CC BY
92
Совершенствование регламентирующих основ купли-продажи объектов недвижимости
Аванов Александр Эдуардович,
аспирант, кафедра фундаментальных юридических и социально-гуманитарных дисциплин Московского финансово-промышленного университета «Синергия» E-mail: avanov@mail.ru
В современной России рынок недвижимости является одним из самых активных и динамичных секторов экономики. Однако, несмотря на высокую активность, в этой сфере все еще существует ряд проблем, связанных с покупкой и продажей объектов недвижимости. Одной из основных проблем является отсутствие четких и единых правил, регулирующих процесс купли-продажи недвижимости. В настоящее время существует множество различных законодательных актов, которые относятся к данной сфере, но они не всегда позволяют решить все проблемы, возникающие при сделках с недвижимостью. В связи с этим необходимо совершенствование регламентирующих основ купли-продажи объектов недвижимости. Важно разработать спектр рекомендаций, которые будут действовать на всей территории России и которые позволят снизить количество конфликтов между продавцами и покупателями. В данной статье была указана актуальность исследования недвижимости как объекта гражданских прав в России, приведена характеристика современного гражданского законодательства РФ, регламентирующего процессы на рынке недвижимости, связанные с её куплей-продажей, приведены конкретные примеры того, что законодательство РФ не всегда обеспечивает четкие механизмы защиты прав покупателей недвижимости, некоторые проблемы, обусловленные исполнением договора купли-продажи объектов недвижимости, а также ряд рекомендаций, которые могут позволить минимизировать проблемы и в то же время усовершенствовать современное гражданское законодательство в контексте регламентации сделок купли-продажи объектов недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи недвижимости, современное законодательство РФ, правовые проблемы, обязательство, нотариус, субъект сделки.
Исследование недвижимости как объекта гражданских прав в России имеет большую актуальность в современном обществе. Недвижимость является одним из самых дорогих и значимых объектов собственности, который может иметь гражданин. Из-за этого возникают различные споры и конфликты, связанные с правами на недвижимость.
В России существует сложная система правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Важно изучать эту систему, чтобы понимать, какие права и обязанности имеют собственники недвижимости, а также какие меры защиты существуют в случае нарушения этих прав.
Кроме того, изучение недвижимости как объекта гражданских прав в России имеет практическую значимость. Например, знание правовых аспектов позволяет грамотно оформлять сделки с недвижимостью, а также предотвращать возможные споры и конфликты.
Таким образом, исследование недвижимости как объекта гражданских прав в России имеет большую актуальность и важность для граждан, которые являются собственниками этого объекта, а также для юристов и специалистов, работающих в сфере недвижимости.
Современное гражданское законодательство РФ в сфере купли-продажи объектов недвижимости представлено Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) [1] и законодательством о недвижимости (например, [2]). В целом, законодательство обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав и интересов сторон сделки купли-продажи.
Согласно ГК РФ, договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в установленном порядке. Это позволяет избежать возможных конфликтов и споров между сторонами в будущем.
Законодательство также предусматривает обязательное осуществление нотариального заверения договора купли-продажи недвижимости. Это гарантирует подлинность и законность сделки, а также защищает права покупателя в случае возникновения проблем с объектом недвижимости.
Кроме того, законодательство РФ устанавливает обязательность проведения технического осмотра объекта недвижимости перед его продажей, что позволяет убедиться в том, что объект соответствует требованиям законодательства и не имеет скрытых дефектов.
Несмотря на то, что современное гражданское законодательство РФ в сфере купли-продажи объектов недвижимости обеспечивает достаточно вы-
5 -о
сз ж
■с
сокий уровень защиты прав и интересов сторон, все же существуют некоторые пробелы и неясности в законодательстве, которые могут привести к возникновению споров и конфликтов между сторонами.
Например, законодательство не всегда четко определяет понятие «недвижимость», что может привести к разногласиям между сторонами сделки. Также существуют некоторые неясности в законодательстве относительно условий, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости, что может привести к трактовке этих условий по-разному [3].
Кроме того, законодательство РФ не устанавливает четких механизмов защиты прав покупателей в случае возникновения проблем с объектом недвижимости после его покупки. Например, существует необходимость усовершенствования механизмов регулирования споров между сторонами сделки при возникновении проблем с качеством объекта недвижимости.
