CC BY
10УДК 336.71
СУЧАСН1 ТЕНДЕНЦ11 РОЗВИТКУ 1ПОТЕЧНОГО БАНК1ВСЬКОГО КРЕДИТУВАННЯ НА Р1ВН1 УКРА1НИ ТА II ОКРЕМИХ РЕГ1ОН1В
Ср1бна К.А., к.е.н., доцент, НАПКБ
Дано уявлення про сучасш тенденци розвитку шотечного банювського кредитування на piBHi Укра'ни i 11 окремих регюшв, pозглянутi види iпотечних кpедитiв, яю надають банкiвськi установи позичальникам, i схеми iпотечного кредитування, визначенi основш учасники системи iпотечного кредитування.
Ключов1 слова: шотечне кредитування, заставник, заставодержатель, шотечний банк, банкiвськi установи, ану'тет, роловер.
ВСТУП
Ще в 2008 рощ шотечне кредитування було достатньо поширене практично у вшх pегiонiв кра!ни. Банкiвськi установи пропонували piзнi програми шотечного кредитування, привертаючи в цей про-цес величезну кiлькiсть учасниюв: позичальникiв, забудовникiв, пiдpядчикiв, стpаховi компани, ек-спеpтiв, нотаpiусiв i тл. Це дозволяло позичальникам придбати нерухомють, а будiвельним компаш-ям розширювати будiвництво. Всi учасники iпотечного кредитування отримували вигоду, а в багать-ох галузях економши Укра'ни внаслщок такого кредитування спостеpiгалося значне зростання еко-номiчних показникiв.
Розвиток банювського кредитування суб'eктiв пiдпpиeмництва перебувае у постшному pусi за-лежно вщ змiни потреб економiки pегiону [1, с. 96]. Теpитоpiальна неpiвномipнiсть pозмiщення банкiв може iстотно впливати на економiчний розвиток pегiонiв [2, с. 7-8]. З цим положенням ми згодш. А тому вважаемо, що необхiдно пpидiляти значну увагу бшьш piвномipному pозподiлу банкiв та !х вiддiлень за теpитоpiею регюну. Окpiм цього, вiдсутнiсть або недостатня кiлькiсть в pегiонi юридич-но самостшних банкiв може призвести до його репресивносп [3, с. 40].
Осауленко О.Г. вщзначае, що розвиток банювсько! системи на сьогоднiшнiй день не зовшм вщпо-вiдае принципам стшкого розвитку великих систем, зокрема порушуеться принцип пpопоpцiйного, збалансованого зростання основних паpаметpiв розвитку банювсько! системи [4, с. 10]. Для кредитного ринку на даному етат актуальною е проблема забезпечення свого яюсного i ефективного функцю-нування та розвитку, що залежить вщ шдвищення piвня лiквiдностi, платоспpоможностi i фшансово! стiйкостi [5, с. 3].
На думку Родичева А.А., ресурсне регулювання повинне передбачати зростання частки довгост-рокових кредитних опеpацiй, оскшьки це ставить розвиток банкiвського сектора регюну на новий ступiнь. Але це можливо здшснити виключно проведенням комплексу заходiв, якi передбачають зниження pизикiв при здiйсненнi кредитування, а також збшьшення ресурсно! бази банювських шсти-тутiв pегiону [6, с. 19].
ПОСТАНОВКА ЗАВДАННЯ
Метою статп е визначення сучасних тенденцiй розвитку шотечного банювського кредитування на piвнi Укра'ни та 1! окремих регюшв, оцшка можливих видiв iпотечних кредшлв, якi надають банкiвськi установи позичальникам, схем шотечного кредитування i 1х основних учасникiв.
РЕЗУЛЬТАТИ
Основними учасниками системи шотечного кредитування е:
Заставник — фiзична або юридична особа, що надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред'являються наступш вимоги:
1) надшшсть i платоспpоможнiсть;
2) добровшьне надання в якостi застави нерухомого майна;
3) здатшсть внести авансовi платежi.
