CC BY
55
УДК 728.1.058.2
АПАРТАМЕНТЫ: РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕДОСТУПНОСТИ ДОМОВЛАДЕНИЯ С ПОМОЩЬЮ ФОРМ СОВМЕСТНОГО
ПРОЖИВАНИЯ
Поповский И.В., доцент Семянникова А.А., магистрант
Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств
Аннотация. проблема доступности домовладения является ключевой в XXI столетии, в результате чего актуализируется идея совместного проживания. Среди активно развивающихся форм совместного проживания наиболее перспективной можно выделить апартаменты. В связи с этим целью данной статьи является рассмотрение исторических аналогов форм совместного проживания, а также уточнение понятия «апартаменты» и определение принадлежности данного типа недвижимости к конкретному сегменту на рынке России. Юридический статус данного типа недвижимости находится еще на стадии формирования, однако выделение определенных характерных качеств и признаков уже возможно. Апартаменты как «нежилое помещение, приспособленное для проживания» имеют ряд схожих черт с древнеримскими инсулами и доходными домами прошлого века, что может послужить предпосылкой к дальнейшему исследованию форм совместного проживания.
Ключевые слова: апартаменты, совместное проживание, мобильность, недоступность домовладения.
Новое столетие наравне с новыми возможностями ознаменовало также и ряд проблем. Одной из них стала доступность домовладения для молодого населения: сократился процент молодежи, имеющих собственное жилье, а отношение цен на жилье к средней заработной плате сотрудников (ключевой показатель доступности жилья) резко возросло за последние 20 лет [1].
В результате данных процессов актуализировалась идея совместного проживания, которая нашла выражение в разных формах: лофтах, коливингах, апартаментах и т.д.
Среди активно развивающихся форм совместного проживания наиболее перспективной являются апартаменты. Однако выделение признаков и отличительных качеств данного типа жилья затруднено. Объекты, представленные на рынке недвижимости и именуемые апартаментами, -разнообразное по своим характеристикам множество. Вопрос о том, правомерно ли относить апартаменты к жилью, также остается открытым.
В связи с этим целью данной статьи является уточнение понятия «апартаменты», рассмотрение его исторических аналогов и определение принадлежности данного типа недвижимости к конкретному сегменту на рынке России.
Человечеству присуща идея совместного проживания: от первобытных общин, созданных для обеспечения выживания, до современных коммун, целью которых является рациональное, экономное расходование ресурсов и экологический образ жизни.
Цели, задачи, ценности, функции и способы организации форм совместного проживания менялись на протяжении всей истории: менялся их пользователь, отношения между идейным вдохновителем и пользователем, условия и способ предоставления и т.д.
Идея освобождения от тягот домашнего труда, всего мелкого и частного легла в основу «концепции фаланстеров» Шарля Фурье. Фаланстер - дворец особого типа утопического социализма, мыслился как центр жизни самодостаточной коммуны из 1600-1800 человек, трудящихся вместе, и являлся местом «приучения» людей к коллективизму. Задуманный в виде специально устроенного здания, совмещающего в себе черты городского и сельского образа жизни, фаланстер состоял из трех частей. Центральная часть предназначалась для отдыха и интеллектуального труда, в одном крыле размещались помещения шумных видов деятельности, в другом - большая гостиница с бальными залами и холлами для встреч с гостями [2].
В России «идея фаланстера» приобрела особую популярность после выхода романа Н.Г. Чернышевского «Что делать?». Описанная в произведении коммуна послужила прообразом для трудовой коммуны Артели художников: во главе с И.Н.Крамским была создана творческая организация с целью получения прибыли и оказания взаимопомощи. Совместная жизнь художников позволяла оптимизировать бытовые расходы, давала чувство единства, поддерживала неповторимую творческую атмосферу.
Однако реализованные фаланстеры не существовали долго - при отсутствии идейной общности жильцов коммуны распадались, обнаруживая непреодолимые противоречия в ценностях, традициях и формах поведения.
Со схожей проблемой столкнулись дома-коммуны 1920-1930-х гг.: насажденная идея нового быта, стесненные условия, полное отсутствие частного пространства не прижились среди пролетариев, только вышедших из деревни с патриархальным строем - разрыв культуры оказался непреодолимым и приводил к отказу от такого способа жизни либо к маргинализации жильцов. В тех случаях, когда новый тип жилища создавался по инициативе самих жителей, решающим становилось низкое качество строительных материалов (что обеспечивало высокую звукопроницаемость) и невероятно маленькие помещения для проживания, что со временем стало утомлять и раздражать некогда молодых энтузиастов.
