CC BY
60
НЕДВИЖИМОСТЬ
БЕЗ ПРАВА ПРОПИСКИ
НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА
Мода на апартаменты пришла из Западной Европы, где под этим типом помещений понимают жилье, к которому прилагается значительная сервисная составляющая от управляющей компании: уборка комнат, услуги прачечной, заказ еды и т. д. В России формат творчески переосмыслили и интерпретировали как «жилье без прописки». Первой примерила на себя этот популярный заграничный формат столица, потом подтянулся Санкт-Петербург (с проектами вроде апарт-отелей YE'S), а дальше его стали под копирку воспроизводить в регионах. «Формат апартаментов актуален для городов-миллионников, — считает Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК «Инцентра» (МФК «Ханой-Москва»). — Бурный рост этого сегмента, с одной стороны, явился ответом на спрос, а с другой — стал результатом поиска девелоперами новых выгодных решений, объединяющих преимущества жилой и коммерческой недвижимости». Так, в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону предпринимаются довольно удачные попытки создания апарт-комплексов в ходе редевелопмента бывших фабричных зданий. Весьма актуальна тема апартаментов и в курортных городах — Сочи, Севастополе, Ялте, Адлере. В частности, в Сочи на апартаментные комплексы приходится около 30% от всего количества проектов, причем все они относятся к высокому ценовому сегменту. Как рассказала Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, примерно в равных долях апартаменты представлены в Хостинском, Центральном и Адлерском районах города. Один из наиболее знаковых проектов — «Актер
Еще в начале 2000-х на российском рынке жилой недвижимости никто и не слыхивал про апартаменты.
А сегодня это самый быстрорастущий сегмент, занимающий 31% в общем объеме предложения. Только в Москве за пять лет число таких проектов выросло практически в десять раз — с 9 до 88 комплексов. И это несмотря на неясные перспективы формата с точки зрения законодательства.
Гэлакси» (Хостинский район, 674 апартамента). На территории комплекса есть собственный пляж и парковая зона, по которой можно прокатиться на электромобиле.
ДОМА ИЛИ НЕ ДОМА?
Апартаменты — формат двойственный во всех отношениях. С юридической точки зрения это нежилые помещения (здесь нельзя прописаться), но по факту это квартиры, которые используются в том числе для постоянного проживания. Между тем из-за отсутствия прописки собственник апартаментов не может устроить ребенка в садик или школу, встать на биржу труда или прикрепиться к поликлинике. Но при этом он может получить временную регистрацию по месту пребывания на пять лет, если комплекс имеет статус гостиницы.
Коммунальные платежи в апартаментах тоже с подвохом. Тарифы на такое «жилье» намного выше, поскольку рассчиты-
82 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ СЕНТЯБРЬ #9 2015
СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ АПАРТАМЕНТОВ ПО СЕГМЕНТАМ
59,7% | 48,3% 61% 59,8%
БИЗНЕС-КЛАСС !
36%
38,7% 14,6% 20,7%
ЭЛИТНЫЙ КЛАСС |
| 15,7% 24,4% 19,5%
1,6% МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ
2012 2013 2014 2015
(первое полугодие)
Источник: «Метриум Групп»
ваются как для коммерческих помещений. Так, коммунальные платежи за апартаменты площадью в 100 кв. м будут примерно на 2-2,5 тыс. руб. больше по сравнению с квартирой аналогичной площади.
Но самое затейливое — налоги. Поскольку юридически апартаменты не являются жильем, налог на них исчисляется как на коммерческие помещения. Все зависит от статуса. Если апартаменты спроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), то налог выплачивается как на офисные помещения. Если они имеют статус гостиничной недвижимости, то попадают в категорию «прочие объекты». «Для офисов ставка составляет 2% от кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» — 0,5%, — поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Например, покупка небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется собственнику необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей при ставке 2% или 25 тыс. при 0,5%».
Есть нюансы и при оформлении сделки. «У апартаментов нет четкого статуса, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Они могут продаваться по договорам купли-продажи как вторичные объекты (в случае если это проекты редевелопмента уже существовавшего здания), а могут и по договору долевого участия — как новостройки».
Впрочем, существуют и плюсы. Главное преимущество апартаментов заключается в том, что на их покупке можно
заметно сэкономить, ведь их стоимость на 10-20% ниже, чем у обычных квартир. Например, по результатам первого полугодия 2015 года тройка самых бюджетных апартаментов Москвы выглядит так: CleverLand — 2 млн рублей за 16 кв. м, «Березовая Аллея» — 2,5 млн за 25,4 кв. м, Soyuz Apartments — 3 млн за 17,1 кв. м. Считается, что апартаменты вроде этих — хорошая альтернатива квартире, если владелец собирается находиться здесь не постоянно, а периодически — например, между командировками или несколько раз в неделю, проживая за городом. Кроме того, это подходящий вариант для арендного бизнеса, для которого прописка непринципиальна. Не случайно апартаменты в основном приобретают с целью инвестиций и получения дополнительного дохода от аренды, рассказала Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.
Помимо привлекательной стоимости, к преимуществам формата относится возможность проживания в пешей доступности от работы, ведь очень часто апартаменты располагаются в многофункциональных комплексах, включающих в себя офисы. В некоторых проектах бизнес- и элитного класса есть управляющие компании, поэтому жители могут воспользоваться услугами по доставке блюд на дом, уборке, уходу за домашними животными и др.
