CC BY
141
СОВРЕМЕННЫЕ АСПЕКТЫ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА К РАЗВИТИЮ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
© Просвирнин Д.А.*
Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург
В статье рассмотрены актуальные аспекты развития городских территорий. Исследован современный подход к рациональному использованию и управлению крупной территорией, основанный на взаимодействии государственного и частного секторов, а также комплексном учете сочетаемости функций градостроительных зон. Анализируются типы проектов освоения и развития территорий в рамках масштабного девелопмента недвижимости. Показано, что при рациональной организации планирования градостроительных процессов можно обеспечить повышение эффективности комплексного развития и перепрофилирования городских территорий.
Ключевые слова территория, крупный город, девелопер, планирование, рынок недвижимости.
Устойчивое и эффективное развитие городов невозможно без комплексного подхода к реализации процессов обоснования и разработки управленческих решений в рамках градостроительства. В настоящее время в городах России наблюдается тенденция укрупнения строительного бизнеса и как следствие, проявляется интерес к масштабным инвестиционно-строительным проектам [1]. При этом, государство, в свою очередь, стремится стимулировать жилищное строительство путем вовлечения в оборот крупных неосвоенных или неэффективно используемых территорий. Комплексное освоение и развитие территорий - основа формирования современной урбанистической среды. Такая форма развития территории обеспечивает получение возможности улучшения инвестиционного климата при реализации проектов и позволяет избежать создания изолированных спальных районов, которые без собственных точек притяжения, финансово-экономических и
* Студент кафедры Организации и управления производственными комплексами.
культурно-образовательных пластов со временем теряют свою потребительскую привлекательность, превращаясь в депрессионные гетто [2].
Правительством Российской Федерации было утверждено Постановление № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в рамках которого было отобрано 22 экспериментальных проекта жилищного строительства в рамках комплексного освоения территории России для выработки организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов комплексного развития территорий [3]. Это Постановление предусматривает возможность получения регионом до 50 % средств из федерального бюджета на социальные и инженерные объекты. Финансирование осуществляется на базе федеральных целевых программ, содержащие отдельные подпрограммы, стимулирующие жилищное строительство в отобранных регионах [4]. Основной недостаток Федеральных целевых программ - регион каждый год должен проходить отбор по данной программе. Соответственно возникает риск прекращения финансирования в тот или иной год [5]. Поэтому эту проблему можно решить за счёт принятия региональной программы с разбивкой по годам всех мероприятий по созданию социальной инфраструктуры. Эта региональная программа, а также перечисленные выше федеральные целевые программы и Постановление № 265 позволяют осуществлять строительство социальной инфраструктуры за счёт бюджетов трёх уровней: федерального, областного и муниципального [6].
Под комплексным развитием городских территорий следует понимать формирование комплексного и сбалансированного градостроительного решения, которое позволяет достичь высоких экономических, социальных и экологических результатов, а также синергетического эффекта от их сочетания на определенной территории [7]. Проекты комплексного развития территорий можно разделить на две большие группы. Первая группа включает проекты комплексного развития свободных от застройки городских территорий. Другая группа включает проекты комплексного развития застроенных территорий.
В настоящее время в Санкт-Петербурге реализуется ряд проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства, иниции-
рованных Правительством города через процедуру торгов (развитие территорий поселка Конная Лахта в Приморском районе Санкт-Петербурга, развитие территории «Северная долина» в Выборгском районе Санкт-Петербурга, инвестором обоих проектов является ООО «Главстрой-СПб») и ряд проектов, инициаторами которых выступают российские и зарубежные частные компании, имеющие право собственности на крупные земельные участки (развитие территории в Московском районе Санкт-Петербурга - проект жилого эко-квартала «Триумф-Парк», инвестор - международная строительная компания MirLand Development Corporation, развитие территории в Красносельском районе Санкт-Петербурга - проект «Балтийская жемчужина», где инвестором является Шанхайская строительная корпорация и др.).
Реновация территорий, застроенных домами первого поколения индустриального домостроения и аварийным фондом, является одним из приоритетов жилищной политики крупных городов России [8]. В настоящее время формируется механизм реализации подобных проектов. Уже в начале 2016 г. строительной компанией «СПб Реновация», занимающейся программой редевелопмента территорий, застроенных жильем первых массовых серий, планируется строительство домов в четырех кварталах: Лигов-ский, Красный Кирпичник, Гражданский 1-1а и Малая Охта. Всего с учетом новых кварталов общий объем жилья, выводимого компанией к началу 2016 г. составит около 400 тыс. кв. м.
Следует отметить опыт реставрации и модернизации крупнопанельных жилых домов в современной Германии. В Восточной Германии до объединения с ФРГ крупнопанельное домостроение было преобладающим в жилищном строительстве. В настоящее время новое строительство крупнопанельных домов в Германии прекращено, но остался огромный жилой фонд, который остро нуждался в реконструкции и модернизации, кроме того многие районы застройки панельными домами имели вид незаконченных строительных площадок и с этим тоже нельзя было мириться [9]. При этом по расчетам немецких специалистов на санацию крупнопанельного жилья необходимо было затрачивать 500-800 евро, а на новое строительство при сносе старого 1800-2000 евро на кв. м. В Берлине была разработана программа поддержки санации крупнопанельного жилья на основе комплекс-
ной программы, включающей технические, социальные и экономические аспекты. Эта программа начала осуществляться с 1993 г., причем носила поэтапный характер. В результате реализации проектов комплексного развития застроенных панельными домами территорий обеспечивается устойчивое развитие экономики соответствующего района и города в целом [10].