Заставодеpжателi — юридичш особи, що видають кредити шд заставу нерухомого майна. До них вщносяться банки, фонди i iншi кpедитнi установи, з якими заставники укладають договip про надання шотечного кредиту. 1потечш кредитори здшснюють обслуговування наданих iпотечних кре-дшлв протягом всього теpмiну д^' договору.
1потечний банк — установа, яка спецiалiзуеться на видачi довгострокового кредиту шд заставу неpухомостi. Позики такими банками видаються не тшьки на житлове, але i на виробниче будiвниц-тво. Кредитування через шотечш банки е класичною схемою шотечного кредиту, на основi яко1' пра-цюють бiльшiсть iпотечних програм в свтовш пpактицi.
Для позичальника перш, шж брати iпотечний кредит, доцшьно видiлити з велико! кiлькостi банк-iвських установ, що функцiонують на кредитному ринку регюну, декшька найбшьш стабiльних, над-iйних, авторитетних банюв. Для цього необхiдно зайти на сайт НБУ або Асощаци укра!нських банкiв i проглянути рейтинги банюв до деяких паpаметpiв: статутному кашталу, обсягу активiв, кредитному портфелю, обсягу депозипв. Далi необхiдно зайти на сайти вибраних банюв i вивчити !х пропо-зиц^' з метою вибору найбшьш прийнятного для конкретного позичальника умов кредитування.
У раз^ коли позичальник плануе придбати нову нерухомiсть, вiн е швестором. Часто забудовник пропонуе узяти кредит в конкретному банку, з яким у нього е договiр про ствпрацю. Позитивним моментом в цьому випадку е те, що така процедура отримання позики буде набагато простше, оск-шьки банку не потрiбно буде перевiряти забудовника на надшшсть. Негативний момент в тому, що позичальник не може скористатися шшими, часом випдшшими, пропозицiями в шших банках.
Перевагами iпотечного кредитування для банкiв е:
• порiвняно низький ризик при видачi кредитов, оскiльки вони забезпечуються нерухомiстю;
• довгостроковють кредитування звiльняе банки вщ приватних переговорiв з клiентами;
• шотечш кредити забезпечують банку цшком стабiльну клiентуру;
• застави можуть активно обертатися на вторинному ринку, що дозволяе банку диверсифшувати свш ризик, продавши заставу тсля видачi кредиту.
Недолiками iпотечного кредитування для банюв е:
• необхiднiсть тримати в штат вузьких фахiвцiв-професiоналiв — оцiнювачiв нерухомостi, яку надають в заставу, що збшьшуе витрати банку;
• боргострокове вщвернення грошових кошив;
• велика тривалiсть термiну надання кредиту е великою загрозою майбутньому прибутку банку, оскiльки дуже важко спрогнозувати на десятилiття вперед динамшу ринкових вiдсоткових ставок.
З погляду вщношення сторiн до закладеного майна видшяються наступнi основнi види застави:
• класична застава — майно залишаеться у заставника;
• застава — майно передаеться заставодержателевi у володшня;
• тверда застава — майно залишаеться у заставника з нанесенням на нього знаюв, що свщчать про заставу.
Також банки дуже часто вимагають початковий внесок, i у випадку, якщо позичальник хоче отри-мати iпотечним кредит без початкового внеску, кредитори, як правило, вимагають оформити додат-кову заставу: окрiм квартири, що набувае, ще i автомобiль або iншу нерухомiсть. Це вступае в проти-рiччя з практикою шотечного кредитування, оскiльки звертаються за кредитами частiше особи, що не мають в своему розпорядженш грошових коштiв для купiвлi нерухомосп, а також що не волод> ють iншою нерухомiстю i дорогими транспортними засобами.
