Современное состояние и перспективы развития рефинансирования ипотечных кредитов в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых граждан позволит сформировать экономически активный слой населения.

Список литературы:

1. Постановление Правительства РФ от 14 июля 2011 г. № 575 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 20112015 годы».

2. Электронный портал «Информация о программе «Молодая семья» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.molodaja-semja.ru.

3. Синько В. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы / В. Синько, Е. Черноусов // Экономист. - 2007. - № 5.

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ

© Лепихина А.Д.*

Финансово-экономический институт Тюменского государственного университета, г. Тюмень

В данной статье раскрывается содержание понятия рефинансирования ипотечных кредитов, анализируется современное состояние и проблемы перекредитования в России, выделяются и описываются плюсы и минусы данного процесса. Также на основании конкретного примера дается сравнение банковских программ, предлагающих услуги рефинансирования.

Ключевые слова: рефинансирование, перекредитование, ипотечный брокер, преференция.

Рефинансирование кредита является основным инструментом и методом денежно-кредитной банковской политики [1]. Под рефинансированием понимается получение нового кредита на новых условиях, в том числе под другой процент, для погашения старого. Другими словами этот процесс можно назвать перекредитованием. Актуальность данной темы обуславливается тем, что в условиях снижения ипотечных ставок на сегодняшний день заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для снижения переплаты за жилье, приобретаемое в ипотеку. В странах, где ипотека имеет более долгую историю своего развития, чем в России, перекредитование широко практику-

* Магистрант.

ется. В нашей стране рефинансирование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3 %, так как получение нового ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Многих расходов можно избежать, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Однако, банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее ипотечным договорам, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредита.

Согласно данным официального сайта Центрального банка РФ объем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на 01.01.2011 г. по РФ составил 58027,9 млн. рублей. На начало 2012 года данный показатель повысился до 91466,6 млн. рублей, на начало 2013 - 85149,6 млн. рублей [2].

Рефинансирование на сегодняшний день является выгодным процессом лишь для тех людей, которые оформили кредит 3 -5 лет назад, когда ставки, по сравнению с действующими сегодня, были довольно высоки. В среднем, рыночная ставка по ипотечным кредитам составляет 13-15 % годовых. Существуют и более низкие ставки - 9-12 %, но такие условия банки, как правило, предлагают сотрудникам крупных компаний, имеющих корпоративное обслуживание в этих банках, зарплатникам и участникам социальных программ, что подходит далеко не для каждого заемщика.

Даже если заемщик не является корпоративным клиентом банка, у него есть возможность снизить ставку по кредиту и избавиться от высоких платежей. Например, если заемщик выплачивает кредит, взятый под 15 % годовых, то новый кредит под 11 -14 % будет для него выгоден, и это не смотря на то, что рефинансирование требует дополнительных вложений. Такое понижение ставки существенно скажется на размере ежемесячного платежа и полной стоимости кредитных средств.

На сегодняшний день программы по рефинансированию ипотечных кредитов предлагают около 190 кредитных организаций России [2]. Процентные ставки зависят от способа подтверждения дохода, выбранной программы страхования, оценочной стоимости недвижимости, передаваемой в залог в рамках рефинансирования до суммы предоставляемого кредита и т.д.

Существует несколько способов рефинансирования. Самый простой -перекредитоваться в Банке, где была оформлена ипотека. Если банк заинтересован в клиенте, то предложить ему более выгодную ставку, разумеется, за дополнительную комиссию, он может. Если же банк по каким-то причинам отказал заемщику в рефинансировании кредита или предложил невыгодные условия, при которых перекредитование теряет смысл, то существует наиболее распространенный вариант - обратиться за помощью в другой Банк [3]. При этом, необходимо предоставить следующие документы: кредитный договор по действующим обязательствам, график платежей, все документы на квартиру, свидетельство о собственности на предмет ипотеки, документы, на основании которых получено данное свидетельство, весь стандартный пакет документов, удостоверяющих личность и подтверждаю-

щих материальный статус Заемщика, а также справку из Банка об отказе в последующей ипотеке и выписку со счета, где будет отражена информация о своевременности платежей и остатке по кредиту [4].

После предоставления документов андеррайтеры Банка, в который обратился Заемщик с целью рефинансирования, делают полный анализ платежеспособности и кредитной истории потенциального Заемщика. Проверка проводится особо тщательно, так как могут возникнуть определенные риски для банка. А именно, банк переводит деньги на погашение действующего кредита, не получая ничего в залог, так как на момент перевода денег объект недвижимости находится в залоге у другого банка. Сначала необходимо погасить кредит в первом банке и снять обременение недвижимости, а потом эта недвижимость в качестве залога будет зарегистрирована на нового залогодержателя. Процедура занимает около двух месяцев. Все это время банк, рефинансирующий кредит, находится в зоне повышенного риска. Следовательно, заемщик, который добросовестно исполнял свои обязательства перед банком, имеет больший шанс на принятие положительного решения по рефинансированию кредита.

