CC BY
139
зарубежное ПРАВО: ТЕОРИЯ И ПРАЕТИЕА
Ш. М. Исмаилов*
совершенствование земельного законодательства в условиях рыночной экономики В республике ТАДЖИКИСТАН
Земля составляет основу жизни и деятельности человека. Имея первостепенное значение в сфере общественного производства, она всегда оставалась одним из важнейших объектов собственности, занимала среди них особое место,1 и тем самым обусловливала борьбу за права на землю.2
Институт залога земель (или права пользования землей) сельскохозяйственного назначения во всех правовых системах используется в качестве важнейшего инструмента распределения земельной собственности (права пользования землей), надежного способа защиты интересов кредиторов. Залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения получили широкое распространение во всех странах с развитой рыночной аграрной экономикой. Здесь не только признаются, но и защищаются такие конституционные права, как свобода предпринимательской деятельности, право на выбор рода занятий и профессий, защита прав любых форм собственности и т. д., составляющие основу правовой инфраструктуры рынка.3
* Доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой экономического права Института экономики Таджикистана, Республика Таджикистан.
1 Романова Е. В., Третьякова Т. В. Земельное право. М., 2004. С. 57.
2 Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. М., 1999. С. 51.
3 Быстров Г. Е. Правовое регулирование формирования ипотечного земельного рынка в России: история, современность, перспективы развития // Проблемы совершенствования методики преподавания эколого-правовых и аграрно-правовых учебных дисциплин в
Кардинальные изменения, произошедшие в экономическом и социальном укладе страны, вызывают потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов населения, прежде всего малоимущего. Особого внимания заслуживает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных проектов.4
Зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты.5
Возможность залога права пользования земельным участком предусмотрена Гражданским кодексом Республики Таджикистан (далее - ГК РТ). В частности, статьи 359 и 362 ГК РТ определяют, что залог права пользования земельным участком предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природно-ресурсовым законодательством.
Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях.6 Надо заметить, что ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость.
В зависимости от вида закладываемого земельного участка различается залог прав пользования земельным участком и ипотека - залог недвижимого имущества (предприятия, строения, здания, сооружения и т. п.,
юридических вузах России: Материалы всерос. научно-методол. семинара. М., 2007. С. 33.
4 Понька В. Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999. С. 3.
5 Там же.
6 См.: Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1999.
непосредственно связанного с землей имущества), прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке. Если залог прав пользования мог бы регулироваться земельным законодательством и законом «О залоге», то залог прав пользования участками второго вида должен регулироваться ипотечным законодательством, уточняющим разновидности залоговых отношений.7
При устойчивой социально-экономической и политической ситуации в стране наибольшими перспективами обладает ипотека, объектом которой являются предприятия, строения, здания, сооружения и т. п., непосредственно связанные с землей под недвижимым имуществом.
В соответствии с конституцией Республики Таджикистан, земля является исключительной собственностью государства и отчуждению не подлежит, а поэтому не может быть предметом договора об ипотеке.8 Хотя данный вопрос представляется спорным, поскольку речь не идет о передаче земли в чью-либо собственность, она передается в пользование с особыми условиями. В некоторых странах СНГ земля может быть предметом залога. Например, ст. 76 земельного кодекса Республики Казахстан предусматривает, что предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования.
В соответствии со ст. 369 ГК РТ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
7 Ерофеев Б. В. Земельное право России. М., 2007. С. 305.
8 Комментарий к гражданскому кодексу республики Таджикистан (постатейный). Душанбе, 2004. С. 550.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Совершено очевидно, что переход прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость автоматически включает в гражданский (рыночный) оборот и земельный участок, поскольку, по существу, его отчуждение происходит по волеизъявлению субъекта земельных прав. И хотя de jure земельный участок не участвует в сделке по поводу расположенной на нем недвижимости, фактически такая сделка происходит, поскольку ее предметом является не земля как таковая, а соответствующее право на тот или иной ее участок.9
В республике Таджикистан, где режим и условия землепользования осложнены по причине малоземелья, встает вопрос о необходимости установления на указанную категорию земель частной собственности.
