорные органы не обязаны проверять нежилые помещения на соответствие предъявляемым к жилым помещениям нормам. Фактическое отсутствие необходимости у застройщиков разделять апартаменты и офисные помещения проявляется в сплошные неудобства для людей, проживающих на одном этаже с офисными помещениями. Невозможность создания «безопасной среды», постоянный поток людей, всё это создает дискомфорт для жителей.
| ОБЪЕМ АПАРТАМЕНТОВ В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ЕКАТЕРИНБУРГЕ. КВ. М
Источник - Уральская палата недвижимости
......1111111111
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 20Н 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015
Рис. 1
Немаловажным фактором являются сложности с регистрацией в апартаментах. Возможна временная регистрация, причем срок может быть очень длительным. Но оформить ее получится, только если в документах на землю под объектом или строительство фигурирует гостиничное назначение помещений. Что означает, что не для всех комплексов апартаментов доступны услуги «по месту жительства».
По классам апартаменты целесообразно разделить на три группы: элит, бизнес и эконом. Элитные апартаменты это жилые номера высшего класса, в лучших районах города, предназначенные для комфортного проживания. Бизнес апартаменты это квартиры, используемые для размещения работников в командировках и на временное проживание. А эконом апартаменты это фактически аналог квартиры для постоянного проживания, но за меньшие деньги в силу нюансов такого вида недвижимости. К слову, стоимость апартаментов эконом класса в среднем на 20 % ниже, чем стоимость квартир в этих же районах.
В Екатеринбурге апартаментов в центре строится больше, чем классических квартир, а число желающих купить новостройку здесь достаточно
250000 200000 150000 100000 50000 0
велико для того, чтобы дорогие апартаменты, несмотря на их стоимость и отличие от жилья, рассматривались покупателями как аналог квартир.
Апартаменты «эконом» группы строятся в удаленных районах за пределами привлекательных территорий и предлагаются по 50-100 тыс. рублей за кв. метр. Ввиду того, что здесь сравнительно небольшие площади квартир, итоговая стоимость объектов не превышает доступного ценового значения.
Премиальный сегмент апартаментов, который возводится в центральной части мегаполиса, предлагается по цене от 100 до 300 тыс. рублей за кв. метр. Реализуются объекты по договору долевого участия в строительстве, договору паевого участия, инвестиционному договору, предварительному договору купли-продажи, договору покупки будущей недвижимой вещи и договору соинвестирования.
Перед покупателями всегда встают вопросы эксплуатации и обслуживания недвижимости. Стоимость коммунальных платежей в апартаментах больше чем в квартирах в среднем на 15-20 %, но застройщики, пытаясь поднять спрос «нивелируют» разницу в коммуналке стоимостью самих апартаментов. Так на сэкономленные деньги от покупки квартиры коммунальные платежи можно будет платить в течение 70-80 лет. Налог на такую недвижимость больше в пять раз, по сравнению с налогом на жилые помещения. Стоит отметить, что застройщики имеют право не обустраивать общественную инфраструктуру рядом с апартаментами.
Отдельным вопросом является управление комплексами апартаментов. Собственники не могут создать ТСЖ для решения разных жилищных вопросов. Обычно застройщик создает управляющую компанию для каждого объекта, и именно она занимается эксплуатацией и обслуживанием. Кроме того в обязанности управляющей компании входит сбор коммунальных платежей, где кроме коммунальных платежей (уже увеличенных за счет статуса нежилого помещения) есть пункт содержание жилья. И если для жилья это пункт регламентирован и ограничен, то для нежилых помещений управляющая компания может назначить нужную ей ставку, обычно выше в 2-2,5 раза. Соответственно для собственников при неудовлетворительной работе управляющей компании сменить ее тоже является проблемой.
Однако плюсы апартаментов следуют из их же минусов. Не обязательность соблюдения требований по нормам размещения жилья дает возможность для строительства апартаментов, например в центре городов, где точечная застройка жильем уже запрещена. Кроме того апартаменты это не только новые дома, но реконструкция старых, заброшенных, зданий с восстановлением их работоспособности и зачастую относящимся к памятникам архитектуры. Особняком стоят проекты апарт-отелей, их принципиальным отличием является наличие фактически гостиничного сервиса, и скорее
конкурирует с обычными гостиницами, чем с апартаментами. Данное направление, кстати, является актуальным в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018, и существуют планы районной обеспеченности номерами для временного размещения гостей и зрителей.