В пользу апартаментов говорит и то, что порядок согласования перепланировок в нежилых помещениях проще, чем в жилых, поэтому они позволяют воплотить самые
БИЗНЕС-ЖУРНАЛ СЕНТЯБРЬ #9 2015 83
НЕДВИЖИМОСТЬ
смелые задумки хозяев. Например, в лофтах, реализованных на базе бывших промышленных построек, можно обустроить второй этаж.
СЧАСТЛИВЫЙ СЛУЧАЙ
Существует версия, что формат апартаментов порожден кризисом. В 2008-2009 годах застройщики коммерческих помещений почувствовали отсутствие спроса и переизбыток предложения и были вынуждены перепрофилировать свои проекты под апартаменты.
В Москве бурному развитию формата способствовала еще и смена власти. В свое время команда мэра Сергея Собянина пересмотрела огромное количество заключенных при Лужкове инвестконтрактов, причем половина получила отрицательное заключение. На тот момент особых требований чиновники
Апартаменты в основном приобретают с целью инвестиций и получения дополнительного дохода от аренды. Тем более что на их покупке можно заметно сэкономить, ведь их стоимость на 10-20% ниже, чем у обычных квартир
к апартаментам не имели (нужды строить детские сады, школы, поликлиники не было), поэтому многие девелоперы скорректировали планы и стали развивать апартаментные комплексы.
Однако для ряда игроков рынка «вынужденная мера» превратилась в удачный ход. Например, из-за дефицита площадок в центре города столичные власти взяли курс на реновацию промзон. Получить разрешение на возведение жилья в бывшей индустриальной зоне непросто, чего не скажешь о реализации коммерческих проектов. Апартаментные комплексы, не требовавшие перевода назначения земель, стали удобной лазейкой, которой быстро воспользовались застройщики.
«Когда у девелопера есть площадка под коммерческий объект, апартаменты — лучший выход из ситуации, — убеждена Юлия Кравчук, руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci. — Это модный и востребованный рынком продукт, который находит своего покупателя».
Первыми ласточками стали башни ММДЦ «Москва-Сити», где апартаменты начали продаваться в комплексе «Федерация» Mirax Group и в проекте «Город Столиц» Capital Group. Потом апартаменты появлялись и в других проектах этих компаний — например, в «Кутузовской Ривьере» и «Городе Яхт». Примерно в то же время KR Properties, занимающаяся редевелопментом «Даниловской мануфактуры», вывела на рынок лофты. А дальше формат начал большой «разбег», который, по сути, продолжается и сегодня.
НА РАСПУТЬЕ
Впрочем, есть одно «но». Отсутствие инфраструктурных обременений вышло застройщикам боком. Люди, не разобравшиеся в специфике апартаментов, прочувствовали все тяготы жизни без детских садов и поликлиник, и в итоге городские администрации стали задумываться о статусе такого «жилья». В столице, например, было принято решение: в проектах, где разрешение на строительство уже выдано, обязательства по социальной инфраструктуре город берет на себя. А вот в новых проектах власти обяжут застройщика построить «социалку» по всем нормам.
Количество апартаментных комплексов росло как на дрожжах, и становилось очевидным: в том виде, в котором апартаменты появились в России, они больше строиться не должны. В ноябре 2014 года был сделан первый шаг на пути регулирования этого рынка на федеральном уровне: согласно вышедшему постановлению, апартаменты теперь смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей (апарт-отели, мотели, хостелы и др.).
В поисках новых форм оригинальную трактовку выдвинул Институт экономики города, предложивший перевести апартаменты в жилье «второго сорта». «Согласно этой инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в домах смешанного использования или входить в состав многофункциональных зданий, — пояснила Мария Литинецкая («Метриум Групп»). — Однако до сих пор вопрос остается открытым». В 2015 году ожидается принятие и других законодательных актов, которые окажут серьезное воздействие на развитие формата, но пока на этот счет не вышло никакого официального постановления.
По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора агентства TWEED, уже один тот факт, что апартаментные комплексы с премиального сегмента переключились на экономкласс, свидетельствует: перемены должны произойти. «Покупатели бюджетной недвижимости ориентированы на прописку и социальную инфраструктуру, — убеждена эксперт. — А городу пустующие апартаменты не нужны». Действительно, в начале пути формат апартаментов был представлен в России исключительно объектами бизнес- и элитного класса, тогда как в 2013 году вышли первые проекты массового сегмента, такие как МФК «Водный», «Фили Град», «Царицыно-2» (Москва).
И еще один важный нюанс. Сейчас полным ходом идет процесс «легализации» апартаментов — то есть их перевод в жилую недвижимость. Например, этот тренд уже коснулся столичных проектов «Лица» (Capital Group) и МФК «Водный» (MR Group), а в текущем году статус жилья планируется присвоить МФК «Фили Град», «Савеловский Сити» (MR Group) и некоторым другим проектам. «Схема перевода апартаментов в квартиры в основном практикуется на девелоперском уровне, — пояснила Ирина Могилатова. — Это весьма удачный ход: например, в проекте Capital Group «Легенды Цветного» апартаменты с большими площадями зависли на рынке, но после перевода в жилой фонд их привлекательность значительно увеличилась». Кстати, при желании подобные процедуры может пройти и частное лицо. Это непросто, но абсолютно легально. Главное — доказать, что на самом деле апартаментная площадь используется как жилая. И тогда к рыночной стоимости апартаментов добавятся щв пресловутые 10-20% — и прописка будет в кармане. 1Ш1
84 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ СЕНТЯБРЬ #9 2015
