CC BY
48
Особенности рефинансирования в России
Алексей Кошелев
руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар»
Рефинансирование (или перекредитование) - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее, или изменение валюты кредита (со сменой кредитного учреждения). Это хороший способ снизить стоимость прежнего кредита и упростить его обслуживание.
Еще несколько лет назад в России ипотечные кредиты выдавались на «варварских» по нынешним меркам условиях: ставка 15-18 процентов годовых в валюте, максимальный срок займа - всего 10 лет, первый взнос не менее 30 процентов. Сегодня ставки составляют 9-12 процентов годовых в валюте, максимальный срок - до 30 лет, первый взнос - 5-15 процентов, а в некоторых банках ипотечный кредит предоставляют даже без первого взноса.
В сложившихся условиях у населения возникает потребность воспользоваться услугой перекредитования. Ведь даже при рефинансировании остатка кредита в размере 100 000 долларов и разнице в ставке на 2 процента экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около 12 000 долларов. В настоящее время такую услугу предоставляют 7-9 банков. Как только заемщик начинает «уходить» из банка, банк - первичный кредитор чаще всего сам улучшает свои условия, чтобы сохранить хорошего заемщика. Сегодня массового ухода клиентов из банков из-за рефинансирования не наблюдается. По данным агентства недвижимости (АН) «Бекар», к новой услуге проявляют интерес около 10 процентов заемщиков.
К сожалению, в отличие от стран, в которых ипотека давно развивается, в России клиенту не всегда выгодно перекредитовываться, если в другом банке ставка ниже на
1-2 процента. Зачастую переоформление ипотечного кредита влечет за собой новые расходы: клиенту вновь приходится платить за рассмотрение заявки в банке, за нотариальные услуги, оценку квартиры и т. д. Все эти дополнительные расходы значительно увеличивают реальную стоимость кредита. В нашей стране перекредитование становится реально эффективным лишь для заемщиков, получивших слишком дорогие кредиты, ставка которых выше 15 процентов в долларах и 17 процентов в рублях.
Выходы из положения
Залоговый кредит
Сократить расходы можно, если обратиться за рефинансированием в тот же банк, в котором брался кредит, при условии наличия собственной программы в этом банке. Однако банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам.
Можно перекредитоваться в другом банке. В таком случае заемщик должен обратиться в свой банк с просьбой выдать разрешение на последующий залог квартиры. Затем заемщик должен подать в новый банк заявку на предоставление ипотечного кредита вместе с этим разрешением. После этого остается ждать, вынесет ли второй банк положительное решение (надо учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено одним банком, может быть отклонено другим).
Если в другом банке-кредиторе будет получено разрешение на последующую ипотеку, то вторичный кредитор выдает до 80 процентов от оценочной стоимости квартиры по безналичному расчету первичному
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 29
кредитору (после регистрации обременения в Федеральной регистрационной службе согласно главе 7 закона об ипотеке). Если сумма второго кредита больше, чем остаток ссудной задолженности, то банк может выдать остаток суммы наличными.
На этом этапе заемщик сталкивается с множеством трудностей: во-первых, возникают, дополнительные расходы в виде всевозможных сборов; во-вторых, придется повторно проходить процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. Также негативным фактором является и то, что перекредитовавшийся потеряет право на налоговый вычет, предоставляемый Налоговым кодексом Российской Федерации на проценты по кредиту, полученному для приобретения жилой недвижимости. Согласно разъяснению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации право на эту льготу аннулируется, так как новый «кредитный договор не будет иметь характер целевого кредита, расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры».
Но далеко не все покупатели жилья сразу оформляют налоговый вычет. Он предоставляется один раз в жизни. А многие рассчитывают на то, что потом купят и другую квартиру, побольше. Возможно, к моменту покупки квартиры большей площади и сумма вычета законодательно будет увеличена.
В случае запрета на последующую ипотеку используется схема получения заемщиком потребительского кредита с целевым использованием под поручительство двух физических лиц. Вторичный банк-кредитор по безналичному расчету оплачивает остаток ссудной задолженности, после чего снимается обременение первого кредитора. Далее составляется новый договор залога с последующей регистрацией. Залогодержателем становится второй банк с новыми, более низкими процентными ставками.
Беззалоговый кредит
Если не получается перекредитоваться, то для погашения первоначального ипотечного
кредита можно взять краткосрочный безза-логовый кредит на потребительские нужды, если сумма задолженности невелика либо есть дополнительные сбережения, и потом досрочно погасить его за счет нового кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10 процентов выше, чем по ипотечным, и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при таком перекредитовании. Применяться этот вид перекредитования может, если у заемщика появилась острая необходимость предпринять какие-либо действия в отношении своего жилья.
Этого можно избежать, если заемщик имеет в собственности еще какую-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.
Бол ее бы стры м способом п ерекреди-тования является возможность воспользоваться услугами ипотечного брокера, который может помочь клиенту решить, выгодно ли рефинансирование кредита в его конкретном случае, подобрать необходимую программу.
Таким образом, новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. Этот вариант более удобен для клиента: ипотечный брокер занимается оформлением нового кредитного договора, выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, и т. д. Услуги ипотечного брокера стоят от 500 до 2 000 долларов, и эта сумма быстро окупится, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 150-200 долларов.
По большому счету перекредитование выгодно для банков. Оно прежде всего дает им возможность расширения спектра услуг, а также улучшения кредитного сегмента за счет переманивания у других банков заемщиков с хорошей кредитной историей.
В настоящее время в России ипотечное перекредитование только начинает складываться. По оценке экспертов АН «Бекар», в ближайшее время услугу рефинансирования введут многие банки. И в условиях жесткой конкуренции будут появляться новые, более выгодные предложения оптимизации издержек по обслуживанию ипотечных кредитов и уменьшению переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.