Проблема усугубляется тем, что в Республике Таджикистан, во-первых, до сих пор не принят Закон «Об ипотеке».10 Во-вторых, несмотря на указание в ст. 362 ГК РТ на то, что залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным законодательством о природных ресурсах, в настоящий момент отсутствует механизм реализации данной нормы на практике ввиду отсутствия соответствующих норм в Земельном кодексе и ином природно-ресурсном законодательстве.
В связи с актуальностью введения рыночных земельных правоотношений в современных условиях возникла острая необходимость создания залогового рынка земли и развития института залога права пользования землей.
Важным доводом для введения данных изменений является то, что новые сделки позволят землепользователям использовать собственные активы более продуктивно, а, следовательно, помочь общему развитию экономики и, особо, аграрному сектору страны. Увеличение видов сделок, связанных с правом пользования землей, будет способствовать созданию
9 Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: Теории и тенденции развития. М., 1999. С. 76.
10 Разработка соответствующего законопроекта близка к завершению.
рыночных земельных правоотношений, предварительным и необходимым условием которых является создание открытого залогового рынка землепользования.
Внесение соответствующих изменений и дополнений в земельное законодательство, в частности в Земельный кодекс РТ, позволит использовать право пользования землей в качестве залога и усилить защиту данного права, содействовать в получении прямых банковских кредитов и займов землепользователям, гарантией которых выступит право пользования землей. Это является важным фактором, поскольку залоговый рынок - один из самых эффективных инструментов использования существующих ресурсов в развитии национальной экономики.
Законодательная регламентация ипотечных отношений позволит обеспечить в Таджикистане: 1) интеграцию в едином правовом документе юридических норм, регулирующих отношения по поводу залога права пользования землей, сохраняя землю в собственности государства; 2) недопущение использования земли для осуществления спекулятивных операций; 3) создание механизмов и регламентацию процедур, нацеленных на более широкое привлечение внутренних и внешних инвестиционных ресурсов; 4) формирование надежных правовых средств защиты интересов кредиторов в обязательственных отношениях, обеспечение должного уровня гарантий кредитору; 5) предоставление декханским хозяйствам, имеющим значительные долги перед инвесторами, возможности для получения банковских кредитов.11
В Таджикистане институт залога права пользования землей достаточно новый и поэтому практика его реализации порождает множество спорных вопросов. Например, для чего, в широком смысле слова, за заимодателем, т. е. кредитором, вообще закреплять эти права? По нашему мнению, прежде всего для обеспеченности возврата заимодателем своих средств и процентов, которые согласился выплачивать заемщик. Некоторыми из основных прав в подобной ситуации являются получение контроля над имуществом, сдача его в аренду или его продажа. Если коммерческие (частные) заимодатели не уверены в том, что они смогут вернуть свои деньги обратно (в денежной или другой форме), они не будут выдавать деньги в кредит. Коммерческие заимодатели также должны получить проценты за кредит, в ином случае они могут понести потери. Если заимодатель несет
11 Гумеров Р. О правообеспечении оборота сельхозземель и задачах утверждения ипотечных механизмов инвестирования в агросфере // Российский экономический журнал. 2002. № 8. С. 27.
убытки в течение нескольких лет, то это может привести к его банкротству или к прекращению выдачи кредитов.
Именно поэтому во многих странах права заимодателей по возврату своих средств и процентов на них четко обозначены в законе. Например, гл. 6 Закона о залоге Республики Кыргызстан (2005) четко обозначает эти права. Кроме других прав, закон дает заимодателю право продажи имущества в случае, если заемщик не может вернуть кредит.
Обычно кредиторы под залог выдаваемых кредитных средств в основном требуют в виде гарантий ценные активы (обеспечение). Эти активы необходимы как гарантия, в случае неуплаты долга заемщиком, заимодатели могли бы продать активы и вернуть деньги. Обычно в качестве залога заемщик предоставляет недвижимость, машины, драгоценные изделия, акции компании или другие ценные вещи, включая (в некоторых странах) право на пользование землей.
Если гарантия имеет достоверную ценность и может быть легко продана, заимодатель уверен в возврате суммы денег, близкой к стоимости гарантии. Например, в некоторых странах банки дают собственникам земли кредитные средства в объеме 90 % или 95 % от стоимости земли. Однако, если гарантией является машина или акции компании, банк может дать взаймы только 40 % или 50 % от их стоимости. Машина или акции могут быстрее потерять ценность, и банк не уверен в том, что он может вернуть деньги назад, если заемщик не выплатит кредит.