Существующая судебная практика РФ отражает тот факт, что законодательство РФ не всегда обеспечивает четкие механизмы защиты прав покупателей в случае возникновения проблем с объектом недвижимости после его покупки. Например, в ряде случаев суды вынуждены применять общие нормы гражданского законодательства для решения споров между сторонами, что не всегда позволяет достичь справедливого решения [4].
Один из примеров, как суды вынуждены применять общие нормы гражданского законодательства для решения споров между сторонами, - это судебные споры, связанные с возмещением убытков в случае некачественной недвижимости. В соответствии с гражданским законодательством РФ, если недвижимость оказалась некачественной, то покупатель имеет право требовать возмещения убытков, причиненных ему этим недостатком.
Однако, в случае если продавец отказывается возмещать убытки, покупатель вынужден обращаться в суд. В данном случае суд вынужден применять общие нормы гражданского законодательства для определения размера убытков, что может привести к несправедливому решению в пользу продавца.
Еще один пример связан с проблемами, обусловленными оформлением прав собственности на недвижимость. В случае если продавец недвижимости не является ее собственником, покупатель может столкнуться с проблемами при оформлении своих прав на объект недвижимости. В данном случае суд вынужден применять общие нормы гражданского законодательства для определения права собственности на объект, что может привести к несправедливому решению в пользу продавца [5].
— Таким образом, суды вынуждены применять 2 общие нормы гражданского законодательства для Я решения споров между сторонами, что не всегда ° позволяет достичь справедливого решения в поль-Ц зу покупателя.
Также, суды вынуждены применять различные методы толкования законодательства, включая применение аналогии и принципа действительности сделок, чтобы защитить права покупателей недвижимости. Например, в ряде случаев суды применяют принцип действительности сделок для того, чтобы признать договор купли-продажи недействительным, если продавец знал о скрытых дефектах объекта недвижимости, но не сообщил об этом покупателю.
Принцип действительности сделок требует, чтобы сделки, заключаемые между сторонами, соответствовали законодательству и не нарушали прав и интересов других лиц. Если продавец знал о скрытых дефектах объекта недвижимости, но не сообщил об этом покупателю, то суд может признать договор купли-продажи недействительным [6].
Примером может служить судебное дело, когда покупатель приобрел квартиру у продавца, который знал о наличии скрытых дефектов, но не сообщил об этом покупателю. В течение нескольких месяцев после покупки квартиры, у покупателя начали проявляться проблемы со стенами и потолками, связанные с наличием скрытых дефектов. Покупатель обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным и возврате денежных средств.
Суд применил принцип действительности сделок и признал договор купли-продажи недействительным, так как продавец знал о скрытых дефектах и не сообщил об этом покупателю, что нарушило права и интересы покупателя. Суд признал, что покупатель не получил то, что ему было обещано, а именно квартиру без скрытых дефектов, и обязал продавца вернуть денежные средства, уплаченные за квартиру.
Таким образом, принцип действительности сделок дает судам возможность признать договор купли-продажи недействительным, если продавец знал о скрытых дефектах объекта недвижимости, но не сообщил об этом покупателю. Это позволяет защитить права и интересы покупателей и обеспечить справедливое решение в спорах между сторонами.
Однако, несмотря на то, что суды вынуждены применять различные методы толкования законодательства, судебная практика также свидетельствует о том, что в некоторых случаях законодательство РФ обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав покупателей недвижимости. Например, законодательство предусматривает возможность предъявления иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, если объект недвижимости оказался некачественным [7].
Законодательство предусматривает возможность предъявления иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, если объект недвижимости оказался некачественным. Это означает, что покупатель имеет право потребовать расторжения договора и возврата денеж-
ных средств, если имеются серьезные недостатки в объекте недвижимости.
Примером может служить судебное дело, когда покупатель приобрел дом у продавца, а после покупки обнаружил, что у дома имеются серьезные недостатки, такие как трещины в фундаменте, отсутствие канализации и отопления. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств.
Суд применил законодательство и признал дом некачественным, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Суд признал, что продавец не предоставил покупателю качественный объект недвижимости, что является нарушением его прав и интересов. Суд признал, что покупатель имеет право на возврат денежных средств, уплаченных за дом, и обязал продавца вернуть деньги.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность предъявления иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, если объект недвижимости оказался некачественным. Судебная практика показывает, что суды защищают права и интересы покупателей и применяют законодательство в случае нарушения прав покупателей продавцами. Это позволяет защитить интересы покупателей и обеспечить справедливое решение в спорах между сторонами.