Проекты комплексного освоения и развития территорий имеют следующие особенности: высокая капиталоемкость и длительный срок осуществления, поэтому реализация таких проектов сопровождается высокими рисками, связанными с насыщением рынка, снижением спроса и падением цен на возводимые объекты, изменением нормативной базы, изменением структуры объектов недвижимости, планируемых к строительству, сроков реализации, потребительских предпочтений, а также экологической ситуации в районе застройки [11].
Рассмотрим специфику, определяющую управление проектами комплексного развития городских территорий. Проекты комплексного развития территорий являются наиболее масштабными, что определяется расширенным кругом участников проекта, объемом инвестиций, высокой социальной ответственностью инвестора, технико-экономическими показателями застройки, возможностью влияния на окружающую территорию [12]. Поэтому проекты комплексного развития территорий обладают специфическими особенностями управления, характеризующимися высокой степенью профессионализма управляющего проектом. Важное значение при комплексном развитии территорий имеет организация процесса эффективного планирования градостроительных процессов на всех этапах реализации проекта [13]. Для повышения эффективности важно четко планировать бюджет проекта и стремиться к максимизации технико-экономических показателей, соблюдая баланс территории, при котором проект будет конкурентоспособен и востребован на рынке девелоперской недвижимости.
Реализация проектов комплексного развития территорий должна осуществляться с активным участием органов местного самоуправления с помощью чёткого градостроительного планирования и регулирования строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры [14]. При этом необходимы прозрачные принципы и механизмы софинансирования
социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры через федеральные, региональные и муниципальные программы. Это позволит снизить значительные риски, которые в настоящее время несут девелоперы проектов комплексного развития территорий.
В заключение отметим предложения по улучшению инвестиционного климата в сфере реализации проектов комплексного развития городских территорий. Под социальные, инженерные и другие инфраструктурные объекты необходимо выделять отдельные зоны и земельные участки. Это позволит не включать девелоперам стоимость земли под социальными объектами в свои затраты. Требуется совершенствование закона о возможности получения девелопером компенсационного земельного участка, взамен отданного под социальный объект. Также необходимо совершенствование механизмов концессии. Сейчас этот механизм оправдан, с точки зрения инвестора, если он строит и эксплуатирует не один, а несколько объектов. Однако при передаче инвестору по концессии нескольких объектов возникают вопросы со стороны антимонопольной службы, так как урезаются права небольших застройщиков. Кроме того, необходимо предусмотреть компенсацию инвестору не только затрат на возведение социальных объектов, но и стоимости денег. В настоящее время инвесторы не имеют возможности получения «длинных» кредитов под небольшой процент. Предоставление под строительство социальных объектов дешёвых долгосрочных кредитов позволит снизить затраты на их создание.
Список литературы:
1. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством: сб. науч. тр. - СПб.: Изд-во СПбГЭУ 2014. - С. 46-50.
2. Шаламов А.А. Устойчивое развитие мегаполисов как фактор эффективного управления территорией // Приволжский научный вестник. - 2015. -№ 7 (47). -С. 112-114.
3. Батхеева А.В. Проблема территориального развития России [Электронный ресурс] // Политика, государство и право. - 2014. - № 8. - Режим доступа: http://politika.snauka.ru/2014/08/1821 (дата обращения: 20.01.2016).
4. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. - СПб.: ВВМ, 2006. - 272 с.
5. Батманов Д.И. Существующие подходы к оценке инновационного потенциала региона // Наука и современность. - 2013. - № 22. - С. 208-211.
6. Пайгусов А.В. Перспективы развития агломераций в России // Новый университет. Серия: Актуальные проблемы гуманитарных и общественных наук. - 2015. - № 6-7 (51-52). - С. 83-85.
7. Макеев В.А. Функционирование и развитие крупного города: проблема устойчивости // Современные научные исследования и инновации. -2015. - № 6-4 (50). - С. 18-20.
8. Селютина Л.Г. Методические основы выбора и обоснования варианта ремонтно-реконструктивных мероприятий по полносборным жилым домам 1 -го поколения (на примере г. Лениграда): дис. .. .канд. экон. наук. - Л., 1989.
9. Данилова Ю.К. Городская агломерация: старое название - новое содержание // Проблемы современной экономики (Новосибирск). - 2015. -№ 25. - С. 38-42.
10. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. - СПб.: СПбГИ-ЭУ 2002. - 234 с.
11. Селютина Л.Г. Инвестиционное проектирование как метод реализации комплексных программ жилищного строительства и реконструкции жилой застройки // Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство: сб. науч. тр. - СПб., 2009. -С. 142-151.
12. Ракова В.А. Агломерации: новые возможности развития городов [Электронный ресурс] // Гуманитарные научные исследования. - 2016. -№ 1. - Режим доступа: http://human.snauka.ru/2016/01/13697 (дата обращения: 16.01.2016).
13. Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. - 2015. - № 2 (15). - С. 71-72.
14. Некрашевич Д.С. Проблемы регулирования городской жилищностроительной деятельности // Наука и современность. - 2014. - № 31. -С. 208-213.
