CC BY
215
УДК 326.81
М.А. Кондратьев
магистрант, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный университет»
А.П. Белозерова
студент,
ФГБОУ ВО ««Санкт-Петербургский государственный экономический университет»
А.А. Скиба
студент,
ФГБОУ ВО «Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I»
ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Аннотация. Статья посвящена актуальной проблеме развития комплексного подхода к освоению территорий в сфере градостроительства. Отмечается важность исследования особенностей развития проектов комплексного освоения территорий. Приводятся примеры наиболее успешной реализации проектов комплексного развития территорий.
Ключевые слова: жилищная сфера, система градостроительства, комплексное освоение территорий, проект.
M.A. Kondratyev, St. Petersburg University
A.P. Belozerova, Saint-Petersburg State University of Economics
A.A. Skiba, Petersburg State Transport University Emperor Alexander I
FEATURES PROJECTS INTEGRATED TERRITORIAL DEVELOPMENT IN MODERN CONDITIONS
Abstract. The article is devoted the problem of development of an integrated approach to development in the field of urban planning. Stresses the importance of research of features of development of projects of complex development of territories. Are some of the most successful projects of integrated development of territories.
Keywords: housing system, urban planning, comprehensive development areas, project.
Согласно российскому законодательству, под проектами комплексного освоения территорий (КОТ) подразумевается строительство на территории, разделенной в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом важно понимать, что именно от характеристик конкретной территории - ее месторасположения, обеспеченности уже существующей инфраструктурой, геофизических свойств, будет зависеть количество и состав объектов КОТ [1; 2]. В мировой практике проекты КОТ разделяют на 2 типа: brownfield development и greenfield development. Brownfield development подразумевает перестройку или редевелопмент уже существующей застройки как жилого, так и промышленного назначения.
В Санкт-Петербурге большинство таких проектов реализуются на территориях так называемого «Серого пояса» и представляют собой перенос действующих предприятий за пределы центра города на периферию (либо реконструкцию неработающих предприятий) и создание на их месте деловой или жилой недвижимости, зачастую пре-миум класса [3; 4]. В качестве примера можно привести такие проекты, как ЖК «Та-пиола» на месте завода «Ленпродмаш», ЖК «Времена года» на бывшей территории завода «Петмол». Реновация жилых кварталов в Санкт-Петербурге осуществляется в рамках городской программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» компаниями «СПб-Реновация» и «Воин-В». Программа предполагает снос ветхих жилых зданий с переселением жильцов в заново построенные дома на этой же территории или в другие районы, строительство социальной и транспортной инфраструктуры. Стоит отметить, что на данный момент реализовано всего 0,6% от того объема, который планируется к январю 2019 года.
Наибольшее распространение в России и, Санкт-Петербурге в частности, получили проекты greenfield development, направленные на строительство больших по площади жилых кварталов с соответствующей социальной и транспортной инфраструктурой. Особенностями таких проектов является большая площадь вводимого жилья, единая концепция застройки и архитектурный стиль, наличие социальных и общественно-деловых объектов, общественных пространств, а также создание собственной транспортной и инженерной инфраструктуры [5; 6; 7]. В идеале проекты КОТ должны создавать качественную городскую среду, быть самодостаточными и предоставлять покупателям широкий выбор, как жилых помещений, так и объектов культурно-бытового досуга и социальных услуг. Однако практика освоения территорий в границах Петербурга показывает отсутствие развитой коммерческой инфраструктуры, при этом социальные объекты построены из расчета старых областных регламентов, которые значительно отличаются от городских, остро стоит вопрос транспортной инфраструктуры, связывающей Ленинградскую область и Санкт-Петербург [8; 9; 10]. В целом можно выделить следующие проблемы, присущие проектам КОТ:
- отсутствие в районах массовой жилой застройки достаточного количества рабочих мест, что приводит к появлению значительной маятниковой миграции в городе и, как следствие, чрезмерной нагрузке на транспортные артерии, связывающие город и область, а также на общественный транспорт;
- недостаточно развитая транспортная инфраструктура, включая наличие недостатка автомобильных дорог и несовершенство системы общественного транспорта;
- нехватка мощностей и значительный износ уже существующей инженерной инфраструктуры и недостаточное строительство новой;
- недостаток объектов социальной инфраструктуры, проблемы с финансированием строительства таких объектов и передачи их на баланс местных властей;
- ухудшение экологической обстановки в районах осуществления КОТ, связанное прежде всего с увеличением потоков автомобильного транспорта и сопутствующего выброса в атмосферу загрязняющих веществ;
- отсутствие во многих проектах продуманной концепции формирования качественной среды, обеспечивающей жителей кварталов как общественными пространствами и магазинами, так и местами для деловой активности.