На Западе формы совместного проживания актуализировались после Второй мировой войны. В рамках послевоенного восстановления стала возможна реализация идей «Лучезарного города» и «Дома-машины для жилья» Ле Корбюзье. «Марсельская жилая единица» стала опытом организации средствами архитектуры определенного образа жизни с заданным соотношением индивидуального и коллективного. Семнадцатиэтажный комплекс должен был не только формировать быт жильцов, но и культивировать потребность во внутреннем самосовершенствовании. Но даже сложная пластика внутреннего пространства, продуманность размещения функций и наличие общественных зон внутри блока не сделали эксперимент удачным: жильцы не пользовались обслуживающей дом системой, на крыше-солярии играли дети из других кварталов, а в ресторанах на внутренних улицах сидели в основном туристы. Пользование жилищем свелось к использованию личного пространства квартиры, которая в отдельном рассмотрении от всего жилого блока была не вполне удобной. Задуманной контрастной смены индивидуальных и коллективных пространств не состоялось [3].
Таким образом, оказалось непосильным единовременно преодолеть разницу между существующим культурным уровнем и тем бытом, для которого были задуманы сооружения идеологов коллективизма. Ситуация усугублялась несовершенными техническими средствами строительства, которые не могли обеспечить достаточный уровень качества жилища, а создание нового быта в старых архитектурных пространствах представлялось невозможным. Свою роль также сыграло расположение новых сооружений, которые зачастую возводились на пустырях, в новых районах или городах, где городская культура отсутствовала или была неразвита.
Исходя из описанных примеров, становятся очевидными проблемы реализованных форм совместного проживания:
1. Расположение в неразвитой структуре поселения.
2. Плохие материалы и технологии возведения.
3. Низкая квалификация рабочих при строительстве.
4. Прагматическая задача заказчика (в основном государства) - обеспечить жильем как можно большее количество людей, зачастую не заботясь о качестве создаваемого жилья;
5. Отсутствие необходимого уровня городской культуры у жильцов;
6. Отсутствие общих ценностей, традиций и норм поведения, обеспечивающих объединение жильцов в коллектив;
7. Дисбаланс общественного и индивидуального пространства.
Тем не менее развитие общества, переход от постиндустриального строения к информационному побуждает города к изменению, что обуславливает выдвижение новых требований к жилью. Поэтому в условиях интенсивной урбанизации, когда мобильность является одним из основных свойств горожанина, развитие арендной недвижимости способствует распространению идеи свободы выбора как основы городской культуры.
Среди активно развивающихся видов арендной недвижимости наиболее ярко выделяются апартаменты как проекция политэкономии города при переходе к следующему уровню технологического уклада в системе разделения труда. Стоит отметить, что сам термин «апартаменты» является очень размытым. В российских нормативных документах дается следующая трактовка:
1. В приказе Министерства культуры от 11 июля 2014 г. № 1215 апартаментами является «номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком». При этом выделяется термин «апарт-отель» как средство размещения [4].
2. В приказе Министерства спорта, туризма и молодежной политики «апартамент» - одна из разновидностей высшей категории номеров средства размещения [5].
3. Схожее определение дается в ГОСТ Р 51185-2014 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования», где в отдельные виды средств размещения выделяется апарт-отель (как гостиница или аналогичное средство размещения), сервисные апартаменты (как индивидуальное средство размещения), апартаменты и апартаменты таймшера (как иные средства размещения) [6]. В более ранней редакции ГОСТ Р 51185-2008 апартамент - номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенное для приготовления пищи и отдыха [7].
Можно сделать вывод, что все имеющиеся в российском законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но в мировой практике под апартаментами понимают нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания: в данную категорию попадают реконструированные промышленные объекты (лофты), утратившие свою актуальность и оказавшиеся в развитой городской структуре в результате роста города; многофункциональные комплексы, совмещающие в себе места для работы и проживания; квартиры, ориентированные на долгосрочную аренду деловых или отдыхающих туристов и т.п.
Семантика данного термина изменяется также во времени. В устаревшем значении, данным в словаре Ушакова, под апартаментами понимается преимущественно большая комната, часто апартаментами называют роскошные жилища привилегированных сословий.