Если гарантия имеет достоверную ценность и может быть легко продана, заимодатель устанавливает меньшие проценты, потому что риск, который берет на себя заемщик, ниже, чем при других видах гарантии или отсутствии гарантии. Например, если гарантией является земля или права на землепользование, то величина процентной ставки может колебаться от 5 до 10, если же гарантией является машина или гарантии вообще отсутствуют, то размер процентов может доходить до 15 или 25 (процентная ставка во многих странах отличается друг от друга, но разница между ставками кредитов с гарантией земли и других кредитов обычно одинаковые).
Право пользования землей может быть надежной формой гарантии только в том случае, если его можно быстро продать. Если в данной ситуации будут существовать сложные судебные процедуры, которые должны быть завершены до того, как гарантированные активы могут быть проданы, то в таком случае заимодатель будет относиться к такой гарантии, как к несущественной.
Несомненно, что в случае, если эти права будут предоставлены заимодателям, могут возникнуть определенные серьезные риски. Например, если заимодатели могут свободно смещать людей с их земли, отдавать землю в аренду или продавать право пользования землей, землепользователь может остаться без места жительства и работы. Это огромная потеря для землепользователя, особенно если у него нет друзей или родственников, которые могли бы его поддержать.
Чтобы избежать такой ситуации, необходимо предусмотреть некоторые механизмы, которые могли бы минимизировать возможные риски.
Во-первых, важно, чтобы заимодатели пользовались своими правами только в чрезвычайных обстоятельствах и только после применения других способов-альтернатив, которые они могут использовать до изъятия права пользования землей. К таким способам можно отнести:
- уведомление заемщика каждый раз, когда он не внес своевременную плату за использование кредита (процентные выплаты). В уведомлении должны быть приведены условия, что может произойти в случае неуплаты;
- информирование заемщика о встрече для выработки взаимоприемлемого решения в случае, если он не способен внести плату за использование кредита;
- приобретение права пользования земельным участком и передачи его в аренду, если заемщик все же не может вернуть заемные средства. Сдача в аренду должна производиться путем публичного тендера. Заимодатель может получить деньги за счет аренды в счет погашения кредита, а оставшиеся деньги вернуть заемщику. В это время заемщик может найти другую работу с целью получения денежных средств для выплаты заимодателю. Расплатившись с долгом, заемщик может вернуть право пользования на свой земельный участок. Особо следует учесть, что во время сдачи земли в аренду заимодатель не может получать проценты по кредиту;
- продажа права пользования земельным участком, если после двух лет сдачи земельного участка в аренду заемщик не возвратил кредит. Продажа должна производиться на публичном аукционе с соблюдением процедуры открытости и прозрачности. Закон может предоставить заемщику право обратиться в суд, если процесс был проведен недолжным или ненадлежащим образом.
Такой порядок, если он ясно разъяснен заимодателю и заемщику до получения кредита, а также четко предусмотрен нормативными правовыми актами, позволит установить ясность для обеих сторон в возможности
существования определенных потерь и риска. Внесение указанных изменений и дополнений в земельное законодательство повысит определенность и стабильность права пользования землей. Введение рыночных земельных отношений должно послужить важным стимулом при дальнейшем регулировании права землепользования, а также будет содействовать общему развитию экономики.
Исходя из изложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Проведенный анализ показывает, что в Таджикистане действует уникальная система законодательного регулирования земельных отношений, построенная на основе государственной собственности на землю с частным пользованием и владением земельными участками, дополненными элементами их распоряжения. Право пользования и наследуемого владения дополнены распорядительными правами: субаренды (вторичного пользования), передачи права пользования на участок при переходе права собственности на недвижимость (здание, помещение, сооружение), правом заклада пользования для получения ипотечного кредита и правом осуществлять застройку участка.
2. С точки зрения продвижения рыночных реформ и создания благоприятного климата для дальнейшего развития частного сектора экономики земельное и землеустроительное законодательства имеют ряд недостатков.
