CC BY
12
УДК 332.72
БК 65
Титова Е.М. студент 4 курса направление "Землеустройство и кадастры " профиль "Управление недвижимостью"
Титовец А.Ю.
научный руководитель, старший преподаватель кафедра Региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА АПАРТАМЕНТОВ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ ЕКАТЕРИНБУРГА)
Аннотация. В данной статье приведено определение и классификация апартаментов. Также приведено сравнение цен на квартиры и апартаменты. Выявлены проблемы данного сегмента рынка.
Abstract. In this article the definition and classification of the property. Also the comparison ofprices for flats and apartments. The problems identified in this market segment.
Ключевые слова: апартаменты, рынок недвижимости.
Keywords: apartments, the real estate market.
Российский рынок недвижимости разнообразен, включает предложения продажи, как жилых помещений, так и нежилых. Последнее десятилетие стал активно развиваться новый формат недвижимости - апартаменты. Этот вид недвижимости для нашей страны является новым и не в полной мере определенным.
Официального определения апартаментов в данный момент в законодательстве РФ не существует. При этом, в настоящий момент Правительством Москвы принят в рассмотрении законопроект, который позволит узаконить статус апартаментов и требования их постройки.
Современные российские ученые не выделяют данную категорию не в классификации объектов недвижимости, не в классификации рынков недвижимости. При этом на практике, при классификации гостиниц есть понятие апартаменты - это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой и спальни) с кухонным уголком [1].
В архитектурно-строительной практике: апартаменты - это особый вид объектов недвижимости, предназначенное для долгосрочного проживания, которые сдаются в аренду либо продаются в собственность без права прописки, но с юридической точки зрения, не являющиеся жилыми помещениями из-за несоответствия каким-либо установленным требованиями.
Не вдаваясь в сложную типологию, апартаменты можно разделить на
две основные группы [4]: арендное жилье различных типов и жилые апартаменты помещения, приобретаемые в собственность с целью постоянного проживания, но не имеющие статуса жилого.
Также апартаменты можно разделить по типу использования и размещения, данная классификация приведена в рисунке 1.
Рисунок 1 - Классификация апартаментов по типу использования и
размещения146
Апартаменты-офисы - тип, который появился в нашей стране совсем недавно. Он воплощает идею территориального сближения жилища и места приложения труда. Здесь отсутствует какое-либо деление комплекса на жилую и деловую зоны, зонирование происходит лишь внутри каждой отдельно взятой ячейки апартаментов [5].
Лофт-апартаменты - это когда жилое помещения создается путем преобразования производственных помещений. Появляются целые лофт-кварталы, которые могут включать в себя апартаменты, офисы, мастерские, магазины и развлекательные заведения. Это рациональное использование территории, так как повышается спрос на территории бывших заводов и промышленных зданий [3]. Одним из таких примеров является комплекс «Даниловская мануфактура 1867». Апартаменты разместились в корпусах бывшей мануфактуры построенной еще в XIX в.
Апарт-отели - это гостиница, созданная по принципу апартаментов, т.е. жилых помещений, оборудованных как полностью благоустроенные квартиры. Апарт-отели выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что их цена номеров не зависит от количества проживающих в них гостей. Также есть преимущества, которые отличают апарт-отель от аренды обычной квартиры. Во-первых, в апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Во-вторых, при бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт, и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. Они предпочтительнее в качестве длительного места проживания [2]. Примером таких апартаментов в Екатеринбурге являются апарт-отель «Московский», «Огни Екатеринбурга», «Октава» и т.д.
146 Составлено автором по: [2, 3, 5].
Апартаменты в доходных домах - квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренды с сервисным обслуживанием [4].