Вместе с тем существующая судебная практика РФ свидетельствует о том, что законодательство РФ не всегда обеспечивает четкие механизмы защиты прав покупателей недвижимости, однако суды вынуждены применять различные методы толкования законодательства для защиты прав покупателей.
Конкретные примеры того, что законодательство РФ не всегда обеспечивает четкие механизмы защиты прав покупателей недвижимости, включают в себя следующее:
1. Продажа недвижимости без документов: В России существует практика продажи недвижимости без документов, таких как свидетельство о праве собственности или технический паспорт. Это может привести к тому, что покупатель не сможет доказать свои права на объект недвижимости в будущем, если возникнут споры с другими лицами.
2. Недостаточная защита прав покупателей в случае банкротства застройщика: Если застройщик обанкротится, покупатели недвижимости могут потерять свои деньги и права на объект недвижимости. Законодательство РФ не всегда обеспечивает защиту прав покупателей в таких ситуациях.
3. Отсутствие четкой ответственности продавцов за скрытые дефекты: В России законодательство не всегда обеспечивает четкую ответственность продавцов за скрытые дефекты недвижимости. Это может привести к тому, что покупатель останется без возможности получить компенсацию за ущерб, причиненный скрытыми дефектами.
4. Сложности в получении кредита на покупку недвижимости: В России сложно получить кредит на покупку недвижимости, особенно для молодых семей и людей с низким доходом. Это может привести к тому, что люди не могут позволить себе купить жилье, что является нарушением их прав на жилье.
5. Сложности в получении компенсации за недостроенные объекты недвижимости: В России часто возникают случаи недостроенных объектов недвижимости, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед покупателями. Законодательство не всегда обеспечивает четкие механизмы для получения компенсации за недостроенные объекты недвижимости, что может привести к тому, что покупатель потеряет свои деньги и права на объект недвижимости [8].
Также существуют некоторые проблемы с реализацией законодательства в практическом плане, в частности, связанные с неэффективностью работы муниципальных органов, которые отвечают за регистрацию договоров купли-продажи недвижимости и решение споров между сторонами.
В целом, несмотря на существующие пробелы и неясности в законодательстве РФ в сфере купли-продажи объектов недвижимости, современное законодательство обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав и интересов сторон, однако необходимо усовершенствование законодательства и его практической реализации.
Поэтому в данной статье всё же целесообразно сфокусироваться на проблемах, которые обусловлены сделками купли-продажи недвижимости. В первую очередь, стоит отметить то обстоятельство, что в контексте совершенствования гражданского законодательства Рф, начиная с 2013 года, о которых стоит упомянуть далее.
В гражданское законодательство РФ были внесены изменения в регулирование сделок купли-продажи недвижимости с 2013 года. Некоторые из этих изменений включают:
1. Введение обязательной нотариальной формы сделок: С 1 июля 2013 года все сделки купли-продажи недвижимости должны оформляться в нотариальной форме. Это позволяет укрепить правовую защиту покупателей и продавцов.
2. Усиление требований к договорам купли-продажи: В новой редакции гражданского кодекса РФ были усилены требования к договорам купли-продажи недвижимости. Теперь договор должен содержать более детальную информацию о продавце, покупателе, объекте недвижимости и условиях сделки.
3. Расширение перечня обязательных документов: Список обязательных документов для сделки купли-продажи недвижимости был расширен. р Теперь к ним относятся: свидетельство о праве ИД собственности, технический паспорт, докумен- Ч
т
ты о праве на земельный участок, если он входит К в объект недвижимости. ё
4. Введение новых правил по продаже жилья у в новостройках: Были введены новые правила, ре- А
гулирующие продажу жилья в новостройках. Теперь застройщики обязаны заключать договоры долевого участия в строительстве в форме нотариального акта, а также обеспечивать защиту прав покупателей в случае недостроенного объекта недвижимости или банкротства.
5. Усиление ответственности продавцов за скрытые дефекты: В гражданском кодексе РФ была усилена ответственность продавцов за скрытые дефекты недвижимости. Теперь продавец обязан уведомить покупателя обо всех известных ему дефектах недвижимости, а в случае скрытия дефектов, продавец может быть привлечен к ответственности [9].