Корень всех проблем лежит даже не в том, что в Республике Таджикистан отсутствует частная собственность на землю, а в том, что законодательно земля выведена из режима недвижимой собственности и рыночного оборота. Законодатель определил, что земля находится в собственности (в данном случае, исключительной собственности государства, ст. 2 Земельного Кодекса), но собственник не должен пускать ее в рыночный оборот как недвижимость. Подтверждением тому служит ст. 142 Гражданского кодекса Республики Таджикистан, которая не относит землю к объектам недвижимости. Основные распорядительные функции остаются у государства, и делается это с целью «создания условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствова-ния».12
Все остальные недочеты законодательной регламентации режима землепользования, с точки зрения развития рынка, вытекают из специфической юридической трактовки земли как объекта собственности. Такая же
12 Преамбула Земельного кодекса Республики Таджикистан.
ситуация сложилась в отношении недропользования.13
3. В настоящий момент в Республике Таджикистан отсутствует ясная система регистрации объектов недвижимости и земельных участков.
Государственная регистрация прав пользования землей осуществляется уполномоченными государственными органами по землеустройству Республики Таджикистан. Из совокупности норм ясно, что под регистрацией понимается установление и удостоверение права пользования землей в форме оформления и выдачи документов, утверждающих право использования земли (например, сертификатов пользования). Так, ст. 15 Земельного Кодекса указывает, что право пользования земельным участком возникает с момента получения документов, удостоверяющих право пользования землей. Из этих положений следует, что регистрация не является публичным признанием права, а в большей степени напоминает техническую процедуру, без гарантий государства частному лицу «чистоты» получаемого права.
Как подчеркивалось, закон о регистрации объектов недвижимости и земельных участков не принят, что является большой проблемой для развития рынка недвижимости, частного сектора экономики и внедрения рыночных земельных правоотношений. Идет довольно острое обсуждение того, кто и как будет регистрировать права на недвижимое имущество, включая право землепользования, и сделки с ним. В частности, еще не решено, будет ли это единая система регистрации недвижимой собственности для земельного участка и здания или все компоненты будут регистрироваться раздельно, как это делается сейчас.
С расширением оборота земельных участков важным становится также вопрос определения цены на право пользования земельным участком. Цена земли основывается на доходе от ее использования, приносимом пользователю земли (ренте). Следует согласиться с тем, что установление связи цены на право пользования землей с кадастровой оценкой земельного участка, является некорректным, поскольку кадастровые расчеты не позволяют оценить ренту отдельно от земли.14
4. Государственный земельный кадастр нормативно определен как
13 В отличие от законодательства Казахстана таджикское законодательство не предусматривает передачу в залог прав недропользования (См.: Басин Ю. Г. Основания возникновения прав землепользования и недропользования // Басин Ю. Г. Избранные труды по гражданскому праву. Алматы, 2003. С. 228).
14 Леппке О. Б. Экономические проблемы рынка сельскохозяйственных земель // Проблемы совершенствования методики преподавания эколого-правовых и аграрноправовых учебных дисциплин в юридических вузах России: Материалы всерос. научно-методол. семинара. М., 2007. С. 183-184.
техническая информационная система, а не как правовой инструмент учета и идентификации объектов недвижимости и земельных участков.
Ст. 61 Земельного кодекса РТ фиксирует, что «государственный земельный кадастр представляет неразрывное единство автоматизированной системы земельно-кадастровой информации и земельно-кадастрового процесса» и его целью «является получение достоверных сведений о природном, правовом и хозяйственном положении земель единого государственного земельного фонда». Кроме того, «государственный земельный кадастр содержит сведения о земле для организации ее рационального использования и охраны, регулирования земельных отношений, обоснования размеров платы за землю, землеустройства, оценки хозяйственной деятельности».
Перечислено все, кроме основной функции, ради которой собственно строится и поддерживается государственный кадастр - учет и однозначная идентификация земельных участков и других объектов недвижимости. Это легко увидеть, сравнивая рассматриваемые нормы с российским законодательством, не говоря уже о кадастровых схемах в развитых капиталистических странах. То, что кадастр - «автоматизированная система», с помощью которой можно получить информацию, еще ничего не значит. Кадастровые системы работают 300 лет во Франции, по 150 - 200 лет в Англии, Австралии и других странах, и появились они тогда, когда не только не было «автоматизированного учета», но более половины населения вообще не умело читать и писать.