Крiм того, за умови нульового початкового внеску практично вс банки збiльшують вiдсотковi ставки i термiни погашення кредиту. До того ж знайти шотечний кредит без початкового внеску на нове житло, що будуеться, на кредитному ринку Украши практично неможливо. Банки пояснюють це тим, що ризик такого кредитування дуже високий.
Також позичальник мае бути готовий до додаткових витрат. По-перше, витрати за оцшкою застави. У кожному банку е експерт, але його послуги оплачуються за рахунок кош^в позичальника, також як i послуги нотарiуса щодо оформлення. Ця вартють приблизно складе 200-500 дол. Крiм того, позичальниковi доведеться сплатити разову комiсiю за обслуговування кредиту — 1-2% вщ суми i страховку (щорiчно вщ 0,25% до 1% ощнно! вартост житла). Також страхова компанiя оформляе полю страхування життя i здоров'я позичальника, що зажадае вiд позичальника додаткових витрат.
Практичне застосування шотечних кредитiв як методiв фiнансування нерухомосп повинно забез-печувати виконання наступних умов:
• досягнення прибутковостi i зворотностi коштiв;
• збереження грошових кош^в кредитора вiд шфляци;
• захист вщ ризикiв;
• доступнють позичальниковi умов надання кредиту.
Основними чинниками для позичальниюв при виборi банку для iпотечного кредитування е: 1) рейтинг банку; 2) наявшсть комюш; 3) термiни оформлення кредиту; 4) розмiр початкового внеску; 5) максимальний розмiр кредиту; 6) особливi умови, що передбачають дострокове погашення кредиту i т.i.; 7) величину вщсотково! ставки.
В даний час розроблена безлiч типiв шотечних кредитов, що розрiзняються залежно вщ схем ви-дачi, погашення i обслуговування.
Основнi види iпотечних кредитов:
1. Постiйний iпотечний кредит
Даний вид кредиту носить також назву ану1тетний — кредит з фшсованою вщсотковою ставкою, за яким передбачеш рiвновеликi перiодичнi (як правило, щомюячш) платежi. Перiодичний платiж включае виплату в рахунок погашення боргу i сплату вiдсоткiв за кредитом. Величина платежу виз-начаеться як сума, яку необхщно вносити щомюячно, щоб повнiстю погасити кредит протягом терм-iну ди кредитного договору за певною вщсотковою ставкою. Плапж визначаеться з урахуванням поточно! вартосп грошового потоку. Даний вид кредиту характерний для кра!н з низькою шфлящею i тривалими термiнами кредитування. Максимальний термш кредитування буде коротший за залиш-кове економiчне життя об'екту фiнансування.
При розрахунку платежiв за iпотечним кредитом враховуються три чинники: 1) основна сума кредиту; 2) термш (залишковий) погашення кредиту; 3) вщсоткова ставка.
Приклад:
Розглянемо порядок розрахунку величини виплат за кредитом, якщо вщомо, що основна сума кредиту складае 900 тис. грн., термш кредитування — 5 роюв, ставка вщсотка — 24% в рш (2 % щомюячно).
Щомiсячнi платежi мають бути бшьше 2%, i, вiдповiдно, бiльше 18 тис. грн., оскшьки 18 тис. грн. — вщсотки за кредитом за 1-й мюяць.
Розрахуемо щомюячний чинник фонду вiдшкодування, враховуючи, що 5 роюв це 60 мюящв, ставка вiдсотка дорiвнюе 2% на мюяць:
SFF =---=-°02--= 0,008768
(1 + -)п -1 (1 + 0,02) -1
Щомiсячнi платеж для погашення кредиту i виплати вщсотюв протягом 5 рокiв: 900 х (0,02 + + 0,008768) = 25,9 тис. грн.
Тобто достатшми для покриття основно! суми i виплати вiдсоткiв за кредитом буде 25,9 тис. грн. на мюяць. При цьому в 1-й мюяць 18 тис. грн. буде спрямовано на виплату вщсотюв, а 7,9 тис. грн. (фонд вщшкодування) — на погашення основно! суми кредиту. Через мюяць залишок кредиту складе 892,1 тис. грн.:
900 - 900 х 0,008768 = 900 - 7,9 = 892,1 тис. грн.