В процессе реализации (исполнения) договоров купли-продажи объектов недвижимости могут возникать различные проблемы. Некоторые из них включают:
1. Несоответствие фактического состояния объекта недвижимости условиям договора: Эта проблема может возникнуть, если продавец предоставил недостоверную информацию об объекте недвижимости или скрыл какие-либо существенные факты о нем.
Несоответствие фактического состояния объекта недвижимости условиям договора - это одна из наиболее распространенных проблем, которая может возникнуть в процессе реализации (исполнения) договоров купли-продажи объектов недвижимости. Эта проблема может возникнуть по нескольким причинам.
Во-первых, продавец может предоставить недостоверную информацию о состоянии объекта недвижимости. Например, он может скрыть информацию о том, что объект недвижимости имеет серьезные конструкционные проблемы или что на объекте недвижимости имеются ограничения прав третьих лиц.
Во-вторых, продавец может не дать согласие на проведение технического осмотра объекта недвижимости или не предоставить все необходимые документы для проведения такого осмотра. В результате покупатель может не иметь возможности убедиться в том, что объект недвижимости соответствует условиям договора купли-продажи [10].
Кроме того, продавец может совершать ошибки при заполнении документов, что может привести к несоответствию фактического состояния объекта недвижимости условиям договора купли-продажи.
Несоответствие фактического состояния объекта недвижимости условиям договора купли-продажи может привести к различным правовым проблемам. В таких случаях покупатель может потребовать изменения условий договора или расторжения договора, а также возмещения убытков, которые возникли в результате несоответствия — фактического состояния объекта недвижимости 2 условиям договора.
Я 2. Неспособность покупателя выполнить ус° ловия договора: Если покупатель не может вы-ав полнить условия договора купли-продажи (напри-
мер, не может оплатить полную стоимость объекта недвижимости), то это может привести к нарушению прав продавца и созданию правовых проблем.
Неспособность покупателя выполнить условия договора - это проблема, которая может возникнуть в процессе реализации (исполнения) договоров купли-продажи объектов недвижимости. Эта проблема может возникнуть по нескольким причинам.
Во-первых, покупатель может столкнуться с финансовыми трудностями, из-за которых он не может выполнить условия договора. Например, он может потерять работу или столкнуться с неожиданными расходами.
Во-вторых, покупатель может не иметь достаточного опыта в сфере недвижимости и не понимать, какие условия договора он должен выполнить. Например, он может не знать, какие документы нужно предоставить продавцу или какие сроки нужно соблюдать [11].
Кроме того, покупатель может столкнуться с другими проблемами, например, с проблемами, связанными с получением кредита, с отсутствием необходимых разрешительных документов или с проблемами со здоровьем.
Неспособность покупателя выполнить условия договора купли-продажи может привести к различным правовым проблемам. В таких случаях продавец может потребовать изменения условий договора или расторжения договора, а также возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения покупателем условий договора.
Для того чтобы избежать проблем с неспособностью выполнить условия договора, покупатель должен заранее оценить свои возможности и быть готовым к выполнению всех условий договора. Также важно тщательно изучить все условия договора и обратиться за помощью к специалистам, если есть какие-либо неясности.
3. Нарушение сроков исполнения договора: Если одна из сторон не выполняет условия договора в срок, то это может привести к задержке в передаче прав на объект недвижимости и потере времени и денег.
Нарушение сроков исполнения договора - это одна из самых распространенных проблем, которая может возникнуть в процессе исполнения договора. Эта проблема может возникнуть по нескольким причинам.
Во-первых, продавец может не иметь возможности выполнить условия договора в срок из-за объективных причин, например, из-за технических неполадок или непредвиденных обстоятельств.
Во-вторых, покупатель может задерживать исполнение своих обязательств, что также может привести к нарушению сроков. Например, покупатель может не предоставлять необходимые документы или не оплачивать услуги в срок.
Кроме того, нарушение сроков исполнения договора может быть связано с неправильной организацией работы продавца или покупателя, несо-
ответствием качества услуг требованиям договора, а также другими факторами [12].
Нарушение сроков исполнения договора может привести к различным правовым проблемам. В таких случаях стороны могут потребовать исполнения договора в судебном порядке, а также возмещения убытков, которые возникли в результате нарушения сроков.