В России апарт-отели чаще арендуют не туристы, а молодые семьи и те, кто приезжает в длительные командировки. Как правило, их сдает в аренду инвестор напрямую или через управляющую компанию. Это позволяет рантье следить за качеством своих помещений. Как и в отеле, на первом этаже всегда ресепшн и охрана, оказываются услуги. В некоторых апарт-отелях на первых этажах располагаются спортзалы, рестораны. Для жильцов, особенно молодых, именно это играет решающую роль при выборе [2].
Для застройщиков одним из больших плюсов при эксплуатации зданий, построенных под апартаменты, является возможность перепланировки без запроса в БТИ или других органах. Единственное ограничение - перепланировка не должна затрагивать несущих конструкций и создавать опасность для жизни жильцов, проживающих в остальных помещениях.
Многие крупнейшие сети - «Хайят», «Хилтон», «Мэриотт» - открывают апарт-отели наравне с гостиницами. И чаще всего они - прямая альтернатива номеру в отеле. В России же покупку апартаментов рассматривают наравне с вложением в квартиру, тем более цены на апартаменты гораздо ниже. С точки зрения бизнеса застройщики даже в периоды кризиса находят своего покупателя.
В тяжелых нынешних экономических условиях апартаменты чувствуют себя более чем уверенно, застройщики и инвесторы нашли для себя новую нишу, которую еще только предстоит развить и разработать. Возможность строить коммерчески эффективную недвижимость в центре города, где ранее это было запрещено, дает строительному бизнесу новые «объемы», а покупателям новые предложения на рынке недвижимости. Форм-фактор апартаментов, как квартир площадью до 50 м2 (за исключением элитных вариантов) подкупает низкой стоимостью «входного билета».
Ещё одним видом сделок, который может поднять интерес к данному виду проектов, может послужить «апартаменты с гарантией». Проекты с гарантированной доходностью от сдачи жилья в аренду можно найти практически в каждой европейской стране. В условиях нестабильности на мировых рынках недвижимости это неплохое решение для консервативных инвесторов. Но при условии, что будет правильно выбрана управляющая компания и учтен ряд требований при выборе проекта.
В чистом виде схема гарантированной доходности существует только во Франции. Она предполагает, что управляющая компания обязуется найти арендатора на объект и выплачивать процент от прибыли, который фикси-
рован на определенное время. При этом УК возьмет на себя расходы по содержанию недвижимости и оплате налогов. Участие в такой схеме во Франции считается наиболее безопасным, так как эта программа является государственной. Суть программы такова: покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости, на оставшуюся часть оформляется кредит во французском банке.
После подписания договора о купле-продаже заключается договор с управляющей компанией, которая гарантирует собственнику ежегодный доход от стоимости объекта и пересчитывает его ежегодно с учетом инфляции. При этом в течение шести месяцев после оформления сделки на счет покупателя возвращается НДС, который он платит при покупке. Владелец, в свою очередь, в большинстве случаев может проживать в своем доме максимум до шести недель в году. Доходность будет напрямую зависеть от того, на какой сезон придутся выбранные недели: если собственник захочет отдыхать в своем доме в «высокий сезон», когда спрос и цены максимальны, его доход от аренды будет ниже.
В остальных странах покупка апартаментов с гарантированной доходностью осуществляется без вмешательства государства. Договор заключается на меньший срок, до 7 лет, и налоговых льгот не предоставляется. Чем менее развит рынок недвижимости страны, тем, теоретически, большую доходность от подобной схемы можно получить. Однако сейчас эксперты советуют не экспериментировать: «Лучше вкладывать деньги в такие проекты в стабильных странах - например, в Великобритании, Австрии, Швейцарии, Франции» [3].
Практика аренды недвижимости в зарубежных городах существует дольше, чем в Екатеринбурге, поэтому система аренды налажена там лучше. Даже на первый взгляд преимущества очевидны: апартаменты подбираются для каждого клиента индивидуально, исходя из его потребностей и желаний. В скором времени апартаментов Несмотря на большое количество минусов, апартаменты в Екатеринбурге не теряют своей актуальности и продолжают стабильно пользоваться спросом со стороны покупателей, так как они намного дешевле обычных квартир. Это немаловажно для тех, кто желает приобрести жилище на первых порах [4]. По какому пути пойдет развитие этого сегмента недвижимости покажет будущее, но на сегодняшний день это рынок новых возможностей.
Список литературы:
1. http://www.garant.ru/article/567202.
2. http://avenue-apart.ru/.
3. http://ekbrealty.ш/news/apartamenty/6829/.
4. http://www.gazeta.ru/.