Апартаменты в многофункциональных комплексах. Основная идея таких апартаментов заключается в создании типа жилища, ориентированного на состоятельного делового человека. Достигается это за счет расположения в зоне деловой активности и благодаря организации всевозможных видов сервисного обслуживания [5]. Ярким примером такого вида апартаментов является «Башня Исеть» - это многофункциональный комплекс с апартаментами люкс класса. Внутри таких комплексов отсутствуют придомовые территории, но организован целый ряд объектов для проведения досуга, таких как рестораны, бассейны, спа-салоны и т.д. Одним из собственников таких апартаментов являются крупные компании, которые приобретают их для своих сотрудников или клиентов. Классификация апартаментов: элит; бизнес; комфорт; эконом.
Апартаменты ориентированы на бизнесменов и состоятельных людей, поэтому на рынке преобладает элит и бизнес класс. А эконом/комфорт не так популярны из отсутствия права прописки.
В Екатеринбурге идет работа по классификации апартаментов. Специалисты предлагают развести их по трем классам - А, В и С, в каждом будет свои обязательные требования к продукту. Все помещения должны сдаваться под чистовую отделку, а наличие меблировки и отделки по индивидуальному дизайнерскому проекту зависит от класса. Минимальная площадь апартамента не должна быть меньше 25 квадратов для класса С, 35 кв. м. — класса В, 45 кв. м. — для класса А.
Сегодня если брать для сравнения практику строительства и реализации жилых проектов по апартаментам, то мы найдем то, что под апартаментами всегда понимается различная категория. Первый — апарт-отели, которые являются фактически гостиницами квартирного типа. Второй — приобретенные площади для сдачи в аренду в качестве места временного проживания. Третий — приобретение площадей для размещения жилья там, где жилой дом было построить невозможно. В ходе исследования было выявлено, что в большинстве городов России апартаменты используют для сдачи аренды или как апарт-отели, лишь в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске апартаменты используются для проживания.
Современный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга достаточно богат. Не так давно на рынке жилья появился новый сегмент недвижимости -апартаменты. В таблице 1 представлен объем строящего жилья квартир и апартаментов в Екатеринбурге.
Таблица 1 - Объемы жилья, находящегося в стадии строительства в Екатеринбурге, тыс. кв. м147_
1кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014
Квартиры в 1907 2106 2510 2645 2379 2547 2793 2660
Екатеринбурге 93% 93% 93% 94% 93% 93% 93% 92%
Апартаменты в 137 162 181 176 181 205 213 236
Екатеринбурге 7% 7% 7% 6% 7% 7% 7% 8%
Всего 2044 2268 2691 2821 2560 2752 3006 2896
Из таблицы 1 можно сделать вывод, что рынок жилья в Екатеринбурге стабилен. Лидирующую позицию по вводу жилья занимают квартиры. За рассматриваемый период времени зафиксирован рост ввода апартаментов на 1%, соответственно на апартаменты приходится 8 % от общего объема, вводимого жилья. Увеличение объемы строящегося жилья в категории апартаменты, не высок, это связано с невысоким спросом на данную категорию жилья.
Апартамент
ы
8% К
Л Квартиры г
92% г
Рисунок 2 - Структура рынка жилья в Екатеринбурге, на 01.01.2015
г 148
В Екатеринбурге на 4 квартал 2014 года объем жилья, находящего в стадии строительства, составляет 2896 тыс. кв. м. В ходе исследования было выявлено, что основной объем строящего жилья приходится на квартиры в Екатеринбурге и составляет более 90 % от общего объема. И лишь 8% занимают апартаменты. Структура представлена на рисунке 2.
Одним из преимуществ апартаментов перед квартирами это то, что стоимость 1 кв. м в апартаментах дешевле, чем в квартирах. В таблице 2 приведена стоимость апартаментов и квартир по районам.
147 Составлено автором по: [6].
148 Составлено автором.