Для того чтобы избежать проблем с нарушением сроков исполнения договора, стороны должны заранее оценить свои возможности и быть готовыми к выполнению всех условий договора. Также важно тщательно изучить все условия договора и обратиться за помощью к специалистам, если есть какие-либо неясности. Если возникают проблемы с исполнением договора, стороны должны своевременно и взаимодействовать друг с другом, чтобы найти решение проблемы.
4. Ошибки в документах, недостаточность сведений: Допущение ошибок при подготовке документов (например, неправильное указание адреса объекта недвижимости), а также недостаточность сведений о субъектах сделки может привести к проблемам при передаче права собственности, при удостоверении предполагаемой сделки.
Допущение ошибок в договоре купли-продажи недвижимости может привести к серьезным юридическим проблемам для продавца и покупателя. Ошибки могут быть различными: неправильно указанные данные о продавце или покупателе, неправильно указанный адрес объекта недвижимости, ошибки в описании условий сделки и т.д.
Ошибки в договоре могут привести к тому, что сделка может быть признана недействительной, а также могут возникнуть споры и претензии между сторонами. Например, если адрес объекта недвижимости указан неправильно, то продавец может оказаться в ситуации, когда он продал недвижимость, которой в действительности не владеет. Кроме того, ошибка в договоре может привести к задержке исполнения сделки и потере времени и денег [13].
Чтобы избежать ошибок в договоре купли-продажи недвижимости, стороны должны тщательно изучить все условия договора и проверить правильность всех данных, указанных в документе. В случае сомнений или неясностей необходимо обратиться к юристу или нотариусу, который поможет разобраться во всех нюансах сделки и предотвратить допущение ошибок.
Если ошибки все же допущены, то необходимо своевременно их исправить и подписать новый договор. В случае возникновения споров по поводу ошибок в договоре стороны могут обратиться в суд, чтобы защитить свои права и интересы. Однако лучше всего избежать таких проблем заранее, тщательно проверив все условия договора перед его подписанием.
5. Споры о правах на объект недвижимости: Споры о правах на объект недвижимости (например, если на объекте недвижимости имеются права третьих лиц) могут привести к задержке в пе-
редаче прав на объект и созданию правовых проблем.
Споры о правах на объект недвижимости являются одной из наиболее распространенных проблем при исполнении договора купли-продажи недвижимости. Это связано с тем, что право на недвижимость может быть оспорено различными лицами, например, другими собственниками, кредиторами, арендаторами и т.д.
Споры могут возникнуть из-за того, что продавец не имел полного права на продажу недвижимости, например, если он не был единственным собственником объекта. Также споры могут возникать в связи с незаконными действиями продавца, например, если он продал недвижимость, которая была заложена в качестве обеспечения по кредиту.
В случае возникновения споров о правах на объект недвижимости покупатель может оказаться в сложной ситуации, так как он может лишиться приобретенного имущества или не получить право на его использование. Кроме того, споры о правах на недвижимость могут привести к задержке исполнения договора и потере времени и денег [14].
Чтобы избежать споров о правах на объект недвижимости, необходимо тщательно проверять все документы, связанные с недвижимостью, в том числе правоустанавливающие документы, договоры аренды и залога, и т.д. Кроме того, стороны должны обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут разобраться во всех нюансах сделки и предотвратить возможные споры.
Если споры о правах на объект недвижимости все же возникли, стороны могут попытаться решить их путем переговоров или обращения в суд. В любом случае необходимо действовать своевременно и принимать меры по защите своих прав и интересов.
6. Неисполнение обязательств сторонами: Если одна из сторон не исполняет свои обязательства по договору, то это может привести к нарушению прав другой стороны и созданию правовых проблем.
Для того чтобы минимизировать вышеуказанные проблемы и в то же время усовершенствовать современное гражданское законодательство в контексте регламентации сделок купли-продажи объектов недвижимости, предлагается ряд рекомендаций, а именно:
1. Внедрение в ГК РФ процедуры предварительной регистрации сделки купли-продажи объектов недвижимости. В данном случае будет отсутствовать обязательность оставления залога перед полной процедурой купли-продажи объекта недвижимости, при этом следует исполнить обязательство о том, что в будущих временных периодах между р продавцом и покупателем объектов недвижимости Д нужно заключить договор. Е
Вместе с тем с целью увеличения результатив- К ности представленной рекомендации стоит допол- ё
нительно в ГК РФ внести изменения относительно А
<
ужесточения ответственности в связи с несоблю- А
CM
л
дением указанного выше обязательства. Целесообразно ввести штраф в связи с несоблюдением определённых обязательств какой-либо из сторон, для того чтобы минимизировать вероятность появления судебных исков, обусловленных неисполнением оговоренных обязательств.