Вщсоток в другий мюяць складе 2% вщ 892,1 тис. грн., або 17,8 тис. грн. На погашення основно! суми цього мюяця буде спрямовано 25,9 - 17,8 = 8,1 тис. грн.
Таким чином, при подальших платежах сума, що направляеться на погашення основно! суми, збшьшуватиметься. За 5 роюв щомюячними платежами в 25,9 тис. грн. кредит буде повнютю погашений.
Такий тип шотечного кредиту дозволяе рiвномiрно розподшити навантаження з повернення пози-кових кош^в.
2. 1потечний кредит iз змшними виплатами
2.1. Кредит з «кульовим» платежем. В цьому випадку передбачаеться виплата бшьшо! частини або вше! суми кредиту, тобто «кульовий» плапж в кшщ термiну кредитування.
Рiзновиди методiв кредитування з «кульовим» платежем:
• вщсутнють вiдсоткових виплат до кшця термiну кредиту, пiсля закшчення термiну виплачуеть-ся вся сума кредиту i нарахований складний вщсоток, наприклад, кредити пiд освоення землц
• виплата протягом кредитного перюду тiльки вiдсоткiв, в кiнцi термiну погашення заборгова-ностi «кульовим» платежем;
• часткова амортизащя з шдсумковим «кульовим» платежем.
Схеми кредитування з «кульовим» платежем застосовуються при фшансуванш нового бущвницт-ва i проектов з освоення землi.
Особливостi кредитування пружинного (з фшсованою виплатою основно! суми) кредиту наступи:
• перюдичш фiксованi платежi в рахунок погашення основно! суми боргу;
• виплати вщсотюв на частку боргу, що залишилася.
Рiзновид: декшька рокiв тшьки вiдсоткових платежiв, а потiм рiвнi платежi в рахунок боргу i вiдсотки на непогашений залишок кредиту.
2.2. Кредит з участю е схемою фшансування, при якш кредитор безпосередньо бере участь в швестуванш: кредитор одночасно отримуе i платежi за кредитом, i певну частку регулярного доходу i (або) частку вщ суми збiльшення вартостi власносп.
Якщо власнiсть фiнансуеться за допомогою кредиту з участю, право власносп переходить до швестора, кредитор тшьки отримуе право на частку грошового потоку, пов'язаного з якютю функц-юнування власностi. При цьому кредитор мае прюритетне мае право на отримання свое! частки доходу вщ власност^ а позичальник отримуе бшьш пiльговi умови кредитування, зокрема, застосо-вуеться нижча вiдсоткова ставка.
1потечш кредити з участю привабливi для кредитора за наступних причин:
• таю схеми фшансування дозволяють захистити штереси кредитора в умовах високих темтв шфляци;
• зменшення вiдсотково! ставки призводить до зменшення перiодичних платежiв за кредитом, що знижуе ризик невиконання зобов'язань позичальником.
Але частка доходу вщ нерухомосп, яку передбачае отримати кредитор, мае великий стутнь ризи-ку. Для зменшення ризику зниження доходу вщ нерухомостi кредитори включають в договори статп про перiодичнi перевiрки якосп управлiння власнiстю. За участю вщносного збiльшення вартостi е ризик того, що вартють нерухомостi не збшьшиться.
Привабливiсть iпотечного кредиту з участю для позичальника:
• платежi за кредитом за участю меншого, шж платежi за iншими типами кредштв;
• меншi перiодичнi платежi е стимулом для реалiзацi! позичальником швестицшного проекту, що вимагае великих витрат кашталу.
Проте у разi суттевого зростання вартост i доходу вiд нерухомостi виплати, що збiльшуються, кредиторовi можуть не компенсуватися зниженням вщсотково! ставки.