Таблица 2 - Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах и апартаментах по районам, на 15.04.2016г.149_
Район Количество Средняя стоимость 1 Средняя стоимость 1
комнат кв. м в квартире, руб./кв. м кв. м в апартаментах, руб./кв. м
1 2 3 4
Ленинский 1 96 380 91 581
2 62 347 81 049
3 58 680 79 748
Верх-Исетский 1 70 312 65 000
2 63 667 -
3 52 047 -
Железнодорожный 1 66 994 64 676
2 61 311 58 994
3 60 207 -
Орджоникидзевский 1 70 064 69 607
2 63 753 66 678
3 61 405 52 176
Кировский 1 76 940 59 925
2 70 541 55 032
3 77 050 50 049
Октябрьский 1 68 976 97 734
2 76 062 91 682
3 67 209 89 732
Чкаловский 1 65 219 57 375
2 62 434 50 001
3 68 055 49 503
В таблице 2 было проведено сравнение средних цен за 1 квадратный метр квартир (первичный и вторичный рынок жилья) и апартаментов (без учета их класса) по районам. Средняя стоимость 1 квадратного метра в квартирах Екатеринбурга составляет 69 028 руб., а в апартаментах 1 квадратный метр стоит 68 363 руб., разница составляет 1%. Такая незначительная разница между стоимостью связана с тем, что на рынке Екатеринбурга 30% занимают апартаментные комплексы «бизнес» класса, в стоимость которых входит меблировка и различные дополнительные услуги. Так как средняя стоимость 1 квадратного метра «бизнес» класса в апартаментах дороже, чем в квартирах этого же класса и составляет 117 403 руб., а в квартирах - 96 800 руб./кв. м., и то средняя цена 1 квадратного метра в целом по городу будет выше.
На основе анализа были выявлены следующие проблемы:
- отсутствие официального определения, статуса и функционального назначения;
- сложности в получение разрешения на строительства апартаментных комплексов;
149 Составлено автором по: [6].
- отсутствие единой классификации.
На основе выявленных проблем сформулированы следующие рекомендации для улучшения положения апартаментов на рынке:
- законодательно укрепить значение, статус и функциональное назначение;
- упростить процедуру выдачи разрешения на строительство апартаментов;
- принять единую классификацию.
Рынок апартаментов в Екатеринбурге продолжает формироваться и изменяться под запросы потребителей. В дальнейшем произойдут изменения в законодательной части, этот фактор повлияет на дальнейшее развитие данного сегмента рынка.
Использованные источники:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: РФ (ЖК РФ) от 22 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Кострикин, П. Н. Апартаменты - перспектива девелопмента [Текст] // П. Н. Кострикин, Е. Р. Буадзе // Недвижимость: экономика, управление. - 2013.
- N 2.
3. Крылов, А. Не апартаменты, но и не социальный наем [Текст] // А. Крылов // Саморегулирование и бизнес. - 2015. - N 58.
4. Орехов, Д. Б. Состояние рынка жилищного строительства и природа недвижимости как товара. [Текст] // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. - 2013. - N 12.
5. Шиловская, А. Л. К вопросу об отнесении понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям [Текст] // А. Л. Шиловская // Актуальные проблемы российского законодательства. - 2015. - N 10.
6. Агентство недвижимости «Новосел»: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://novosel99.ru
Трапизонян А. А. Есина В.В. Дурдыева Д. А., к.э.н. научный руководитель, доцент Пятигорский медико-фармацевтический институт - филиал
ФГБОУ ВО ВолгГМУ Минздрава России ВЛИЯНИЕ ДУХОВНЫХ ЦЕННОСТЕЙ НА УСТОЙЧИВОСТЬ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СЕВЕРОКАВКАЗСКОГО РЕГИОНА По мнению некоторых исследователей, рассматривая рекреационно-туристский потенциал региона СКФО необходимо обозначить его существенные составляющие, усиливающие синергетический эффект уникальности региона: исторический и культурный потенциал [1, с 84.]. Сосредоточение более 100 культур на территории региона, их сосуществование и самобытность формируют богатый культурный потенциал