2. Предлагается осуществлять сделки купли-продажи объектов недвижимости, где участвуют несовершеннолетние дети, по принципу судебного прецедента, в рамках чего субъективный общечеловеческий фактор исключается. При этом принцип судебного прецедента также обладает юридической силой, вместе с тем существенное число подобных споров, дошедших до суда, создаёт объёмную базу для принятия будущих решений с точки зрения осуществления сделок купли-продажи объектов недвижимости, где участвуют несовершеннолетние дети.
К тому же, весьма целесообразным направлением в совершенствовании законодательной регламентации сделок купли-продажи объектов недвижимости выступает создание единой базы конкретных дел, систематизированных в зависимости от исхода этого дела: положительный либо отрицательный. Кроме того, предлагаемый подход к разделению судебных споров в контексте принципа прецедента нужно утвердить в современном гражданском законодательстве РФ.
3. Рекомендуется предоставить нотариусу право запрашивать недостающие сведения о субъектах сделки купли-продажи объектов недвижимости, вместе с тем процедуру предоставления необходимых сведений целесообразно упростить при условии минимального числа сведений у нотариуса на входе: ФИО субъекта, его дата рождения.
В данном случае стоит отметить, что осуществляемые запросы через ЕИС не в полной мере соответствуют требованиям оперативности и доступности сведений о субъектах сделок купли-продажи объектов недвижимости, поэтому предлагается усовершенствовать этот процесс.
Подытоживая изложенные результаты исследования, можно отметить, что, несмотря на существующие пробелы и неясности в законодательстве РФ в сфере купли-продажи объектов недвижимости, современное законодательство обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав и интересов сторон, однако необходимо усовершенствование законодательства и его практической реализации, поэтому были предложены рекомендации, совершенствующие основы регламентации процессов купли-продажи объектов недвижимости.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 54-ФЗ (часть первая) (ред. от 16.04.2022) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/docu-ment/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 20.05.2023).
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 20.05.2023).
3. Беспятых Е.А. Практика применения отдельных положений законодательства РФ о договоре купли-продажи недвижимости // Аллея науки. - 2019. - Т. 2. - № . 11. - С. 494-497.
4. Калагина А. Е., Колесникова А.Р. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: обеспечение частных и публичных интересов // Тамбовские правовые чтения имени Ф.Н. Плева-ко. - 2020. - С. 66-70.
5. Абубакирова Н.Н. Особенности и проблемы правового регулирования купли-продажи недвижимости // Старт в науке-2022. - 2022. -С.188-193.
6. Тужилова-Орданская Е. М., Лукьяненко В.Е. Конвалидация недействительных сделок в российском праве // Вестник Пермского университета. Юридические науки. - 2019. - № . 45. -С.519-539.
7. Пронина Ю. О., Пилипенко А.Ю. Проблемы правового режима сделок с недвижимостью // Перспективы развития институтов права и государства. - 2019. - С. 160-165.
8. Чебоньян Т. Г., Закирова С.А. Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений // Северо-Кавказский юридический вестник. - 2020. - № . 3. - С. 83-90.
9. Гурбансахедов Д. Вопросы реализации сделок купли-продажи жилых помещений // Перспективы развития научных изысканий: теоретические и практические аспекты. - 2022. - С. 1519.
10. Цуканова Е. Ю., Селютина В.Ю. Правовые риски сторон договора купли-продажи недвижимости, вытекающие из норм гражданского законодательства // Аллея науки. - 2020. - Т. 1. -№ . 3. - С. 560-565.
11. Рахимжонов А. Совершенствование гражданско-правовой основы купли-продажи жилья // Academic research in educational sciences. - 2022. - Т. 3. - № . 1. - С. 632-638.
12. Булгаков В. В., Поленкова Н.П. Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости в России // Становление и развитие профессии юриста: наследие поколений (памяти юристов-фронтовиков посвящается). - 2021.- С. 167-174.
13. Ермаков А.В. Отдельные виды договора купли-продажи и их содержание // Актуальные проблемы развития экономики и управления в современных условиях. - 2022. - С. 241-252.