2.3. Кредит з наростаючими платежами застосовуеться для позичальниюв, що розраховують на зростання доходiв. Особливостi такого методу кредитування:
• мiнiмальний перший внесок, по^м внески збiльшуються з постшним темпом;
• на певному етат починаються рiвновеликi платежi за схемою кредиту.
При кредитуванш iз зростанням платежiв задаеться послiдовнiсть розмiрiв платежiв iз збшьшен-ням внескiв через рiвнi iнтервали часу, розмiр останнього внеску визначаеться за сумою залишку заборгованосп за кредитом. Такi схеми фшансування зручнi для пiдприемцiв: у початковий перюд фiнансовi ресурси не вщволшаються з бiзнесу, який може штенсивно розвиватися.
2.4. Кредит iз зворотним ану!тетом припускае зниження виплат за кредитом в кшщ термшу або !х припинення.
2.5. Кредит iз змiнною вiдсотковою ставкою. Основними характеристиками цих кредитiв е:
• вщсоткова ставка змiнюеться вiдповiдно до змши фшансово! ситуаци на ринку, коректуеться за обумовленими в кредитному договорi фiнансових iндексах, наприклад, за шдексом державних цiнних паперiв;
• може бути встановлений максимальний i мшмальний рiвень вщсотково! ставки, що сплачуеть-ся позичальником;
• коректування вщсотково! ставки можуть проводитися тiльки через наперед обумовлеш в кредитному договорi штервали часу з урахуванням переважаючих вщсоткових ставок в цей перiод;
• може бути встановлений граничний рiвень змiни вiдсоткових ставок щодо попереднього перюду;
• у договорi за даним типом кредитов може бути передбачене дострокове погашення пiсля наперед обумовленого термiну без сплати штрафу за дострокове погашення;
• можуть дiяти умови кредиту до моменту продаж власносп, що дають кредиторовi право вима-гати при продаж власностi негайно! виплати залишку кредиту, тобто передача зобов'язань за юную-чим кредитом новому власниковi майна може бути заборонена, що дае можливють кредиторовi шдви-щити вiдсоткову ставку вiдповiдно до поточно! ринково! ситуацi!.
Основнi типи шотечних кредитiв iз змiнною вiдсотковою ставкою:
• кредити з коректованою вщсотковою ставкою;
• кредити з вщсотковою ставкою, що переглядаеться;
• кредити з iндексованими платежами.
При кредит з коректованою вщсотковою ставкою передбачають два варiанти:
• коректування вщсотково! ставки з вiдповiдним збiльшенням платежiв за кредитом;
• коректування вщсотково! ставки без змiни величини перюдичних платежiв, але iз змiною терм-iну погашення кредиту.
При цьому коректування проводиться вщповщно до змши прийнятого за основу iндексу.
Кредитування з iндексованими платежами. Такi кредити вiдрiзняються тим, що ставка вщсотка фiксуеться на весь термiн кредитування. Проте залишок кредиту i щомюячш платежi регулярно ко-ректуються вщповщно до поточно! норми iнфляцi!.
По таких кредитах початковi платежi менш^ що привабливо для позичальника. Проте платежi регулярно коректуються, i якщо темпи зростання доходiв позичальника будуть нижчi за темпи iнфляцi!, можлива ситуащя, при якiй позичальник не зможе виконувати зобов'язання за кредитним договором. Вщ темпiв зростання шфляци можуть вiдставати i темпи збшьшення вартостi нерухомостi. Тодi залишок кредиту може перевищити вартiсть майна, що також можливо, стане причиною невиконан-ня позичальником зобов'язань.
2.6. Кредити iз заставою, що перезаставляеться (завершуюча шотека) заснованi на схемах фшансування, яю передбачають можливють продажу нерухомосп, що е заставним забезпеченням кредиту, ще не погашеного на момент продажу власносп. Зобов'язання за кредитом в цьому випадку пе-реймае на себе покупець. За вщсутност достатньо! кшькосп грошових коштiв на оплату операци покупець може узяти новий кредит за ринковою ставкою.