Важно правильно нормативно нацелить эту деятельность, чтобы она работала на защиту прав, на точное, однозначное отображение и учет объектов недвижимости и земельных участков. Желательно, чтобы учет имущества был единым, т. е. под одним кадастровым номером был и земельный участок, и связанные с ним постройки, и другие улучшения. Это позволило бы собственникам и пользователям капитализировать объекты недвижимости, обращая их в финансы путем кредитов и другими способами. Это важно уже сегодня, поскольку Гражданский Кодекс Республики Таджикистан позволяет закладывать право пользования в обеспечение ипотечного кредита.
На этом фоне следует отметить как бесспорно ошибочную попытку организовать еще один кадастр - Государственный градостроительный кадастр. В соответствии со статьей 23 Закона Республики Таджикистан «Об архитектуре и градостроительстве» от 15 мая 1997 года, этот кадастр является обязательной информационной основой для разработки архитектурно-градостроительной документации, комплексной экономической и
социально-экологической оценки территории и находящейся в ее пределах недвижимости, определения конкретных ставок земельного налога на земли населенных пунктов и т. п. Аналогичные попытки введения еще одного, кроме земельного, государственного кадастра делались в России и Киргизии. В обеих странах все это не было реализовано, хотя деньги под это начинание были потрачены изрядные. На самом деле, поддержание государством двух правовых систем учета и мониторинга невозможно, - для этого нет ни средств, ни организационных ресурсов, а главное - необходимости. Важно создать хотя бы один нормально работающий земельный кадастр. А то, за что пытаются выдать градостроительный кадастр, на самом деле должно функционировать как геоинформационная система, поддерживаемая на различных уровнях, как это и делается в большинстве стран с рыночной экономикой.
5. Наиболее существенным замечанием из приведенных положений является отсутствие в законодательстве Республики Таджикистан понятия земельного участка как единицы (объекта) недвижимости и, соответственно, отсутствие требования производства любых действий по распоряжению и использованию земельных участков только после того, как они сформированы как единицы недвижимости.
Закон Республики Таджикистан «О землеустройстве» содержит близкую терминологию (Ст. 2), развитую для условий, когда земля законодательно выведена из оборота и передается в пользование.
Центральным понятием является землепользование, которое подменяет понятие «земельный участок»: «Землепользование - территория земельного участка (совокупности земельных участков), имеющая фиксированную замкнутую границу, площадь, местоположение, используемая физическими или юридическими лицами для определенных целей в соответствии с законодательством». Статья 25 указывает, что формирование землепользования осуществляется:
1) при предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам;
2) при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд;
3) при совершении физическими и юридическими лицами сделок, связанных с переходом прав пользования землей.
При формировании землепользования должен быть выделен земельный участок (участки), имеющий присущие только ему индивидуальные ха-
рактеристики: местоположение, бесспорные границы, площадь, координаты поворотных точек.
Однако формулировки Закона Республики Таджикистан «О землеустройстве» об оперировании только сформированными земельными участками отсутствуют в Земельном кодексе Республики Таджикистан, что ставит это требование в ряд технических, а не правовых норм и существенно ослабляет его. Кроме того, в российском и киргизском Земельных кодексах перечислены признаки сформированного участка, среди которых введены такие положения как: отсутствие прав третьих лиц, обязательность присвоения уникального кадастрового номера и др. В результате, таджикская практика демонстрирует оборот земельных участков, плохо сформированных и без кадастрового учета.
6. Ограничения прав на землю по срокам.
Земля передается частному бизнесу, для предпринимательской деятельности только в срочное пользование, т. е. срок пользования участком всегда ограничен во времени (ст. 13 Земельного кодекса Республики Таджикистан). Одновременно, в ст. 11 в список субъектов, которым земля передается в бессрочное пользование, не включены юридические лица, кроме государственных и общественных. Сроки пользования могут быть разные (от 1 года до 49 лет), но преимущественно это краткосрочное пользование.
Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока его действия. Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге. Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.
Необходимо отметить, что аренда земли законодательно разрешена только первичным землепользователям (ст. 14 Земельного кодекса Республики Таджикистан), но местные органы государственной власти не могут передать предпринимателям или частному юридическому лицу земельный участок в аренду. Поскольку вторичные пользователи не могут изменять целевое назначение земельного участка первичного пользователя, равно как и срок предоставления земли в пользование, то можно утверждать, что законодатель чрезвычайно ограничил возможности развития долгосрочных проектов. Это существенно, поскольку во многих случаях бизнес не может получить деньги в кредит, предлагая в залог краткосрочные права; кроме того, целый ряд проектов требует достаточно долгого срока жизни, связанного с необходимостью полной окупаемости вложенных средств и получением устойчивой прибыли. Однако арендатор в ходе осуществления аренды
земельного участка свободен в своей хозяйственной деятельности и эта свобода выражается в запрете арендодателя вмешиваться в деятельность арендатора, если: а) она не противоречит условиям договора аренды земельного участка; б) требованиям действующего законодательства.15
7. Категория «целевого назначения» и права пользователей.