При отсутствии времени или возможности заниматься рефинансированием, можно обратиться, например, к ипотечному брокеру, который поможет подобрать банк и программу рефинансирования, собрать документы и провести первоначальную оценку кредитоспособности клиента. Услуга ипотечного брокера платная. Однако, участие такого специалиста в процессе рефинансирования поможет сэкономить не только на времени, но и на комиссиях банка, на процентных ставках, на снижении моратория на досрочное погашение кредита. Это связано с тем, что клиентам, пришедшим в банк от партнеров, предоставляются различные преференции (скидки). Кроме того, ипотечный брокер сможет подобрать наиболее эффективную и выгодную для клиента программу рефинансирования.

Рефинансирование ипотечного кредита в первую очередь выгодно заемщикам, так как уменьшается сумма ежемесячного платежа. Ставка по кредиту снижается, следовательно, и переплата по кредиту будет меньше. Если, например, была куплена квартира на вторичном рынке жилья стоимостью 3500000 рублей при первоначальном взносе 15 % на срок 25 лет под ставку 14,5 % годовых в Россельхозбанке, сумма ежемесячного платежа составила 36954 рублей, а переплата - 8111000 рублей.

К примеру, заемщик оплачивал ипотеку 3 года и остаток по кредиту составил 2926000 рублей. Таким образом, он может снизить процентную ставку, проведя рефинансирование в других банках. Сравнительная характеристика программ перекредитования представлена в табл. 1.

Рассматриваемая сумма ипотечного кредита 2926000 рублей, срок кредитования 20 лет.

Таблица 1

Сравнение программ рефинансирования на примере банков РайффайзенБанк, Газпромбанк и ВТБ 24

Банк Процентная ставка, % Ежемесячный платеж, руб. Переплата, руб.

РайффайзенБанк 13,25 34803 5426659

Газпромбанк 13,75 35855 5679287

ВТБ 24 13,95 36279 5781011

Из табл. 1 видно, что рефинансирование позволяет значительно снизить сумму переплаты, а также размер ежемесячного платежа.

Если проводить процедуру рефинансирования через ипотечных брокеров, можно еще больше снизить процентную ставку до 1,5 % от стандартной за счет предоставления преференции банка клиентам ипотечных центров, агентств недвижимости.

Прежде чем решиться на перекредитование в другом Банке, необходимо знать с какими расходами и трудностями придется столкнуться Заемщику. Во-первых, могут возникнуть расходы за выдачу кредита - в среднем 1-1,5 % от суммы выдаваемого кредита. Во-вторых, скорее всего, придется заплатить банковскую комиссию за перечисление денег на счет первого банка-кредитора. В-третьих, не избежать процедуры оценки недвижимости, которая составляет примерно 2500-3000 рублей, и его страхования, так как каждый банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. То, что прежний банк-кредитор уже проверял и оценивал данную недвижимость и давал под ее залог ипотеку, для нового банка-кредитора ничего не значит. Страховка, которую человек оформлял по первому кредитному договору, не будет действовать по второму, даже если сроки еще далеки до окончания. Потери по неиспользованной страховке могут составить около 40 процентов. Однако, существует большая вероятность, что страховая компания окажется партнером обоих банков и тогда при оформлении страховки удастся избежать финансовых потерь [5]. Поэтому при выборе кредитной организации на это тоже следует обратить внимание. Требования к недвижимости у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Безусловно, не любое рефинансирование выгодно. Если заемщик платил кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет.

Если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70 % от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30 % (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья. Так же следует учесть, что многие кредиторы ограничивают круг банков, клиентов которых они готовы взять к себе. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или у заемщика нет в собственности другой недвижимости, банк также может отказать в перекредитовании.

Не все кредиты удается рефинансировать, так как могут возникнуть обстоятельства, препятствующие этому процессу. Например, до выдачи нового кредита банк заново оценивает кредитоспособность и финансовое положение заемщика, делает запрос в Бюро кредитных историй, которое оказывает услуги по предоставлению кредитных отчетов [6]. Заемщик, в свою очередь, мог поменять или потерять место работы, испортить кредитную историю, изменить семейное положение и т.д., что, безусловно, влияет на принятие решения о выдаче или невыдаче нового кредита.

Несмотря на все плюсы и минусы рефинансирования, существуют определенные прогнозы специалистов, что в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут, как минимум, ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества ипотечного рефинансирования.

Список литературы:

1. Федеральный закон РФ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» от 27 июня 2002 г. № 86-ФЗ.

2. Официальный сайт Центрально Банка России [Электронный ресурс]. -Режим доступа: www.cbr.ru.

3. Жилищные проблемы и пути их решения / Под ред. Л.В. Сальниковой. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. - 208 с.

4. Сборник законодательства о жилищной ипотеке. - СПб., 2005. - 240 с.

5. Козлова Е.А. Комплексная страховая защита ипотечных отношений // Страховое дело. - 2007. - № 2.

6. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ СОСТАВЛЯЮЩИХ СОЦИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ БИЗНЕСА НА ПРИМЕРЕ ПРЕДПРИЯТИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В УРФО И В ХМАО

© Попова Е.В.*

Сургутский государственный университет

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, г. Сургут

В статье представлен статистический анализ составляющих социальной ответственности бизнеса.

Ключевые слова статистическое исследование социальной ответственности бизнеса.

* Аспирант.