Древнеримские инсулы - многоэтажные жилые дома с комнатами и квартирами, предназначенными для сдачи внаем, можно выделить как первый прототип современных апартаментов, а доходные дома - тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских государствах к 30-40-м гг. XIX в. и предназначенный для сдачи квартир в аренду, - как наиболее близкий в историческом плане. Данные типы жилья объединяет, помимо прочего, наличие
дополнительных функций: хозяйственных обслуживающих помещений, предприятий торговли в нижних этажах здания.
В современной мировой практике принято рассматривать следующие основные виды апартаментов:
1. Апарт-отель - это коммерческий объект недвижимости. Его особенность заключается в сходствах с отелями - наличие гостиничного сервиса и сдаче в аренду преимущественно на короткий срок.
2. Кондо-отель. Название происходит от слова «кондоминиум» (con— «вместе» и dominium - «владение»), т.е. совместное владение. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями - то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.
3. Жилые апартаменты - квартиры, размещенные в жилом фонде и сдающиеся на короткие сроки как собственниками, так и сетевыми операторами.
4. Апартаменты в составе многофункционального комплекса
предоставляют возможность жить рядом с работой. Помимо жилых апартаментов в состав многофункциональных комплексов входит, как правило, бизнес-центр, торговый центр, полноценный спортивный клуб, рестораны, само здание имеет подземный паркинг, полный комплекс сервисных услуг, консьерж-сервис.
5. Сервисные апартаменты (доходные дома) предназначены для туристов, ориентированных на долгосрочное пребывание. Данный тип предполагает помимо проживания наличие некоторого сервиса: прачечная, автомойка, уборка помещений, услуги детского сада и пр. Сервисные апартаменты не имеют развитой инфраструктуры, характерной для гостиниц, тем не менее успешно конкурируют с ними за счет создания особой атмосферы приватности, которая невозможна в простой гостинице. Как правило, сервисные апартаменты располагаются в отдельно стоящих зданиях.
Существует классификация по типу потребителей:
1. Проекты, ориентированные на массовый спрос, в рамках которого основным ограничивающим фактором является небольшой бюджет. Такой тип жилья интересен молодым семьям, приезжей молодежи, мелкому предпринимательству. Последнему данный формат дает возможность непосредственно совмещать рабочее и жилое пространство.
2. Проекты, ориентированные на качественный спрос. Такой сегмент недвижимости во многом ориентирован на бизнес-сообщество и состоятельных людей: компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру; региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников; владельцы
крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний, банков, работники государственных и финансовых структур.
По типу размещения апартаменты можно разделить на центральные -размещенные в центральной части города, в условиях дефицита нового предложения, и периферийные - находящиеся на окраинах города.
В России апартаменты получили распространение преимущественно в европейской части страны. Главной причиной их появления стал дефицит площадок под жилое строительство в центре города, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Свою роль сыграло наличие исторического опыта: до 1917 г. только в Москве насчитывалось около 800 доходных домов. Первые апартаменты появились в начале 2000-х в Москве и Санкт-Петербурге в виде единичных дорогостоящих лофтов, а как отдельный вид недвижимости они были впервые представлены в рамках застройки «Москва-Сити».
Для лучшего понимания особенностей апартаментов в российской действительности проведенный сравнительный анализ квартир и апартаментов представлен ниже в таблице.