Можливе використання двох метсдов фшансування операци:
• пряма оплата залишку кредиту i взяття нового кредиту на суму, що дозволяе повнютю сплатити власнють;
• взяття зобов'язань за юнуючим кредитом i залучення нового кредиту на суму, бракуючу для оплати операци, причому забезпеченням другого кредиту буде нерухомють, яка використана для пер-шого кредиту. Звщси позищя другого кредитора буде значно ризикованим, що спричинить встанов-лення вищо! вiдсотково! ставки за кредитом.
Таю схеми фшансування вкладень в нерухомють можуть бути використаш i для рефшансування: власник може узяти новий кредит шд цю ж власнють шд вищу норму вiдсотка, виплатити зобов'язання за старим кредитом, а рiзницю використовувати для сво!х термшових потреб.
Проте при цьому збшьшуеться ризик позичальника, пов'язаний з можливою втратою права вику-пу закладено! власностi: дотримання позичальником графша платежiв при розрахунках з другим
кредитором не гарантуе того, що цей кредитор виконуе зобов'язання за платежами першому кредиторов^ внаслiдок чого позичальник може втратити право викупу.
2.7. Канадський роловер характеризуеться змшними ставками вiдсoтка через наперед обумовлеш пpoмiжки часу (3-5 poкiв). Рiзнoвид цього кредиту — кредит з переговорною ставкою, коли oкpiм пеpioдiв змiни ставки вiдсoтка обмовляються граничш ставки.
2.8. Кредит з доданою вiдсoткoвoю ставкою передбачае вiднесення вщсотюв на основний борг, а результат дшиться на число пеpioдiв погашення для визначення величини платежу. Дана шотека використовуеться для кредитування особисто! власнoстi i передбачае дострокове погашення боргу.
ВИСНОВКИ
Проведений в статп аналiз piзних видiв iпoтечних кредитов дае мoжливiсть сформулювати наступи висновки:
• в теори та практищ iснують piзнi види шотечних кpедитiв, якi вiдpiзняються як схемою погашення, так i нарахуванням вiдсoткoвих ставок;
• вибip того чи шшого виду iпoтечнoгo кредиту залежить вщ того, хто е позичальником — фiзич-на чи юридична особа, а також фшансовими можливостями позичальника;
• iснують таю види кредитов, якi за сучасних умов е бшьш привабливими для украшських пози-чальникiв;
• при подальших дoслiдженнях неoбхiднo здiйснити вибip тих видiв кpедитiв, якi найкpащi для укра1нських пoзичальникiв фiзичних i юридичних oсiб.
Л1ТЕРАТУРА
1. Владичин У.В. Роль кредитування в екoнoмiчнoму зростанш Укра1ни / У.В. Владичин. // Фшан-си Украши. — 2004. — №1. — С. 96-99.
2. Гриценко Р. Структуризащя та кoнсoлiдацiя банкiвськoгo сектору Украши / Р. Гриценко. // Вюник НБУ. — 2004. — № 4. — С. 4-9.
3. Патршац Л. Проблеми та перспективи розвитку банювсько! системи Украши / Л. Патршац, С. Компашець. // Вюник НБУ. — 2001. — № 12. — С. 20.
4. Осауленко О.Г. Сталий сoцiальнo-екoнoмiчний розвиток: моделювання та управлшня: Моно-гpафiя. / О.Г. Осауленко. — К.: Знання, 2000. — 176 с.
5. Шлапак О. Основш тенденци i проблеми у дiяльнoстi банкiв Укра1ни / О. Шлапак, В. Пушкарь-ов, Г. Карчева. // Вюник НБУ. — 2003. — № 6. — С. 2-5.
6. Рудычев А.А. Повышение эффективности функционирования предприятий промышленности / А.А. Рудычев. — СПб.: Химия, 1998.