Если проанализировать вышеописанные проблемы, то можно сделать вывод, что в основном они лежат в плоскости взаимодействия власти и бизнеса. Нерациональное распределение проектов КОТ в черте города и на его периферии ведет к перегрузке инженерных сетей, транспортной инфраструктуры, дефициту социальных объектов, что, в конечном счете, становится проблемой не только застройщиков и жителей этих районов, но и городских и областных властей [11; 12]. Одним из решений данной проблемы может стать формирование городов-спутников в рамках развития петербургской агломерации, осуществляемое посредством государственно-частного партнерства. Такой подход позволит концентрировать жилищную и промышленную застройку в границах определенной территории, которая будет в достаточной мере обеспечена всей необходимой инфраструктурой и развиваться в рамках единой продуманной концепции. Для застройщиков это будет означать снижение финансовой нагрузки по строительству инфраструктурных объектов и сокращение процедур согласования проектов, а для органов управления - возможность обеспечивать более четкую взаимосвязь между стратегическими планами по развитию территорий и реальными действиями по их осуществлению и вовлечение в этот процесс всё большего числа частных инвесторов [13; 14; 15].
Одним из таких амбициозных проектов является город-спутник «Южный», реализуемый компанией «Старт Девелопмент». Проект предполагает строительство в Пушкинском районе Санкт-Петербурга 4,9 млн кв. м жилой и 1,5 млн кв. м коммерческой и промышленной недвижимости, что позволит обеспечить жильем 134 тыс. жителей и создать 21 тыс. рабочих мест. Предполагаемый срок реализации проекта - 19 лет, планируемый объем инвестиций - 176 млрд рублей. В проекте также принимают участие Правительство Санкт-Петербурга, РОСНАНО, университет ИТМО и другие инвесторы, планирующие развивать на территории «Южного» производственные, деловые и научно-образовательные площадки. Так, в соответствие с уже подписанным соглашением, город берет на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры, а также магистральных общегородских и районных дорог. Инвестор будет возводить объекты инженерной инфраструктуры (водоснабжение и водоотведение, электро- и теплоснабжение), улицы и дороги местного значения.
В отличие от большинства проектов КОТ, город-спутник «Южный» обладает значительно большими масштабами и основывается на продуманной концепции освоения территории. Она учитывает не только планы инвестора по застройке жилой недвижимостью, но и места притяжения трудовых ресурсов, миграционные потоки внутри Санкт-Петербургской агломерации, планы города по развитию транспортной инфраструктуры (в частности, строительство легкорельсового транспорта от метро «Звездная»), а также многие другие немаловажные аспекты. Наличие хорошо продуманной концепции, финансовая обеспеченность девелопера, заключенные соглашения с администрацией Санкт-Петербурга, интерес со стороны различных инвесторов и соответст-
вие проекта стратегическим целям развития города позволяют сделать вывод, что город-спутник «Южный» может стать первым действительно успешным проектом в области такого масштабного комплексного освоения территорий. Важно подчеркнуть, что успех проекта зависит от соблюдения всеми его участниками своих обязательств и максимального соответствия конечного результата исходной концепции, что в условиях нестабильной экономической ситуации представляется достаточно сложной задачей.
Список литературы:
1. Селютина Л.Г. Развитие инвестиционно-строительного комплекса России: проблемы и решения // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всерос. науч.-практ. конф. Санкт-Петербург, 2010. С. 26-29.
2. Батхеева А.В. Проблема территориального развития России // Политика, государство и право. 2014. № 8. С. 31-33.
3. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.
4. Селютина Л.Г. Развитие реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья // Kant. 2016. № 3 (20). С. 126-129.
5. Шаламов А. А. Устойчивое развитие мегаполисов как фактор эффективного управления территорией // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 7 (47). С. 112-114.
6. Егорова М.А., Селютина Л.Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 3. С. 11-17.
7. Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В.А., Чаленко А.В., Шереметьев А. В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. 2015. № 12-4. С. 823-827.
8. Конарев А.Г. Современные аспекты развития строительной сферы в России // Символ науки. 2016. № 1-1(13). С. 127-129.
9. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. 2015. № 22. С. 366-369.
10. Фомин П. А. Цели и стратегии в развитии крупного города // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 6-2 (46). С. 30-32.
11. Егорова М.А., Селютина Л.Г., Доржиева Ц.-Д. Д. Управление инвестициями: учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУТ. 2012. 90 с.
12. Селютина Л.Г. Формирование рыночного предложения в сфере строительства и реконструкции жилищного фонда России // Научный результат. Серия: Технология бизнеса и сервиса. 2016. Т. 2. № 3. С. 44-56.
13. Волков А.С. Актуальные проблемы государственного регулирования агломерационных процессов в России // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 7 (47). С. 69-71.
14. Селютина Л.Г., Купоносова Ю.Н. Решение жилищной проблемы в России на основе модернизации крупнопанельного домостроения // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2016. № 5 (57). С. 111-113.
15. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством: сб. науч. трудов. СПб., 2014. С. 46-50.