Таблица 1. Сравнительный анализ квартир (жи:юго фонда) и апартаментов
Квартира Апартаменты
Юридический статус Жилая недвижимость Нежилая недвижимость
Фонд недвижимости Оформлена как жилой фонд -предназначена для проживания людей Оформлены как нежилой фонд, относятся к* разряду коммерческих помещений для получения прибыли, В связи с этим процедура оформления права собственности усложнена
Нало! «обложение и вычеты 0,]-0,3 % в зависимости от стоимости + налоговый вычет 0,5-2 % в зависимости от стэггуса нежилой недвижимости и отсутствие налогового вычета
Возможность регистрации Постоянная регистрация Только временная регистрация сроком на 5 лет с возможностью продления при условии,что апартаменты оформлены как гостиница
Стоимость Стоимость жилья зависит от инфраструктуры района, площади, типа рынка, ремонта, многих других факторов Апартаменты стоят дешевле на 15-20 % по сравнению с квартирами в том же районе и с той же жилой площадью
Коммунальные платежи Коммунальные платежи дешевле за счет принадлежности к жилому фонду Коммунальные платежи дороже ча счет принадлежности к нежилому фонду
Управление Собственники недвижимости могут организовать ТС Ж -товарищество собственников жилья, переизбрать управляющую компанию Собственники апартаментов не Могут переизбрать управляющую компанию, даже если она некачественно выполняет свои обязанности
Услуги Возможно предоставление гостиничных услуг (приготовление еды, уборка номера, охрана)
Расположение Преимущественно в окраинных районах Преимущественно недалеко от центра
Внешняя инфраструктура Ин фр астру «тура гарантирована градо строительным регламентом: обеспечение пешеходной доступности до оста новок общественного транспорта; наличие детских садов, школ, поликлиник Наличие инфраструктуры не регулируется градостроительным регламентом для данного типа недвижимости
Внутренняя инфраструктура Регулируется ГОСТ, СП. СанПиН: обеспечение большим количеством парковочных мест, наличие детских и спортивных площадок, площадок для тихого отдыха, требования к инсоляции и вентиляции, регулирование минимальных площадей помещений Регулирование по ГОСТ. СП и СанПиН производится без учета возможного размещения жилья, таким образом, требования к инсоляции,вентиляции, отоплению и эвакуации иные. Предоставление площадок для отдыха не регулируется для данного типа недвижимости
Обобщая результаты сравнительного анализа, стоит отметить, что при приобретении апартаментов в собственность, затраты на их покупку и дальнейшую эксплуатацию несколько ниже, чем у обычного жилого фонда. Поскольку апартаменты также предоставляют возможность для совмещения работы и проживания, они стали популярны среди молодого и зрелого городского населения, увлеченного своей трудовой деятельностью.
Таким образом, апартаменты в России за время своего существования получили достаточное распространение в крупных городах. Юридический статус данного типа недвижимости находится еще на стадии формирования, однако выделение определенных характерных качеств и признаков уже возможно. Понятие «апартаментов» как «нежилого помещения, приспособленного для проживания» может быть сформулировано. Как форма совместного проживания апартаменты имеют ряд схожих черт с древнеримскими инсулами и доходными домами прошлого века, что может послужить предпосылкой к дальнейшему исследованию форм совместного проживания.
Библиографический список
1. Scott Corfe. Co-living: A Solution to the Housing Crisis? - The Social Market Foundation, 2019. - 40 с.
2. Фурье и фурьеризм // Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона: в 86 т. (82 т. и 4 доп.). - СПб., 1890-1907.
3. Жилая единица (Unité d'Habitation), Марсель, Франция. 1945-1952 [Электронный ресурс]. - URL: http://corbusier.totalarch. com/unite_d_habitation_marseille
4. Приказ Минкультуры России (Министерство культуры РФ) от 11 июля 2014 г. № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/902392171
5. Приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики российской федерации от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» [Электронный ресурс]. - URL: https://www.russiatourism.ru/doc/Prikaz_35_klassifikazia_gostiniz.pdf? sphrase_id=467705
6. ГОСТ Р 51185-2014. Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования. - Взамен ГОСТ Р 51185-2008. Введ. 2016-01-01 [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/1200114767
7. ГОСТ Р 51185-2008. Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования. - Взамен ГОСТ Р 51185-98. Введ. 2009-07-01 [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/1200069399
APARTMENTS: SOLUTION OF THE HOMEOWNERSHIPS PROBLEM BY CO-LIVING
Popovsky I.V., Docent Semyannikova A.A., MA Student
Novosibirsk State University of Architecture, Design and Arts
Abstract. The problem of inaccessibility of home ownership is key in the XXI century, as a result of which the idea of living together is actualized. Among the most actively developing forms of living together the most promising are apartments. In this regard, the purpose of this article is to review the historical analogues offorms of cohabitation, as well as clarify the concept of «apartments» and determine whether this type ofproperty belongs to a specific segment in the Russian market. The legal status of this type of property is still at the stage of formation, however, the selection of certain characteristic qualities and characteristics is already possible. Apartments as «non-residential premises adapted for living» have a number of similar features with ancient Roman insula and tenement houses of the last century, which may serve as a prerequisite for further research on forms of living together.
Keywords: apartments, cohabitation, mobility, inaccessibility of home ownership.