14. Протас Е. В., Фролов П.В. Проблемы исполнения обязательств по договору купли-продажи в Российской Федерации // Вестник Московского университета МВД России. - 2021. -№ . 1. - С. 77-81.
IMPROVEMENT OF THE REGULATORY FRAMEWORK FOR THE PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE
Avanov A.E.
Moscow Financial and Industrial University «Synergy»
In modern Russia, the real estate market is one of the most active and dynamic sectors of the economy. However, despite the high activity in this area, there are still a number of problems associated with the purchase and sale of real estate. One of the main problems is the lack of clear and uniform rules governing the process of buying and selling real estate. Currently, there are many different legislative acts that relate to this area, but they do not always solve all the problems that arise in real estate transactions. In this regard, it is necessary to improve the regulatory framework for the purchase and sale of real estate. It is important to develop a range of recommendations that will be effective throughout Russia and that will reduce the number of conflicts between sellers and buyers. In this article, the relevance of the study of real estate as an object of civil rights in Russia was indicated, the characteristics of the modern civil legislation of the Russian Federation regulating the processes in the real estate market related to its purchase and sale were given, concrete examples were given that the legislation of the Russian Federation does not always provide clear mechanisms for protecting the rights of buyers of real estate, some problems caused by the execution of the purchase agreement-real estate sales, as well as a number of recommendations, which can minimize problems and at the same time improve modern civil legislation in the context of regulation of transactions of purchase and sale of real estate.
Keywords: real estate, real estate purchase and sale agreement, modern legislation of the Russian Federation, legal problems, obligation, notary, subject of the transaction.
References
1. The Civil Code of the Russian Federation of 30.11.1994 No. 54-FZ (part one) (ed. of 16.04.2022) [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_5142/ (data accessed: 20.05.2023).
2. Federal Law «On State registration of real estate» dated 13.07.2015 N218-FZ (ed. of 14.04.2023) [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_182661/ (data accessed: 20.05.2023).
3. Bespyatykh E.A. The practice of applying certain provisions of the legislation of the Russian Federation on the contract of sale of real estate // Alley of Science. - 2019. - Vol. 2. - No. 11. -P. 494-497.
4. Kalagina A. E., Kolesnikova A.R. Legal regulation of real estate transactions: ensuring private and public interests // Tambov Legal readings named after F.N. Plevako. - 2020. - P. 66-70.
5. Abubakirova N. N.. Features and problems of legal regulation of the purchase and sale of real estate // Start in science-2022. -2022. - P. 188-193.
6. Tuzhilova-Ordanskaya E. M., Lukyanenko V.E. Invalidation of invalid transactions in Russian law // Bulletin of Perm University. Legal sciences. - 2019. - No. 45. - P. 519-539.
7. Pronina Yu. O., Pilipenko A. Yu. Problems of the legal regime of real estate transactions // Prospects for the development of institutions of law and the state. - 2019. - P. 160-165.
8. Chebonyan T. G., Zakirova S.A. Features of legal regulation of purchase and sale of residential premises // North Caucasian Legal Bulletin. - 2020. - № . 3. - P. 83-90.
9. Gurbansakhedov D. Issues of implementation of residential premises purchase and sale transactions // Prospects for the development of scientific research: theoretical and practical aspects. - 2022. - P. 15-19.
10. Tsukanova E. Yu., Selyutina V. Yu. Legal risks of the parties to the contract of sale of real estate arising from the norms of civil legislation // Alley of Science. - 2020. - Vol. 1. - No. 3. -P. 560-565.
11. Rakhimzhonov A. Improvement of the civil legal basis for the purchase and sale of housing // Academic research in educational sciences. - 2022. - Vol. 3. - No. 1. - P. 632-638.
12. Bulgakov V. V., Polenkova N.P. Legal regulation of the contract of purchase and sale of residential real estate in Russia // Formation and development of the profession of lawyer: legacy of generations (dedicated to the memory of front-line lawyers). -2021. - P. 167-174.
13. Ermakov A.V. Certain types of purchase and sale agreements and their contents // Actual problems of economic development and management in modern conditions. - 2022. - P. 241-252.
14. Protas E. V., Frolov P.V. Problems of fulfillment of obligations under the contract of sale in the Russian Federation // Bulletin of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of Russia. - 2021. - No. 1. - P. 77-81.