Основная законодательная конструкция регулирования землепользования - целевое назначение, проходит красной нитью через весь Земельный кодекс и другие связанные с ним законы и нормативные правовые акты. Суть этой категории состоит в том, что пользователю разрешено только одно использование. Что, однако, понимать конкретно под целевым назначением (например, «бытовое обслуживание»), неизвестно. Это может быть и мастерская, и парикмахерская. Бизнес требует быстрого реагирования на конъюнктуру рынка, тогда как изменение целевого использования объекта - всегда долгая, затратная и сложная задача, с точки зрения правовой процедуры, равная получению разрешения на новое строительство.
В контексте анализа слабостей законодательства следует указать на следующие обстоятельства. Во-первых, в Земельном кодексе Республики Таджикистан нигде не сказано, как должно устанавливаться, меняться и идентифицироваться целевое назначение. Имеется отсылочная норма на постановление Правительства, которым должен устанавливаться такой порядок. Однако, скорее всего, речь идет об отнесении земель к крупным категориям, предусмотренным Земельным кодексом, типа «сельскохозяйственные земли» или «земли населенных мест». Очевидно, что внутри таких категорий может быть полный разброс мнений и неопределенность.
Во-вторых, из-за указанной неопределенности и «негибкости», категория целевого назначения становится крайне опасной законодательной нормой. С ее помощью недобросовестные чиновники могут весьма просто изъять право пользования у частного юридического или физического лица для передачи другому. Вот только два примера из Земельного кодекса РТ:
1) изменение целевого назначения земельного участка с нарушением правил (т. е. порядка, установленного Правительством Республики Таджикистан), является основанием для отказа в государственной регистрации права пользования землей (ст. 16 Земельного кодекса). Очевидно, что после отказа в регистрации последует изъятие участка;
2) использование земли не по целевому назначению, указанному в документах, удостоверяющих право пользования землей, является основани-
15 Ерофеев Б. В. Земельное право России. М., 2007. С. 302.
ем прекращения права пользования (ст. 37 Земельного кодекса Республики Таджикистан).
Под эти определения, учитывая вышесказанное, при желании можно подвести практически любое текущее использование участка, здания, помещений и тем самым вынудить пользователя покинуть земельный участок.
8. Традиционно слабым, как и в законодательствах других постсоветских стран, являются нормы об изъятии прав пользования и их компенсации.
Характерно, что ст. 30 Земельного кодекса РТ, посвященная порядку изъятия земельных участков для несельскохозяйственных нужд, не содержит ни одной нормы, прямо относящейся к этому вопросу. Она целиком посвящена процедуре выделения земельного участка для строительства. Другими словами, законодатель считает, что, с правовой точки зрения, процедура выбора места размещения объекта «автоматически» совпадает с процедурой изъятия этого участка у прежнего пользователя. Это крайне опасная тенденция, которая чрезвычайно ослабляет защиту прав пользователя земельным участком.
Определение компенсации при изъятии участков производится путем расчета размеров возмещения убытков землепользователям в соответствии со статьей 43, которая гласит: «При расчетах применяются цены на оборудование и материалы, действующие на момент изъятия земельных участков или на момент составления акта, а также расценки на строительно-монтажные и другие работы, произведенные на земельном участке». Очевидно, что при таком подходе пользователь потеряет все, он не сможет на деньги от компенсации прибрести или построить новый объект, поскольку в этом случае он уже будет платить по рыночным ценам.
В условиях отсутствия частной собственности на землю, рыночного оборота земельных участков, существенного перекоса нормативного регулирования в сторону превалирования интересов государственной власти и государственных органов управления над частными интересами, введение рыночных земельных правоотношений будет несколько затруднено. Оно должно быть приспособлено к основным конституционным и законодательным нормам, а также к ценностным установкам таджикского общества.
